Thị trường BĐS – nhà đất

từ hành chính Nhà nước đơn thuần sang cơ chế dịch vụ công của nền kinh tế thị

trường chưa được thấu hiểu một cách đầy đủ cơ bản. Yếu tố tĩnh của hành chính

công cần bổ sung các yếu tố động mới có thể đáp ứng được sự biến động liên tục

của nền kinh tế hàng hoá BĐS – nhà đất. Đó chính là sự tiếp thu, nhận thức một

cách năng động đối với thị trường và chủ động dự kiến các tình huống, cũng như

các giải pháp quản lý theo hướng tích cực và hiện đại hoá.

- Các nhà phát triển BĐS – nhà đất tư nhân: đây chính là lực lượng năng

động nhất trong hoàn cảnh hiện nay, là doanh nghiệp luôn tìm tòi các khả năng

sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Đối tượng

này là đối tượng khó kiểm soát nhất và cũng hay vi phạm pháp luật nhất do

thường đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Hiện tượng đầu cơ, giá đất lên xuống phần lớn

do sự lũng đoạn của đối tượng này vì vậy rất cần có một khung pháp lý để quản lý

đối tượng này.

- Kiến trúc sư: là người đóng vai trò cốt lõi trong quá trình phát triển BĐS –

nhà đất, là đạo diễn dự án về tính thẩm mỹ, tính an toàn của công trình, các rủi ro

về chính trị và thị trường. Ngày nay, vai trò của kiến trúc sư không đơn thuần là

thiết kế công trình mà còn chịu trách nhiệm các thủ tục về pháp lý quy hoạch và

thiết kế xây dựng là người có thể trao đổi dễ dàng hơn với các ban ngành chính

quyền có chuyên môn để dự án được phê chuẩn. Kiến trúc sư cũng là người giúp

nhà đầu tư quýêt định lựa chọn địa điểm phù hợp cho dự án.

- Kỹ sư: có nhiều kỹ sư thuộc các chuyên ngành khác nhau tham gia vào quá

trình phát triển BĐS – nhà đất nhằm đảm bảo tính an toàn cho sự vận hành của

các công trình đối với người sử dụng, đồng thời sự tính toán hợp lý của kỹ sư

cũng giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian và tiền bạc. Các kỹ sư phải có chứng chỉ

hành nghề do cơ quan chuyên môn có thẩm quyền cấp.



92



- Nhà quy hoạch: tham gia chủ yếu về công tác quy hoạch tổng thể sao cho

đạt được giá trị sử dụng cao nhất. Nhà quy hoạch làm việc thường xuyên với chủ

đầu tư để kịp thời điều chỉnh quy hoạch, làm việc với cơ quan chính quyền có liên

quan và các nhà tư vấn khác để xác định sự phù hợp của khu đất đầu tư xây dựng

với mục tiêu của chủ đầu tư mong muốn.

- Nhà thầu xây dựng: là người chuyển đổi các thiết kế trên giấy thành các

công trình hiện thực. Tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà

thầu phụ thực hiện công việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa

chọn nhà thầu thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu. Nhà thầu xây dựng là thành

phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp,

thương mại, dich vụ… để tạo ra hàng hoá BĐS – nhà đất cho thị trường. Người

kinh doanh BĐS – nhà đất cần tìm đến nhà thầu xây dựng để thi công công trình.

Nhiều khi nhà thầu xây dựng cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS.

- Các nhà tư vấn: các nhà tư vấn bao gồm nhiều loại tư vấn quy hoạch, tư vấn

môi trường, tư vấn giao thông v.v... Các nhà tư vấn góp phần nâng cao giá trị

thẩm mỹ cảnh quan, góp phần thu hút thiện cảm và sự quan tâm của khách hàng

đối với dự án và gia tăng giá trị nhà đất sau khi hoàn thành, lập báo cáo đánh giá

tác động của môi trường theo luật định, hỗ trợ giúp đỡ thủ tục pháp lý về cấp giấy

phép.

