CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

CHƢƠNG 2:

THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

2.1. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của dịch vụ thẩm định giá ở

Việt Nam

Hoạt động xác định gía trị tài sản, chủ yếu là xác định giá trị bất động sản

(đất đai) đã xuất hiện ở Việt Nam vào khoảng thế kỷ thứ 16 khi xuất hiện sự

chuyển nhượng, trao đổi, mua bán ruộng đất giữa các quan lại với các chủ đồn

điền hoặc giữa các chủ điền với nhau. Hoạt động xác định gía trị tài sản lúc này

còn đơn giản về nội dung, diễn ra trong phạm vi hẹp, cục bộ theo vùng, không

thường xuyên và đối tượng được xác định thường là đất thổ canh, thổ cư cùng

với nhà, cây lâu năm trên thổ cư đó. Lúc này xác định gía trị tài sản chỉ là một

hoạt động phụ kèm theo hoạt động môi giới mua bán, chuyển nhượng đất đai của

một số người ở một số vùng nhất định. Dưới thời phong kiến, kinh tế hàng hoá

không phát triển, nên trải qua nhiều thế kỷ, hoạt động xác định gía trị tài sản tuy

đã xuất hiện nhưng không thể hoàn thiện, phát triển lên được.

Trong suốt gần 100 năm dưới chế độ thực dân, nền kinh tế Việt Nam vẫn

trong tình trạng sản xuất nhỏ, mang nặng tính tự cung, tự cấp, nghèo nàn và lạc

hậu, kinh tế hàng hoá kém phát triển nên vẫn không có cơ hội thuận lợi cho nghề

thẩm định giá.

Từ khi giải phóng hoàn toàn miền bắc, Việt Nam tiến hành công cuộc cải

tạo nền kinh tế và xây dựng chủ nghĩa xã hội, đến thời kỳ giải phóng hoàn toàn

miền nam và thống nhất đất nước thì tư tưởng chỉ đạo, biện pháp tổ chức thực

hiện và quản lý gía ở nước ta trên cơ sở xây dựng nền kinh tế phi thị trường và

một bộ phận lớn tài sản của nền kinh tế, chủ yếu là bất động sản, không được

xem là hàng hoá nên hầu như không xuất hiện nhu cầu thẩm định giá.

Thời kỳ đầu xây dựng chủ nghĩa xã hội ở nước ta, đã có lúc nhà nước Việt

Nam đã có quan niệm các tài sản như các tư liệu sản xuất, nhất là đất đai, nhà

xưởng, thiết bị, máy móc không phải là hàng hoá hoặc đó là những loại hàng hoá

đặc biệt, không được trao đổi, mua bán trên thị trường. Các tài sản này được



38



phân bổ và cung ứng cho quá trình sản xuất thông qua kế hoạch và hệ thống

cung ứng vật tư của Nhà nước.

Đất đai được coi là loại tài sản thuộc sở hữu công cộng, không có giá trị

thị trường, không được mua và bán trên thị trường. Tuy đất đai có giá trị sử

dụng, nhưng chúng không có giá và giá trị để trao đổi, mua bán. Giá cả các tư

liệu sản xuất do Nhà nước định giá khi cung ứng cho các doanh nghiệp để sản

xuất, để phục vụ cho công tác hạch toán kinh tế của các doanh nghiệp và của

Nhà nước. Do vậy, mức giá thấp, giả tạo và mang tính hình thức không đúng với

giá trị thực của nó. Với quan niệm và cách định giá như vậy, thị trường tài sản

hầu như không được thừa nhận và tồn tại. Ở miền Bắc nước ta trong thời kỳ

này, công tác định giá tài sản của nhà nước (chưa phải thẩm định giá) tồn tại ở

các dạng như sau:

Một là, định giá tài sản phục vụ cho việc thực hiện chế độ hạch toán kinh

tế ở các xí nghiệp quốc doanh và quản lý của ngành tài chính. Mục đích của công

tác định giá là xác định lượng vốn được quản lý của từng xí nghiệp, từng ngành

và xác định chi phí khấu hao để bồi hoàn giá trị của tài sản cố định. Phòng tài vụ

của các xí nghiệp làm nhiệm vụ xác định giá trị của các loại tài sản để trình lên

cấp có thẩm quyền. Tuỳ theo sự phân cấp, mà tổ chức có trách nhiệm tiến hành

thẩm định và phê duyệt mức gía tài sản.

