1 Những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá

dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và

phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình

thành giá trị của chúng”

Theo ông Jon Dunckley, Chủ tịch Hiệp hội thẩm định giá của New

Zealand, là thành viên trong Ban giám đốc của Hiệp hội thẩm định giá Quốc tế:

“Thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản. Xác định giá cả là tìm ra giá trị của

một tài sản trong một tập hợp giả định các điều kiện của một thị trường nhất

định, tại một thời điểm nhất định.” Theo cách hiểu này, thẩm định giá là một

dạng đặc biệt của việc xác định giá.

Theo Giáo sư W. Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh,

thì "Thẩm định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể,

bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ".

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Singapore

và là chủ tịch Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA) : "Thẩm định giá là một

nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài

sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản

cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường".

Đôi khi thẩm định giá được coi là một nghệ thuật và đôi khi lại được coi là

một công việc có tính chất khoa học vượt trội hơn, nhưng không bỏ qua tính

nghệ thuật. Trong thực tế nó là sự kết hợp của cả hai và trong một số trường hợp

khác thẩm định giá lại gần như là một nghệ thuật. Tính chất khoa học của thẩm

định giá được thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông

qua các luận cứ lý luận và thực tiễn, các phép tính toán học. Còn tính chất nghệ

thuật của thẩm định giá nằm ở kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình

thẩm định giá và quá trình hình thành các quan điểm. Thẩm định giá còn được

định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm thông qua toán học để đạt được giá

trị nhất định của một tài sản, bất động sản tại một thời điểm cụ thể”. Thẩm định

giá có xu hướng diễn đạt quan điểm dưới dạng toán học, tìm kiếm các thông tin

liên quan đến tài sản, bất động sản và khu vực có tài sản, bất động sản đó, xem

xét các thông tin này để thẩm định giá.



6



Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự

vận hành của nền kinh tế thị trường. Có thể hiểu một cách đơn giản: thẩm định

giá là việc xác định giá của tài sản ở trên thị trường.

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường để xác định giá. Nhà

thẩm định giá phải dựa vào cơ sở giá trị phi thị trường. Thẩm định giá là một

dạng đặc biệt của xác định giá cả: đó là công việc thẩm định giá do các nhà

chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có đạo đức nghề

nghiệp thực hiện theo một chuẩn mực nhất định.

Theo từ điển Oxford : “ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền

sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời

điểm, theo những tiêu chuẩn nhất định và cho mục đích nhất định”.

Kế thừa kết quả nghiên cứu các nước trên thế giới và khu vực, vận dụng

vào điều kiện của Việt Nam, ngày 10 tháng 5 năm 2002 Uỷ ban Thường vụ

Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10, trong đó có

Mục quy định về thẩm định giá (Mục III bao gồm 6 điều) và đưa ra khái niệm về

thẩm định giá của Việt Nam. Trong Pháp lệnh Giá, Thẩm định giá được định

nghĩa ở điều 4 khoản 3 là: “ Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị

của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo

tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”.

Như vậy, thẩm định giá không đơn thuần chỉ là một quá trình toán học.

Phần lớn quá trình thẩm định giá phụ thuộc vào những quan điểm của người

thẩm định giá. Người thẩm định giá phải có cái nhìn bao quát về thực tế và phải

có dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ

thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá. Hầu hết

các quan điểm, các định nghĩa về thẩm định giá của các nhà nghiên cứu thẩm

định giá và các nhà thẩm định giá đều thống nhất và đều đề cập đến nội dung cơ

bản nhất của thẩm định giá, đó là đánh giá, xác định hoặc ước tính giá trị của tài

sản hoặc quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ.

Trong thời gian qua, tại Việt nam đã có nhiều tên gọi khác nhau về thẩm

định giá như là: kiểm định giá, định giá tài sản, đánh giá giá trị tài sản, xác định

gía trị tài sản, thẩm định giá hay thậm chí có nơi có lúc còn được gọi tắt là định

7



giá. Dù là tên gọi như thế nào thì tất cả đều được hiểu là quá trình xác định gía

trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị tài sản theo gía thị

trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một chuẩn mực nhất định.

