I. Thuận lợi và khó khăn của dự án.

Chuyên dề tốt nghiệp.



Gvhd: Th.s.Nguyễn Quỳnh Hoa.



Chủ đầu tư kiêm nhà thầu thực hiện dự án: Công ty cổ phần hỗ trợ và

phát triển công nghệ DETECH là công ty đã từng thực hiện rất nhiều dự án

xây dựng hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới như khu đô thị mới Thái

Nguyên, tòa nhà DETECH tại Mỹ Đình,… đây đều là những dự án có qui mô

lớn. Đó là điểm rất thuận lợi khi dự án được thực hiện bởi một nhà thầu đầy

kinh nghiệm và uy tín vì đây cũng là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến

chất lượng công trình.

Với bất kì dự án nào cũng vậy các chủ đầu tư luôn vấp phải một vấn đề

vô cùng nan giải và khó khăn đó là việc giải phóng mặt bằng. Công tác này

luôn chiếm một phần chi phí rất lớn của mỗi dự án và tốn rất nhiều thời gian để

thu hồi đất, di dời các hộ dân. Tuy nhiên dự án được xây dựng trên khu đất khá

thuận lợi trong việc giải phóng mặt bằng, diện tích đất nông nghiệp ở đây

chiếm phần lớn tổng diện tích của khu vực dự án đầu tư. Nhờ có đặc điểm này

mà dự án có thể tiết kiệm được rất nhiều chi phí và thời gian thực hiện.

2. Khó khăn.

Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay mà các nhà đầu tư đang

phải đối mặt đó chính là tình trạng bất ổn của thị trường nhà đất trong thời

gian gần đây. Các giao dịch nhà đất có xu hướng chững lại so với thời gian

trước. Nguyên nhân của hiện tượng này là do thị trường nhà đất đang ở giai

đoạn đi xuống trong quy luật vận động của hàng hoá. Hai là, với luật đất đai

ban hành năm 2003 và các quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử

dụng đất, thuế sử dụng đất sắp ban hành, những người đã đầu cơ, tích trữ về

đất đai đang phải chùn bước, hoặc không dám tiếp tục đầu cơ, tích trữ đất đai

hoặc giảm bớt quy mô tích trữ để tránh thiệt hại sau này. Không ít người vay

mượn, kể cả vay ngân hàng để mua nhà đất, nay đến lúc phải trả nợ nên cũng

phải đẩy nhà đất ra thị trường, làm cho cung về đất tăng lên. Trong khi đó thì



SVTH: Vũ Kiên Trung.

45A.



Kế Hoạch



Chuyên dề tốt nghiệp.



Gvhd: Th.s.Nguyễn Quỳnh Hoa.



những người thực sự có nhu cầu về nhà đất đang trông chờ việc thi hành luật

đất đai sẽ làm cho giá đất hạ xuống nên cũng không vội vàng tìm mua nhà

đất. Có một tình trạng khá phổ biến là khi giá hàng hoá có xu hướng tăng thì

người bán chờ giá tăng thêm còn người mua thì sợ giá lên nữa nên đổ xô đi

mua; còn khi giá có xu hướng hạ thì thì người bán sợ hạ nữa nên vội tung ra

bán, trong khi đó thì người mua chờ giá xuống thêm.

Ba là, việc mua bán nhà đất ở nước ta thường quy ra vàng nhưng giá

vàng vừa qua tăng cao và biến động bất thường chưa thể lường hết nên cũng

ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến giao dịch về nhà đất trên thị trường.

Chính sự bất ổn này đã làm cho giá nhà tại các khu đô thị mới có xu

hướng giảm gây ra khó khăn cho chủ đầu tư trong việc thu hồi lại vốn.

Khó khăn thứ hai đó là vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện công

trình trong khâu giải phóng mặt bằng. Tuy ở phân tích trên có nêu ra khâu

giải phóng mặt bằng thuận lợi do tỉ lệ đất nông nghiệp chiếm diện tích cao.

Nhưng những hộ dân sống trong khu vực dự án lại cảm thấy không hài lòng

với chế độ đền bù. Đây là vấn đề mà hầu như dự án nào cũng gặp phải. Chủ

đầu tư lập kế hoạch đền bù theo giá của nhà nước mà giá này thường thấp hơn

giá mà người dân mong đợi, do đó không chiu di dời làm ảnh hưởng đến tiến

độ thực hiện dự án. Mà nếu nâng giá đền bù theo yêu cầu của người dân thì sẽ

ảnh hưởng đến doanh thu của dự án. Đây là vấn đề nan giải cần có sự giải

quyết từ các cấp chính quyền không chỉ cho dự án này mà còn rất nhiều công

trình được thực hiện sau này.

Khó khăn tiếp theo đó là việc tái ổn định cuộc sống cho người dân trong

vùng bị thu hồi đất. Theo dự án thì hầu hết các hộ dân cư trong diện thu hồi

đất bị di dời sẽ được chuyển vào sống tại các chung cư cao tầng thuộc phạm

vi dự án. Tuy nhiên những người dân ở đây đang quen với đời sống nông thôn



SVTH: Vũ Kiên Trung.

45A.



Kế Hoạch



Chuyên dề tốt nghiệp.



Gvhd: Th.s.Nguyễn Quỳnh Hoa.



chưa quen với nếp sống hiện đại trong các khu chung cư. Do đó điều này sẽ

ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của họ.

II. Kiến nghị và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư.

Mỗi một dự án đều có những thuận lợi và khó khăn khác nhau, nhưng

nói chung phần lớn đều có rất nhiều đặc điểm chung, dự án khu đô thị mới

Đồng Văn tỉnh Hà Nam cũng không phải ngoại lệ, vì vậy thay vì chỉ phân

tích dự án Đồng Văn, em sẽ phân tích một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu

tư cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị mới.

1. Giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn khi thực hiện dự án đầu tư

xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới.

1.1. Giải pháp nhằm ổn định thị trường nhà đất.

Trong khi dự án đang tiếp tục hoàn thiện để đưa vào phục vụ người dân

thì việc bình ổn lại thị trường nhà đất là hết sức quan trong cần đến sự giúp đỡ

từ phía nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản

lý của Nhà nước, vì thế vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường

bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ

quan trọng. Do đó, cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho

phép chuyển nhượng dự án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại

thành và địa phương...Nhiều chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ

chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng việc

thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản. Do

đó, có thể kiến nghị thêm một số giải pháp sau:

Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án

đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ:



SVTH: Vũ Kiên Trung.

45A.



Kế Hoạch



Chuyên dề tốt nghiệp.



Gvhd: Th.s.Nguyễn Quỳnh Hoa.



Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn

tới tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất

lắp ráp ô tô trong thời gian qua là một ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn

tới nguồn thu ngân sách địa phương và Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ

giúp cho thị trường bất động sản “ấm dần”.

Thứ hai: Cân đối lại cung cầu:

Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một

số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở,

căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá

tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa

ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý.

Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực:

Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất

động sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều

nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù

hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh

doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có

nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất

động sản để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa

phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường. Các

DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với

giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường

sôi động trở lại, tránh những hậu quả về sau.

Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm

nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng

thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thông qua một số



SVTH: Vũ Kiên Trung.

45A.



Kế Hoạch