Hai là, xác định giá tài sản phục vụ cho việc hình thành hệ thống giá cả có

kế hoạch trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung. Mục tiêu của việc định giá tài

sản này là phục vụ cho việc hình thành hệ thống giá tư liệu sản xuất cũng như hệ

thống gía tư liệu tiêu dùng trong nền kinh tế quốc dân.

Thời kỳ sau khi miền Nam được hoàn toàn giải phóng, đất nước thống

nhất, công tác định giá tài sản hướng vào việc phục vụ công cuộc tiến hành cải

tạo nền kinh tế miền Nam theo mô hình xã hội chủ nghĩa. Thực hiện cải cách hệ

thống giá - lương - tiền theo nguyên tắc "tính đủ, tính đúng" để phản ánh đầy đủ

hơn yêu cầu của quy luật giá trị. Đối tượng cần định giá là tài sản là các công

trình kiến trúc như nhà xưởng, công trình hạ tầng, thiết bị, máy móc, phương tiện

đi lại phục vụ sản xuất kinh doanh; thời kỳ này đất đai vẫn được coi là loại tài

sản thuộc sở hữu công cộng, là loại tư liệu sản xuất đặc biệt và không được đem

39



trao đổi, mua bán và không có giá trị. Toàn bộ các tài sản cố định được định giá

để tính đúng, tính đủ chi phí khấu hao phục vụ cho công cuộc cải cách hệ thống

giá cả trong phạm vi cả nước. Giá trị tài sản cố định sau khi định giá lại được gọi

là "Giá trị khôi phục". Giá trị này được xác định căn cứ vào giá trị sử dụng còn

lại của tài sản cố định, các quan hệ tỷ giá và chênh lệch giá tại thời điểm định

giá.

Đại hội lần thứ VI (năm 1986) của Đảng Cộng sản Việt Nam đã có những

tư tưởng, quan điểm đổi mới, và bắt đầu chuyển nền kinh tế nước ta sang mô

hình kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN. Bắt

đầu từ đây các hoạt động của kinh tế thị trường mới có điều kiện hình thành và

phát triển, trong đó có hoạt động thẩm định giá. Đặc biệt, sự đổi mới kinh tế

trong những năm từ 1991 trở lại đây đã có những tác động tích cực tới sự hình

thành nghề thẩm định giá tài sản ở nước ta sau này.

Những tư duy đổi mới kinh tế của Đảng và Nhà nước từ năm 1991 trở lại

đây, đã tạo điều kiện tiền đề cho nghề thẩm định giá ở nước ta ra đời và phát

triển, đó là:

-



Chính sách cải cách và mở cửa của nền kinh tế, phát triển cơ chế thị trường



xã hội chủ nghĩa đã làm cho các hoạt động kinh tế mua bán, liên doanh, liên kết,

cổ phần hoá, bảo hiểm… trở nên phong phú, đa dạng và làm nẩy sinh khách

quan nhu cầu định giá tài sản trong các quá trình kinh tế. Cụ thể:

+ Các yếu tố cơ bản của nền kinh tế thị trường đã hiện diện và ngày càng được

hoàn thiện, phát triển. Cơ chế thị trường đã xuất hiện và bắt đầu vận hành. Các

loại thị trường trong đó thị trường bất động sản bước đầu đã hình thành, tuy còn

sơ khai đã tạo tiền đề khách quan cho hoạt động thẩm định giá.

+ Việc thực hiện đổi mới và cải cách doanh nghiệp Nhà nước, trong đó có cổ

phần hoá, chuyển nhượng, bán, khoán, cho thuê... đã thúc đẩy công tác thẩm

định giá ra đời và phát triển.

+ Sự mở cửa hợp tác đầu tư nước ngoài dưới hình thức đầu tư trực tiếp, liên

doanh… đã nảy sinh nhu cầu thẩm định giá.

+



Sự tách biệt chức năng giữa Ngân hàng Nhà nước với Ngân hàng Thương



mại, trong hoạt động ngân hàng đã làm cho nhu cầu thẩm định giá tăng lên.

40



-



Những nhu cầu mới nảy sinh về thẩm định giá trong cơ chế thị trường đã đòi



hỏi thẩm định giá phải là một ngành dịch vụ trung gian không thể thiếu trong cơ

chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta.