- Luật sư và kế toán: do tính chất phức tạp và số lượng thủ tục pháp lý trong

giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trò của luật sư và kế toán viên không thể thiếu

trong quá trình phát triển của BĐS – nhà đất. Hơn nữa các luật sư cũng là người

liên lạc giữa chủ đầu tư và các cán bộ giám sát chính quyền. Họ cũng là người dự

kiến các vấn đề pháp lý và giảm thiểu tối đa việc tranh kiện tại toà. Còn vai trò

các kế toán viên chuyên nghiệp rất cần trong quá trình đầu tư xây dựng theo đúng

quy định của pháp luật. Trong thời gian tới, khi niêm yết công ty trên thị trường



93



chứng khoán trở nên phổ biến đối với việc huy động đầu tư, việc báo cáo tài chính

càng ngày cần các chuyên gia phù hợp.

- Nhà môi giới BĐS – nhà đất: chiụ trách nhiệm cho thuê hoặc bán các BĐS –

nhà đất cho khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi

giới BĐS – nhà đất đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi các viễn

cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương

thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư

kịp thời điều chỉnh dự án.

- Nhà cung cấp tài chính: bao gồm liên doanh đối tác hợp tác đầu tư, nhà

cung cấp tín dụng xây dựng, nhà cho vay thường xuyên và nhà đầu tư BĐS – nhà

đất dài hạn.

 Liên doanh các đối tác hợp tác đầu tư cung cấp phần vốn bù đắp vào các

khoản thiếu hụt cả chi phí dự án và việc xây dựng, phần còn lại tất nhiên

do vốn chủ đầu tư bỏ ra.

 Nhà cung cấp tín dụng xây dựng thông thường là các ngân hàng thương

mại chịu trách nhiệm cung cấp tài chính cho việc xây dựng dự án, họ

quan tâm chủ yếu đến khả năng kinh tế phát triển dài hạn của dự án, khả

năng sinh lời của dự án mà cam kết cung cấp các khoản tài chính cho

việc xây dựng dự án theo đúng kế hoạch đã định.

 Nhà cung cấp các khoản vay tài chính thường xuyên không cam kết

thực hiện giá trị thị trường của sản phẩm hoàn thành rất quan trọng đối

với quyết định cho vay.

 Nhà đầu tư BĐS – nhà đất dài hạn là người ký hợp đồng mua sắm sản

phẩm hoàn chỉnh trước khi dự án bắt đầu xây dựng hoặc sau khi dự án

hoàn thành, thường đóng vai trò trong quá trình phát triển BĐS – nhà

đất và không chịu xẻ rủi ro.



94



- Nhà quản lý BĐS – nhà đất: tham gia vào chu trình phát triển BĐS khi việc

xây dựng sắp hoàn thành và đi vào hoạt động. Nhà đầu tư thông minh sẽ mời nhà

quản lý BĐS – tham gia ngay từ giai đoạn thiết kế xây dựng để hiệu quả quản lý

sau này càng có chất lượng cao nhất có thể được. Quyết định lựa chọn giữa thuê

mứơn nhân sự quản lý nội bộ hoặc ký hợp đồng thuê công ty dịch vụ quản lý bên

ngoài là rất quan trọng và tuỳ thuộc vào sản phẩm của dự án, quy mô dự án cũng

như địa điểm dự án đầu tư.

- Nhà nghiên cứu thị trường: nay là người đóng vai trò quan trọng mà căn

cứ vào sự tư vấn của họ, chủ đầu tư có thể đi đến quyết định đầu tư hay không.

Họ sẽ cho chủ đầu tư biết nhu cầu sản phẩm có hay không, quy mô như thế nào,

các đối thủ cạnh tranh là ai, tốc độ tiêu thụ là bao lâu.

- Nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại rất cần thiết cho sự tiêu thụ sản

phẩm dự án, họ là người tạo ra các chiến lược tiếp thị cho sản phẩm. Sự tham gia

của các nhân sự này ngay từ khi mới động thổ, kéo dài trong suốt qúa trình xây

dựng dự án và sau khi dự án hoàn thành. Thật vậy, có nhiều dự án không thể khởi

công nếu 50-70% sản phẩm dự án không đặt cọc bán trước, nhà tư vấn thị trường

phải có kinh nghiệm với thị trường địa phương cũng như các sản phẩm tương

ứng, có thể khả năng tiếp thị các phương tiện thông tin đại chúng cũng như thông

qua xã giao hội nghị v.v… đồng thời có thể xoa dịu đối thủ cạnh tranh. Ở các

nước tiên tiến đều tồn tại các hiệp hội hành nghề tư vấn tiếp thị và quan hệ đối

ngoại nhằm đảm bảo nhu cầu cung cấp nhân lực phù hợp với nhu cầu của đầu tư.

- Cán bộ giám sát các quy định của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một

hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển

có chất lượng cao. Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định Nhà nước về quy

hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận của chính quyền địa phương về

tổng thể mặt bằng quy hoạch và cấp giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây

dựng. Khi việc xây dựng được triển khai, cán bộ giám sát do chính quyền giao

nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định Nhà nước về đầu tư xây dựng BĐS



95



– nhà đất, đảm bảo an toàn xây dựng và an toàn xã hội, môi trường. Nếu các dự

án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật

cũng như các cán bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng những

vừa không tạo nên các rào cản đối với các dự án có nhiều sáng tạo, có thiết kế tốt

và đáp ứng được nhu cầu xã hội.

- Người sử dụng cuối cùng: là người tiêu thụ trực tiếp sản phẩm hoàn chỉnh

cuối cùng. Chính người sử dụng cuối cùng này là người xác định sự thành công

của dự án, sự chấp nhận hoặc không chấp nhận của họ đối với sản phẩm hoàn

thành khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường. Các người sử dụng

thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm được xây dựng hoàn chỉnh. Thông qua

các nhà tiếp thị BĐS – nhà đất, họ có thể tiếp xúc trao đổi với các nhà cung cấp

tài chính dự án và các nhà xây dựng để có thể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về

thiết kế xây dựng, đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng. Như vậy sự tham

gia của họ mới đóng vai trò tích cực trong qúa trình phát triển của BĐS – nhà đất.

b. Những nội dung cơ bản nhằm hoàn thiện khung pháp lý

Theo phương hướng cơ bản nêu trên, khi xây dựng và hoàn thiện môi trường

pháp lý cho phát triển thị trường BĐS ở nước ta cần chú trọng những nội dung cơ

bản sau đây:

∗ Sửa đổi Bộ luật dân sự

-



Nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể, chi tiết để làm rõ hơn các hình

thức sở hữu, các quyền năng của chủ sở hữu và của người không phải chủ

sở hữu đối với một tài sản trong đó có BĐS - nhà đất.



-



Nghiên cứu, mở rộng khái niệm về BĐS bao gồm các quyền tài sản gắn

liền với đất.



-



Hoàn thiện các quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và đăng

ký giao dịch đảm bảo trong đó có tài sản bao đảm là BĐS.



96



-



Bộ luật dân sự chỉ nên điều chỉnh những quan hệ giữa các chủ thể bình

đẳng với nhau trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất thông qua các giao

dịch.



-



Về bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS nói riêng cần được điều

chỉnh trong một văn bản thống nhất quy định về quy chế bán đấu giá tài

sản. Bán đấu giá phải được xác định là một loại hoạt động hỗ trợ tư pháp

và phải do các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp thực hiện.



∗ Pháp luật về đất đai:

-



Đối với đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật cũng cần nhanh

chóng có quy định phân biệt rõ hoạt động quản lý Nhà nước về giao dịch

đất đai và hoạt động dịch vụ công về đất đai, từ đó có quy định cụ thể về

thủ tục chuỷên quyền, trách nhiệm của các chủ thể.



-



Về đăng ký giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần xem xét để

bỏ qua các quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, BĐS phải

được cơ quan có thẩm quyền cho phép, thay vào đó cần có quy định các

điều kiện được chuyển nhượng và bắt buộc người chuyển nhượng và người

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và BĐS phải đang ký chuyển

nhượng.



