1 Nhà ở cho thuê: khái niệm và đặc điểm

Thứ hai, nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển

được, không thể mang đi mua bán như các loại hàng hóa khác.

Do đó, khi mua nhà cần phải xem xét kỹ vị trí của ngôi nhà, môi trường

tự nhiên và xã hội. Vì không thể di dời ngôi nhà của mình đến nơi khác được.

Khi lựa chọn xây dựng nhà ở cho những ngưừi có thu nhập thấp phải chú ý

đến vị trí. Không thể là những nơi trung tâm vì ở đây giá đất cao sẽ làm cho

giá nhà vì thế cũng rất cao, người thu nhập thấp không thể mua được. Hơn

nữa ở những nơi trung tâm như vây giá cả sinh hoạt cũng rất đắt, với thu nhập

tầm 1 triệu không thể sống được. Tuy nhiên, không thể xây ở những khu

ngoại thành vì họ cũng phải vào thành phố để đi làm, nếu ở quá xa thì chi phí

đi lại cao.

Thứ ba, Nhà ở có tính bền vững, lâu dài. Con người có thể sống cả đời

trong một ngôi nhà.

Việc chuyển chỗ ở rất phức tạp, chi phí lại rất cao và kéo theo nhiều

vấn đề do thay đổi môi trường không gian sống. Những người có thu nhập

thấp lại càng ít có khả năng thay đổi chỗ ở, đối với họ việc mua nhà là việc

quan trọng của cả cuộc đời, có thể không mua cho mình một ngôi nhà. Nếu

không có sự hỗ trợ của Nhà nước và các doanh nghiệp thì họ không thể thực

hiện mơ ước được sở hữu một ngôi nhà.

Thứ tư, Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật lý, kết

cấu, mức thuận tiện.

Mức giá nhà được chia làm hai phần là mức giá xây dựng và mức giá

đất. Một giải pháp đưa ra nhằm giảm giá nhà cho người có thu nhập thấp là

giảm chi phí đầu vào trong quá trình xây dựng. Nhà nước nên gánh một phần

chi phí đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật như hệ thống cấp thoát

nước, hệ thống giao thông, điện và điện thoại … Mặt khác, nên giảm một số

đất đối với nhà thầu đang thực hiện chính sách xây dựng nhà ở cho người có

thu nhập thấp. Nếu giảm được chi phí đầu vào thì giá nhà sẽ giảm xuống.

Người có thu nhập thấp sẽ có cơ hội mua được nhà.

10



Thứ năm, khi được pháp luật cho phép mới được mua bán công khai.

Một trong những lý do làm cho việc mua bán nhà trở nên khó khăn là

do thủ tục hành chính quá phức tạp, rườm rà. Có nhiều dự án xây dựng nhà ở

cho người có thu nhập thấp đã hoàn thành nhưng rất khó để người mua nhà

tiếp cận. Nguyên nhân là do đâu? Là do trong quá trình làm giấy tờ mua nhà

thì cơ quan hành chính thường mắc bệnh quan liêu, gây khó khăn cho người

mua nhà. Thiết nghĩ nên giảm bớt các thủ tục không cần thiết và tạo một cơ

chế thông thoáng hơn cho những người mua nhà.

1.1.2 Khái niệm nhà ở cho thuê

Nhà ở cho thuê hay còn gọi là nhà ở thương mại, theo Điều 3 của Nghị

định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định như sau:

Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần

kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường;

Điều 40 Luật nhà ở 2005 có qui định nhà ở thương mại trước hết cần

phải tuân thủ những tiêu chuẩn chung về nhà ở, đồng thời phải tuân thủ những

tiêu chuẩn sau: nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn

xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2; nhà ở riêng lẻ xây dựng liền kề

trong các dự án phải bảo đảm diện tích xây dựng không thấp hơn 50m2 và có

chiều ngang mặt tiền không nhỏ hơn 5m; nhà biệt thự không được xây dựng

quá ba tầng và diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên

đất.