-



Dịch vụ thẩm định giá đang mở rộng đến mọi lĩnh vực trong nền kinh tế



nước ta. Trong những năm gần đây thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về sắp xếp

lại doanh nghiệp, liên kết, liên doanh, cổ phần hoá, đấu thầu, cầm cố, phá sản,

bảo hiểm... tất cả đều cần có nội dung hướng dẫn liên quan đến việc xác định

giá tài sản. Điều này đã đặt ra nhu cầu cũng như khẳng định và củng cố vị trí của

công tác thẩm định giá ở nước ta.

Như vậy nếu như trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, nhà nước định giá

hầu hết các hàng hoá, dịch vụ lưu thông trên thị trường và những tài sản thuộc sở

hữu của Nhà nước; thì đến thời kỳ những năm 1990, nhà nước dần can thiệp vào

thị trường chủ yếu bằng các chính sách, biện pháp quản lý vĩ mô, gián tiếp tác

động vào tổng cung, tổng cầu để bình ổn gía cả thị trường thì gía cả lại càng

được sự quan tâm của người sản xuất, người tiêu dùng và nhà nước.

Thời kỳ này, trong nhiều trường hợp khi mua sắm bằng nguồn vốn ngân

sách nhà nước và khi bán tài sản thuộc sở hữu nhà nước thì người bán hoặc

người mua đã đến cơ quan quản lý giá ở Trung ương hoặc địa phương yêu cầu

thẩm định giá trước khi ký hợp đồng mua bán, theo xu hướng đó công tác thẩm

định giá đã ngày càng phát triển.

Để đáp ứng nhu cầu thực tiễn trên đây, ngày 8 tháng 5 năm 1997 Thủ

tường Chính phủ đã đồng ý cho Ban Vật giá Chính phủ gia nhập Hiệp hội Thẩm

định giá ASEAN (AVA) và giao cho Ban Vật giá Chính phủ xây dựng đề án làm

việc với các ngành liên quan để lấy ý kiến chính thức về việc thành lập Trung

tâm Thẩm định giá Việt Nam trình Thủ tường Chính phủ phê duyệt.

Ngày 01 tháng 6 năm 1998, Thủ tướng Chính phủ cho phép Ban Vật giá

Chính phủ tham gia Uỷ ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) với tư

cách là hội viên thông tấn. Công tác Thẩm định giá lúc này đã bắt đầu phát triển

và đã đến lúc Nhà nước cần phải có hệ thống văn bản pháp luật để điều hành; do

vậy ngày 30 tháng 12 năm 1997 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quyết định số

1179/QĐ-TTg quy định: Thực hiện cơ chế thẩm định giá và đấu thầu trong việc

41



sử dụng nguồn vốn ngân sách mua sắm các thiết bị, vật tư có giá trị cao hoặc

khối lượng lớn, các thiết bị tài sản trong các dự án đầu tư xây dựng.

Thực hiện Nghị định của Chính phủ ban hành quy chế thẩm định giá, ngay

từ cuối năm 1997 Ban Vật giá Chính phủ đã soạn thảo tờ trình về việc thành lập

Trung tâm Thẩm định giá Việt Nam. Tờ trình này đã được các Bộ tham gia ý

kiến, về cơ bản tất cả các Bộ, ngành đều nhất trí thành lập Trung tâm Tư vấn và

Thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ, Trung tâm là một đơn vị sự

nghiệp có thu, hạch toán độc lập, có con dấu và tài khoản riêng làm nhiệm vụ tư

vấn và thẩm định giá, đồng thời chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả tư

vấn và thẩm định giá của mình. Theo Ban tổ chức cán bộ Chính phủ, trước mắt

thành lập Trung tâm Tư vấn Dịch vụ Kiểm định giá trực thuộc Ban Vật giá

Chính phủ, nếu trình Chính phủ thành lập Trung tâm Thẩm định giá Việt Nam

thì cần có đề án tổng thể về bộ máy, biên chế của Ban Vật giá Chính phủ.

