Tổ chức kinh tế

. Quyn cú nh ca ngi dõn v c bn ó c thc hin mc dự cht lng

cao cũn chim t trng rt nh (khong 13% tng din tớch nh ). Nhiu a

phng ó nõng cao din tớch nh bỡnh quõn u ngi t 3 4 m 2 trc õy

lờn 6 8 m2 hin nay. Ti thnh ph H Chớ Minh tc phỏt trin nh ó cú

chuyn bin tớch cc, qu nh tng nhanh c v s lng v cht lng, t yờu

cu ó ra, trong 5 nm 1996 2000 din tớch nh tng bỡnh quõn 2,5 triu

m2/nm, nm 5 trc ú 1991 1995 l 2 triu m 2, din tớch bỡnh quõn t 7,5

m2/ngi nm 1991 ó nõng dn lờn 10,27m2/ngi (nm 2000), tng din tớch

qu nh ca thnh ph t 31 triu m 2 (nm 1990) lờn 52 triu m2 (nm 2000)

(ngun S a chớnh nh t thnh ph H Chớ Minh).

Mt s nhõn t mi trong th trng nh nh Nh nc thc hin vic bỏn

nh thuc s hu nh nc cho ngi ang thuờ nh, cỏc doanh nghip thuc

mi thnh phn c khuyn khớch kinh doanh trong lnh vc xõy nh bỏn

hoc cho thuờ. Nh nc bt u thc hin thớ im vic bỏn nh thuc s hu

Nh nc mt s a phng nhm to ra nhng nh hng tớch cc ti s phỏt

trin kinh t, xó hi ca t nc.

Trong 10 nm qua 1991 2000, din tớch nh c nc tng t 629 triu lờn

trờn 700 triu m2, trong ú khu vc ụ th tng trờn 50 triu m2. Nh do dõn t xõy

chim khong 75% tng din tớch nh c xõy dng. T nm 1991 2000, ti

cỏc ụ th trờn c nc ó cú gn 600 d ỏn nh v khu ụ th mi. (Ngun: D

tho bỏo cỏo tỡnh hỡnh phỏt trin nh 10 nm 1991 2000 v cỏc gii phỏp ln

giai on 2001 - 2010).



36



Diện tích nhà do dân tự xây



Diện tích (m2)

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0



1998



1999



Kế hoạch hàng năm



2000



Năm



Thực hiện



Ti thnh ph H Ni, trong 5 nm 1991 1995 ó thc hin xõy dng trờn

800.000 m2 nh . Giai on 1996 2000 ó trin khai gn 200 d ỏn nh (phn

ln d ỏn nh l, cú quy mụ khụng ln). Bỡnh quõn mi nm H Ni xõy dng

trờn 200.000 m2 nh .



37



Bng 2.3: Tỡnh hỡnh phỏt trin nh ụ th Vit Nam

giai on 1991 2000

n v tớnh: 1000m2

Nm

1991 1995

1991

1992

1993

1994

1995

1996 1999

1996

1997

1998

1999



Ton quc

26.000

1.488

2.292

5.373

6.021

10.866

25.000

5.122

5.921

6.252

7.705



H Ni

Tp. H Chớ Minh

2.347

8.800

327

450

395

560

514

2.791

523

2.380

587

2.698,5

2.438

8.378

522

1.720

509

2.279

719

2.383

688

1.996



(Ngun: D tho chng trỡnh phỏt trin nh ụ th 2001 2005 B xõy

dng)

Bng 2.4: Tỡnh hỡnh phỏt trin nh

giai on 2000 2004

n v:m 2

T

T

1

2

3

4

5

6



a



Nm 2000 Nm 2001 Nm 2002 Nm 2004



phng

C nc

11.000.000 17.236.769 18.270.975

4 TP ln

3.620.133 5.174.653 5.776.789

H Ni

597.510

620.887

943.000

Hi Phũng 270.000

443.491

470.100

Nng

111.838

390.272

413.688

Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000

(Ngun: Cc qun lý nh - B xõy dng)



38



D kin



nm 2004

19.732.653 21.702.918

4.948.500 5.226.045

1.000.000 1.050.000

498.000

522.900

438.500

460.425

3.012.000 3.192.720



Tình hình phát triển nhà tại Hà Nội

Diện tích

1000m2

1200



1000



800



600



400



200



0

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004



Năm



H Ni l thnh ph cú qu nh ln th 2 trong c nc vi khong 12 triu

m2 (450.000 cn h), chim gn 15% qu nh ton quc.

Nh thuc s hu Nh nc cú khong 5 triu m 2 chim hn 40% qu nh

ton thnh ph bao gm: Nh thuc s hu Nh nc do ngnh a chớnh

Nh t qun lý cho thuờ khong 2 triu m 2 vi 65.000 hp ng cho thuờ nh .