Cũng như tất cả các loại hàng hóa khác, nhà ở cho thuê cũng có hai

thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị

a. Giá trị sử dụng của hàng hóa nhà cho thuê:

Theo lý luận của Mác – Lênin, giá trị sử dụng của hàng hóa là công

dụng của hàng hóa nhằm thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Bất cứ một

loại hàng hóa nào cũng có một hoặc một vài công dụng nhất định có thể đáp

ứng được nhu cầu của con người.



11



Nhà cho thuê với tư cách là một hàng hóa, nó đã đáp ứng nhu cầu của

người đi thuê nhà. Nhà cho thuê có thể sử dụng với nhiều mục đích khác nhau

như dùng để ở, làm cửa hàng, làm văn phòng, xưởng sản xuất... Mức độ hữu

ích của nhà cho thuê còn phụ thuộc vào hai nhân tố cơ bản:

Thứ nhất nhân tố bên trong là chất lượng nhà cho thuê

Chất lượng của ngôi nhà cho thuê là các tiện nghi trong thiết kế của

ngôi nhà đưa lại. Để đánh giá chất lượng nhà cho thuê chỉ mang tính tương

đối vì nó còn phụ thuộc vào khả năng tài chính của mỗi người, phụ thuộc vào

nhu cầu sử dụng, sở thích riêng của mỗi người ... ngôi nhà có thể phù hợp với

người này nhưng lại chưa phù hợp với người khác. Thông thường ngôi nhà

nào có kết cấu hợp lý sẽ đem lại sự thỏa mãn cho cả người đi thuê và người

cho thuê.

Thứ hai: các nhân tố bên ngoài như vị trí của nhà cho thuê, các dịch vụ

xung quanh nhà cho thuê...

Ngôi nhà có vị trí thuận lợi như gần đường giao thông, gần khu làm

việc, gần các trung tâm hành chính thương mại, gần trường học... cộng với

các dich vụ xung quanh ngôi nhà thuận lợi như siêu thị, chơ, dịch vụ ăn uống,

y tế... người thuê nhà có thể thuận lợi trong việc đáp ứng nhu cầu của mình thì

tính hữu ích của ngôi nhà đó sẽ tăng lên.

Vì vậy, có thể nói rằng công dụng của nhà cho thuê phụ thuộc vào rất

nhiều yếu tố như chất lượng của ngôi nhà, vị trí địa lý và hệ thống dịch vụ đầu

tư ở bên ngoài của ngôi nhà cho thuê, khi tất cả các điều kiện này thuận lợi sẽ

làm tăng tính hữu ích của nhà cho thuê.

b. Giá trị của hàng hóa nhà cho thuê

Giá trị của hàng hóa là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết

tinh trong hàng hóa đó. Lao động hao phí của con người đã tạo ra giá trị của

hàng hóa.

Giá trị của nhà cho thuê cũng được quyết định bởi sự kết tinh của thời

gian lao động xã hội cần thiết để xây dựng nó.

12



Một là, nó được kết tinh bởi một lượng lao động vật hóa rất lớn

Để có được một nhà, người lao động phải tích lũy rất nhiều năm, thậm

chí cả cuộc đời. Vì vậy lượng lao động vật hóa là rất lớn.

Hai là, giá trị của nhà ở cho thuê còn phụ thuộc vào giá trị của những

yếu tố cấu thành. Cụ thể là vật tư xây dựng nhà như: xi măng, sắt, thép, cát,

gạch...

Dưới sự tác động của các yếu tố thị trường sẽ làm cho giá trị của các

vật tư xây dựng thường xuyên biến đổi, và chủ yếu biến đổi theo chiều hướng

tăng lên, điều đó sẽ làm cho giá trị tính bằng tiền của ngôi nhà ngày càng cao,

điều đó cũng sẽ tác động đến giá thuê nhà.

Cái này cũng chỉ là lao động vật hóa được cụ thể ra mà thôi.

Ba là, giá cả của sức lao động

Để tạo ra sản phẩm phải có một lượng lao động kết tinh, bao gồm lao

động trực tiếp (người công nhân xây nhà) và lao động gián tiếp(lao động thiết

kế, tổ chức thi công).