Như vậy, tuy khái niệm, tên gọi về thẩm định giá có lúc có nơi còn có

khác nhau nhưng có thể rút ra cách hiểu về thẩm định giá tài sản đầy đủ, toàn

diện và đúng bản chất nhất, đó là : “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các

quyền sở hữu, sử dụng tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường,

tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn nhất định và cho mục đích nhất định”.

1.1.1.2 Đặc điểm của thẩm định giá

Từ khái niệm và bản chất của khái niệm thẩm định giá như trên, chúng ta

có thể thấy những đặc điểm cơ bản của thẩm định giá trong nền kinh tế thị

trường, đó là:

Thứ nhất, thẩm định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm thẩm

định giá. Giá trị của tài sản đựơc xác định có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị

phi thị trường (không phải giá trị thị trường).

Thứ hai, gía trị tài sản được biểu hiện chủ yếu bằng hình thái tiền tệ.

Thứ ba, việc ước tính giá trị đó phải được đặt trong một địa điểm, một thị

trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp

lý, quan hệ cung cầu...) và tại một thời điểm cụ thể.

Thứ tƣ, thẩm định giá được thực hiện theo những yêu cầu và mục đích

nhất định.

Thứ năm, việc thẩm định giá phải tuân thủ theo những tiêu chuẩn thẩm

định giá và phương pháp thẩm định giá nhất định.

Và cuối cùng, tài sản được thẩm định giá có thể là bất kỳ tài sản nào (ở các

nước phát triển chủ yếu là bất động sản: đất đai, nhà cửa, vật kiến trúc, tài sản

doanh nghiệp) và hầu hết các dữ liệu sử dụng cho quá trình thẩm định giá đều

hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.

Từ những đặc điểm của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường, có thể

rút ra nhận xét về hoạt động thẩm định giá: đó là một quá trình ước tính giá trị

của một tài sản, là một công việc hết sức khoa học, phải dựa trên những tiêu

chuẩn đạo đức, nghề nghiệp, những tiêu chuẩn và phương pháp nhất định. Kết

8



quả hay sản phẩm cụ thể của việc thẩm định giá là một báo cáo cụ thể, với một

mức giá cụ thể phục vụ cho mục đích tư vấn.

Thẩm định giá là một dịch vụ mới trong nền kinh tế thị trường ở Việt

Nam, sự tiếp cận của Việt nam trong lĩnh vực này còn ít cả về lý thuyết và kinh

nghiệm thực tế. Trên thực tế, như trên đã đề cập, ngay cả về tên gọi ở Việt Nam

vẫn có thể còn khác nhau nhưng đều được hiểu là quá trình xác định gía trị thị

trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị tài sản theo gía thị trường

tại một thời điểm, địa điểm, theo một chuẩn mực nhất định. Là việc xác định gía

trị để tìm ra giá cả tài sản trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị

trường nhất định. Công việc thẩm định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo,

có kiến thức, có kinh nghiệm, có tính trung thực nghề nghiệp về giá thực hiện.

Nói cách khác thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện theo các tiêu

chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả thẩm định giá do các thẩm

định viên về giá thực hiện là cơ sở để các tổ chức, cá nhân tham khảo trong việc

ra quyết định cho những mục đích nhất định.

Thẩm định giá là một loại hình dịch vụ được hoạt động theo những

nguyên tắc riêng nhất định cho nghề này, đó là:

Thứ nhất, hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn

thẩm định giá của từng quốc gia.

Thứ hai, doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải chịu

trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá.

Thứ ba, phải bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung

thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá.

Thứ tƣ, phải bảo mật các thông tin của khách hàng được thẩm định giá, trừ

trường hợp khách hàng được thẩm định giá đồng ý không cần thiết bảo mật hoặc

pháp luật có quy định khác.

1.1.1.3. Phân biệt thẩm định giá và định giá

Thẩm định giá và Định giá là hai khái niệm khác nhau, nhưng rất dễ gây

nhầm lẫn. Để phân biệt hai khái niệm này, sau khi nghiên cứu khái niệm và đặc

điểm của thẩm định giá như trên, luận văn sẽ nghiên cứu rõ thêm về khái niệm

Định giá.

