Die Relevanz der ökologischen Nachhaltigkeit bei der Entscheidung über den Erwerb einer Immobilie

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Matthias Barthauer / Gregor Büchner



Damit stellt sich die Frage, wie viel ökologische Nachhaltigkeit denn nun – wirtschaftlich

gesehen – bei einem Gebäude sinnvoll ist. Hier gibt es zwei unterschiedliche Betrachtungsweisen, die eher technisch orientierte Perspektive der Einzelmaßnahmen oder die eher marketinggetriebene Perspektive des Zertifizierungsniveaus. Beide sind nicht nur sinnvoll, sondern

müssen miteinander verknüpft werden. Leider kann dem häufig geäußerten Wunsch nach

einer Vereinfachung komplexer technischer Zusammenhänge á la „ist eine Lochfassade nachhaltiger als eine Glasfassade?“ nicht Rechnung getragen werden. Erst die mit allen Beteiligten frühzeitig entwickelte und abgestimmte Kombination sinnvoller Einzelmaßnahmen im

Rahmen eines standortbezogenen Konzeptes (mit oder ohne Zertifikat) definiert das wirtschaftlich sinnvolle Maß ökologischer Nachhaltigkeit. Getreu der Maxime „Tue Gutes und

rede darüber“ darf das Marketingpotenzial einer Zertifizierung nicht unterschätzt werden und

die Entscheidung über das angestrebte Niveau, ob Silber/Gold/Platin, nicht den Technikern

überlassen werden. Die Verwendungsfähigkeit eines Zertifikates zum Beispiel unter LEED

Gold ist in Deutschland eher gering, da diese nicht maßgeblich von den geltenden Bauordnungen und sonstigen Verordnungen abweicht.

In Anbetracht der Lebensdauer einer Gebäudeinvestition stellt sich aber auch die Frage wie

viel Nachhaltigkeit zukünftig notwendig sein wird. Geht man von einer Lebensdauer der

technischen Einrichtung eines Gebäudes von circa 15 bis 20 Jahren aus, so stellt sich bei

einem Neubau heute nicht die Frage nach der Einhaltung der Energieeinsparverordnung

(EnEV) 2009, sondern einer möglichen EnEV des Jahres 2020, oder sogar später. Denn was

heute „dunkelgrün“ ist, wird spätestens morgen nur noch „hellgrün“ sein. Das Niedrigenergiehaus der späten Neunzigerjahre, wird spätestens 2015 nicht mehr dem Stand der Technik

entsprechen. Mit welcher Dynamik sich dieser Markt über die nächsten Jahre entwickeln

wird und wie man bereits heute darauf reagieren sollte, sind Risiko und Chance zugleich.

Hierzu zählt auch der Markt für Nachhaltigkeitszertifizierungen. Neben dem auch in

Deutschland bekannten amerikanischen Marktführer LEED und dem britischen Volumenführer BREEAM ist seit Kurzem auch das in Zusammenarbeit zwischen dem Bundesministerium

für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und DGNB entstandene deutsche Gütesiegel verfügbar. Das deutsche Gütesiegel bezieht sich zu großen Teilen auf bestehende deutsche Normen

und ist somit in der Verwendung einfacher als die beiden ausländischen Systeme, die keine

Rücksicht auf nationale Eigenarten nehmen. Allerdings ist das deutsche Siegel derzeit nur in

Deutschland bekannt und damit für ausländische Nutzer und Investoren eher uninteressant.

Daher verwundert es auch nicht, wenn zum Beispiel die Deutsche Bank für die unter den

Namen „GreenTowers“ vermarktete Revitalisierung ihrer Frankfurter Zentrale sowohl ein

LEED als auch eine DGNB Zertifikat anstrebt. Ein Babel der Zertifikate konterkariert das

Grundziel der Transparenzsteigerung, wird aber auf absehbare Zeit nicht vermeidbar sein.

Größte Hoffnung ist eine sukzessive, gegenseitige „Übersetzbarkeit“ der jeweiligen Stufen.

Ebenfalls noch offen ist die Frage, ob ein „Gold“-Gebäude des Jahres 2009 auch im Jahr

2019 sich noch mit „Gold“ schmücken darf, wenn es nach dann geltenden Regeln allenfalls

noch Silber wäre.