-



Cơ chế quản lý giá (BĐS – nhà đất) cần đổi mới theo hướng:

 Khung gía BĐS do Nhà nước ban hành chủ yếu chỉ áp dụng trong phạm

vi giao dịch giữa Nhà nước với các tổ chức cá nhân trong việc giao, bán,

khoán và cho thuê BĐS, bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng.

 Hình thành và đưa vào các trung tâm định giá BĐS.

 Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, chính quyền địa

phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất nhằm

nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước.

 Bổ sung cơ chế thoả thuận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá

thuê đất. Nhà nước có những biện pháp, chế tài hợp lý để hạn chế việc



97



đầu cơ đất đai nhằm tránh hiện tượng “bong bóng” cũng như “đóng

băng” của thị trường.

∗ Ban hành luật xây dựng: trong đó quy định rõ về quy hoạch, kế hoạch, tiêu

chuẩn, quy trình xây dựng các công trình trong đó có nhà và các BĐS khác.

∗ Xây dựng luật đăng ký BĐS: trong đó quy định về đăng ký quyền sở hữu

quyền sử dụng BĐS bao gồm cả quyền liên quan đến BĐS như quyền tài sản,

trong đó có đăng ký thế chấp BĐS. Quy định thống nhất về tổ chức, trình tự,

thủ tục đăng ký BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân có thể

tìm hiểu một cách nhanh chóng, dễ dàng các thông tin liên quan đến các loại tài

sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, đặc biệt là các thông tin

liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, đặc biệt là các thông tin

liên quan đến quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và biến động về BĐS đó.

Mở rộng đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhà ra cả khu vực nông thôn

chứ không dừng ở phạm vi thành thị như hiện nay.

∗ Xây dựng luật nhà ở: để hoàn thiện chính sách về nhà ở, tạo ra sự đồng bộ,

nhất quán và ổn định trong các quy đinh về lĩnh vực này thì cần xây dựng một

văn bản luật thống nhất về nhà ở. Trong đó có các quy định về quyền và nghĩa

vụ của chủ sở hữu quyền và nghĩa vụ của các bên bán, mua nhà, các quy định

về trách nhiệm quản lý nhà, quy chế sử dụng nhà chung cư v.v…Ban hành cơ

chế khuyến khích các tổ chưc tài chính tham gia thị trường nhà ở. Đồng thời

ban hành cơ chế hỗ trợ về lãi suất, thuế… để khuyến khích các nhà đầu tư kinh

doanh BĐS, đặc biệt là xây dựng nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp,

đối tượng chính sách. Mở rộng sự tham gia của cá nhân, tổ chức nước ngoài

vào thị trường BĐS, nhất là hoạt động xây nhà để bán và cho thuê.

∗ Xây dưng Luật kinh doanh BĐS: trong đó quy định cụ thể đối tượng được

kinh danh BĐS, điều kiện được kinh doanh BĐS, các quyền và nghĩa vụ của cá



98



nhân, tổ chức kinh doanh BĐS trong đó mở rộng chủ thể được tham gia kinh

doanh BĐS đến các đối tượng như các cá nhân, tổ chức, quy chế thế chấp, quy

chế quản lý giá, quy chế mua đặt cọc, quy chế mua trả góp, quy chế bảo hiểm,

quy chế hoạt động môi giới, quy chế cho thuê, quy chế quản lý BĐS cộng đồng

sở hữu, quy chế hành nghề đánh giá và môi giới BĐS, quy chế hành nghề kinh

doanh BĐS, quy chế hành nghề quản lý BĐS…

∗ Hoàn thiện pháp luật về ngân hàng – tín dụng. Việc cho phép các doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ

chức, tín dụng ở nước ngoài để vay vốn nhằm tháo gỡ những vướng mắc về

nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp FDI và việc tháo gỡ này sẽ rất có ý

nghĩa đối với các nhà đầu tư. Vì vậy, luật pháp hiện hành cần được sửa đổi theo

hướng cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc các dự án đầu tư

nứơc ngoài có quyền thế chấp BĐS (trong đó có quyền sử dụng đất) tại các tổ

chức nước ngoài trong đó các ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Liên quan đến việc áp dụng pháp luật vào Việt Nam vào việc xử lý tài sản

bảo đảm khi doanh nghiệp FDI không thực hiện nghĩa vụ trả nợ cần quy định

theo hướng tôn trọng sự thoả thuận của hai bên thể hiện trong hợp đồng vay

vốn. Hai bên đựoc tự do lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp (theo con

