Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới

2.3.4. Thời điểm xác định giá trị bất động sản thế chấp

Giá trị bất động sản thế chấp được xác định tại thời điểm hai bên thế chấp và nhận thế chấp ký hợp đồng, thời điểm này không được áp dụng khi bên nhận thế
chấp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do bất động sản có giá trị biên động theo thời gian, do vậy giá tại thời điểm hai bên kí kết hợp đồng có thể khác so với giá bất
động sản khi hai bên thanh lý hợp đồng. Điều này phải được quy định rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp cũng như làm giảm lợi ích cho một trong hai bên.
Việc định giá bất động sản thế chấp có thể do bên nhận thế chấp đơn phương tiến hành hoặc có thể thuê tổ chức định giá, tư vấn bên ngoài, điều này do hai bên bàn
bạc thống nhất nhau.

3. Kinh nghiệm định giá bất động sản của một số nước trên thế giới

Trong thời gian qua, mặc dù nước ta là nước đi sau trong lĩnh vực định giá, tuy nhiên chúng ta cũng học hỏi được những kiến thức cũng như các kinh nghiệm định
giá của một số quốc gia trên thế giới. Nước ta đang dần dần hình thành các tổ chức nghề nghiệp, các trung tâm tư vấn, định giá bất động sản và đang dần dần khẳng định
vị trí trên thị trường. Bộ tài chính cùng với bộ tài nguyên môi trường kết hợp xây dựng nên những
phương pháp, nguyên tắc cơ sở định giá ... trên cơ sở vận dụng những kinh nghiệm tích luỹ được vào thực trạng nước ta.
Nhà nước ban hành luật kinh doanh bất động sản, các nghị định, quy định về điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá, cấp chứng chỉ hành nghề định giá, ngày càng
hoàn thiện khung pháp lý để đảm bảo về chất lượng của hoạt động định giá bất động sản.
Hàng năm các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương đều ban hành đơn giá các loại đất phục vụ cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.. và là cơ sở để các cá
nhân, tổ chức tiến hành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng , cho thê, cho thuê lại ...
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia quan tâm, nghề định giá được phát triển từ thế kỉ 19 ở nhiều nước, do đó về mặt lý thuyết các phương pháp
định giá đã được phát triển khá đầy đủ và được áp dụng rất rộng rãi. Tuy vậy ở mỗi nước tên gọi của các phương pháp có thể khác nhau.
Về tổ chức hoạt động thì ở các nước dịch vụ định giá bất động sản đã phát triển từ lâu, các nước đều đưa ra các tiêu chuẩn và các quy định cho hoạt động của loại
dịch vụ này. Đó là các quy định về đào tạo, thời gian kinh nghiệm, về cấp chứng chỉ và giấy phép hành nghề, tiêu chuẩn chuyên môn. Ở nhiều nước đã tổ chức hiệp hội
định giá và hiệp hội định giá quốc tế. Những hiệp hội này thường cung cấp các khoá học đào tạo và nâng cao về nghề định giá và đưa ra các tiêu chuẩn hoạt động của
nghề nghiệp như tiêu chuẩn hành nghề định giá, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. Định giá viên khi tham gia hiệp hội nghề nghiệp có cơ hội trau dồi kiến thức chun
mơn và được hỗ trợ trong q trình hoạt động như chia sẻ thông tin, kinh nghiệm. Tại Singapore cơ quan quản lý nhà nước về định giá bất động sản là Văn phòng
đất đai là cơ quan thực hiện chức năng quản lý của nhà nước đối với đất công, quản lý nhà nước về bất động sản, xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật, quy trình
quy phạm, trình tự thủ tục định giá bất động sản. Văn phòng đất đai có bốn phòng: bán đất, thu hồi đất. quản lý đất nhà nước, hợp tác phát triển về đất, văn phòng định
giá có chức năng thực hiện các công việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Văn phòng định giá có chức năng thực hiện các công
việc định giá bất động sản để thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Văn phòng định giá có 4 phòng: Xử lý thông tin, định giá bất động sản, định giá bất động
sản đặc biệt như sân golf, bóng đá, casino. Định giá theo tổng giá trị bất động sản. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động theo hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn về bất
động sản, kinh doanh bất động sản. Công ty tư vấn dịch vụ định giá hoạt động theo giấy phép hành nghề do hội đồng định giá trung ương cấp. Tổ chức hội nghề nghiệp
là Viện định giá Singapore, có điều lệ và quy chế hoạt động riêng
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN
1. một số nét khái quát về ngân hàng TMCP Đại tín 1. 1. Giới thiệu chung về ngân hàng TMCP Đại Tín

1.1.1. Thơng tin cơ bản về ngân hàng TMCP Đại Tín

Tên Tiếng Việt : Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Tín Tên tiếng Anh : GREAT TRUST JOINT STOCK COMMERCIAL BANK
Tên viết tắt : TRUST BANK Chủ tịch hội đồng quản trị :
Tổng giám đốc : Hội sở : Số 01 Thị tứ Long Hoà - Cần Đước - Long An
Tel: 072 3880 126 – 3886 032 Fax: 072 3880 447
Website : http:www.trustbank.com.vn
Email : infotrustbank.com.vn
Vốn điều lệ : 2000 tỷ