Nh do c quan t qun khong 3 triu m2 vi 85.000 cn h.

K hoch phỏt trin nh thnh ph H Ni giai on 1998 2000 túm tt

trong bng sau cho thy s lng nh thc t xõy dng mi mi nm vt mc

tiờu k hoch.



39



Bng 2.5: Kt qu thc hin phỏt trin nh Thnh ph H Ni

giai on 1998 2000

S liu phỏt trin nh



K hoch hng nm Thc hin



T l



(M2)

1.150.000



(M2)

1.352.212



(%)

117,7



Phỏt trin nh theo d ỏn



340.000



402.858



118,5



Nh do dõn t xõy dng

Nm 1998



810.000

300.000



950.354

339.191



117,3

113,0



Phỏt trin nh theo d ỏn



70.000



85.591



112,0



Nh do dõn t xõy dng

Nm 1999



230.000

400.000



253.600

416.511



110,0

104,1



Phỏt trin nh theo d ỏn



120.000



130.162



108,5



Nh do dõn t xõy dng

Nm 2000



280.000

450.000



286.349

597.510



102,3

132,8



Phỏt trin nh theo d ỏn



150.000



187.105



124,7



hng nm

1998 2000



Nh do dõn t xõy dng

300.000

410.405

136,8

(Ngun: D tho bỏo cỏo trin khai k hoch phỏt trin nh H Ni nm

2001-2005)

Nh thuc s hu t nhõn v s hu khỏc cú khong 7 triu m 2 chim gn

60% qu nh. Hin nay mi ch cú khong gn 30% cỏc nh t nhõn cú giy t

chng nhn quyn s hu v quyn s dng t hoc s dng t hp phỏp.

Trong ton b qu nh H Ni cú khong 80% l nh thp tng (1 3 tng);

20% l nh chung c cao tng (4 5 tng). Nhng nm va qua, nh cao tng do

nhõn dõn t u t xõy dng chim khong 20% qu nh t nhõn.

Phn ln cỏc khu nh H Ni khụng c xõy dng ng b, h tng k

thut chp vỏ, thiu tin nghi, thiu cụng trỡnh phỳc li cụng cng, mụi trng b

ụ nhim, mt dõn c phõn b khụng ng u, gõy quỏ ti khu trung tõm.



40



T nm 1998 n nay, vc phỏt trin nh ó c thc hin theo cỏc d ỏn

v hỡnh thnh cỏc khu ụ th mi trờn c s quy hoch phỏt trin ụ th ng b

c nh v h thng h tng k thut, h tng xó hi.

Trong nm 2000 thnh ph H Ni xõy dng mi c 597.510 m 2 nh ,

trong ú din tớch nh c xõy dng t ngun vn Trung ng l 82.128 m 2,

t ngun vn a phng l 515.382 m2. Trong s din tớch nh c xõy dng

t ngun vn a phng, ngi dõn t xõy dng c 410.405 m 2, din tớch nh

c xõy dng t cỏc ngun vn huy ng, vn xõy nh bỏn l 104.977 m 2

(Ngun: Niờn giỏm thng kờ H Ni nm 2000)

1.4 Th trng kinh doanh mt bng xõy dng, kinh doanh din tớch vn

phũng, khỏch sn, nh hng, khu vui chi gii trớ ó cú nhng khi sc

Nhiu khon u t rt ln ca nhiu thnh phn kinh t ó c u t vo

lnh vc ny (tớnh n cui nm 2001, ch riờng u t nc ngoi vo lnh vc

kinh doanh khỏch sn, vn phũng ó lờn n gn 7 t USD).

Theo thng kờ ca u ban Nh nc v hp tỏc u t (SCCI) trc õy, tớnh

n cui nm 1994 trong s 1174 d ỏn liờn doanh vi hn 11,3 t USD u t

vo Vit Nam cú 132 d ỏn (chim 11,24%) vi tng s vn khong 2 t USD

(chim 17,85%) u t vo lnh vc khỏch sn, du lch. Riờng trong 9 thỏng u

nm 1995 ó cú khong 600 triu USD (chim 12% trong tng s) u t vo lnh

vc khỏch sn.

õy l th trng c phỏt trin mnh trong nhng nm u ca thi k i

mi. Cỏc lc lng tham gia th trng ny gm nhiu loi nh cỏc phỏp nhõn

quc doanh, cỏc phỏp nhõn cụng quyn, t nhõn, dõn t xõy, liờn doanh vi nc

ngoi, liờn doanh trong nc. Mt phn ln qu nh c chuyn thnh cỏc vn

phũng cho thuờ, din tớch thng mi v khỏch sn mini. Th trng ny ỏp ng

c nhiu loi i tng theo th t u tiờn c chi phi bi mc sinh li trong



41



kinh doanh, trc ht l ỏp ng nhu cu ca ngi nc ngoi (khỏch du lch,

ngi nc ngoi thuờ lm vn phũng hoc m c s kinh doanh), tip n l cỏc

nh kinh doanh trong nc cho thuờ lm vn phũng i din, m ca hng kinh

doanh thng mi v khỏch du lch ni a.