9



Định giá, hiểu một cách chung nhất, là việc quyết định giá tài sản của cơ

quan có thẩm quyền theo một trình tự nhất định, phù hợp với thị trường tại thời

điểm nhất định. Như vậy định giá được hiểu là việc nhà nước quyết định các

mức gía cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch, mua

bán trên thị trường. Đối với các loại tài sản do nhà nước định giá (các cơ quan có

thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng tài sản mang tính bắt buộc

mọi đối tượng tham gia phải thực hiện. Đối với tài sản không thuộc danh mục tài

sản nhà nước định giá thì do các tổ chức cá nhân tự định gía theo quy luật thị

trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch, mua bán, trao đổi… của mình.

Khái niệm định giá của nhà nước hiện nay, về mặt hình thức cũng giống như

định gía cứng trong thời kỳ bao cấp (khi còn là nền kinh tế kế hoạch hoá tập

trung), nhưng về bản chất thì đã linh hoạt hơn phù hợp với biến động thị trường

(trong và ngoài nước) và chính sách của nhà nước tại từng thời điểm.

Ngoài khái niệm định giá của nhà nước như trên, còn có việc tự định giá

của các tổ chức, cá nhân cho chính sản phẩm của mình để thực hiện các giao

dịch trên thị trường mà trong phạm vi luận văn này tác giả không có điều kiện

đề cập đến.

Sự khác nhau giữa thẩm định giá và định giá của Nhà nước trong nền kinh

tế thị trường được phân biệt bởi một số đặc trưng cơ bản sau:

Thứ nhất, về bản chất, vai trò, ý nghĩa và thẩm quyền của định giá và

thẩm định giá

Như trên đã đề cập định giá là việc quyết định giá tài sản của cơ quan có

thẩm quyền của nhà nước phù hợp với thị trường tại thời điểm nhất định theo

trình tự và thủ tục nhất định.

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại trị giá tài sản, hàng hoá

phù hợp với thị trường tại địa điểm và thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của

Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế được Nhà nước Việt Nam thừa nhận.

Từ khái niệm trên cho thấy định giá chỉ được thực hiện bởi cơ quan có

thẩm quyền của Nhà nước như Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Trưởng,

UBNN các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; còn thẩm định giá được thực



10



hiện bởi các đơn vị, các tổ chức không phải là cơ quan quản lý nhà nước, đó

chính là doanh nghiệp thẩm định giá.

Việc định giá của nhà nước thông qua các hình thức: định gía cụ thể, gía

chuẩn, khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, giá tối đa); thẩm định gía chỉ xác

định duy nhất một mức giá cụ thể của tài sản, hàng hoá tại một địa điểm và một

thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn được Bộ Tài chính quy định. Các mức giá do

nhà nước quy định mang tính ổn định và vừa có tính kinh tế vừa có tính xã hội;

kết quả thẩm định giá chỉ mang tính tư vấn và đậm nét thị trường.

Thứ hai, về tính pháp lệnh của định giá và thẩm định giá.

Định giá chỉ được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, do

vậy các mức giá do Nhà nước quy định mang tính pháp lệnh cao, bắt buộc mọi

đối tượng thuộc diện điều chỉnh của quyết định giá (sản xuất, tiêu dùng) phải

chấp hành nghiêm chỉnh, thể hiện ở các mặt cơ bản sau:

- Phải niêm yết giá mua, giá bán hàng hoá, dịch vụ theo quy định.

- Phải thực hiện đúng các quy định về báo cáo các yếu tố hình thành giá

với cơ quan giá cả đối với hàng hoá, dịch vụ do Nhà nước định giá.

- Phải mua bán hàng hoá, dịch vụ theo đúng giá niêm yết.

- Phải mua bán hàng hoá, dịch vụ đúng với mức giá cụ thể, giá giới hạn

do cơ quan có thẩm quyền quyết định.

- Không được khai man báo cáo không trung thực chi phí sản xuất và các

yếu tố khác có liên quan đến việc lập phương án giá đối với hàng hoá

dịch vụ trình cơ quan có thẩm quyền quy định.

- Phải quy định giá mua, giá bán hàng hoá, dịch vụ đúng với mức giá,

giá giới hạn do cơ quan có thẩm quyền quy định.

- Việc chấp hành không đúng với quy chế định giá, hoặc các mức giá do

Nhà nước quy định đều phải được xử lý hành chính hoặc truy cứu trách

nhiệm hình sự.