đường trọng tài hay toà án) và pháp luật áp dụng. Quy định về quyền và nghĩa

vụ của bên thế chấp theo hướng đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của

hai bên phù hợp với thông lệ quốc tế cũng như các cam kết quốc tế trong Hiệp

định thương mại song phương và đa phương mà Việt Nam ký kết tham gia.

Bên cạnh đó, pháp luật ngân hàng – tín dụng cũng cần có những quy định về

việc cho vay với lãi suất ưu đãi hoặc cơ chế ưu đãi cho những đối tượng vay để

kinh danh mua bán, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà ở và các công trình xây

dựng khác, góp phần mở rộng một cách hợp pháp các chủ thể được tham gia

vào thị trường BĐS và đáp ứng nhu cầu hàng hóa trên thị trường BĐS, giảm



99



thiểu tối đa tình trạng khan hiếm hàng hoá hoặc lợi dụng để đầu cơ tăng giá đất

ảo và hoạt động tiêu cực khác trên thị trường BĐS.

Những nội dung cơ bản nhằm hoàn thiện

khung pháp lý



Sửa

đổi

Bộ

luật

dân

sự



Pháp

luật

về đất

đai



Ban

hành

luật

xây

dựng



Xây

dựng

luật

đăng

ký

BĐS



Xây

dựng

luật

nhà ở



Xây

dưng

Luật

kinh

doanh

BĐS



Hoàn

thiện

pháp

luật về

ngân

hàng –

tín dụng



1.2. Nhóm các biện pháp về tài chính

-



Đổi mới công tác thu tiền sử dụng đất.



-



Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.



-



Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp.



-



Tổ chức định giá BĐS.



2. Đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về

phát triển và sử dụng đất đai hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh

tế, xã hội đất nước

Nghiên cứu phát triển thị trường BĐS – nhà đất đòi hỏi phải xém xét đến quy

hoạch phát triển kinh tế – xã hội vì:

 Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ngoài việc nêu ra các quan điểm, mục

tiêu, phương hướng và các giải pháp phát triển các ngành các lĩnh vực, còn

đưa ra các phương án sử dung quỹ đất cũng như danh mục các công trình và

dự án đầu tư cụ thể cho từng ngành (công nghiệp, nông nghiệp, kết cấu hạ



100



tầng…) mà công trình, dự án đầu tư trong này chính là những bất động sản

trong tương lai chính chúng là những đối tượng chính của thị trường nhà

đất.

 Nhà nước khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia nghiên cứu và

thực hiện các quy hoạch phát triển. Điều này cũng có nghĩa là các chủ thể

giao dịch nhà đất trong tương lai sẽ rất đa dạng và phong phú, vai trò của

các chủ thể thay đổi rất nhiều trong quá trình tham gia lập và thực hiện quy

hoạch. Đó chính là vấn đề xã hội hoá đối với thị trường nhà đất.

 Thực tế cho thấy quy mô, chất lượng của các giao dịch nhà đất phụ thuộc rất

lớn vào các BĐS – nhà đất đã được quy hoạch chưa. Như vậy quy họach có

tác động trực tiếp đến chất lượng của thị trường BĐS – nhà đất.

 BĐS - nhà đất có đặc điểm khác biệt so với hàng hoá khác đó là tính cố

định, ít có khả năng di dời. Do vậy, việc phân bố các ngành các lĩnh vực

trong cả nước, trên các vùng trong chiến lược và quy hoạch phát triển đất

nước là nhân tố quan trọng tác động quyết định đến tính sôi động của thị

trường BĐS – nhà đất tại các vùng đất nước. Mặt khác, xã hội chúng ta lựa

chọn là xã hội chủ nghĩa, chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội

của đát nước là tài liệu vạch ra mục tiêu cụ thể, các giải pháp cơ bản để đưa

đất nước chúng ta từng bước thực hiện thành công con đường đã lựa chọn.