1.1.2. Lịch sử hình thành

Ngân hàng Đại Tín chính thức thành lập cách đây 18 năm, Ngân hàng thương mại cổ phần nông thôn Rạch Kiến là ngân hàng cổ phần đầu tiên của tỉnh Long An.
Từ số vốn ban đầu chỉ có 3,4 tỷ đồng, trải qua bao khó khăn do chuyển đổi từ kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước
theo chủ trương của chính phủ cũng như vượt qua giai đoạn khủng hoảng hệ thống tín dụng vào đầu thập kỷ 90 của thế kỷ trước. Nhờ sự quan tâm chỉ đạo kịp thời của
lãnh đạo các cấp, các ngành trong và ngoài tỉnh cùng với sự cố gắng, nỗ lực của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Ban điều hành và tập thể Cán bộ công nhân viên đã đưa
ngân hàng vượt qua mọi khó khăn và phát triển vững chắc cho đến ngày hôm nay. So
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
với ngày đầu thành lập, đến nay tổng nguồn vốn của ngân hàng đạt hơn 2000 tỷ đồng. Sự bền vững của ngân hàng cũng nhu chất lượng dịch vụ của đơn vị trong 18
năm qua đã nhận được sự tin tưởng của khách hàng. Từ những kết quả trên, Ngân hàng Rạch Kiến là 1 trong 7 ngân hàng cổ phần
vinh dự được tham gia vào quỹ tài chính nơng thôn I Quỹ RDF1 do ngân hàng thế giới tài trợ từ năm 1998 và hiện nay tiếp tục tham gia vào quỹ RDF 2 do sở giao dịch
III ngân hàng đầu tư và phát triển Viện Nam làm chủ dự án. Hiện Ngân hàng chuẩn bị tiếp tục tham gia quỹ RDF 3.
Việc Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO cách đây một năm là cơ hội lớn để các doanh nghiệp của Việt Nam hội nhập vào sân chơi lớn.Tuy nhiên
đây cũng là thách thức lớn đối với cộng đồng doanh nghiệp do có sự chênh lệnh về qui mô vốn ,chuyên môn kỹ thuật, các qui tắc ứng xử theo thông lệ quốc tế….Đặc
biệt là trong hệ thống tài chính ngân hàng.Thời gian vừa qua, hàng lọat các ngân hàng của chúng ta liên tục mở rộng địa bàn, tăng vốn, ký kết hợp tác chiến lược với các
nhà đầu tư nước ngòai nhằm tranh thủ nguồn vốn, kinh nghiệm quản lý cũng như công nghệ tiên tiến để phát triển hệ thống tài chính ngân hàng của chúng ta ngang
tầm khu vực và thế giới. Đứng trước nhu cầu đó, ngày 17082007, ngân hàng thương mại cổ phần nông
thôn Rạch kiến đã được thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam chấp thuận chính thức chuyển đổi mơ hình hoạt động thành Ngân hàng thương mại cổ phần đô thị và
đổi tên thành Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín nhằm tạo điều kiện, tiền đề để ngân hàng phát triển trong thời gian sắp tới.
Việc chấp thuận cho ngân hàng Đại Tín chuyển đổi mơ hình hoạt động từ Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nông thôn sang Ngân hàng Thương mại Cổ phần đô thị
tạo được thuận lợi cho ngân hàng có điều kiện nâng cao năng lực về tài chính, mở rộng mạng lưới hoạt động kinh doanh, đủ sức cạnh tranh và phát triển, đánh dấu một
giai đoạn phát triển mới của ngân hàng với mục tiêu phấn đấu trở thành một ngân hàng thương mại cổ phần bán lẻ hiện đại theo các chuẩn mực quốc tế, cung cấp sản
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
phẩm dịch vụ đa dạng từ cơ bản đến cao cấp, hoàn thành mục tiêu đưa ngân hàng trở thành một trong số các ngân hàng có chất lượng phục vụ tốt tại Việt Nam
Có nhiều năm kinh nghiệm trong họat động cho vay phục vụ phát triển nông nghiệp trên địa bàn có nhiều ngành nghề đặc thù như : cơ khí-lắp ráp xà lan phục vụ
giao thơng đường thủy, ni trồng thủy hải sản, trồng rau màu……có đội ngũ nhân viên tận tụy, thấu hiểu nhu cầu của nơng dân. Đó là những ưu điểm mà ngân hàng
Đại Tín sẽ tiếp tục phát huy cũng như đưa ra các giải pháp mới nhằm giúp ngân hàng đạt được các mục tiêu đã đề ra như:
- Tăng vốn điều lệ: Đảm bảo lộ trình do Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đề ra, đến năm 2010 vốn điều lệ trên 3.000 tỷ.
- Phát triển nguồn vốn huy động: Với các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng, Ngân hàng TMCP Đại Tín huy động các nguồn vốn trong nền kinh tế đảm bảo Ngân hàng
hoạt động ngày càng phát triển, ổn định, an toàn, hiệu quả. - Xác định đối tượng và chính sách của họat động kinh doanh: Trước mắt, Ngân
hàng xác định đối tượng đầu tư tín dụng phù hợp để vừa nhanh chóng tạo ra lợi nhuận, vừa đảm bảo hoạt động kinh doanh ổn định và lâu dài. Ngân hàng có chính
sách tập trung đầu tư cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, là loại hình doanh nghiệp có tốc độ phát triển mạnh mẽ nhất trong các năm qua. Nghiên cứu đầu tư, tham gia liên
doanh góp vốn, đối với một số dự án trọng điểm; cơ cấu lại tài sản sinh lời nhằm đảm bảo họat động an tòan và ổn định thơng qua các nghiệp vụ đầu tư trên thị trường liên
Ngân hàng, đầu tư trái phiếu, chứng khoán. - Xác định thị trường và lĩnh vực kinh doanh khác: Ngân hàng Đại Tín nhanh
chóng nắm bắt các cơ hội kinh doanh trên thị trường mục tiêu, nhưng phải có kế họach thâm nhập các thị trường tiềm năng. Những thị trường được khuyến cáo là
tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao, sức cạnh tranh kém, cần phải thận trọng và có biện pháp giảm dần tỷ trọng đầu tư. Những lĩnh vực mà trong tương lai theo dự báo chắc chắn
là có khả năng phát triển mạnh, có hiệu suất sinh lời cao, Ngân hàng Đại Tín cần phải quan tâm phát triển.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
- Phát triển các dịch vụ Ngân hàng: Chú trọng nâng cấp chất lượng dịch vụ hiện có để phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn, tạo điều kiện hỗ trợ cho các nghiệp vụ
khác phát triển. Liên kết với các Ngân hàng bạn để phát triển các dịch vụ Ngân hàng nhằm phục vụ khách hàng ngày càng tốt hơn.
- Phát triển mạng lưới hoạt động: Việc phát triển mạng lưới nhằm giúp cho Ngân hàng tiếp cận và mang sản phẩm Ngân hàng đến với khách hàng. Ngân hàng
Đại Tín tiếp tục phát triển mạng lưới đến các vùng trọng điểm kinh tế trong nước. - Phát triển nguồn nhân lực: Với một kế hoạch phát triển nguồn nhân lực phù
hợp, chính sách tiền lương, thưởng hợp lý, Ngân hàng có thể thu hút và đào tạo được nhiều cán bộ, nhân viên giỏi và có tâm huyết với nghề, từ đó dễ dàng vượt qua khó
khăn, thử thách, họat động phát triển an toàn và hiệu quả. - Hiện đại hóa cơng nghệ Ngân hàng là một trong những định hướng quan
trọng của Ngân hàng, nhằm phục vụ ngày càng tốt hơn công tác quản trị, điều hành, đồng thời là nền tảng cho việc phát triển các sản phẩm dịch vụ Ngân hàng hiện đại.
Nằm trong kế hoạch đó, ngày 15122007 Đại Tín đã khai trương chi nhánh tại Long An , chi nhánh tại Hà Nội, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh với các phòng
giao dịch tại các quận 1,3,7,8 . Đến cuối năm 2008 sẽ thành lập các chi nhánh và phòng giao dịch tại các tỉnh thành phố lớn trên cả nước.
Suốt thời gian vừa qua, họat động kinh doanh tài chính của ngân hàng khơng chỉ mang ý nghĩa hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương mà hàng năm còn góp phần vào
các chính sách đền ơn đáp nghĩa, xóa đói giảm nghèo thơng qua các hoạt động xã hội như : Tham gia cứu trợ thiên tai, ủng hộ quỹ vì người nghèo, trao tặng nhà tình
nghĩa- tình thương, tặng đồng phục, tập vở và học bổng cho các em học sinh có hồn cảnh khó khăn trên địa bàn họat động của đơn vị.
Để phát triển và lớn mạnh trong thời gian sắp đến ngân hàng Đại Tín ngồi việc phải hồn thành những mục tiêu đã đề ra cần có có những bước đột phá mới. Nhất là
trong bối cảnh hội nhập đang đặt ra những áp lực đòi hỏi tồn ngành ngân hàng phải đẩy mạnh cải cách nhằm đạt tới những chuẩn mực, thông lệ quốc tế về hoạt động tiền
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
tệ, ngân hàng, tiếp tục nâng cao năng lực tài chính, chất lượng tín dụng để tiếp cận các tiêu chuẩn quốc tế . Góp phần đưa ngành ngân hàng phấn đấu trở thành ngành
kinh tế lớn trong khu vực và trên thị trường tài chính quốc tế trong giai đoạn 2010- 2020.

1.1.3. Cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Đại Tín

Ban lãnh đạo gồm : - Đại hội cổ đông là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Ngân hàng có quyền
quyết định về chiến lược phát triển của Ngân hàng và bầu ra Hội đồng quản trị và ban kiểm soát. Đại hội cổ đơng tiến hành định kì hàng năm và có thể tổ chức bất thường
giữa 2 kì đại hội thường niên. - Hội đồng quản trị và Ban kiểm soát. Hội đồng quản trị là cơ quan quản trị
ngân hàng, có quyền nhân danh ngân hàng để quyết định những vấn đề liên quan đến mục đích, quyền lợi của ngân hàng trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của hội đồng
quản trị. Ban kiểm soát là cơ quan kiểm tra hoạt động tài chính của Ngân hàng, giám sát
việc chấp hành chế độ hạch toán, hoạt động của hệ thống kiểm tra và kiểm toán nội bộ của Ngân hàng. Ban kiểm soát gồm : Trưởng ban kiểm soát, 02 kiểm soát viên.
Sơ đồ bộ máy của Ngân hàng