Đối với thẩm định giá thì mức giá thẩm định chỉ mang tính chất tư vấn với

khách hàng và được sử dụng vào một mục đích cụ thể ghi trong hợp đồng thẩm

định giá. Theo Pháp lệnh giá, kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng như là

một trong các căn cứ để xem xét phê duyệt chi từ ngân sách Nhà nước, tính thuế,

11



xác định gía trị tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê,

chuyển nhượng bán, góp vốn, cổ phần hoá, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào

các mục đích khác được ghi cụ thể trong hợp đồng thẩm định giá.

Thứ ba, về phạm vi của định giá và thẩm định giá

Phạm vi của định giá được thể hiện ở danh mục tài sản (hàng hoá, dịch vụ)

do Nhà nước định giá. Trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay, Nhà

nước chỉ định giá một số ít hàng hoá dịch vụ quan trọng, hàng hoá dịch vụ độc

quyền có ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân (như tem thư, cước phí cảng biển,

giá điện…), vì vậy phạm vi định giá rất hẹp.

Đối với thẩm định giá, ngoài phạm vi hàng hoá dịch vụ do Nhà nước định

giá, tài sản của nhà nước (nếu không qua đấu thầu, đấu giá), tài sản của các tổ

chức, cá nhân đều là đối tượng của thẩm định giá, bao gồm:

- Tài sản được mua toàn bộ hoặc một phần từ nguồn ngân sách nhà

nước.

- Tài sản của nhà nước cho, chuyển nhượng, bán, góp vốn và các hình

thức chuyển nhượng khác.

- Tài sản của các doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán,

góp vốn, cổ phần hoá, giải thể và các hình thức chuyển đổi khác.

- Tài sản khác của nhà nước theo quy định của pháp luật phải thẩm định

giá.

- Tài sản, hàng hoá được hình thành từ các nguồn vốn khác khi các cơ

quan, tổ chức, cá nhân có yêu cầu thẩm định giá.

Do vậy phạm vi của thẩm định giá rất rộng, có thể nói là hầu hết tài sản,

hàng hoá, dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân đều là đối tượng của thẩm định giá.

Thứ tƣ, về trình tự ra quyết định định giá và thẩm định giá.

Đối với định giá: Trình tự định giá tài sản hàng hoá dịch vụ tuân thủ chặt

chẽ theo quy định của pháp luật, được thể hiện theo các bước sau:

- Tổ chức doanh nghiệp có tài sản định giá phải lập phương án giá tài

sản, hàng hoá, dịch vụ theo quy định của nhà nước trình cấp có thẩm

quyền phê duyệt.



12



- Sau khi nhận được phương án giá, cơ quan có thẩm quyền phải tiến

hành thẩm định phương án giá, căn cứ vào các quy định, chế độ chính

sách hiện hành để quyết định mức giá.

- Cơ quan có thẩm quyền có thể tổ chức họp với các ngành có liên quan

trước khi ban hành quyết định giá

- Cơ quan có thẩm quyền công bố quyết định giá.

Đối với thẩm định giá: Trình tự của thẩm định giá thường qua những bước

cơ bản sau:

- Khách hàng gửi văn bản và hồ sơ tài sản yêu cầu thẩm định giá.

- Thẩm định viên về giá nghiên cứu hồ sơ xác định mục đích thẩm định

giá, lên quy trình, phương pháp thẩm định giá được nhà nước quy định

để tiến hành xác định mức giá.

- Doanh nghiệp thẩm định giá ký hợp đồng thẩm định giá với khách

hàng.

- Tiến hành điều tra, khảo sát về đối tượng thẩm định giá, tình hình thị

trường trong nước và ngoài nước của tài sản thẩm định, thu thập các

thông tin có liên quan đến tài sản cần thẩm định giá trên cơ sở đó để áp

dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp.

- Thẩm định viên về giá viết báo cáo thẩm định giá và doanh nghiệp

thẩm định giá thông báo cho khách hàng bằng chứng thư thẩm định

giá. Chứng thư thẩm định giá do thẩm định viên về giá và giám đốc

doanh nghiệp thẩm định giá cùng ký.

Thứ năm, về trình độ chuyên môn.