Theo Cng ty cung cp dch v qun lý ti sn CB Richard Ellis, gi thu vn

phng ti TP HCM hin tng 5-10% so vi nm 2003. Thnh ph ny tip tc

ng v trớ th nm trong tng s 15 a im cú giỏ thuờ vn phng cao nht

chừu .

C th, giỏ vn phng loi A (nhng ta nh trung từm thnh ph) cỳ gi thu

25-30 USD/m2, loi B (nhng khu hi xa trung tõm thnh ph) giỏ 17-22

USD/m2 v vn phng loi C cỳ gi cho thu 10-15 USD/m2.

Th trng cho thuờ vn phng H Ni cng cú mc tng tng t. Cụng ty

bt ng sn Chesterton cho bit, vn phng loi A cỳ gi cho thu 23-25

USD/m2, loi B 16-19 USD/m2, loi C 9-15 USD/m2. Khong 17/20 ta nh vn

phng loi A v B t t l thuờ trờn 90% nh Hanoi Tower, Melia, Daewoo...

Nhiu ta nh loi C ú c t kớn ch trong thi gian di.



42



"Th trng cho thuờ vn phng nm nay s tip tc "núng", c bit l H

Ni bi ngun vn FDI vo VN nhiu hn. Ngoi ra, rt nhiu cụng ty cú vn

u t nc ngoi ti TP HCM cú k hoch m rng kinh doanh ra H Ni", i

din Chesterton nhn nh.

Bng 2.6: u t nc ngoi vo th trng kinh doanh din tớch

thng mi, vn phũng, khỏch sn ti Vit Nam.

(Tớnh theo vn ng ký cũn hiu lc n ngy 29-2-2000)

n v: triu USD



Tng s

1. Cỏc ngnh cụng nghip

- Cụng nghip nng

- Cụng nghip nh

- Cụng nghip thc phm

- Du khớ

2. Cỏc ngnh kinh doanh

din tớch thng mi, vn

phũng, khỏch sn, khu cụng

nghip

- Khỏch sn, du lch

- Khu thng mi

- Xõy dng vn phũng, cn



n 7-7-2000

n 31-12-2002

u t

T l %

35.972

100,00

42.937

14.837

41,2

19.229,3

6.575

18,3

3.748

10,4

2.356

6,5

2.155

6,0

4.229,3

11.786

32,6



3.781

548

4.288



10,5

1,5

11,9



2.346

803



6,5

2,2



khu ch xut

3. Cỏc ngnh ngh khỏc

9.349

Ngun: B k hoch v u t nm 2002



26,1



h

- Xõy dng khu ụ th mi

- Xõy dng h tng khu CN,



43



4.983,4



Đầu tư nước ngoài vào thị trường kinh doanh diện tích

thương mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam

18%



25%



10%



2%

7%



7%

12%



2%



Công nghiệp nặng

Công nghiệp thực phẩm

Khách sạn, du lịch

Xây dựng văn phòng, căn hộ

Xây dựng hạ tầng khu CN, khu chế xuất



11%



6%



Công nghiệp nhẹ

Dầu khí

Khu thương mại

Xây dựng khu đô thị mới

Các ngành nghề khác



1.5 Qua thc t vn hnh ca th trng nh t, cụng tỏc qun lý ca Nh

nc i vi th trng ny cú iu kin hon thin, thu ngõn sỏch nh nc

t lnh vc ny khụng ngng tng lờn.

V mt qun lý, mt mt Nh nc cn khn trng ban hnh v b sung cỏc

vn bn phỏp lý, ra cỏc chớnh sỏch c th liờn quan n vic iu chnh tng

vn c th ca th trng BS nh t ai, nh to lp mt bng cho sn

xut nhm to dn cỏc iu kin cho th trng nh t i vo hot ng v

phỏt trin. Mt khỏc, Nh nc cng cú nhng chớnh sỏch nhm iu chnh nhng

khim khuyt ca th trng nh t thụng qua vic to dng cỏc qu phỏt trin

h tng v ụ th, chớnh sỏch h tr lói sut, phỏt ng phong tro xõy nh tỡnh

ngha, tr cp v nh , t cho nhng ngi cú cụng vi cỏch mngNhng

chớnh sỏch ny ó gúp phn khụng nh vo vic n nh v bc u phỏt trin

th trng BS.

Trong 10 nm qua Chớnh ph ó ch o viờc biờn son tho v ban hnh nhiu

chớnh sỏch nhm thỳc y cụng tỏc qun lý v phỏt trin nh theo hng chuyn



44