1.1.4. Phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín

1.1.4.1. Chức năng nhiệm vụ Hoạt động tín dụng là một trong nhưng hoạt động đem lại nguồn thu chủ yếu
cho Ngân hàng. Đánh giá được tầm quan trọng của hoạt động tín dụng, Ngân hàng TMCP Đại Tín đã quyết định thành lập phòng kinh doanh chi nhánh Hà Nội với các
chức năng như sau : tiếp nhận hồ sơ thế chấp vay vốn của khách hàng, định giá xác định giá trị của Bất động sản thế chấp, đưa ra lượng vốn có thể cho khách hàng vay.
1.1.4.2. Cơ cấu tổ chức
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội hiện nay có 1 trưởng phòng, 1 phó phòng, 10 nhân viên. Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu của
thị trường và kế hoạch phát triển mở rộng của Ngân hàng thì số lượng nhân viên phòng kinh doanh chắc chắn sẽ được tăng lên để đảm nhận công việc khối lượng
công việc ngày càng lớn. Các nhân viên hiện tại ở phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi
nhánh Hà Nội phần lớn là những người trẻ tuổi, được đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng an tồn và hiệu quả, nhiệt tình , năng động và hầu hết đều có trình độ đại
học, do vậy chất lượng công việc luôn được đảm bảo, tạo sự tin tưởng cho khách hàng và số lượng khách hàng đến với Ngân hàng ngày càng gia tăng.
1.2. Tình hình hoạt động thế chấp của ngân hàng 1.2.1. Tình hình hoạt động kinh doanh
Năm 2008 là năm bản lề của kế hoạch 5 năm 2006-2010 đồng thời cũng là năm ngành ngân hàng nói chung và ngân hàng TMCP Đại Tín nói riêng gặp phải
nhiều khó khăn do chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu, bối cảnh kinh tế xã hội trên thế giới và trong nước có nhiều bất lợi. Trên thế giới giá dầu mỏ
và giá vàng có tăng rất nhanh, có thời điểm là cao nhất trong vòng 30 năm qua. Cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ gây nhiều tác động xấu đến tình hình tài chính tồn cầu.
Ở trong nước nền kinh tế phải đối mặt với nhiều thách thức mới như : nhập siêu tăng mạnh làm thâm hụt cán cân xuất khẩu, dòng vốn đầu tư từ nước ngồi đạt mức cao
vừa có mặt tích cực là đẩy mạnh kinh tế phát triển đồng thời cũng gây sức ép đối với Chính phủ trong việc điều hành tỷ giá và kiểm soát phương tiện thanh toán, chỉ số giá
tiêu dùng tăng cao và lạm phát đạt mức cao trong 12 năm trở lại đây. Nhưng tới cuối năm 2008, lạm phát đã chuyển sang giảm phát trong một thời gian ngắn làm cho nền
kinh tế khó khăn bội phần , hoạt động sản xuất kinh doanh thu hẹp đáng kể, hàng hoá ứ đọng và mức tiêu dùng giảm sút. Thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán,
thị trường liên ngân hàng... cũng gặp phải những biến động phức tạp. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam duy trì chính sách tiền tệ thắt chặt như tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc gấp
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
đôi, khống chế dư nợ cho vay bất động sản, cho vay đầu tư chứng khoán... cũng ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Mặc dù phải đối mặt với
những khó khăn của nền kinh tế , Ngân hàng TMCP Đại Tín đã hết sức nỗ lực để đảm bảo hoạt động an toàn ổn định để nhằm thực hiện các chỉ tiêu do đại hội cổ đông
năm 2007 đã đề ra. Năm 2008 là năm đánh dấu sự phát triển và trưởng thành của Ngân hàng TMCP Đại Tín trong thời kì đầy khó khăn và thách thức, đồn thời là nền
tảng để ngân hàng tiếp tục phát triển trong các năm về sau. Bảng báo cáo tổng kết ba năm gần đây đã tóm tắt lại một số chỉ tiêu về hoạt
động kinh doanh của Ngân hàng TMCP Đại Tín từ năm 2006-2008.
Bảng 1: Tóm tắt hoạt động kinh doanh Đơn vị : Tỷ đồng
Chỉ tiêu Năm 2006
Năm 2007 Năm 2008
so với năm trước
0706 0807
Tổng tài sản 10395
14456 24764
39 71,3 Vốn chủ sở hữu
965 1882
2804 95
48 Vốn điều lệ
740 1250
2089 69
67 Tổng nguồn vốn huy động
6354 9176
12272 44,4 33,7 Dư nợ cho vay
4715 5986
8425 27 40,7
Tổng doanh thu 836
1209 1996
45 65
Tổng chi phí 638
903 1452 41,5 60,8
Lợi nhuận trước thuế 198
306 544 54,5 77,7
Lợi nhuận sau thuế 151,2
234,4 407,9
55 74
Nguồn : Báo cáo tài chính đã kiểm tốn của Ngân hàng TMCP Đại Tín các năm 2006, 2007, 2008
Trong những năm vừa qua, giá trị tổng tài sản của Ngân hàng TMCP Đại Tín khơng ngừng tăng lên, tổng tài sản năm 2007 tăng 39 so với năm 2006. đến năm
2008 thì tổng tài sản tăng 71,3 so với năm 2007. Trong phần tài sản này chủ yếu
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
là các bất động sản lớn, toạ lạc ở nhiều vị trí đẹp. Tổng thu nhập cũng tăng cao qua các năm, năm 2008 mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn nhưng ngân hàng cũng đã
hoàn thành các chỉ tiêu đại hội cổ đông đặt ra. Quy mô vốn của ngân hàng không ngừng tăng cao qua các năm , năm 2008 đã
tăng lên 67 so với năm 2007 cùng với sự tăng lên của tổng tài sản, lợi nhuận kinh doanh năm 2008 tăng 74 so với năm 2007. Vốn điều lệ tang lên chủ yếu là trích lợi
nhuận kinh doanh được đưa vào lợi nhuận để lại nhằm bổ sung vốn mở rộng kinh doanh.
Trong năm 2008, Ban điều hành đã tổ chức triển khai thực hiện kế hoạch kinh doanh tài chính của Ngân hàng theo Nghị quyết đại hội cổ đông đã thông qua năm
2007. Thực hiện các quyết định của Ngân hàng Nhà nước về cải tiến đổi mới cơ chế hoạt động theo chuẩn mực và thông lệ quốc tế, sẵn sàng cho sự hội nhập và xu thế
cạnh tranh sâu sắc. Trong bối cảnh kinh tế thế giới chưa có dấu hiệu hồi phục, nền kinh tế trong
nước đang gặp nhiều khó khăn thách thức Ngân hàng TMCP Đại Tín đã nhận thức đầy đủ các cơ hội và thuận lợi cơ bản sau đây:
- Với ưu thế về uy tín thương hiệu và mạng lưới, cùng với sự tin cậy của các nhà đầu tư và quan hệ khách hàng thân thiết đã giúp Ngân hàng TMCP Đại Tín
khẳng định vị thế , tạo động lực góp phần góp phần vượt qua thách thức khó khăn trong năm tới.
- Kế thừa phát huy những mặt làm được và khắc phục những mặt còn hạn chế được rút ra từ bài học kinh nghiệm trong chỉ đạo điều hành kinh doanh năm 2008 . là
cơ sở vững chắc để thực hiện thành công kế hoạch năm 2009. - Tận dụng triệt để cơ hội và khoảng trống của thị trường , dùng hoạt động phi
tín dụng bù đắp cho hoạt động tín dụng với nhiều rủi ro trong bối cảnh kinh tế khó khăn sẽ được phát huy một cách triệt để.
- Nhanh chóng hiện đại hố cơng nghệ Ngân hàng , tăng cường công tác quản lý rủi ro tập trung và đẩy mạnh công tác tự kiểm tra chấn chỉnh nội bộ để đảm bảo cho
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Ngân hàng phát triển an toàn bền vững hiệu quả trong năm 2009 và các năm tiếp theo.
Bên cạnh những thuận lợi nêu trên , Ngân hàng TMCP Đại Tín dự báo và nhận diện các rủi ro thách thức trong quá trình kế hoạch kinh doanh năm 2009 nhằm đề ra
các giải pháp tình huống để đối phó đó là : - Nền kinh tế đang đối diện với giảm phát và nguy cơ lạm phát có thể quay trở
lại sẽ tiềm ẩn về rủi ro thanh khoản , rủi ro kì hạn và rủi ro tỷ giá, kể cả về rủi ro niềm tin đối với hệ thống Ngân hàng. Ngân hàng TMCP Đại Tín sẽ phát huy những
kinh nghiệm đối phó rủi ro trong năm vừa qua, tăng cường công tác dự báo và bám sát diễn biến của thị trường để tổ chức điều hành kinh doanh an toàn hiệu quả và ổn
định. - Sự khó khăn về hoạt động kinh doanh trong năm 2008 của các doanh nghiệp
sẽ là nguy cơ phát sinh nợ quá hạn và cơ cấu lại các khoản vay. - Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản trong năm 2008 gặp nhiều
khó khăn chưa thực sự hồi phục sẽ có tác động nhất định tới hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Phát huy nội lực cùng với nhận thức đầy đủ về cơ hội, thách thức trách nhiệm của mình, Ngân hàng TMCP Đại Tín quyết tâm hoàn thành vượt mức và toàn diện kế
hoạch kinh doanh năm 2009 đã đề ra với tất cả niềm tin và tinh thần cẩn trọng cao nhất.