Căn cứ những ý kiến đóng góp trên của các Bộ và được sự đồng ý của Ban

tổ chức Cán bộ Chính phủ, ngày 9/2/1998 Ban Vật giá Chính phủ đã có quyết

định số 14-1998/QĐ-BVGCP về việc thành lập Trung tâm tư vấn, dịch vụ Kiểm

định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ, có trụ sở tại Hà Nội. Hơn một năm

sau, ngày 9/9/1999 Ban Vật giá Chính phủ đã ban hành quyết định số

108/1999/QĐ-BVGCP về việc thành lập Trung tâm Thông tin và Kiểm định giá

Miền Nam trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ, có trụ sở tại thành phố Hồ Chí

Minh. Như vậy thời kỳ này ở nước ta đã có hai Trung tâm kiểm định giá của nhà

nước hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá.

Tuy nhiên trong thời kỳ quá độ này, do nhu cầu công tác thẩm định giá

phát triển nên hoạt động thẩm định giá không chỉ do hai Trung tâm trực thuộc

Bộ Tài chính thực hiện mà còn do các Vụ chức năng của Ban Vật giá Chính phủ

và Sở Tài chính - Vật giá các tỉnh thực hiện. Tại Trung ương các Vụ trực thuộc

Ban Vật giá Chính phủ tuỳ lúc cũng thực hiện nhiệm vụ thẩm định giá tài sản,

máy móc thiết bị, hàng hoá mua sắm từ nguồn ngân sách nhà nước phục vụ quản

lý nhà nước theo nhu cầu của các cơ quan, doanh nghiệp. Tại các địa phương Uỷ

ban Nhân dân các tỉnh, thành phố giao cho Sở Tài chính, Vật giá (nay là Sở Tài



42



chính) tỉnh thẩm định giá tài sản mua sắm mua sắm từ nguồn ngân sách địa

phương cũng như thẩm định giá cho các mục đích khác phát sinh trên địa bàn.

Như vậy thời kỳ này ở nước ta mô hình tổ chức hoạt động thẩm định giá

chưa thực sự rõ ràng giữa đơn vị có chức năng thẩm định giá với chức năng quản

lý nhà nước về giá. Thẩm định giá chưa được công nhận chính thức như một

nghề dịch vụ cần thiết trong nền kinh tế thị trường. Xuất phát từ nghiên cứu kinh

nghiệm hoạt động thẩm định giá các nước, coi thẩm định giá như một nghề và

căn cứ vào yêu cầu kiện toàn bộ máy hành chính nhà nước là các cơ quan nhà

nước chủ yếu bao hàm chức năng quản lý nhà nước không bao hàm hoạt động

kinh doanh của doanh nghiệp thì giai đoạn này thẩm định giá chưa đạt được mô

hình đó.

Hoạt động của hai Trung tâm thẩm định giá ngày càng phát triển và đã

được xã hội thừa nhận. Hai Trung tâm này là các tổ chức sự nghiệp thực hiện

chức năng thẩm định giá. Đây là những mô hình thí điểm thực hiện công tác

thẩm định giá. Trong quá trình hơn 4 năm hoạt động từ khi ra đời năm 1998 đến

năm 2002 (đối với Trung tâm Thẩm định giá ở Hà Nội) và hơn 3 năm (đối với

Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam ở Thành phố Hồ Chí Minh),

1999 đến 2002; Kết quả Hai Trung tâm đã thực hiện giá trị tài sản thẩm định

ngày càng tăng. Hai Trung tâm đã đáp ứng được nhu cầu thẩm định giá cơ bản

của khách hàng từ Trung ương đến địa phương. Cơ cấu giá trị thẩm định tài sản

khu vực nhà nước đạt khoảng 80 %, 20% còn lại là giá trị thẩm định cho nhu

cầu của các thành phần kinh tế khác. Trong đó thẩm định giá tài sản cho các mục

đích mua sắm từ nguồn vốn ngân sách, đấu thầu, đấu giá, thế chấp, hạch toán,

tính khấu hao, chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu nhà nước chiếm khoảng

70%. Tuy khối lượng công việc thẩm định giá đối với các Trung tâm thời kỳ này

chưa thật lớn, nhưng cho thấy nhu cầu về thẩm định giá của nước ta là cấp thiết

và sự ra đời mô hình tổ chức thẩm định giá đầu tiên: các Trung tâm thẩm định

giá là cần thiết và phù hợp.

Theo số liệu thống kê của Ban Vật gía Chính phủ, toàn ngành Vật giá

trong những năm 1998 - 2000 đã thẩm định giá với tổng trị giá khoảng 20.000 tỷ

đồng, kết quả thẩm định giá đã giảm chi cho ngân sách nhà nước từ 6% - 10%.