Auf der Ebene der Portfoliostrategie reduziert sich das Thema der ökologischen Nachhaltigkeit auch wieder auf das Management von Chance und Risiko, besonders aus der Perspektive



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von Bestandshaltern. Das Unternehmen LaSalle Investment Management unterscheidet hier

zwischen gebäude- ( -Risiken) und lagespezifischen ( -Risiken) Nachhaltigkeitsrisiken und chancen. Erstere umfassen potenzielle Mehrkosten des Betriebes bzw. der Nachinvestition

aber auch Nutzen aus höheren Mieteinnahmen, geringeren Leerstandsquoten und höherer

Wertstabilität. Letztere beziehen sich auf Lagen, die entweder durch eine nachhaltigkeitsbedingte Änderung der Mobilitätsmuster beeinträchtigt werden oder die direkt von umweltbedingten Naturkatastrophen betroffen werden. Dementsprechend sind Gebäude mit hohen,

ökologisch nachhaltigkeitsbedingten Risiken welche, die strukturell und in der Nutzung wenig flexibel sind, B-Lagen mit schlechtem Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr, technisch schlecht ausgestattete Gebäude sowie Gebäude mit geringem Bodenwertanteil.

Hieraus ergeben sich die in Tabelle 1 dargestellten Strategien zur Steigerung der ökologischen Nachhaltigkeit.

Tabelle1: Strategien zur Steigerung der ökologischen Nachhaltigkeit

Vermeidung



Zukunftssicherheit

Dialog



Diversifizierung



Lagen mit Nachhaltigkeitsrisiken veräußern

Geringe Gefährdung durch politisch geforderte, teure Anpassungsmaßnahmen

Neubauten nur mit höchstmöglichen, wirtschaftlich vertretbaren Standard

Integrierte Betrachtung von Nachhaltigkeitskriterien bei Kosten-NutzenAnalysen

Verbessertes Verständnis der Nutzeranforderungen an die Nachhaltigkeit

Offener Dialog mit Investoren über Erwartungen an die Nachhaltigkeit.

Politische Lobbyarbeit zur Steigerung der Planungssicherheit und Effizienz

Klimawandel stellt ein spezifisches Risiko katastrophalen Ausmaßes dar.

Spezifische Risiken können, anders als Systemische, diversifiziert werden. Steigerung des Anteils von indizierten Derivativen oder öffentlichen

Anlagen.



Bleibt die Frage, welche Konsequenzen der Ankauf eines ökologisch nachhaltigen Gebäudes

für den Ankaufsprozess aus Investorensicht hat. Die im Rahmen der professionellen Ankaufsprüfung stattfindende „Due Diligence“ enthält traditionell den Themenbereich „Umwelt“, der aber nicht mit ökologischer Nachhaltigkeit gleichzusetzen ist. Das Zusammenspiel

verschiedener Gewerke im Sinne eines ökologisch nachhaltigen Gesamtkonzeptes erfordert

auch bei der Ankaufsprüfung eine übergreifende Sichtweise. Zu prüfen sind, je nach dem ob

es sich um ein Bestandsgebäude oder eine Entwicklung handelt, die Planung sowie der tatsächliche Betrieb in Sinne der Planung. Eine externe Zertifizierung ist in der Regel sinnvoll,

da zumindest die spezifische Datenlage gut sein dürfte, doch auch hier sollte konkret der

Status der Zertifizierung, das angestrebte Niveau bzw. die Art des Zertifikates geprüft werden. Da sich die Welt der Bewerter noch uneinig über eine angemessene Repräsentation des

Themas „ökologische Nachhaltigkeit“ in den gängigen Bewertungsmethoden ist, sind keine

besonderen Maßnahmen erforderlich. Lediglich die Variablen Rendite, Leerstand, Nebenkosten und zukünftige Investitionen sollten auf deren Nachhaltigkeit hin geprüft werden. Da



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ökologisch nachhaltige Gebäude ein zunehmend engeres Zusammenspiel zwischen Eigentümer und Mieter bei der Nutzung erfordern – zum Beispiel eingebrachte Wärmelasten versus

energiesparende Lüftungs- und Kühlsysteme – sollte hier auch geprüft werden, in wie fern

dieses Zusammenspiel ausreichend in Mietverträgen berücksichtigt worden ist („Grüne Mietverträge“) bzw. welche Einschränkungen in der Nutzbarkeit sich hieraus ergeben könnten.



4.



Werttreiber einer Investition in ökologisch

nachhaltige Immobilien



Um zu beurteilen, ob eine Investition in eine ökologisch nachhaltige Immobilie vorteilhafter

ist als der Kauf einer konventionell errichteten, muss eine Antwort auf die Frage gefunden

werden, ob die Erträge aus dem Mehraufwand bzw. aus den zusätzlichen Investitionen, die

eine konventionelle zu einer ökologisch nachhaltigen Immobilie machen, in einem positiven

Verhältnis zu den Kosten stehen.



4.1



Höhere Kosten bei der Erstellung



Es gilt als Konsens, dass bei der Errichtung eines ökologisch nachhaltigen Gebäudes höhere

Baukosten entstehen als dies nach konventioneller Bauweise der Fall wäre. Um wie viel

teurer das ökologisch nachhaltige Bauen ist, hängt von den Maßnahmen ab, die umgesetzt

werden sollen.