1.2.2. Tình hình hoạt động tín dụng thế chấp của Ngân hàng TMCP Đại Tín

Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lại nguồn thu lớn cho khách hàng . Trong những năm qua nhiệm vụ phát triển tín dụng an tồn lành
mạnh và hiệu quả được Đại Tín đặc biệt quan tâm. Ta có thể thấy thu nhập hoạt động từ hoạt động tín dụng là nguồn thu chủ yếu của Ngân hàng TMCP Đại Tín qua bảng
2:
Bảng 2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng và phi tín dụng Đơn vị : Tỷ đồng
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Chỉ tiêu Năm 2007
Năm 2008 Thu nhập từ hoạt động tín
dụng 834,21
69 1337,32
67 Thu nhập từ hoạt động phi
tín dụng 374,79
31 658,68
33 Tổng thu nhập
1209 100
1996 100
Nguồn : Báo cáo tài chính đã kiểm tốn của Ngân hàng TMCP Đại Tín các năm 2007, 2008.
Quy mơ tín dụng của Ngân hàng tăng trưởng nhanh , phù hợp với tốc độ tăng trưởng của nguồn vốn, thể hiện sự phù hợp trong cơ cấu nguồn và sử dụng nguồn của
Ngân hàng. Hơn nữa tốc độ tăng trưởng tín dụng cũng phù hợp với tốc độ tăng trưởng của kinh tế..
Bảng 3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 12009 của ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội.
Đơn vị : Triệu đồng
STT Chỉ Tiêu
Số liệu 1
Nguồn vốn huy động 1.024.042
2 Doanh số cho vay
71.774 a
Ngắn hạn 48476,876
b Trung dài hạn
23297,124 3
Doanh số thu nợ 93318,416
a Ngắn hạn
82154,124 b
Trung dài hạn 11.164,292
4 Dư nợ đối với nền kinh tế
221.244,173 a
Ngắn hạn 197.947,050
b Trung dài hạn
23297,123 5
Nợ xấu
Nguồn : Báo cáo về hoạt động tín dụng q I2009 từ phòng tài chính của Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Đầu năm 2008 , Ngân hàng TMCP Đại Tín đã mở chi nhánh tại Hà Nội. Tuy chi nhánh mới thành lập không lâu nhưng đã thu được những thành tích đáng kể. Trong
quý I09 chi nhánh tại Hà Nội đã đạt doanh số cho vay là 71744 triệu đồng , cho vay
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
ngắn hạn là 48476,876 chiếm tỷ trọng 67,5 trong tổng doanh số cho vay. Tỷ lệ nợ
xấu tính đến cuối quý I09 chiếm 0 trong tổng dư nợ
Tại chi nhánh tại Hà Nội để giảm bớt các rủi ro tín dụng hầu hết các khoản vay tại đây đều có tài sản thế chấp. Vì vậy việc định giá tài sản thế chấp phải hợp lý
không gây thiệt hại cho ngân hàng, ko gây khó khăn trong q trình vay vốn của Ngân hàng. Phòng kinh doanh tại chi nhánh Hà Nội chủ yếu tiếp nhận các hồ sơ vay
có tài sản thế chấp. Tài sản bảo đảm phần lớn là bất động sản. Trong báo cáo về kết quả cho vay tháng 1208 của phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh
tại Hà Nội thì dư nợ cho vay là 50,35 tỷ đồng trong đó dư nợ được bảo đảm bằng bất động sản là 50 tỷ, dư nợ đảm bảo bằng các tài sản khác chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ 0,35 tỷ
đồng tương ứng với 0,019 trong tổng dư nợ.
Bảng 4: Báo cáo kết quả cho vay tháng 1208 Đơn vị : Tỷ đồng
Chỉ tiêu Số dư
I. Dư nợ cho vay 50,35
1. Phân theo thời hạn vay 50,35
- Ngắn hạn 50,35
- Trung hạn, dài hạn 2. Phân theo nhu cầu vốn vay thống kê toàn bộ chi phí liên
quan đến từng nhu cầu vốn vay, bao gồm: Đất đai; Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai 50,35
- Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 0,25
- Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở 0,1
- Quyền sử dụng đất 50
3. Mức cho vay tối đa đỗi với 01 khách hàng 0,25
- Đối với khách hàng là cá nhân 0,25
- Đối với khách hàng là tổ chức 50
4. Tổng dư nợ có bảo đảm bằng tài sản 50,35
- Thế chấp bằng giá trị QSD đất 50
- Thế chấp bằng giá trị QSD đất và tài sản gắn liền 0,1
- Bảo đảm bằng tài sản khác 0,25
5.. Tổng dư nợ cho vay khơng có tài sản bảo đảm
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
II. Dư nợ xấu
Nguồn : Phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Tuy mới thành lập đựoc 1 năm nhưng chi nhánh tại Hà Nội của Ngân hàng TMCP Đại Tín đã khẳng định uy tín chất lượng phục vụ, ngày càng nhiều khách hàng
tìm đến vay vốn. Điều đó chứng minh được hiệu quả hoạt động của việc định giá bất động sản đảm bảo, bảo vệ được nguồn vốn cho khách hàng vay, đáp ứng nhu cầu của
khách hàng.
2. Thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Việc định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín tuân thủ theo các văn bản pháp luật đã được ban hành như:
Các văn bản pháp luật Bộ luật Dân sự 2005 , Luật các tổ chức tín dụng 2004 . Luật đất đai 2003.
Luật doanh nghiệp ... Các văn bản khác như :
- Nghị định 1781999NĐ-CP ngày 29121999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Nghị định này phản ảnh những nội dung chủ đạo trong
bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bao gồm: Các hình thức bảo đảm tiền vay, điều kiện của tài sản thế chấp, điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch thế chấp.
- Nghị định 852002NĐ-CP ngày 25122002 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định 1781999NĐ-CP.
- Thông tư 072003TT-NHNN ngày 19052003 hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Nghị định số 1812004NĐ-CP ngày 29102004 về thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 171999NĐ-CP ngày 29031999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi , chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp hoặc bảo lãnh. góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đât.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
- Nghị định 1651999NĐ-CP ngày 19111999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
- Thơng tư số 062002TT-BTP ngày 28022002 của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số quy định của nghị định 1651999NĐ-CP
- Quyết định số 16272001QĐ-NHNN ngày 31122001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách
hàng; quyết định số 1272005QĐ-NHNN ngày 03022005 về việc sửa đổi bổ sung quyết định 16272001QĐ-NHNN và quyết định số 7832005QĐ-NHNN ngày
3152005 của thống đốc ngân hàng Nhà nước về việc sửa đổi , bổ sung quyết định số 1272005QĐ-NHNN.
- Quyết định số 4572005QĐ-NHNN ngày 19042005 của thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành quy định về các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt
động của tổ chức tín dụng; quyết định số 032007QĐ-NHNN ngày 19012007 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc sửa đổi, bổ sung quy định về các tỷ lệ đảm
bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng ban hành kèm quyết định số 4572005QĐ-NHNN.
- Quyết định số 4932005QĐ- NHNN ngày 2242005 của thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành quy định về việc phân loại nợ, trích lập và sử dụng
dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động Ngân hàng của tổ chức tín dụng; quyết định 182007QĐ-NHNN ngày 2542007 của thống đốc ngân hàng Nhà nước về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định về việc phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động ngân hàng của các tổ chức tín dụng ban
hành kèm quyết định 4932005QĐ-NHNN. - Quyết định số 1062008QĐ-HĐQT ngày 7111008 của hội đồng quản trị
Ngân hàng TMCP Đại Tín về việc ban hành quy định cho vay của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với khách hàng.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
- Quyết định số 2642008QĐ-TGĐ ngày 12112008 của Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Đại Tín về việc ban hành quy trình tín dụng trong hệ thống Ngân hàng
TMCP Đại Tín.
2.1. Các quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín đối với bất động sản thế chấp 2.1.1. Các loại bất động sản được thế chấp tại Ngân hàng
Bất động sản được phân ra làm nhiều loại, tuy nhiên để đảm bảo an toàn trong hoạt động của Ngân hàng cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giám sát
quản lý bất động sản , ngân hàng TMCP Đại Tín đã quy định các loại bất động sản được thế chấp tại ngân hàng.
Theo quy định của Ngân hàng TMCP Đại Tín các bất động sản được thế chấp bao gồm: Nhà ở , cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, quyền sử dụng đất mà
pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

2.1.2. Tiêu chuẩn bất động sản thế chấp

2.1.2.1. Đối với đất đai, cơng trình trên đất của cá nhân , hộ gia đình - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được nhà nước
giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất , kinh doanh.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời
hạn th đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 05 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất bao gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước cho
thuê đất nếu có , tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó nếu có.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước chi thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn
phát triển sản xuất, kinh doanh.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
- Các cơng tình gắn liền với các loai đất trên khi đem thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Tín thì các cơng trình đó cũng thuộc thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại
Tín. - Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì Ngân hàng TMCP Đại Tín chỉ nhận
cơng trình trên đất là tài sản thế chấp đảm bảo tại Ngân hàng. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Quyền sở hữu căn hộ chung cư.
2.1.2.2. Đối với đất, cơng trình trên đất của tổ chức Tổ chức kinh tế được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, cơng trình trên đất khi
có các điều kiện sau: - Đất do nhà nước giao đất có thu tiền
- Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp - Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc
đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm. Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm
tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất nếu có, tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn
liền với đất. - Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản
thuộc sở hữu tài sản của mình gắn liền với đất đó. Để đảm bảo các khoản tiền vay thì Ngân hàng TMCP Đại Tín có những quy
định về tài sản thế chấp như sau: - Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc sử dụng, quản lý của khách hàng vay,
bên bảo lãnh theo quy định của pháp luật.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
- Tài sản phải được phép giao dịch - Tài sản khơng có tranh chấp
- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn đảm bảo tiền vay
- Tài sản thế chấp của doanh nghiệp Nhà nước hay do ngân sách của Nhà nước cấp thì phải có sự đồng ý của cấp có thẩm quyền cho phép đem tài sản đó thế chấp tại
Ngân hàng - Tài sản thế chấp của công ty cổ phần thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của
hội đồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đơng cho phép đem tài sản đó thế chấp - Tài sản thế chấp của công ty trách nhiệm hữu hạn, hợp tác xã thì phải có sự
đồng ý bằng văn bản của hội đồng thành viên cho phép đem tài sản đó thế chấp - Tài sản thế chấp của các loại hình cơng ty khác thì phải có sự đồng ý của các
bên sở hữu, sử dụng tài sản, các bên tham gia góp vốn, hùn vốn đều cho phép đem tài sản đó thế chấp
- Nếu pháp luật có quy định riêng thì trước khi đem đi thế chấp phải thoả mãn các quy định đó
- Chủ thể tham gia hoạt động thế chấp phải có đủ năng lực chủ thể, bao gồm năng lực pháp luật và năng lực dân sự
- Đối với tổ chức thì người đại diện hợp pháp của tổ chức cũng phải có đủ năng lực và thẩm quyền đại diện
Đây là căn cứ để Ngân hàng TMCP Đại Tín xem xét xác định nhận làm tài sản thế chấp và ra quyết định cho các khoản vay.
2.2. Quy trình tín dụng định giá thế chấp bất động sản ở Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Quy trình tín dụng là một quy định quan trọng trong việc giải quyết cho khách hàng vay vốn. Sự đa dạng của khách hàng, sản phẩm và chiến lược kinh doanh yêu
cầu Ngân hàng phải xây dựng được một quy trình tín dụng cụ thể rõ ràng và hoàn
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
chỉnh, bao gồm trình tự các bước thực hiện với những quy định rõ ràng để quản lý chặt chẽ khoản vay, an toàn hiệu quả, các điều kiện cần thiết để đưa ra quyết định và
những cán bộ tín dụng có cùng nhận thức về vai trò của mình trong quy trình tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu của khách hàng, giảm thiểu rủi ro, cũng như thiết lập cơ chế
xử lý trong trường hợp khách hàng khơng trả được nợ. Quy trình này quy định các thủ tục, điều kiện và trình tự thực hiện nghiệp vụ tín
dụng đối với các khách hàng là tổ chức, cá nhân khi quan hệ vay vốn tại Ngân hàng TMCP Đại Tín.