43



Năm 2001 đã thẩm định với tổng trị giá khoảng 40 000 tỷ đồng, kết quả thẩm

định gía đã giảm chi cho ngân sách từ 5 % - 15 %. Ngay từ những thời kỳ đầu

tiên này, nhà nước ta đã sớm nhìn được tầm quan trọng của ngành thẩm định giá

trong nền kinh tế thị trường và dành cho ngành sự ủng hộ tích cực để phát triển.

Hành lang pháp lý cho ngành thẩm định giá từng bước được củng cố, ngày

8 tháng 5 năm 2002, Chủ tịch nước - Trần Đức Lương ký lệnh công bố pháp lệnh

giá đã được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội khoá X thông qua tại kỳ họp quốc hội

lần thứ 51 ngày 23 tháng 4 năm 2002 và được Chủ tịch Quốc hội khoá X ký

ngày 26 tháng 4 năm 2002. Pháp lệnh gía ra đời đánh dấu một bước chuyển về

chất đối với hoạt động thẩm định giá của Việt Nam. Đây là văn bản pháp quy

cao nhất hướng dẫn thống nhất hoạt động thẩm định giá trên toàn quốc. Từ đây

thẩm định giá được chính thức công nhận là một nghề dịch vụ chuyên nghiệp.

Pháp lệnh gía gồm 5 chương 40 điều; trong đó mục III, chương II quy định về

Thẩm định giá gồm những nội dung như: Tài sản của nhà nước phải thẩm định

giá, doanh nghiệp thẩm định giá và hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá,

thẩm định viên về giá, kết quả thẩm định giá. Đây cũng là văn bản có tính pháp

lý cao nhất đối với hoạt động định giá tài sản của nước ta từ trước đến nay.

2.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt

Nam trong những năm qua

2.2.1. Sự hình thành hành lang pháp lý cho hoạt động dịch vụ thẩm định giá

Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, tạo hành lang pháp

lý cho nghề thẩm định giá: Theo Pháp lệnh giá, hoạt động thẩm định giá do các

thẩm định viên về giá hoạt động trong doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá

thực hiện. Nói cách khác, theo Pháp lệnh giá, Ban Vật giá Chính phủ (nay là Bộ

Tài chính) và các Sở Tài chính các tỉnh, thành phố chỉ thực hiện chức năng quản

lý nhà nước về thẩm định giá tại Trung ương và địa phương, không còn thực

hiện chức năng thẩm định giá. Các tổ chức được phép hành nghề thẩm định giá

thực hiện thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng, bao gồm khách hàng là

các tổ chức và các cá nhân. Kết quả thẩm định giá được sử dụng trong tư vấn. Tổ

chức được phép thẩm định giá được thu tiền dịch vụ thẩm định giá. Nếu các tổ

44



chức này thẩm định không đúng, gây thiệt hại cho nhà nước, doanh nghiệp và cá

nhân thì phải bồi thường theo pháp luật.

Pháp lệnh Giá quy định công tác quản lý giá của Chính phủ nói chung

và thẩm định gía nói riêng. Năm 2003, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định

chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá. Tại điều 14; 15; 16; 17; 18 và

điều 19 Nghị định đã quy định về : Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt nam; Tài sản

Nhà nước phải thẩm định giá; Thành lập doanh nghiệp thẩm định giá; Tiêu

chuẩn thẩm định viên về giá; Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá

và trách nhiệm của cơ quan, tổ chức khi sử dụng kết quả thẩm định giá và các

vấn đề liên quan khác.

Năm 2004, Quyết định của Bộ trưởng BTC số 21/2004/QĐ-BTC qui

định về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về

giá nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp của cán bộ nghiệp vụ hành nghề thẩm

định giá. Năm 2005, QĐ số 24/2005/QĐ-BTC của Bộ trưởng TC được ban

hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá đầu tiên của Việt Nam (tiêu chuẩn số 1,3,4).

Ngày 01 tháng 11 năm 2005, QĐ số 77/2005/QĐ-BTC của Bộ trưởng TC về

ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá 4, 5 v à 6 cũng được công bố.

