Theo sự phân bố như trên

Quy hoạch chi tiết



Quy hoạch hành động

Hiện nay trong quy họach chúng ta mới chú trọng tới quy họach vùng và quy

họach chung mà ít quan tâm tới quy hoạch chi tiết do vậy trong qúa trình thực

hiện gặp không ít khó khăn.

Quy họach chi tiết là cụ thể hoá ý đồ của quy hoạch chung xây dựng đô thị.

Đồ án quy hoạch chi tiết phân chia và quy định cụ thể chế độ sử dụng đất đai cho

từng chức năng công cộng hoặc riêng lẻ, xác định chỉ giới xây dựng, phân rõ chức

năng cụ thể và tỉ trọng xây dựng cho từng loại đất theo cơ cấu thống nhất. Ngoài

ra, nó còn nghiên cứu bố trí các hạng mục công trình xây dựng trong từng lô đất

nhằm nêu rõ ý đồ về bố cục không gian kiến trúc quy họach.

Quy họach hành động (Action planning) là một loại quy hoạch chi tiết thể

hiện cao tính khoa học trong việc phân tích và lựa chọn phương án. Nguyên tắc

của quy hoạch hành động hiện đại được đúc kết qua kinh nghiệm trong khoảng 12

năm gần đây ở các nước phát triển. Nó đang trở thành một loại hình quy hoạch có

nội dung và chất lượng cao, hỗ trợ tích cực cho việc quyết định các phương án

đầu tư phù hợp với tình hình và điều kiện thực tế có sẵn ở địa phương, bao gồm

các khía cạnh kỹ thuật, tài chính và thể chế. Nó hướng tới sự hành động nhanh để

giải quyết các vấn đề đã nhất trí.

Quá trình của quy hoạch hành động được biểu hiện từ :

 Đặt vấn đề.

 Lập cơ cấu tổ chức



108



 Đặt mục tiêu nguồn lực và dự án

 Phân tích lựa chọn ưu tiên

 Lập kế hoạch và thực hiện phương án

Quá trình này diễn ra một các khoa học theo phương pháp phân tích đối lực,

phương pháp so sánh. Đây là một loại quy hoạch mới chưa có trong quy hoạch đô

thị ở nước ta, nó rất thực tế và đã giúp các nhà quy hoạch và quản lý đô thị một

phương pháp nghiên cứu tiên tiến. Quy hoạch hành động có thể góp phần giải

quyết nhiều vấn đề bức bách của từng bộ phận quy hoạch, từng địa điểm cụ thể

của đô thị kể cả khi chưa có quy hoạch tổng thể.

3.Biện pháp nhằm tạo lập và phát triển hàng hoá cho thị trường BĐS.

Điều kiện để BĐS – nhà đất trở thành hàng hoá

Một là: Để của cải nói chung trở thành hàng hoá cần phải có hai điều kiện:

- Có sự phân công lao động xã hội đến mức nhất định

- Có tính cách biệt tương đối giữa chủ thể sản xuất

Hai là: Đất đai là loại tài sản đặc biệt nên phải có các điều kiện đặc biệt như

sau:

- Đất phải là sản phẩm của lao động do lao động con người phải đổ mồ hôi khai

phá, đổ xương máu giữ gìn mới có

- Đất phải có quyền sở hữu, quyền sử dụng tách biệt một cách rõ ràng được

pháp luật thừa nhận mới đem trao đổi giao dịch được như đem cho thuê, đem

chuyển nhượng thế chấp…

Trong luật đất đai (dự thảo sửa đổi) năm 2003 chuẩn bị trình Quốc hội kỳ họp

thứ 4 sắp tới

Điều 64: Loại đất đựơc tham gia thị trường BĐS gồm:

-Đất do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng mà luật này cho phép chuyển

quyền sử dụng đất.

-Đất do tổ chức cá nhân, hộ gia đình, cá nhân thuê mà trên đó có tài sản

được pháp luật cho phép tham gia thị trường BĐS.



109



Điều 65: Ghi điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS: Gồm hai điều kiện

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp.

- Đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư và đất theo

đúng dự án đã đựơc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Để có thị trường cần có hàng hoá. Theo quy hoạch từ nay đến năm 2010 nhu

cầu về đất rất lớn để phát triển kinh tế xã hội. Hàng hoá BĐS trên đất đưa ra giao

dịch trên thị trường trước hết phụ thuộc khả năng cung cầu về đất hàng hoá. Hiện

tại, đất hàng hoá do chưa đựơc tạo lập đầy đủ kịp thời có chất lượng nên việc tạo

lập các BĐS trên đất để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng trực tiếp gặp nhiều

khó nhăn, trở ngại, ách tắc. Để thị trường BĐS có nhiều hàng hoá cần:

 Khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính

 Khẩn trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân,

hộ gia đình, nhất là đất đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Do chưa có

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên một tỷ lệ rất lớn BĐS không thể

trở thành hàng hoá tham gia trên thị trường chính thức. Để đẩy nhanh tiến

độ, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan quản lý nhà nứơc

các cấp

 Cho phép các cơ quan hành chính sự nghiệp, các doanh nghiệp nhà nước,

các đơn vị lực lượng vũ trang tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hướng các

cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, các doanh

nghiệp không hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngân hàng, tài chính, dịch

vụ… di chuyển khỏi các trung tâm thương mại, dịch vụ…Nhu cầu sử dụng

BĐS tại các trung tâm thương mại và dịch vụ là rất cao. Tuy nhiên hiện

nay nhìêu cơ quan Nhà nước, nhiều đơn vị hoạt động sự nghiệp, đơn vị lực

lượng vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (không kinh doanh

trong lĩnh vực thương mại dịch vụ) đang có trụ sở tại các trung tâm thương

mại, dịch vụ. Trong khi, nhiều trụ sở của cơ qua hành chính sự nghiệp

đang rất xuống cấp, nhưng ngân sách Nhà nước lại chưa đủ khả năng tài



110



chính để sửa chữa, cải tạo, nâng cấp… Vì thế, cần chuyển trụ sở của những

đơn vị ra khỏi các trung tâm thương mại, dịch vụ.

 Thực hiện hạ tầng có trước, lấy giá trị đất để phát triển hạ tầng tại chỗ. Nhà

nứơc chịu trách nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giao

đất đã có hạ tầng cho các bên kinh doanh và sử dụng theo phương thức đấu

giá. Tuy nhiên Nhà nước cũng cần sớm ban hành các nguyên tắc đấu giá

để đảm bảo việc đấu giá đạt được hiệu quả cao.

Các biện pháp tăng cung hàng hoá BĐS – nhà đất bao gồm:

 Tạo điều kiện phát triển các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thống nhất

mặt bằng chính sách đối với tất cả đối tượng tham gia tạo lập BĐS. áp

dụng cơ chế thống nhất về thuế và các chính sách hỗ trợ, khuyến khích.

Hoàn thiện công tác đấu thầu theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của

khu vực ngoài quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền.

 Ban hành chính sách thu hút trực tiếp từ dân cư và các tổ chức kinh tế vào

việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị trường

chứng khoán BĐS.

 Đẩy nhanh việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo hướng phân định

phạm vi các chính sách xã hội và phạm vi các chính sách thị trướng trong

việc cho thuê, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Theo hướng này, các đối

tượng chính sách xã hội được hưởng trợ cấp, còn thuê và mua nhà theo

nguyên tắc thị trường.

 Mở rộng phạm vi giao dịch dân sự về BĐS theo hướng giảm bớt các hạn

chế về quyền trong giao dịch, mở rộng thêm các đối tượng được tham gia

thị trường BĐS như các doanh nghiệp, các cơ quan công quyền, các tổ

chức sự nghiệp, các cá nhân và tổ chức nước ngoài. Quy định cơ chế, thủ

tục rõ ràng nhằm đáp ứng những nhu cầu mang tính chất động như nhu

cầu chuyển mục đích kinh doanh, phá sản, di dời chuyển đổi trụ sở, cho

thuê lại v.v…



111



 Mở rộng hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường BĐS,

đặc biệt là vấn đề mua nhà ở, xây nhà để bán và cho thuê.

4.Xây dựng năng lực các thể chế và tổ chức tham gia thị trường BĐS.

Theo định nghĩa thể chế trong báo cáo năm 2002 của ngân hàng thế giới mang

tên “Xây đựng thể chế trợ lực thị trường”

“Thể chế là các quy tắc, cơ chế thi hành và các tổ chức …khác với chính sách

gồm có các mục tiêu và kết quả mong muốn, thể chế là những quy tắc, kể cả các

chuẩn mực về hành vi mà dựa vào đó các tác nhân tương tác với nhau. Thể chế

còn là các tổ chức để thể hiện các quy tắc và phạm vị đạo đức nhằm đạt được kết

quả mong muốn. Các chính sách ảnh hưởng tới việc thể chế nào sẽ thay đổi, còn

thể chế ảnh hưởng tới việc chính sách nào sẽ được áp dụng. Cấu trúc thể chế có

ảnh hưởng tới việc chính sách nào sẽ được áp dụng. Cấu trúc có thể ảnh hưởng

tới hành vi. Nhưng hành vi cũng có thể thay đổi trong khuôn khổ cấu trúc thể chế

đang tồn tại”