Một trong những nhiệm vụ mà chiến lược quy hoạch phát triển kinh tế – xã

hội đã lựa chọn là phải giải quyết là hướng tới xây dựng một xã hội công

bằng và điều này được thể hiện trong các mục tiêu cụ thể như mức chênh

lệch giàu nghèo, mức chênh lệch vùng… mà các chiến lược quy hoạch đã

đề ra. BĐS – nhà đất là một hiện tượng kinh tế – xã hội, quá trình thực hiện

các giao dịch BĐS thể hiện mối quan hệ giữa người với người trong xã hội.

Đối với Việt nam, quá trình phát triển thị trường BĐS phải mang đặc tính xã

hội chủ nghĩa, đó là phải bảo đảm nguyên tắc công bằng, tiến bộ, không

chênh lệch gìau nghèo, bất bình đẳng trong bất động sản quá lớn. Chính vì

vậy để thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS – nhà đất phải đưa ra các

định hướng, khung chính sách và các chính sách cụ thể nhằm đảm bảo cho



101



thị trường BĐS – nhà đất không chỉ phát triển không ngừng mà còn đảm

bảo công bằng trong thụ nhập, giảm bớt chênh lệch giữa các tầng lớp dân

cư, giữa các vùng lãnh thổ. Điều này chỉ có thể thực hiện được khi chúng ta

gắn thị trường BĐS – nhà đất với các chiến lược và quy hoạch phát triển.

Hiện nay công tác quy hoạch mới chỉ chú trọng vào quy hoạch tổng thể mà

chưa chú trọng đến quy hoạch chi tiết do vậy khi đi vào thực hiện các đơn vị thiếu

căn cứ thực hiện dẫn đến quy hoạch lộn xộn không đúng. Trình độ của các nhà

quy họach Việt Nam còn kém nên khi thực hiện mới thấy nhiều thiếu xót, người

dân không được tham gia vào quy họach vì vậy nguyện vọng và nhu cầu của

người dân không được đáp ứng dẫn đến những khiếu kiện đặc biệt là vấn đề đền

bù giải phóng đất đai dẫn đến nhiều quy hoạch thực hiện không đúng tiến độ, tình

trạng khiếu kiện kéo dài. Quy họach nhiều lần chưa có sự gắn kết của các ngành

có liên quan giữa nhà ở, giao thông, xây dựng nên chưa tạo ra sự đồng bộ trong

quy hoạch. Quy hoạch mới chỉ chú trọng tới các khu dân cư tập trung mà không

chú trọng tới các phát triển cơ sở hạ tầng xã hội kèm theo.

Năm 2001 UBND thành phố Hà Nội đã công bố quy hoạch chi tiết các quận

huyện trong thành phố. Theo bản công bố này thì quận nội thành nào cũng có

hàng chục đường phố cần mở rộng. Cả thành phố sẽ có trên trăm con đường nằm

trong diện quy hoạch. Do vậy số hộ dân cần di dời lên đến hành chục ngàn hộ.

Trong khi đó có các khu đô thị mới như Định Công, Bắc Linh Đàm, quốc tế

Thăng Long … đang tăng tốc xây dựng cũng chỉ cung cấp chưa tới 1000 căn hộ

(vào thời điểm tháng 9/2001). Còn các khu di dân khác hoặc ra đời sớm hơn đã

kín người hoặc mới xây dựng cơ sở hạ tầng thì khó có thể đáp ứng đủ nhu cầu

tăng lên không ngừng của người dân.

Theo quy định quy hoạch chi tiết từng quận, huyện không chỉ được công bố mà

theo quy định còn phải được thông báo đến từng người dân, tuy nhiên không thể

ai cũng tiếp cận đầy đủ chính xác thông tin quy hoạch này bởi lẽ không mấy ai có



102