2.2.1. Quy trình định giá bất động sản

Khi nhận được yêu cầu vay vốn của khách hàng, cán bộ tín dụng có 2 nhiệm vụ chính, đó là thu thập thơng tin chính xác có liên quan đến khoản vay và xây dựng mối
quan hệ giữa khách hàng với ngân hàng qua đó hồn thiện hồ sơ tín dụng theo trình tự sau:
2.2.1.1 Phỏng vấn về khoản vay - Khi có khách hàng đến đề nghị vay vốn, cán bộ tín dụng phụ trách phỏng vấn
khách hàng gọi là cán bộ tín dụng quản lý khách hàng, viết tắt là CBQLKH thực hiện phỏng vấn nhằm nắm bắt các thông tin cần thiết để chuẩn bị cho việc hoàn thiện
hồ sơ vay vốn. Việc phỏng vấn có thể thực hiện trước hoặc sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ vay vốn.
- Nội dung phỏng vấn gồm : Tuỳ theo đối tượng khách hàng là tổ chức hay hộ gia đình, cá nhân, tổ hợp tác để có nội dung phỏng vấn cho phù hợp để tìm hiểu về
tính pháp lý, tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh. tình hình tài chính, trình độ chun mơn quản lý, uy tín của khách hàng trong kinh daonh tình hình tài chính, trình
độ chun mơn quản lý, uy tín của khách hàng trong kinh doanh, trong quan hệ tín dụng, trong đời sống, nghề nghiệp, nơi làm việc, nhu cầu, mục đích của khoản vay,
khả năng thu nhập hoàn trả gốc, lãi, tài sản bảo đảm cho khoản vay, điều kiện đảm bảo môi trường, ... Đồng thời tư vấn cho khách hàng thông tin về điều kiện cho vay,
thời hạn. lãi suất cho vay và các dịch vụ sẽ được đáp ứng.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
- Tuỳ theo đối tượng vay vốn, số tiền đề nghị vay, loại tài sản đảm bảo để quy định các khoản vay lớn và phức tạp, đòi hỏi cấp có thẩm quyền cao hơn như:
Trưởng , Phó phòng kinh doanh, Trưởng, Phó phòng giao dịch, Giám đốc, Phó giám đốc sở giao dịch, chi nhánh trực tiếp phỏng vấn và thương lượng các điều kiện cho
vay. - Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn theo quy định.
- Sau khi phỏng vấn xong, cán bộ quản lý khách hàng phải vào sổ theo dõi phỏng vấn khách hàng với các nội dung: Họ, tên, địa chỉ khách hàng, nội dung phỏng
vấn như mục đích vay vốn, các điều kiện vay vốn, kết quả phỏng vấn, đồng ý cho khách hàng lập hồ sơ vay vốn hay từ chối cho vay, lý do từ chối vay.
2.2.1.2. Hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ - Cán bộ quản lý khách hàng hoặc cán bộ được phân công thực hiện công việc
này chịu trách nhiệm tư vấn, hướng dẫn, giúp đỡ khách hàng lập và hoàn thiện hồ sơ vay vốn phù hợp với nội dung tính chất yêu cầu của từng khoản vay hồ sơ pháp lý,
hồ sơ kinh tế, hồ sơ tín dụng, hồ sơ đảm bảo tiền vay ... - Tiếp nhận hồ sơ vay vốn, tiến hành xem xét các yếu tố của bộ hồ sơ vay vốn
như tính hợp lệ, tính đầy đủ của hồ sơ, xem xét sự phù hợp của hồ sơ với các điều kiện, chính sách cho vay của Ngân hàng.
- Nếu hồ sơ khơng đầy đủ hoặc khơng hợp lệ thì u cầu người cho vay bổ sung hoặc sửa đổi. Trường hợp khơng đủ điều kiện, khơng phù hợp với chính sách cho vay
của Ngân hàng thì báo cáo với lãnh đạo phòng xem xét và thơng báo cho khách hàng lý do từ chối cho vay
- Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ thì tiếp nhận. lập phiếu giao nhận hồ sơ với khách hàng riêng các giấy tờ tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh chỉ nhận bản
sao, khi lập hợp đồng đảm bảo tiền vay mới nhận bản chính để tránh thất lạc, lập giấy hẹn thẩm định với khách hàng tối đa trong 3 ngày làm việc đối với khoản vay
ngắn hạn và 5 ngày làm việc đối với khoản vay trung và dài hạn. Cuối ngày làm việc
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
hoặc đầu giờ làm việc ngày hôm sau phải tiến hành bàn giao nhận hồ sơ đã tiếp nhận cho bộ phận thẩm định, yêu cầu người nhận kí nhận trên sổ giao nhận hồ sơ.
2.2.1.3. Thẩm định điều kiện cho vay Sau khi tiếp nhận hồ sơ. Tuỳ theo mức độ phù hợp của từng khoản vay, cán bộ
được giao nhiệm vụ thẩm định khoản vay gọi tắt là cán bộ thẩm định tối đa trong 3 ngày làm việc đối với khoản vay ngắn hạn và 5 ngày làm việc đối với khoản vay
trung và dài hạn phải tiến hành thẩm định, phân tích điều kiện vay vốn theo các nội dung sau:
- Cán bộ thẩm định liên hệ với khách hàng hẹn ngày giờ đến định giá thực tế. Xác nhận thông tin do khách hàng cung cấp, khám phá các thông tin mới mà cán bộ
tín dụng cần có để tìm hiểu về tính pháp lý của khách hàng, hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống, quan hệ xã hội, tình hình thu nhập, tính pháp lý của tài sản
đảm bảo của khách hàng. Kết thúc việc xem xét các bất động sản thế chấp cán bộ thẩm định phải xin chữ ký của khách hàng xác nhận đã đến định giá, sau đó nộp lại
cho phòng kinh doanh. - Lập phiếu thẩm định tín dụng. Cán bộ thẩm định căn cứ vào các văn bản
hướng dẫn thẩm định dự án của từng loại cho vay, đối tượng cho vay để lập phiếu thẩm định. Trong phiếu thẩm định tín dụng phải phân tích các điều kiện vay vốn theo
các nội dung: + Đánh giá chung về khách hàng :
Với khách hàng là doanh nghiệp: năng lực pháp luật dân sự hồ sơ pháp lý, mơ hình tổ chức của đơn vị, khả năng quản trị điều hành của ban lãnh đạo, đánh giá tình
hình hoạt động chung của ngành nghề kinh doanh, quan hệ của khách hàng với các tổ chức tín dụng, đánh giá các rủi ro chủ yếu nếu giải quyết cho vay, nhận xét về quan
hệ đạo đức gia đình, xã hội, nghề nghiệp... Với khách hàng là cá nhân: phải đánh giá các yếu tố về nhân thân, nghề nghiệp,
q khứ cơng tác, trình độ chun mơn, trình độ học vấn, uy tín kinh nghiệm trong lĩnh vực họ sẽ đầu tư, các quan hệ xã hội, rủi ro chủ yếu...
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
+ Tình hình tài chính và sản xuất kinh doanh chung của khách hàng Đánh giá về độ chính xác, trung thực của các số liệu, báo cáo về tình hình tài
chính của khách hàng. Phân tích đánh giá các chỉ tiêu về tình hình sản xuất kinh doanh và tình hình tài
chính của khách hàng, các báo cáo kế hoạch hoạt động tương lai, sự biến động về tài sản.
Khách hàng là cá nhân phải xem xét, đánh giá kỹ mức độ ổn định của thu nhập chính, phụ, thu nhập từ tài sản, tỷ lệ chi phí trên thu nhập, tỷ lệ nợ phải trả trên thu
nhập... + Thẩm định tính khả thi của phương án, dự án như : sự cần thiết phải đầu tư,
địa điểm, quy mô, công suất, công nghệ, các yếu tố đầu vào, giá cung ứng nguyên liệu, thị trường và khả năng tiêu thụ phân phối sản phẩm, khả năng cạnh tranh của
sản phẩm đầu tư, phương diện tổ chức quản lý nhân lực, bảo hiểm tài sản đầu tư của dự án. Phân tích đánh giá các điều kiện đảm bảo vệ sinh môi trường hoặc các yếu tố
tác động môi trường của phương án, dự án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống. Xem xét các khả năng cân đối nguồn vốn và dự kiến lãi suất cho vay của sở giao
dịch, chi nhánh. - Phân tích kĩ tài sản thế chấp : loại tài sản, phương thức thế chấp, tính hợp
pháp, hợp lệ của tài sản... Nội dung đánh giá bất động sản thế chấp như sau:
Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ và phân loại hồ sơ
+ Xác định bất động sản thế chấp có phù hợp với chủng loại và điều kiện nhận thế chấp của Ngân hàng TMCP Đại Tín hay khơng. Nếu thuộc điều kiện cho phép thì
tiếp tục định giá còn nếu khơng phù hợp thì gửi lại hồ sơ cho phòng có trách nhiệm xử lý.
+ Các chứng từ, hồ sơ bất động sản thế chấp phải theo đúng quy định của pháp luật và không bị rách nát. Ghi rõ ràng, khơng tẩy xố, sửa chữa. Nội dung phải rõ
ràng, hợp lệ và chỉ được hiểu theo một cách khơng được có thể hiểu theo hai hay nhiều cách khác nhau.
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
+ Kiểm tra tính thực tế, sự hợp lệ và hợp lý của trật tự phát hành các chứng từ về ngày tháng năm phát hành, thời điểm phát hành, còn hiệu lực pháp luật và phải có
