III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.1 MB, 121 trang )
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG
1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Khái niệm:
- Sử dụng cao nhất và tốt nhất tài sản là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội cụ
thể và cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính.
Nói cách khác,
- Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất
một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, pháp
luật, tài chính để mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ
bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị
trường, và do đó là của TĐG.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG
1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất - Đánh
giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản
- Phải được pháp luật chấp nhận;
- Về vật chất, việc sử dụng hiện tại là tối ưu;
- Tính cho mục đích sử dụng trong tương lai;
- Khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm năng,
thì tính PA tối ưu;
=> Yêu cầu: Không dựa trên sử dụng hiện hành.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG
2. Nguyên tắc thay thế
- Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí
tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị
trường và cùng một thời điểm.
Nói cách khác:
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào
chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được
trước.
- Yêu cầu nhận thức: giá trị của một tài sản có thể được
đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu
ích tương tự.
- Vận dụng: Trường hợp đặc biệt do yêu cầu thời gian,
những bất lợi và rủi ro.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG
3. Nguyên tắc dự báo
- Khái niệm: Trong thẩm định giá, cần dự báo
trước các tình huống về kinh tế, chính trị, môi
trường,… có thể xảy ra trong tương lai
- Nguyên nhân: thẩm định giá luôn dựa trên triển
vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ
- Yêu cầu: Chỉ tính các tình huống tác động đến lợi
ích dự kiến do thay đổi kinh doanh/lợi nhuận liên
quan tới bất động sản.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG
4. Nguyên tắc cung - cầu
•
Nguyên tắc: Giá/giá trị của một tài sản được xác định bởi
quan hệ cung - cầu và cũng tác động đến cung - cầu.
•
Yêu cầu: Tính đến vận động của các lực lượng thị trường
=> cung - cầu
Chú ý: Sức mua/tổng cầu, chính sách, tâm lý…
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG
5. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
- Tiếp cận định nghĩa: Giá trị của tài sản có thể/được
xác định bằng các lợi tương lai.
- Nội dung: Ước tính giá trị của tài sản dựa trên các lợi
ích dự kiến từ quyền sử dụng tài sản
- Yêu cầu: Ước đoán chính xác/khó.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG
6. Nguyên tắc đóng góp
- Tiếp cận: Mỗi tài sản đều có nhiều bộ phận; tổng
thu nhập từ toàn bộ tài sản do đóng góp của các bộ
phận tài sản.
- Vai trò: Dùng để xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản.
- Yêu cầu: chỉ tính đến các chi phí có đóng góp
cho tạo thu nhập.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG
7. Nguyên tắc phù hợp
- Tiếp cận: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của
nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng
cao nhất;
- Yêu cầu: Xác định mức độ phù hợp với môi trường khi
xác định sử dụng tài sản cao nhất và tốt nhất/có hiệu quả
nhất.
=> Chú ý: Tính đồng bộ nội tại
III. CÁC NGUYÊN TẮC KHÁC CỦA TĐG
8. Nguyên tắc thu nhập tăng, giảm
Doanh thu tăng không cùng hướng lợi nhuận: Đầu tư - hệ
số ICOR;
Tiêu dùng cận biện - lợi ích cận biên, BĐS…
Sử dụng tốt nhất phải có giới hạn.
9. Nguyên tắc cạnh tranh
- Mô hình Michael Porter: Trực tiếp, thay thế, cung ứng,
tiêu thụ.
- Lợi nhuận cao => cạnh tranh càng mạnh;
- Cạnh tranh => giảm giá, giảm P;
III. CÁC NGUYÊN TẮC KHÁC CỦA TĐG
10. Nguyên tắc cân bằng
- Cân bằng để tối ưu hiệu quả;
- Cân bằng hiện tại – tương lai;
- Cân bằng – xung quanh.
11. Nguyên tắc phân phối thu nhập: Vốn - Lao động
- Quản lý
12. Nguyên tắc tuân thủ