Cho tới nay Bộ tài chính đã ban hành sáu (6) tiêu chuẩn Thẩm định Giá

Việt Nam trong số 20 tiêu chuẩn dự kiến ban hành như sau :

Tiêu chuẩn 01: Giá trị thị trƣờng làm cơ sở cho thẩm định giá;

Tiêu chuẩn 02: Giá trị phi thị trƣờng làm cơ sở cho thẩm định giá

Tiêu chuẩn 03: Những nguyên tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá;

Tiêu chuẩn 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thƣ thẩm định giá ;.

Tiêu chuẩn 05: Quy trình thẩm định giá;

Tiêu chuẩn 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá;

Hiện nay Bộ Tài chính đang dự thảo 3 tiêu chuẩn tiếp theo, dự kiến sẽ

ban hành trong thời gian tới. Trong số 3 tiêu chuẩn này có tiêu chuẩn quy định

về các phương pháp thẩm định giá. Nghị định 101/2005/NĐ-CP về thẩm định

giá Chính phủ đã quy định 5 phương pháp thẩm định giá nhưng nội dung cụ thể

đến nay vẫn chưa được Bộ Tài chính ban hành. Điều này ảnh hưởng đến việc

không thống nhất trong việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp của

45



các doanh nghiệp thẩm định giá trên phạm vi cả nước, gây khó khăn cho các Sở

Tài chính khi tiến hành thẩm định lại Chứng thư của các doanh nghiệp thẩm định

giá để trình UBNN tỉnh, thành phố phê duyệt...

Bên cạnh đó, một số các văn bản pháp lý có liên quan đến hoạt động thẩm

định giá khác cũng đồng thời được ban hành, đặc biệt là với lĩnh vực định giá

đất.

Ngày 29 tháng 10 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số

181/2004/NĐ-CP, Quy định thực thi Luật đất đai bao gồm hệ thống tổ chức quản

lý đất đai và dịch vụ quản lý và việc sử dụng đất đai

Ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ban hành Nghị định

188/2004/NĐ-CP về phương pháp định giá và khung giá cho các loại đất.

Ngày 26 tháng 11 năm 2004, Ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC

Hướng dẫn việc thực hiện phương pháp định giá đất và khung giá cho tất cả các

loại đất

Ngày 24 tháng 12 năm 2004, ban hành Thông tư số 126/2004/TT-BTC,

hướng dẫn thực hiện việc chuyển đổi các doanh nghiệp Nhà nước sang công ty

cổ phần trong đó có quy định phương pháp xác định giá trị doanh nghiệp cổ phần

hoá.

Ngày 03 tháng 8 năm 2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số

101/2005/NĐ - CP về Thẩm định giá với phạm vi điều chỉnh là các doanh

nghiệp thẩm định giá; Thẩm định viên về giá; Quản lý Nhà nước về thẩm định

giá; Xử lý tranh chấp về thẩm định giá.

Đối tượng điều chỉnh là các doanh nghiệp thẩm định giá; cơ quan tổ chức,

cá nhân có tài sản thẩm định giá và thẩm định viên về giá. Nghị định này bao

gồm 06 chương và 25 điều.

Ngày 8 tháng 4 năm 2005, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyết định

số 2772/2005/QĐ-BTC về chương trình bồi dưỡng nhằm nâng cao chất lượng

hoạt động nghề nghiệp cho các thẩm định viên.

Ngày13 tháng 3 năm 2006, Bộ Tài chính đã ban hành thông tư số 17/TTBTC hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/ NĐ- CP về thẩm định giá.



46



-



Từ năm 2002 đến nay, Việt Nam đã và đang tiến hành xây dựng các văn



bản pháp quy cho hoạt động thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường định

hướng XHCN ở nước ta. Song trên thực tế còn nhiều vấn đề cần được nghiên

cứu và làm rõ, vì đây là một lĩnh vực hoàn toàn mới đối với chúng ta trong nền

kinh tế thị trường. Qua nghiên cứu thực tế cho thấy Việt Nam còn thiếu quá

nhiều tiêu chuẩn thẩm định giá trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá dự kiến

ban hành. Các văn bản pháp lý về đào tạo đội ngũ thẩm định viên, thi và cấp thẻ

thẩm định viên vẫn còn thiếu và chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn.... Do vậy,

trong quá trình thực thi các văn bản pháp quy, Việt Nam cần thiết nghiên cứu

dần hoàn thiện, bổ sung các nội dung cho phù hợp và để các văn bản đó thực sự

đi vào thực tiễn, thúc đẩy nghề thẩm định giá phát triển.