sự dẫn chứng về bất động sản trong các giấy tờ có liên quan. + Xác định thời hạn sử dụng. sở hữu còn lại của bất động sản phải lớn hơn thời
gian thế chấp + Bất động sản quy định phải có bản đăng kí quyền sở hữu thì phải có đăng kí
sở hữu theo quy định. + Nguồn gốc của bất động sản thế chấp phải hợp pháp
Đánh giá quyền sở hữu bất động sản thế chấp
+ Xác định người chủ sở hữu bất động sản đó, số thành viên cùng sở hữu tài sản: tên, tuổi, địa chỉ, số chứng minh nhân dân của từng thành viên cùng sở hữu bất
động sản nều là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, người lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng kí kinh doanh nếu người sở hữu bất động sản là pháp nhân đồng thời
phải có sự chấp thuận thế chấp của chủ sở hữu bất động sản hoặc cơ quan có thẩm quyền cho phép đem bất động sản đi thế chấp
+ Xác định bất động sản thế chấp đã được đem thế chấp, cho thuê, cho mượn hay kê khai góp vốn ở đâu chưa
+ Các tranh chấp, khiếu kiện về bất động sản.
Đánh giá hiện trạng của bất động sản
Quyền sử dụng đất : + Vị trí địa lý của bất động sản, địa chỉ vị trí thửa đất lơ đất. Việc quản lý thửa
đất phải do cơ quan quản lý theo dõi trên hồ sơ như : sổ của tờ bản đồ, số của thửa đất... tài sản đã đăng kí giao dịch bảo đảm chưa, đăng kí ở đâu...
+ Diện tích của mặt bằng của thửa đất, kích thước của mỗi cạnh + Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào khơng? Nếu có để làm gì? bao lâu?
+ Tài sản đang cho thuê, mượn, góp vốn, cơ sở pháp lý của việc thuê, mượn, góp vốn
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
+ Tài sản đang sử dụng, ngừng sử dụng, nêu lí do + Tình trạng của đất hiện tại và tương lai: quy hoạch giải toả, Nhà nước thu hồi
nếu Nhà nước đã có chủ trương bằng văn bản hoặc chính thức cơng bố quy hoạch, thời gian sử dụng còn lại bao lâu...
Nhà ở, cơng trình xây dựng : + Diện tích xây dựng cơng trình, tổng thể sử dụng của cơng trình xây dựng trên
đất, số tầng... theo hồ sơ và theo thực tế. + Kết cấu của cơng trình xây dựng trên đất
+ Tính năng mục đích sử dụng của cơng trình xây dựng + Năm xây dựng, dự kiến sử dụng, thời hạn sử dụng còn lại
+ Nếu các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng được thế chấp, cầm cố thế chấp thì phải kê chi tiết từng loại tài sản về số lượng, tình trạng theo hồ sơ và
theo thực tế. + Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không ?
Đánh giá giá trị bất động sản
+ Căn cứ định giá : theo văn bản của Nhà nước quy định về tính giá trị, tính khấu hao.. theo sổ sách kế tốn theo dõi, quản lý tài sản, theo hồ sơ chứng từ có liên
quan đến tài sản, căn cứ theo giá thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng, căn cư vào giá tham khảo do các cơ quan định giá cung cấp.
+ Mục đích định giá: Định giá giá trị tài sản của Nhà nướcđối với tài sản Nhà nước quy định mức giá, theo giá mua đối với tài sản hình thành từ việc mua bán.
Định giá giá trị tài sản theo giá trên thị trường trong thời điểm định giá để tham khảo
Xác định giá trị bất động sản
+ Đối với quyền sử dụng đất Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó khơng do Ngân sách Nhà nước
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền
sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.
Đất được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, đất được Nhà nước cho cá nhân tổ chức kinh tế đã trả tiền thuê
đất cho cả thời gian th mà tiền th đất đó khơng do Ngân sách Nhà nước cấp, đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân th đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm; đất
được Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm và tiền th đất đó khơng do ngân
sách Nhà nước cấp thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê nếu có và tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi
trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam cho thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của
mình đã đầu tư trên đất đó, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử
dụng. Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất
hàng năm hoặc đã trả tiền thuê dất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm thì giá trị tài sản thế chấp khơng tính giá trị quyền sử dụng đất.
Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp
được tình theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm Xác định giá trị quyền sử dụng mặc dù dựa vào khung giá đất nhà nước nhưng
vẫn cần phải dựa vào giá chuyển nhượng chuyển nhượng trên thị trường
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
+ Nhà ở cơng trình xây dựng : cơ sở các định giá trị dựa theo ý kiến của khách hàng, thông qua đồng nghiệp, từ các trung tâm đấu giá, mua bán tài sản và các thông
tin đại chúng khác, cơ quan định. Với đa số các cơng trình xây dựng trên đất như nhà ở, nhà xưởng, ... thì cán bộ tín dụng hầu như sử dụng cơng thức tính tốn giá trị tài
sản là Giá trị tài sản = đơn giá m
2
xây dựng diện tích xây dựng tỷ lệ giá trị còn lại của ngơi nhà.
Đối với những bất động sản hình thành sau vốn vay thì giá trị của nó được xác định như sau:
Nếu là nhà tự xây thì bất động sản đó được định giá dựa vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà dựa vào những kế hoạch xây dựng, hố đơn thanh tốn những
khoản để có được bất động sản thuộc sở hữu. Lúc này cán bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó.
Nếu nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với chủ đầu tư xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo là ngơi nhà đó khơng được bán, chuyển nhượng hay cho
thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của bên phía ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của chủ đầu tư xây dựng cho khách hàng.
Xác định tính chuyển nhượng của bất động sản thế chấp
Xem xét các xu hướng giá tăng hay giảm trong tương lai, xác định các lợi thế và bất lợi ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng và giá bản của tài sản như: cảnh quan môi
trường, quy hoạch hiện tại và tương lai, vị trí địa lý, địa hình, hình dạng lô đất ngôi nhà, sự cân đối phù hợp của nhà và đất, hướng nhà, phong thuỷ, cơ sở hạ tầng, trình
độ dân trí khu vực, an ninh văn hố, khả năng chuyển nhượng trên thị trường.. Sau khi phân tích các yếu tố nói trên cán bộ thẩm định nhận xét và kết luận xem
có đủ điều kiện để cho vay hay không. Nếu xét thấy cho vay được thì phải đề xuất cụ thể:
+ Mức cho vay, phương thức cho vay
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
+ Thời hạn cho vay, các kì hạn trả nợ và mức trả nợ từng kì, định kì thanh tốn tiền lãi
+ Lãi suất cho vay + Phương thức giải ngân
+ Các điều kiện đảm bảo tiền vay + Các điều kiện cần hồn thiện trước khi kí hợp đồng tín dụng hoặc giải ngân
+ Biện pháp theo dõi kiểm tra + Các điều kiện bổ sung trong hợp đồng tín dụng
Nếu khơng cho vay được thì cũng phải nêu rõ lý do. - Chuyển toàn bộ hồ sơ vay vốn và phiếu thẩm định cho Trưởng , Phó phòng
kinh doanh để xem xét và trình hồ sơ cho Giám đốc Phó giám đốc sở giao dịch chi nhánh, giám đốc, phó giám đốc phòng giao dịch hoặc người được uỷ quyền phê
duyệt.
2.2.2. Thực tế công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Để hiểu rõ hơn về phương pháp cũng như quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Đại tín ta sẽ nghiên cứu một số trường hợp cụ thể sau đây:
2.2.2.1. Định giá quyền sử dụng đất và cơng trình trên đất theo phương pháp so sánh trực tiếp
Ví dụ : Người vay: Công ty cồ phần đầu tư và phát triển nha khoa Petec- NSK
- Người đại diện: Bà Nguyễn Thị Thanh -CMND số: 013036674- CATPHN
Tài sản thế chấp
- Quyền sử dụng 280m
2