Lao động thiết kế có vai trò vô cùng quan trọng đối với tính hữu dụng

của ngôi nhà. Tính hữu dụng này nhiều hay ít tùy thuộc vào trình độ tay nghề

của người thiết kế. Trong điều kiện ngày nay, yếu tố thiết kế được coi là linh

hôn của ngôi nhà, yếu tố thiết kế không thể thiếu được trong quá trình xây

nhà. Vì vậy, chi phí của lao động thiết kế cũng góp phần tác động đến giá

thành ngôi nhà, nếu chi phí thiết kế lớn cũng sẽ làm tăng giá thành ngôi nhà,

và ngược lại nếu chi phí thiết kế ít cũng sẽ làm cho giá thành ngôi nhà thấp

hơn. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến giá cả cho thuê nhà.

Tổ chức thi công: cũng là một yếu tố quan trọng trong xây nhà, nó đảm

bảo cho hoạt động của công trình xây dựng. Nếu tổ chức thi công tố, đảm bảo

đúng tiến độ của công trình sẽ tiết kiệm được thời gian và nguyên vật liệu.

Nếu tổ chức thi công không tốt ảnh hưởng đến chất lượng công trình,

chi phí lao động tăng lên đồng thời có thể giá cả của các yếu tố cầu thành ngôi



13



nhà cũng tăng lên do biến động của thị trường, chi phí dành cho ngôi nhà sẽ

tăng lên.

1.1.3 Đặc điểm của nhà ở cho thuê

a. Quyền sử dụng và quyền sở hữu nhà cho thuê tách rời nhau

Nhà ở cho thuê là một loại hàng hóa nhưng không phải là hàng hóa

thông thường mà là một hàng hóa đặc biệt, tính đặc biệt của nó thể hiện ở chỗ

quyền sở hữu tách rời quyền sử dụng.

Nhà cho thuê cũng giống như hàng hóa tiền tệ hay đất đai và các loại

bất động sản khác khi cho thuê. Người cho thuê là người có quyền sở hữu,

còn người đi thuê là người có quyền sử dụng. Trong hoạt động cho thuê đó,

người có quyền sở hữu nhà ở cho thuê có quyền sử dụng nhưng lại không sử

dụng do nhiều nguyên nhân chủ quan của họ. Nhà của họ tạm thời nhàn rỗi

được đem cho người khác thuê trong một khoảng thời gian nhất định để nhận

được một phần thu nhập từ hoạt động cho thuê này.

Ngược lại, người đi thuê nhà ở là người không có nhà đề ở, không có

khả năng tài chính để sở hữu riêng cho mình một ngôi nhà vì vậy để đảm bảo

nhu cầu của bản thân họ phải đi thuê nhà. Trong hoạt động thuê nhà , người đi

thuê nhà ở được quyền sử dụng nhà do anh ta đã phải trả tiền thuê nhà được

quyền sử dụng trong một khoảng thơì gian. Khoản tiền thuê nhà này được xác

định thông qua việc thỏa thuận giữa người này cho thuê và người đi thuê.

Người đi thuê không được quyền sở hữu vì vậy không có quyền định đoạt đối

với ngôi nhà.

Ở đây người thuê nhà không có quyền sở hữu nhà ở đi thuê mà chỉ có

quyền sử dụng nhà thuê đó theo hợp đồng thuê nhà. Còn người có nhà cho

thuê không bán quyền sở hữu mà chỉ bán quyền sử dụng nhà cho thuê đó

trong một thời gian nhất định và được hưởng tiền cho thuê nhà từ người thuê

mang lại.

Có thể thấy rằng việc thuê nhà thực chất là khách hàng mua quyền

hưởng thụ tiện ích của nhà thuê do người cung cấp nhà thuê đó mang lại chứ

14



không mua quyền sở hữu nhà ở đó. Bởi vậy, người có nhà ở cho thuê đó phải

đảm bảo các điều kiện chất lượng của nhà , căn phòng cho thuê theo hợp đồng

trong suốt thời gian người thuê nhà sử dụng.