Ở nước ta, cải cách thể chế trong giai đoạn 2002 – 2010 nhằm vào 5 mục tiêu

cơ bản là:

- Bảo đảm hình thành đồng bộ hệ thống thể chế

- Tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống thể chế kinh tế

- Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế hành chính

- Đẩy mạnh ban hành các thể chế dân sự

- Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế tư pháp

Hiện nay các tổ chức tham gia thị trường BĐS – nhà đất có thể khái quát

theo sơ đồ sau:



112



Thị trường tài

chính



Thị trường

tiêu dùng



Các tổ chức, cá nhân

kinh doanh BĐS



NHÀ NƯỚC



Người tiêu dùng

BĐS



Thị trường

BĐS -nhà đất



Thị trường

chứng khoán

Xây dựng năng lực các thể chế và tổ chức tham gia thị trường BĐS gồm các

việc như sau:

 Nhà nước cần mở rộng phạm vi giao dịch dân sự về BĐS theo hướng giảm

bớt các hạn chế và quyền trong giao dịch, mở rộng thêm các đối tượng được

tham gia thị trường BĐS.

 Nhà nước cần tạo điều kiện phát triển các doanh nghiệp kinh doanh BĐS,

thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả các đối tượng tham gia tạo lập

BĐS. Áp dụng cơ chế thống nhất về thuế và các chính sách hỗ trợ, khuyến

khích. Hoàn thiện công tác đấu thầu theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc

của khu vực ngoài quốc doanh, tránh tình trạng độc quyền, “om” công trình

hoặc bán thầu tiêu cực. Trong trường hợp cần có sự tồn tại độc quyền tự

nhiên thì phải có cơ chế kiểm soát các tổ chức độc quyền này.



113



 Đa dạng hoá các tổ chức tài chính và ban hành cơ chế để các tổ chức này

tham gia thị trường BĐS

 Ban hành cơ chế chính sách thu hút đầu tư trực tiếp từ dân cư và các tổ chức

kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đó có việc phát triển thị

trường chứng khoán BĐS.

 Ban hành cơ chế để các chủ đầu tư có thể vay vốn bằng việc thế chấp mảnh

đất đựơc Nhà nứơc giao cho hoặc thuê để thực hiện dự án.

 Ban hành cơ chế hỗ trợ lãi suất, thuế… để khuyến khích các nhà đầu tư kinh

doanh BĐS đặc biệt về nhà ở đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tượng

chính sách như người có công với cách mạng, người có thu nhập thấp,

người nghèo.

 Mở rộng hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường BĐS

Để tổ chức và quản lý tốt thị trường, Nhà nước cần tổ chức sàn giao dịch

BĐS, các giao dịch về BĐS Nhà nước bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS

nhà đất, sàn giao dịch này có thể thực hiện trực tiếp và đưa lên mạng để người

giao dịch có thể giao dịch thông qua Internet.



UBND CÁC

TỈNH, THÀNH

PHỐ



B

Ê

N

C

U

N

G



B

Ê

N

Các

điều

kiện

được

tham

gia



SÀN GIAO

DỊCH BĐS



114



Các

điều

kiện

được

tham

gia



C

Ầ

U



DỰ BÁO



115



5. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài

chính

5.1. Thu tiền sử dụng đất

Hiện nay tiền sử dụng đất được thu tuỳ theo loại đất. Để giảm hiện tượng đầu

cơ đất Nhà nước nên thu tiền sử dụng đất luỹ tiến theo diện tích sử dụng:

n



G = ∑ i ∗t i

S



3.8



i=

1



Trong đó

S: diện tích sử dụng đất

t: thuế sử dụng đất đối với loại diện tích Si

n: loại diện tích thu luỹ tiến

- Đối với các tổ chức và cá nhân kinh doanh BĐS – nhà đất nhà nước cần có

chính sách hỗ trợ bằng cách chỉ thu tiền sử dụng đất khi các cá nhân hay doanh

nghiệp đã chuyển nhượng BĐS. Biện pháp này nhằm hỗ trợ vốn ban đầu cho các

cá nhân và doanh nghiệp có điều kiện tập trung đầu tư xây dựng các công trình

để đưa vào kinh doanh, tạo hàng hoá cho thị trường BĐS.