đất và tài sản gắn liền với đất tại thôn Trung phường Phúc lợi , quận Long Biên, Hà Nội; thuộc tờ bản đồ số 11 thửa đất số 60 do ông
Nguyễn Văn Dũng và bà Ngô Thị Lan làm chủ sử dụng
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
- Quyền sở hữu nhà ở và đất ở tại tổ 2, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội thuộc tờ bản đố số 104- 6E- II- 29, thửa đất số 88 do ông Nguyễn Văn
Hoa và bà Phạm Thị Loan làm chủ sở hữu và sử dụng.
Giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gồm
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T 253379 số vào sổ cấp giấy chứng nhận: 809, Quyền sử dụng đất do UBND Long Biên cấp ngày 2122004
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10109391234. Hồ sơ gốc số 5046.2004 QĐUB15509.2004 do UBND thành phố Hà
Nội cấp ngày 1682004
Tính toán
- Quyền sử dụng 280m
2
đất và tài sản gắn liền với đất tại thôn Trung phường Phúc lợi , quận Long Biên, Hà Nội; thuộc tờ bản đồ số 11 thửa đất số 60 do ông
Nguyễn Văn Dũng và bà Ngô Thị Lan làm chủ sử dụng Về đất : Khơng tính diện tích vi phạm lộ giới , diện tích chưa hợp thức hố
+ Diện tích : 280m
2
. Trong đó : 100m
2
đất ở , 180m
2
vườn + Vị trí: Đất nằm tại thôn Trung, phường Phúc Lợi, quận Long Biên, Hà Nội.
Từ quốc lộ 5 Hà Nội- Hải Phòng theo phố Vũ Xuân Thiều đi khoảng 1200m, có đường bê tông rộng 5m cắt ngang, rẽ tay phải đi khoảng 300m là đến thôn Trung, đi
vào trong thôn khoảng 150m, rẽ tay trái đi sâu vào 100m là đến vị trí của tài sản thế chấp. Cán bộ tín dụng xác định tài sản thế chấp nằm ở vị trí 3 đường Vũ Xuận Thiều
+ Thuế chuyển quyền sử dụng đất: theo quyết định số 1502007QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ngày 28122007 quyết định giá các loại đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội năm 2008, đơn giá đất ở vị trí 3 đường Vũ Xuân Thiều là 7.040.000 đồngm
2
. + Thuế chuyển quyền sử dụng đất :
280m
2
7 040 000 đm
2
4 = 78 848 000 đồng + Trị giá đã trừ thuế chuyển quyền sử dụng theo khung giá nhà nước
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
280m
2
7 040 000 đm
2
96 = 1 892 352 000 đồng Làm tròn : 1 892 000 000 đồng
- Quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở tổ 2, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội thuộc tờ bản đố số 104- 6E- II- 29, thửa đất số 88 do ông Nguyễn
Văn Hoa và bà Phạm Thị Loan làm chủ sở hữu và sử dụng. Mơ tả về bất động sản :
+ Diện tích đất là 53,4 m
2
, trên đất có cơng trình xây dựng là nhà gạch cấp 4 1 tầng diện tích xây dựng la 33 m
2
+ Vị trí : Đất nằm tại ngõ 594 đường Láng, ngõ rộng 2,5m , trước cửa ngõ rộng trên 3 m , từ đường Láng đi vào khoảng 30 m. Cán bộ tín dụng xác định tài sản thế
chấp nằm tại vị trí 02 đường Láng. + Thuế chuyển quyền sử dụng đất : theo quyết định số 150 2007 QĐ-UBND
của UBND thành phố Hà Nội ngày 28122007 quyết định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008.
Đơn giá đất của vị trí 02 đường Láng : 15 700 000 đm
2
Thuế chuyển quyền sủ dụng đất: 53,4 m
2
15 700 000 4 = 33 535 200 đồng
Trị giá đã trừ thuế chuyển quyền sử dụng Theo khung giá nhà nước : 53,4 m
2
15 700 000 96 = 804 844 800 đồng Theo giá thị trường :
Thông tin thứ 1 : theo thị trường quảng cáo trên Web muaban.net ngày 27102008 có rao bán đất tại đường Láng với thông tin như sau :
“ Cần bán 97,8 m
2
đất tại số 6 ngõ 302 đường Láng , 2 mặt ngõ 55 triệu m
2
Thông tin thứ 2 : theo thị trường quảng cáo trên Web muaban.net ngày 111 2008
“ Cần bán nhà 51 m
2
3 tầng, khu phân bô giáo dục đào tạo, đường Láng, ngõ ơtơ, sổ đỏ chính chủ, giá bán 3,6 tỷ
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Giá rao bán căn nhà là 3,6 tỷ đồng. Trên thực tế để thực hiện được giao dịch mua bán này giá trên phải giảm xuống ít nhất 10 . Vậy giá bán căn nhà là :
3 600 000 000 đ 90 = 3 240 000 000 đồng + Tính tốn giá trị tài sản : Diện tích xây dựng : 51 m
2
Diện tích sử dụng : 153 m
2
Đơn giá xây dựng : 2 500 000 đồng m
2
Giá trị xây dựng : 153 m
2
2 500 000 = 382 500 000 đồng Giá trị đất 3 240 000 000 – 382 500 000 = 2 857 500 000 đồng
Vậy đơn giá đất : 2 857 500 000 đồng 51 m
2
= 56 000 000 đm
2
Thông tin thứ 3 : theo thị trường quảng cáo trên Web mua bán ngày 5112008 “ Diện tích 60 m
2
5 tầng mới, mặt ngõ chùa Láng, mặt tiền : 4,5m hướng Đông Nam thiết kế kiểu Âu, ngoại thất cao cấp, đường 4,5 m, ơ tơ đỗ cửa, sổ đỏ
chính chủ, bán 3,7 tỷ ” Giá rao bán căn nhà là 3,7 tỷ đồng , để thực hiện giao dịch trên thì giá phải
giảm 10 . Vậy giá thực tế : 3 700 000 000 90 = 3 330 000 000 đồng + Tính tốn giá trị tài sản : Diện tích xây dựng : 60 m
2
Diện tích sử dụng : 300 m
2
Đơn giá xây dựng 2 500 000 đm
2
Giá trị xây dựng : 300m
2
2 500 000 = 750 000 000 đồng Giá trị đất : 3 330 000 000 – 750 000 000 = 2 580 000 000 đồng
Vậy đơn giá đất : 2 580 000 000 đồng 60 m
2
= 43 000 000 đm
2
Nhận xét : Qua thẩm định thực tế khảo sát giá tại khu vực lân cận tài sản thế
chấp và tham khảo thơng tin để tính tốn giá trị tài sản . Tham khảo thông tin cho thấy 1m
2
đất tại các vị trí tương tự như tài sản thế chấp dao động trong khoảng 43 triệu đến 56 triệu m
2
. Các thông tin đưa ra đều là các tài sản nằm ở vị trí tương xứng trên tuyến phố. Tài sản thế chấp nằm trong khu dân trí cao dân cư hiện hữu ổn định,
gần tuyến phố chính, thuận tiện đi lại, an ninh tốt . Do đó để xác định đơn giá 1m
2
đất
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
làm cơ sở tính tốn giá trị tài sản thế chấp cán bộ tín dụng lấy giá trị trung ình của ba thơng tin trên để làm tính tốn cho tài sản thế chấp là :
55 triệu + 56 triệu + 43 triệu 3 = 51 triệu Nhưng để bảo đảm an toàn cho ngân hàng trong trường hợp biến động về giá cả
m cán bộ tín dụng lấy 90 giá trị để tính tốn cho tài sản trên : 51 000 000 90 = 45 900 000 đồng
Tính toán giá trị tài sản thế chấp
Giá trị đất : 53,4 m
2
45 900 000 đm
2
= 2 451 060 000 đồng Giá trị xây dựng : diện tích xây dựng: 33 m
2
diện tích sử dụng : 33 m
2
Đơn giá xây dựng : 1 500 000 đồngm
2
vì là nhà gạch cấp 4 Vậy giá trị xây dựng : 33 m
2
1 500 000 = 49 500 000 đồng Tổng giá trị tài sản do 2 bên thoả thuận chỉ có giá trị làm cơ sở xét duyệt hạn
mức cho vay và có thể tính tốn lại phù hợp với tình hình biến động giá cả L 2 451 060 000 + 49 500 000 = 2 500 560 000 đồng
Làm tròn : 2 500 000 000 đồng Tổng giá trị 2 tài sản là : 1 892 000 000 + 2 500 000 000 = 4 392 000 000 đồng
Mức cho vay : có thể cho vay tối đa 70 giá trị tài sản thế chấp 4 392 000 000 70 = 3074400000
2.2.2.2. Định giá quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh trực tiếp Bất động sản thẩm định toạ lạc tại Đồng Đìa, xã Bình Phú, huyện Thạch Thất,
Thành phố Hà Nội. Phía đơng giáp thửa đất của cơng ty xây dựng dịch vụ Hoa Ban, phía Nam giáp đường tỉnh lộ 80, phía tây bắc giáp đất canh tác xã Bình Phú, phía Bắc
giáp đường liên xã. Huyện Thạch Thất thuộc vùng bán sơn địa nằm ở phía tây bắc tỉnh Hà Tây. Phía bắc giáp huyện Phúc Thọ, phía tây giáp huyện Lương Sơn, phía
đơng nam giáp huyện Quốc oai, cách thành phố Hà Đông 28 km về hướng Đông Nam, cách trung tâm thành phố Hà Nội gần 40 km về hướng đông. Nằm ở vị trí phía
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
bắc tỉnh Hà Tây với rất nhiều trục đường giao thông quan trọng chạy qua như: quốc lộ 32, đường cao tốc Láng- Hồ Lạc- những tuyến đường chính nối liền Thạch thất
với trung tâm Hà Nội, quốc lộ 21A – điểm khởi đầu tuyến đường Hồ Chí Minh nối Thạch Thất với các tỉnh phía bắc ... có vị trí hết sức thuận tiện trong việc giao lưu
phát triển kinh tế thương mại. Với việc hình thành khu cơng nghệ cao Láng- Hồ Lạc, khu cơng nghiệp Bắc Phú Cát, khu Đại học quốc gia Hà Nội, Làng văn hố các