Tuy nhiên để đảm bảo ngôi nhà cho thuê do tác động từ phía người đi

thuê thì người cho thuê luôn phải giám sát việc sử dụng ngôi nhà để điều

chỉnh hành vi của người sử dụng đúng với thỏa thuận hợp đồng mà hai bên đã

ký kết, cũng như bảo vệ căn nhà cho thuê của mình.

b. Nhà ở cho thuê là một loại bất động sản

Không giống như các loại hàng hóa thông thường khác, nhà ở cho thuê

được cố định về mặt vị trí, không di dời được. Nghĩa là không thể di chuyển

nhà cho thuê từ vị trí này sang vị trí khác theo ý muốn chủ quan của của chủ

sở hữu. Vì vậy mà khác hàng hóa thông thường, nhà ở cho thuê cũng không

mang đi xuất khẩu. Do tính cố định về vị trí nên có thể làm cho cung và cầu

về nhà ở cho thuê không ăn khớp với nhau góp phần làm cho thị trường bất

động sản không ổn định. Cung và cầu về nhà ở cho thuê thường xuyên chênh

lệch, chẳng hạn như gần các trường học và khu công nghiệp cầu về nhà ở cho

thuê luôn lớn hơn cung làm ảnh hưởng rất nhiều đến giá cho thuê nhà. Đồng

thời do tính cố định về vị trí nên người đi thuê và người cho thuê nhà không

phải lúc nào cũng dễ dàng tìm được nhau.

Có thể thấy rằng nhà ở cho thuê là một loại bất động sản với tính cố

định về vị trí làm cho nhà ở cho thuê trở thành một tài sản đặc biệt. Đây cũng

chính là nguyên nhân tạo ra sự khác biệt về giá cả giữa các loại nhà ở cho

thuê cũng như giữa các nhà cho thuê ở các vị trí khác nhau.

c.Nhà ở cho thê là một hình thức kinh doanh dịch vụ

Dịch vụ là kết quả mang lại nhờ các hoạt động của người cung cấp và

khách hàng cũng như nhờ các hoạt động của người cung cấp để đáp ứng nhu

cầu của người tiêu dùng.

Cớ thể nói rằng, dịch vụ là một hoạt động kinh tế mà nó thường được

coi là ngành kinh tế tứ 3, là nhóm ngành sản xuất phi vật chất, hoạt động

15



riêng biệt độc lập với nhóm ngành công nghiệp, nông nghiệp của nền kinh tế.

Nó là những hoạt động mà kết quả không thể hiện bằng sản phẩm vật chất mà

bằng tính hữu ích của nền kinh tế.

Nhà ở đem cho thuê làm một hình thức kinh doanh thuộc kinh tế dịch

vụ. Nó là việc cung cấp nơi ở cho các cá nhân không có nhà ở trong xã hội.

Bởi vì cho thê nhà ở là một hoạt động tương tác giữa những người, những tổ

chức cưng ứng nhà cho thuê và những người có nhu cầu thuê nhà. Thông qua

hoạt động này người thuê nhà phải chi phí ra một lượng tiền nất định theo ký

kết trong hợp động giữa các bên. Người chủ cho thuê nhà thông qua hoạt

động cho thuê nhà này sẽ có thu nhập từ việc cho thuê.

Chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ gồm hai đối tượng chính:

Một là: những tổ chức, cá nhân cung ứng dịch vụ nhà cho thuê là

những người có quỹ nhà không phải phục vụ nhu cầu sử dụng trực tiếp của

bản thân hoặc gia đình mình mà có thể bán quyền sử dụng cho người khác để

có thu nhập.

Hai là: Người thuê nhà là người có nhu cầu sử dụng nhà nhưng không

có khả năng sở hữu một ngôi nhà, họ phải trả cho chủ nhà cho thuê một khoản

tiền để được sử dụng ngôi nhà trong một khoảng thời gian nhất định.

Cho thuê nhà là một loại hình kinh doanh nhất định, nó xuất phát từ

thực tế giữa một bên có nhà nhưng không có nhu cầu sử dụng, còn một bên lại

không có nhà nhưng có nhu cầu sử dụng. Vì vậy, sự ra đời và phát triển loại

hình kinh tế dịch vụ cho thuê nhà trở thành tất yếu khách quan, là kết quả của

việc giải quyết thực tế hiện nay để đảm bảo trạng thái cân bằng của nó. Đó là

một hiện tượng có tính quy luật trong nền kinh tế thị trường, và vận động phát

triển theo kinh tế thị trường.

