1. Trang chủ >
  2. Luận Văn - Báo Cáo >
  3. Báo cáo khoa học >

Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (784.35 KB, 162 trang )


Chương I



MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ

BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.

I.Khái niệm về bất động sản (BĐS)

Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động

sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó

BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra

do sức lao động của con người trên mảnh đất.

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản

như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với

đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù

riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu

vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”.

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất

đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật,



9



Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không

phải là đất đai nói chung.

Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với

những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa

màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là

động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản,

Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan

quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một

hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự

Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.

Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài

sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”.

Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm như

sau:

Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất

Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như

thế nào thì được coi là BĐS.

Khái niệm 2: BĐS là

1, Đất

2, Nhà và các công trình khác xây trên đất

Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời

được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà.

Khái niệm này tách nhà khỏi đất.

Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không

di dời được bao gồm:

- Đất

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn

liền với nhà ở



10



- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:

- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được

như là yếu tố số 1.

- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật

xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật

quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản cố định

nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật

có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản

cố định gắn liền với nhà mà thôi.

Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó.



Các khái niệm về BĐS



Khái niệm 1



Khái niệm 2



Khái niệm 3



BĐS là

cùng

nhà và

phương

khác

đất



BĐS là:

- Đất,

- Nhà và các

công trình

khác

xây

trên đất



BĐS là tài sản không di dời được

bao gồm:

- Đất;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn

liền với đất kể cả tài sản xây dựng

gắn liền với nhà ở;

- Các tài sản khác gắn liền với đất;

- Các tài sản khác do pháp luật quy

định



đất,

với

các

tiện

trên



11



II. Khái niệm về thị trường bất động sản

1. Khái niệm

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng

và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng

ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị

trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường

hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản

phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh

như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ

trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển.

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc

vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê,

chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS.

Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên

một số ý kiến như sau:

Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi,

cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị

trường có sự quản lý của Nhà nước.

Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về

BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định.

Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao

cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này

độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất.



12



Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình,

một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập.

Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS

theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó

phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định.

Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:



13



Quản lý nhà nước

Người

mua

Quy

luật

đặc

thù

BĐS



Quy

luật

giá

trị



- Quy luật cung

cầu

- Khan hiếm

- Cạnh tranh

- Độc quyền

- Lợi nhuận

- ………



Lợi

ích



Người

sở hữu



Người

bán

Người

sử

dụng

Giá

đất



Giá

đất



Quan hệ quốc tế

hội nhập



Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một

số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.

 Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài

sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS

được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất

kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ

phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng

hoá BĐS.

 Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất

(thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ

có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng

giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá

BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ.

14



 Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động

mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử

dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các

hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết

phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái

quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS

là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển

dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự

quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của

thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật

dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của

nhà nước.



Các khái niệm về thị trường BĐS



Khái niệm 1



Khái niệm 2



Khái niệm 3



Thị trường BĐS

là thị trường của

hoạt động mua

bán, trao đổi, cho

thuê, thế chấp,

chuyển

nhượng

quyển sử dụng

BĐS theo quy luật

của thị trường có

sự quản lý của

Nhà nước



Thị trường bất

động sản là tổng

hoà các giao dịch

dân sự về BĐS tại

một địa bàn nhất

định, trong thời

gian nhất định.



Thị trường BĐS

là tổ chức các quyền

có liên quan đến đất

sao cho chúng có

thể trao đổi giá trị

giữa các cá nhân

hoặc thực thể. Các

quyền này độc lập

với các đặc tính vật

chất mà thường

được gọi là đất



15



2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu

khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế

– xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa

người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản

xuất quy định.

Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng

là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. Ổn định chỗ ở là công việc

đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo.

Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh

chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất

đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán,

chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì

các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc

nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát

triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên,

con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây

dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới

nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi

nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người

ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì

tất yếu hình thành thị trường.

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất

và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường

chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không

thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự



16



khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc

đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế.

Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa

là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật

riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố

kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan

trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong

bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành

của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc

xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn

thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và

tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu

dài.

3. Phân loại thị trường BĐS

* Theo các cấp của thị trường

Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao

quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống

chế

Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển

nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều

không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất.

Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng

đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai.

* Theo đối tượng của thị trường

- Thị trường nhà ở

- Thị trường khách sạn

- Thị trường nhà cho thuê

- Thị trường văn phòng



17



* Theo mục đích sử dụng

- Thị trường mua và bán

- Thị trường cho thuê

- Thị trường thế chấp, bảo hiểm

* Theo khu vực

- Thị trường BĐS ở đô thị

- Thị trường BĐS ở nông thôn

- Thị trường BĐS ở các đô thị lớn

Phân loại thị trường BĐS



Theo các cấp

của thị trường



Theo đối tượng

của thị trường



Theo mục đích

sử dụng



Theo khu vực



 Thị trường

cấp I

 Thị trường

cấp II

 Trị trường

cấp III



 Thị trường

nhà ở

 Thị trường

khách sạn

 Thị trường

nhà

cho

thuê

 Thị trường

VP



 Thị trường

mua bán

 Thị trường

cho thuê

 Thị trường

thế

chấp,

bảo hiểm



 Thị trường

BĐS ở đô

thị

 Thị trường

BĐS ở nông

thôn

 Thị trường

BĐS ở các

đô thị lớn



III. Khái quát về thị trường nhà đất

1. Khái niệm

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được

hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị



18



trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng

như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó.

Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa

hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn

viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn

tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.

Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo

nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất.

Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán

hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi –

mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao

dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở

hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức

và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất

sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển

nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp

vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực

chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở

hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi

mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và

giá cả hàng hoá.

2. Đặc điểm của thị trường nhà đất

Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị trường

nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong

nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau:



19



Xem Thêm
Tải bản đầy đủ (.doc) (162 trang)

×