5.2 Đổi mới chính sách thuế quỳền sử dụng đất và lệ phí

Các khoản thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử

dụng đất cao và trùng lặp là một nguyên nhân khiến cho hiện tượng chuyển quyền

sử dụng đất, mua bán nhà trao tay không qua đăng ký với cơ quan qủan lý nhà

nước diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trường BĐS – nhà đất phi chính thức hoạt

động mạnh. Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách

Nhà nước về thuế, phí liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi

chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), còn người mua nộp lệ phí trứoc bạ

(1%). Hai khoản nộp này từ 3% đến 5% là khá nặng đối với cả người bán và

người mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh BĐS – nhà đất đồng thời có

phần trùng lặp. Để khuyến khích việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đăng

ký với cơ quan quản lý nhà nước, phát triển thị trường BĐS chính thức, đối với lệ

116



phí trước bạ, chỉ thu theo một mức cố định thay vì tỷ lệ % trên giá trị BĐS như

đang thực hiện.

Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, định hướng lâu dài là bỏ thuế chuyển

quyền sử dụng đất, thay vào đó bằng loại thuế mới là thuế “giá trị tăng thêm của

đất”. Sắc thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển chượng, thừa

kế, tạo ra việc đối xử công bằng đối với các đối tượng tham gia thị trưòng BĐS,

đối tượng đầu tư kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển chượng sau khi đầu tư,

xây dựng kết cấu hạ tầng cũng như đối tượng mua bán kinh doanh nhà gắn liền

với chuyển quyền sử dụng đất để lợi nhuận tương đương nhau nếu đầu tư vốn như

nhau và tạo điều kiện cho người dân chuyển nhượng nhà đất khi có nhu cầu thay

đổi chỗ ở, thuế không đánh vào vốn của người kinh doanh và qua đây Nhà nước

quản lý được thị trường BĐS.

Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển quyền sử dụng, mức thuế và giá trị

tăng thêm của đất chuyển nhượng. Giá trị tăng thêm của đất bằng giá trị bán trừ đi

giá mua. Giá mua là giá tính thuế của lần mua trước, nếu không có lần mua trước

thì xác định bằng chi phí nhận quyền sử dụng đất hoặc chi phí khai thác đầu tư

vào đất. Sắc thuế này còn có thể áp dụng thuế suất luỹ tiến từng phần để điều tiết

thu nhập công bằng hơn khi chuyển quyền sử dụng đất có mức thu nhập quá cao

do điều kiện xã hội mang lại: do Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, do

quản lý Nhà nước lỏng lẻo mà người có được đất đai tốn chi phí hoặc không

chứng minh được chi phí đầu tư vào đất, áp dụng thuế suất nhiều bậc, còn có thể

áp dụng cho cả trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra thu nhập do chênh

lệch giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất.

Bên cạnh đó trước mắt cần đổi mới công tác thu tiền sử dụng đất, thuế

chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, tập trung tất các

khoản thu trên vào một cơ quan quản lý nhà nước thì cả người mua và người bán

phải đến nhiều cơ quan làm thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nứơc.



117



Trước mắt, việc tổ chức thu các khoản thu trên vào cơ quan điạ chính, nhằm giảm

sự trùng lặp không cần thiết trong việc kiểm tra, xem xét hồ sơ của nhiều cơ quan

quản lý Nhà nước, tránh thủ tục hành chính phiền hà, khuyến khích giao dịch có

đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước.

Với các gỉai pháp hoàn thiện và đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử

dụng đất và lệ phí trước bạ nêu trên sẽ khuyến khích các giao dịch về BĐS có

đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, hạn chế hoạt động của thị trường không

chính thức, phát triển thị trường chính thức, đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà

nước.

5.3 Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở.

Để giải quyết vấn đề này trước tiên phải có định nghĩa chính xác về người có

thu nhập thấp. Hiện nay có nhiều người có quan niệm rằng người nghèo và người

có thu nhập thấp là một. Đây là một quan niệm chưa đúng. Định nghĩa chính xác

về người có thu nhập thấp không phải là việc dễ dàng. Nhiều nghiên cứu đã

không đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa về người có thu nhập thấp do vấn đề

này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, tình hình phát triển kinh tế

– xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc. Cho nên để

định nghĩa thế nào là người có thu nhập thấp cần tiến hành khảo sát xã hội về thu

nhập thấp và chi tiêu hộ gia đình.

Những khái niệm cơ bản về người có thu nhập thấp:

 Người có thu nhập thấp là người có thu nhập bình quân đầu người hàng

tháng chỉ đủ trang trải những nhu cầu chi tiêu thiết yếu và mức sống của

họ chỉ trên mức sống bình quân tối thiểu một chút (kể cả nhu cầu thiết

yếu và nhu cầu đời sống).

 Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và tổ chức phát triển của Liên

Hợp Quốc (UNDP), người có thu nhập thấp là những người phải chi tiêu

ít nhất là 6% thu nhập cho ăn uống để tồn tại, 94% thu nhập còn lại được



118