dân tộc Việt Nam cùng các cụm điểm cơng nghiệp Bình Phú, Phùng xá... trên địa bàn huyện Thạch thất đang trở thành nơi có tốc độ phát triển cơng nghiệp sơi động nhất
trong tồn tỉnh. Đây chính là thế mạnh tạo ra sự hấp dẫn lớn cho huyện trong việc thu hút các dự án đầu tư vào hoạt động tương lai ko xa. Đồng thời huyện Thạch Thất có
tốc độ phát triển sản xuất cơng nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp đạt mức bình qn 19,6 . Lực lượng sản xuất công nghiệp phát triển cả về quy mơ và trình độ sản xuất. Các
ngành kinh doanh ngày càng đa dạng, thu hút hàng nghìn lao động. Hồ sơ pháp lý của bất động sản định giá: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
số AB 502785 do UBND huyện Thạch Thất cấp cho ông Nguyễn Huy Anh ngày 6102005. Diện tích 7158 m
2
với mục đích sử dụng là đất kinh doanh phi nông nghiệp hiện nay dùng để làm nhà xưởng sản xuất thùng đông lạnh , thời hạn sử dụng
từ 16102003 đến 16102003; nguồn gốc sử dụng là nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Khu đất thẩm định giá hiện tại đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, nguồn gốc sử dụng là đất Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm, khi chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải làm thủ tục
chuyển đổi với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước
Cán bộ tín dụng tìm kiếm những thông tin về bất động sản được giao dịch, rao bán trong thời gian gần đây, tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được,
xác định giá trị của nó và bảo đảm các bất động sản này có thể so sánh đươc. Lựa chọ một số tài sản có những điểm tương đồng nhất với bất động sản cần thẩm định để
tiến hành so sánh, phân tích giá bán, điều chỉnh tăng giảm. Quy trình này thể hiện ở bảng sau :
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Bảng 5: Các tiêu chí so sánh giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh
Các tiêu chí so Giống Khác nhau
BĐS MT BĐS SS1
BĐS SS2 BĐS SS3
1 Vị trí
Nằm trên địa bàn
huyện Thạch
Thất Nằm trên
mặt tiền đường
tỉnh lộ 80, cách thị
trấn Phùng Xá
500m Nằm trên
mặt tiền đường
tỉnh lộ 80, vị trí tại
trung tâm thị trấn
Phùng Xá Nằm trên
mặt tiền đường
tỉnh lộ 80, vị trí tại
trung tâm thị trấn
Phùng Xá Nằm trên
mặt tiền đường
tỉnh lộ 80, vị trí tại
trung tâm thị trấn
Phùng Xá 2
Chiều đường 2 chiều
2 chiều 2 chiều
2chiều 3
Hồ sơ pháp lý Giấy
CNQSDĐ Giấy
CNQSDĐ Giấy
CNQSDĐ Giấy
CNQSDĐ 4
Thời gian sử dụng còn lại
25 30
30 25
5 Diện tích m
2
7158 600
620 750
6 Chiều rộng m
20 20
19 25
7 Tiếp giáp
1 mặt tiền 1 mặt tiền 1 mặt tiền 1 mặt tiền 8
Cơng trình xây dựng
Nhà xưởng sản
xuất Nhà
xưởng sản xuất
Nhà xưởng sản
xuất Nhà
xưởng sản xuất
9 Môi trường
kinh doanh BĐS toạ
lạc trong khu vực
có mơi trường
BĐS toạ lạc trong
khu vực có môi
trường BĐS toạ
lạc trong khu vực
có mơi trường
Cách xa trung tâm
huyện Thạch
Thất hơn
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
kinh doanh
thuận lợi kinh
doanh thuận lợi
hơn BĐS mục tiêu
kinh doanh
thuận lợi hơn BĐS
mục tiêu BĐS
thẩm định, môi
trường kinh
doanh không
thuận lợi như BĐS
mục tiêu 10
Hệ thống cơ sở hạ tầng
Đảm bảo tổt
Bảng 6: điều chỉnh các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
TT Các tiêu chí so sánh
BĐS thẩm Tỷ lệ tăng giảm so với BĐS thẩm định
SS 1 SS 2
SS 3 1
Điạ chỉ Bình Phú
Phùng Xá Phùng Xá
Bình Phú 2
Diện tích 7158
600 620
750 3
Vị trí 100
4 Hồ sơ pháp lý
100 5
Thời gian sử dụng còn lại
100 6
Diện tích 100
3 3
2 7
Chiều rộng mặt tiền 100
8 Cơ sở hạ tầng kĩ
thuật 100
9 Môi trường kinh
doanh 100
13 11
- 11 10 Tổng chênh lệch với
bđs mục tiêu 100
116 114
91 Giá giao dịch
4 900 000 4 800 000
3 800 000 Giá quy về bất động
sản thẩm định 4 224 138
4 210 526 4 175 824
Giá BĐS mục tiêu 4 203 496
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
bình quân
Điều chỉnh giá trên cơ sở diện tích tiếp giáp mặt tiền Giá trị quyền sử dụng đất ước tính ở trên 4 203 496 đồng m
2
áp dụng trong trường hợp các lô tiếp giáp mặt đường tỉnh lộ 80 hoàn toàn. Khu đất thẩm định giá có
tổng diện tích 7158 m
2
. tuy nhiên chỉ có 20 mét giáp mặt tiền tỉnh lộ 80, khoảng 44 mét tiếp theo nằm khuất sau khu đất dự tính làm đất ở. Vì vậy phần đất có 20 mét
giáp mặt tiền tỉnh lộ 80 và chiều sâu trong phạm vi 100 mét đầu được tính giá 4 203 496 đồng m
2
diện tích phần đất này bằng 2000m
2
. Tồn bộ phần diện tích còn lại 5 158 m
2
được tính theo hệ số 0,8 so với phần đất tiếp giáp mặt tiền tỉnh lộ 80 Kết quả điều chỉnh :
Giá trị quyền sử dụng đất là : 2000 m
2
4 203 496 đm
2
+ 5 158 m
2
4 203 496 đm
2
0,8 = 25 752 297 894 đồng
Điều chỉnh giá trên cơ sở chuyển từ đất thuê trả tiền hàng năm thành hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
Theo quyết định số 24042007QĐ-UB của UBND Tỉnh Hà Tây ngày 11122007 về việc ban hành quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây năm
2008 : - Vị trí khu đất : vị trí 1 , có mặt tiếp xúc với trục đường giao thơng chính tỉnh
lộ 80 - Mục đích sử dụng đất : Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
- Giá đất : 432 000 đồng - Hệ số che khuất : trường hợp một thửa đất do một thửa đất do một chủ sử
dụng có phần diện tích đất bị che khuất bởi các phần đất của chủ sử dụng khác thì phần diện tích đất bị che khuất được tính hệ số bằng 0,8 giá đất được xác định đối
với phần diện tích đất khơng bị che khuất. - Chiều dài phần tiếp giáp mặt tiền : 20 mét
- Diện tích tiếp giáp mặt tiền : 20m 147,88m = 2957,6 m
2
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện : = 2957,6 m
2
432 000 đm
2
+ 4 200,4 m
2
432 000 đm
2
0,8 = 1 277 683 200 đ + 1 451 658 240 đ
= 2 729 341 440 đồng Giá trị quyền sử dụng đất sau khi điều chỉnh
= Giá trị QSD đất trước khi điều chỉnh – Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện = 25 752 297 894 đồng – 2 729 341 440 đồng = 23 105 693 094 đồng
= 23 105 000 000 đồng làm tròn Vậy giá trị bất động sản cần định giá là 23 105 000 000 đồng
2.2.2.3. Định giá giá trị cơng trình xây dựng trên đất theo phương pháp chi phí giảm giá
Cán bộ tín dụng tiến hành định giá cơng trình trên đất của bất động sản thế chấp ở phần 2.2.2
Bảng 7 giá trị tài sản và cơng trình xây dựng gắn liền hình thành trên đất
STT Hạng mục
Đơn vị tính
Khối lượng
Đơn giá Chất
lượng Thành tiền
đồng
I Cơng trình
xây dựng trên đất
1 Chi phí san lấp
mặt bằng đm
3
14 136 70 000
100 1002120000
2 Nhà xưởng sản
xuất đm
2
700 1600000
96 1075200000
3 Nhà điều hành
đm
2
400 2200000
94 827200000
4 Nhà kho, nhà
ăn đm
2
300 1600000
90 432000000
5 Cổng chính
đbộ 1
1600000000 98
1568000000 6
Nhà bảo vệ đm
2
6 3800000
98 22344000
7 Nhà khách
đm
2
6 4800000
98 28224000
8 Móng tường
đ m 374
300000 95
106590000
Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47
bao 9
Tường bao đm
374 258000
95 91667400
10 Sân
đm
2
400 700000
98 274400000
11 Trạm biến áp +
Đường dây đbộ
1 300000000
96 288000000
II Tổng cộng
5715745400 Vậy giá trị cơng trình xây dựng hình thành trên đất là 5 715 745 400 đồng
Nhận xét chung
Ưu điểm : - Ngân hàng sử dụng kết hợp một cách linh hoạt hai phương pháp so sánh và phương
pháp so sánh để tiến hành định giá bất động sản thế chấp. - Trong báo cáo thẩm định giá có nêu rõ ràng giá trị của bất động sản thế chấp theo
khung giá nhà nước và theo giá thị trường. Nhược điểm :
- Việc ước tính tỉ lệ phần trăm còn lại của chất lượng cơng trình , ước tính tỷ lệ phần trăm điều chỉnh của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu là mang tính
chủ quan của cá nhân thẩm định. . - Lấy đơn giá xây dựng của nhà nước áp dụng vào việc tính giá trị cơng trình nhiều
khi gây thiệt thòi cho khách hàng.
3. Đánh giá chung 3.1. Những kết quả đạt được