Cơ quan quản lý nhà nước thời gian qua do còn tập trung vào việc nghiên

cứu, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, nên công tác

kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm hành chính về thẩm định giá chưa được chú

ý nhiều. Trong năm 2006, Bộ Tài chính có thực hiện một chương trình kiểm tra

thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá ở một số doanh nghiệp

thẩm định giá và một số địa phương. Bộ Tài chính đã kiểm tra trực tiếp tình hình

thực hiện tại 3 Trung tâm thẩm định giá thuộc Bộ Tài chính, một số trung tâm

thuộc các Sở Tài chính, Trung tâm thẩm định giá các địa phương và một số

doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá. Trong cuộc kiểm tra nay, Bộ Tài

chính nhận thấy, dù tên gọi các tổ chức thẩm định giá có khác nhau, nhưng hầu

hết các đơn vị này đều có chức năng thẩm định giá. Đối với các doanh nghiệp

thẩm định giá, hoạt động thẩm định giá chỉ là một nội dung trong kinh doanh của

doanh nghiệp. Nhìn chung hoạt động thẩm định giá của các tổ chức thẩm định

giá đều bám sát quy định của pháp luật. Tuy nhiên, một số tổ chức còn có những

mặt thực hiện chưa đúng: thiếu hợp đồng ký kết với khách hàng, chưa thực hiện

lập quỹ rủi ro nghề nghiệp, hồ sơ thẩm định gía lập chưa đúng...

Qua đợt kiểm tra này tại các Trung tâm có chức năng thẩm định giá, Bộ

Tài chính cũng nắm được Trung tâm nào có đủ điều kiện chuyển sang mô hình

doanh nghiệp cũng như Trung tâm nào chưa đủ điều kiện chuyển đổi để có định

hướng hoạch định tiến trình chuyển đổi cho phù hợp.

47



Thông qua đợt kiểm tra, Bộ Tài chính cũng nắm bắt được nhiều vấn đề sai

phạm, vướng mắc, bất cập trong việc thực thi các văn bản quy phạm pháp luật về

thẩm định giá tại các tổ chức thẩm định giá để kịp thời uốn nắn, nghiên cứu

chỉnh sửa cho phù hợp, thúc đẩy nghề thẩm định giá phát triển.

2.2.2. Sự hình thành, phát triển các tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá

Từ khi có Pháp lệnh giá nhiều tổ chức có chức năng Thẩm định giá ra đời

và ngày càng phát triển về số lượng. Hiện nay trên phạm vi cả nước có gần một

trăm doanh nghiệp có chức năng Thẩm định giá và cung cấp thông tin về giá

nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội. Theo số liệu từ Cục Quản lý giá - Bộ Tài

chính, đến hết năm 2006, có gần 100 đơn vị, tổ chức được Bộ Tài chính cho

phép thực hiện dịch vụ thẩm định giá.

Theo Nghị định về Thẩm định giá (Nghị định 101/2005/CP) đã quy định

về doanh nghiệp thẩm định giá tại Việt nam như sau:

Doanh nghiệp thẩm định giá, doanh nghiệp có chức năng hoạt động thẩm

định giá (gọi chung là doanh nghiệp thẩm định giá) được thành lập và hoạt động

theo quy định của Luật doanh nghiệp. Việc thành lập, tổ chức và quản lý hoạt

động của doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân theo quy định của pháp luật về

doanh nghiệp. Khi thay đổi tên gọi, thay đổi trụ sở, danh sách thẩm định viên thì

chậm nhất là mười ngày sau khi thực hiện việc trao đổi, doanh nghiệp thẩm định

giá phải thông báo bằng văn bản cho Bộ Tài chính.

Theo quy định tại Nghị định này, việc thành lập doanh nghiệp thẩm định

giá cần có những điều kiện nhất định. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện sau đây

được thành lập doanh nghiệp thẩm định giá:

- Có đủ các điều kiện về thành lập các loại hình doanh nghiệp theo quy định

của pháp luật tương ứng với loại hình doanh nghiệp.

- Có từ 3 thẩm định viên về giá (được cấp thẻ) trở lên. Đối với công ty hợp

danh thì tất cả thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá. Đối với các

doanh nghiệp khác thì người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải là thẩm

định viên về giá. Đối với doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là

thẩm định viên về giá.

Doanh nghiệp thẩm định giá có quyền:

48