Empirische Untersuchungen zu dieser Fragestellung gibt es wenige. Wichtig sind die Festlegung von Standards der ökologischen Nachhaltigkeit, die erreicht werden sollen und die

Messung des zusätzlichen Aufwands für eben dieses Erreichen. Der Standard kann zum Beispiel mithilfe eines Zertifikats gesetzt werden. Greg Kats stellte in einer empirischen Untersuchung bereits 2003 für eine Anzahl von 33 Büro- und Schulgebäuden fest, dass die Erreichung des LEED-Standards „certified“ mit einem Mehrkostenaufwand von unter einem Prozent machbar gewesen ist. Die zusätzlichen Kosten für eine Silber-, Gold- (je circa zwei

Prozent) oder auch Platinzertifizierung (+6,5 Prozent) lagen alle im einstelligen Prozentbereich.

Natürlich hängt der Mehraufwand von dem üblichen Baustandard und den Vorschriften ab,

die per se einzuhalten sind. Die Einhaltung der Bauvorschriften in Deutschland reicht in

vielen Fällen schon aus, um hierzulande ein LEED-Silber-Zertifikat zu erhalten. Aber in



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diesem Fall stellt sich die Frage, ob es sich bei einem Gebäude mit diesem Zertifikat aus

deutscher Sicht bereits um ein ökologisch nachhaltiges Gebäude handelt, das am hiesigen

Standort entsprechende Vorteile bei Vermietung und Vermarktung mit sich bringt.



4.2



Höhere Zahlungsbereitschaft der Mieter und

niedrigerer Leerstand



Wenn Mieter bereit sind, für eine Fläche in einem ökologisch nachhaltigen Gebäude einen

höheren Mietpreis zu bezahlen, dann ergibt sich daraus ein positiver Effekt auf die Wertentwicklung der Immobilie. Welche Einzelmaßnahmen sich lohnen, um ein Gebäude zu einem

ökologisch nachhaltigen zu machen, lässt sich berechnen, wenn die Kosten der Investition

und die zu erwartenden Einsparungen bekannt sind. Schwieriger wird es, Vorteile eines

„Green Buildings“ zu analysieren, die insbesondere auf weichen Faktoren wie Komfort oder

Gesundheit beruhen. So waren einer Studie von Roux zufolge zwar über die Hälfte der Befragungsteilnehmer bereit, eine höhere Kaltmiete zu bezahlen, wenn in einem Gebäude ein

höherer Nutzerkomfort und niedrigere Krankenstände bei den Mitarbeitern erzielt werden

könnten. Doch ob und in welchem Umfang Green Buildings diese gewährleisten, ist noch

nicht ausreichend erforscht.

Die Bereitschaft, allein aufgrund des Etiketts „nachhaltig“ eine höhere Miete für Büroflächen

zu bezahlen, ist daher sicher nicht bei allen Mietern vorhanden. Für manche Nutzergruppen

(vor allem international agierende Großunternehmen) hat das Thema Nachhaltigkeit allerdings schon aus Gründen der Corporate Identity in den letzten Jahren eine herausragende

Bedeutung bekommen. Für die meisten Mieter ist jedoch ein zusätzlicher Nutzen wichtig,

wie zum Beispiel die Möglichkeit, in einem ökologisch nachhaltigen Gebäude Energie- oder

andere Bewirtschaftungskosten zu sparen. Doch stiften auch nicht monetäre Aspekte wie

Gesundheit und Behaglichkeit Büronutzern einen Zusatznutzen. Diese können sich einerseits

in erhöhter Zahlungsbereitschaft niederschlagen. Andererseits stellt die bessere Arbeitsumgebung einen Vorteil dar, wenn bei einer Anmietungsentscheidung dem Mieter mehrere ansonsten gleichwertige Alternativen zur Auswahl stehen. Ökologisch nachhaltige Gebäude dürften

damit ein geringeres Nachvermietungsrisiko und kürzere Leerstandszeiten aufweisen.

Dass ökologisch nachhaltige Gebäude einen positiven Effekt auf die Nutzernachfrage entfalten, bestätigen verschiedene empirische Untersuchungen. Jones Lang LaSalle hat 2007 in

einer Befragung unter Büronutzern herausgefunden, dass die Bereitschaft, für ein ökologisch

nachhaltiges Gebäude an sich einen höheren Mietpreis zu bezahlen, zwar wenig ausgeprägt

ist. Doch deutlich positiver fiel die Beurteilung aus, wenn man durch ein ökologisches Gebäude die Betriebskosten reduzieren kann, indem zum Beispiel Energiekosten gespart werden

können. Hier äußerte fast ein Drittel aller Unternehmen ihre volle Zustimmung, dass dies

einen höheren Mietpreis rechtfertigte.