Ba là, Người môi giới trung gian

Môi giới bất động sản là làm trung gian trong giao dịch mua bán bất

động sản.

Hoạt động môi giới công khai trung thực và tuân thủ pháp luật

16



Nội dung môi giới bất động sản bao gồm:

Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia

đàm phán, ký hợp đồng.

Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt

động kinh doanh bất động sản.

Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp

đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

Nhà môi giới bất động sản:

- Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp

chủ đầu tư có thể chuyển các ý tượng của họ thành hiện thực công trình có giá

trị kinh tế cao hơn từ bất động sản.

- Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê bán hoặc bán

các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các sự án lớn

và là người cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của

chủ đầu tư. Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế

hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm,

các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các

thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án.

1.2 Đặc điểm và vai trò của thị trường nhà ở cho thuê

1.2.1 Thị trường nhà ở cho thuê

Trong nền kinh tế thị trường, nhà ở cho thuê là một bộ phận cấu thành

của thị trường bất động sản. Nó bao gồm toàn bộ các mối quan hệ và cơ chế

kinh tế liên quan đến sản xuất và trao đổi các sản phẩm nhà ở. Các mối quan

hệ kinh tế này được hình thành trên cơ sở của các quy luật kinh tế của nền sản

xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung – cầu, cạnh tranh...

Thị trường nhà ở cho thuê, phản ánh mối quan hệ giữa các chủ thể kinh

tế, đó là mối quan hệ giữa người cho thuê và người đi thuê nhà để ở với các

yếu tố về cung – cầu, khả năng tài chính trong thực hiện chức năng thanh toán

liên quan tới mối quan hệ đó.

17



Thị trường cho thuê nhà ở là tổng thể các quan hệ giao dịch về nhà ở

cho thuê được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ. Thị trường cho

thuê nhà ở là một bộ phận của thị trường bất động sản do đó nó cũng mang

một số đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung và những đặc điểm

riêng. Thị trường cho thuê nhà ở là toàn bộ các giao dịch về nhà ở cho thuê do

đó nó không chỉ bó hẹp trong pham vi giữa người cho thuê nhà và người thuê

nhà nữa mà nó cũn liên quan đến nhiều đối tượng khác nữa. Những đối tượng

này có thể tham gia vào một phần của giao dịch và không nhất thiết phải quan

hệ với mọi người trong thị trường.

Xét theo hình thức của hợp đồng thì thị trường cho thuê nhà ở được

chia thành thị trường cho thuê lần đầu và thị trường cho thuê lại. Xét theo đối

tượng tham gia thị trường thỡ cú thị trường nhà ở cho thuê đối với sinh viên,

thị trường nhà ở cho thuê cho người thu nhập thấp, thị trường nhà ở cho thuê

cho các cặp vợ chồng trẻ, cho người nước ngoài, Việt kiều,…

1.2.2 Đặc điểm của thị trường nhà ở cho thuê

Thị trường cho thuê nhà ở là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động

sản do đó nó cũng chứa đựng một số đặc điểm của thị trường bất động sản

a. Nhà ở nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng là những công trình kiến trúc

gắn chặt với đất đai do vậy nó cố định về vị trí

Điều này có nghĩa là thị trường cho thuê nhà ở ở các khu vực địa

phương khác nhau thì khác nhau.Từ đặc điểm này cho chúng ta thấy tại sao

giá cả nhà ở cho thuê rất khác nhau tại các nơi khác nhau và chúng ta cũng

không thể điều chỉnh giá cả bằng cách chuyển hang hoá (nhà ở cho thuê) từ

nơi này đến nơi khác.

b. Do đất đai bị giới hạn về diện tích do đó về cơ bản là cung nhà ở cho

thuê cũng bị giới hạn

Do đó chúng ta không thể tăng cung theo ý muốn chủ quan của mình.

Việc giới hạn đất đai ở đây là sự cố định về biên giới và đất đai còn được sử



18