Việc ban hành quyết định giá do Thủ trưởng đại diện cơ quan có thẩm

quyền (định giá) dựa trên sự tham mưu đề xuất của người công chức cấp dưới

cho cấp trên, do vậy kết quả của nó mang tính tập thể.

Đối với thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá phụ thuộc vào ý kiến đề

xuất của thẩm định viên (không phải là công chức nhà nước). Vì vậy trong công

tác thẩm định giá đòi hỏi trình độ chuyên môn, kinh nghiệm nghề nghiệp, đạo

đức nghề nghiệp của thẩm định viên rất cao.

Thứ sáu, về tổ chức, bộ máy thực hiện.

13



Tổ chức định giá là các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước: Cơ quan

quản lý nhà nước về giá ở trung ương; các Bộ, cơ quan ngang Bộ; UBND cấp

Tỉnh, Thành phố; các đơn vị sản xuất kinh doanh được quyền tự định giá đối với

tài sản, hàng hoá dịch vụ do mình sản xuất, cung ứng ngoài danh mục nhà nước

định giá theo đúng pháp luật.

Đối với thẩm định giá, theo quy định của Pháp lệnh giá thì thẩm định giá

chỉ do doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá thực hiện.

Thứ bảy, về căn cứ pháp lý thực hiện.

Khác với định gía của nhà nước, thẩm định giá được thực hiện theo hệ

thống tiêu chuẩn thẩm định giá và các văn bản quy phạm pháp luật khác ban

hành riêng cho nghề thẩm định giá (như hệ thống các văn bản quy phạm pháp

luật ban hành riêng cho nghề kiểm toán, chứng khoán…). Tổ chức có chức năng

thẩm định giá cũng như các thẩm định viên về giá chịu sự điều chỉnh và phải

tuân thủ hành lang pháp lý này khi hành nghề thẩm định giá.

Như vậy, thẩm định giá là một ngành dịch vụ tư vấn trong nền kinh tế thị

trường do các tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá thực hiện thông

qua hợp đồng kinh tế với khách hàng thẩm định giá. Công việc thẩm định giá do

những nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức, kinh nghiệm về thẩm định giá

thực hiện; nói cách khác, thẩm định giá do các thẩm định viên về giá thực hiện

theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do nhà nước quy định.

1.1.2 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, nền kinh tế nước ta từ cơ chế kế

hoạch hoá tập trung chuyển sang cơ chế thị trường theo định hướng XHCN, đã

kéo theo dự thay đổi cơ chế quản lý của Nhà nước về giá cả. Trước đây, Nhà

nước định giá trực tiếp mọi hàng hoá - dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Hiện

nay Nhà nước chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý và bình ổn

giá cả thị trường bằng các chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, chính sách

thương mại, chính sách thu nhập… Việc định giá trực tiếp đã giảm đi nhiều, nhà

nước chỉ định giá một số rất ít hàng hoá dịch vụ độc quyền có ảnh hưởng lớn đến

sản xuất và tiêu dùng, như: điện, cước bưu chính viễn thông, nước sạch, cước

hàng không… Như vậy, cơ chế quản lý giá cả của Nhà nước đã có sự thay đổi.

14



Song, cần nhận thức và khẳng định rằng, Nhà nước vẫn có vai trò rất lớn trong

công tác quản lý giá cả. Do có sự thay đổi về cơ chế quản lý giá như đã nêu trên,

thẩm định giá hay đánh giá giá trị tài sản là một công cụ cần thiết, là một trong

những nội dung quan trọng quản lý nhà nước về giá cả, nhằm nâng cao hiệu quả

kinh tế, xã hội, đảm bảo hoạt động của các tổ chức, đơn vị kinh tế của Nhà nước,

các thành phần kinh tế có hiệu quả và phản ánh đúng giá trị của tài sản.

Kinh tế thị trường ở nước ta trên đường xây dựng và phát triển có những

đặc thù riêng của nó. Đó là sở hữu Nhà nước vẫn còn rất lớn, doanh nghiệp Nhà

nước vẫn chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Nhà nước vẫn

là người mua và cũng là người bán lớn nhất. Cơ chế giá thị trường tuy có những

ưu điểm của nó, song việc lợi dụng cơ chế giá thị trường theo sự thoả thuận giữa

người mua và người bán đã làm nẩy sinh nhiều tiêu cực. Nhiều doanh nghiệp, tổ

chức, cá nhân đã lợi dụng nâng khống giá và đội giá lên rất nhiều nhằm vụ lợi,

gây thiệt hại lớn cho nhà nước. Do vậy, quản lý nhà nước về giá là cần thiết,

nhưng chúng ta không thể quay lại cơ chế cũ là nhà nước định giá mọi thứ hàng

hoá và dịch vụ, mà phải tiến tới tự do hoá giá cả, có sự kiểm soát, quản lý của

nhà nước thông qua hoạt động thẩm định giá để ngăn chặn những hành vi tiêu

tực của người mua và người bán.

Trên thực tế, thị trường tài sản nói chung và thị trường bất động sản nói

riêng ở nước ta đã xuất hiện. Đặc biệt, thị trường bất động sản còn rất mới mẻ,

nhưng hoạt động khá sôi nổi, nhất là ở các khu vực thành thị. Hoạt động của thị

trường tài sản nước ta, nhất là thị trường bất động sản, thời gian qua đã góp phần

cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh

doanh của đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to

lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, trong thời gian

qua, thị trường bất động sản nước ta còn tồn tại nhiều nhược điểm, có nhiều

khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khuyết thuộc về bản chất của thị trường,

phần lớn khiếm khuyết đó có nguyên nhân từ sự quản lý, cơ chế chính sách đối

với thị trường này chưa được hoàn thiện, và trong đó có khiếm khuyết của hoạt

động thẩm định giá. Do năng lực định thẩm giá còn hạn chế và chưa dựa trên



15



những căn cứ khoa học, tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp thẩm định giá tài

sản của sự vận hành thị trường tài sản ở nước ta.

Thẩm định giá tài sản nói chung, trong đó có bất động sản, là đòi hỏi của

nền kinh tế thị trường. Để hoạt động thẩm định giá đáp ứng được yêu cầu của thị

trường, cần thiết phải từng bước thiết lập một khuôn khổ pháp lý, thiết lập các tổ

chức thẩm định giá một cách có hiệu quả và khoa học và nâng cao trình độ đạo

đức cũng như trình độ chuyên môn nghề nghiệp của họat động này. Những vai

trò cụ thể của hoạt động thẩm định giá là:

1.1.2.1. Thẩm định giá là công cụ cơ bản thực hiện quản lý nhà nƣớc về

giá cả

Thẩm định giá góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, hạch toán xác

thực chi phí sản xuất, kinh doanh, tiết kiệm chi phí xã hội; chống giá cả độc

quyền hoặc phá giá, tạo điều kiện để cạnh tranh lành mạnh trên thị trường; góp

phần phát triển và lành mạnh hoá loại thị trường các yếu tố sản xuất. Thẩm định

giá góp phần tạo điều kiện để hội nhập kinh tế quốc tế về gía cả, góp phần tạo

tiền đề cho đồng tiền Việt nam có khả năng chuyển đổi và là nhân tố góp phần

phát triển nền kinh tế vận hành theo quy luật của nền kinh tế thị trường.

Trong kinh tế thị trường, thẩm định giá được áp dụng cho nhiều mục đích

kinh tế khác nhau. Tương ứng với từng mục đích kinh tế như trên, với cùng một

thời điểm, một tài sản thẩm định giá sẽ cho kết quả thẩm định giá có thể khác

nhau. Do vậy kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong

nhiều tình huống khác nhau: mua sắm, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp vay

vốn, bảo hiểm tính thuế, đền bù, thanh lý tài sản... ; làm căn cứ cho phê duyệt

các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư công trình sử dụng vốn nhà

nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước, dự toán cấp phát kinh phí, mua

sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợ Chính phủ, vay nợ nước ngoài

có sự bảo lãnh của Chính phủ… ; làm căn cứ để sát nhập, chia tách, phá sản hay

giải thể doanh nghiệp…

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế thế giới, gia nhập WTO, hơn bao giờ hết

nền kinh tế Việt nam thể hiện rõ định hướng thị trường. Tất cả mỗi thước đo gía

trị đều phải dựa trên nền tảng chính đó là thị trường, quá trình vận động được

16