2 Thực trạng thị trường nhà ở cho công nhân thuê tại các khu côngnghiệp tỉnh Vĩnh Phúc từ năm 2000 đến nay

được BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Tuy nhiên không

phải mọi người có nhu cầu nhà ở đều trở thành người đi mua nhà trên thị

trường. Người ta chỉ trở thành người đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có

được ngôi nhà như mong muốn khi người đó có nhu cầu về nhà ở có đủ lượng

tiền chi trả. Như vậy điều kiện của cầu về nhà đất trên thị trường bao gồm sự

xuất hiện của nhu cầu về nhà đất và khả năng thanh toán của những người có

nhu cầu.

Vĩnh Phúc là tỉnh có tốc độ tăng trưởng kinh tế khá nhanh và ổn định

trong những năm gần đây, với các chính sách phát triển phù hợp đã thu hút

được một lượng lớn các doanh nghiệp đầu tư vào Vĩnh Phúc, các khu công

nghiệp ở Vĩnh Phúc phát triển nhanh chóng, quy mô ngày càng được mở

rộng. Số dự án đầu tư vào các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc ngày càng

nhiều đã làm cho số lượng lao động trong các khu công nghiệp ngày càng

tăng nhanh. Các khu công nghiệp đã thu hút khoảng 81.200 lao động vào làm

việc, dự báo đến năm 2015 số lao động làm việc trong các khu công nghiệp sẽ

tăng lên khoảng 21 – 22 vạn lao động.

Trung bình mỗi năm lao động làm việc tại các khu công nghiệp ở Vĩnh

Phúc tăng khoảng từ 3 – 5%. Vì vậy kéo theo nhu cầu về nhà ở của công nhân

cũng ngày càng tăng. Do mục đích vì lợi nhuận và vốn đầu tư cao nên hầu hết

các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động vẫn chưa có quy hoạch nhà ở cho

công nhân, hoặc các dự án xây nhà ở cho công nhân vẫn chưa được thực hiện.

Các đối tượng có nhu cầu thuê nhà: lao động nhập cư, lao động địa phương,

chuyên gia nước ngoài…

Lao động làm việc trong các khu công nghiệp ở tỉnh Vĩnh Phúc phần

lớn là lao động nhập cư, nhu cầu về nhà ở của công nhân là rất lớn. Các doanh

nghiệp chưa chú trọng xây nhà ở cho người lao động, họ phải đi thuê nhà trọ

xung quanh các khu công nghiệp. Hiện nay tại các khu công nghiệp của tỉnh

Vĩnh Phúc có khoảng 40% công nhân phải thuê nhà trọ xung quanh các khu



42



công nghiệp, còn lại là công nhân ở nhờ nhà người thân và một số công nhân

địa phương.

Ngay cả người lao động địa phương không phải ai cũng có nhà, một

phần trong số họ cũng phải thuê nhà để ở. Qua thực tế cho thấy số công nhân

là người địa phương vẫn có nhu cầu thuê nhà vì:

Một là, một số công nhân là người lao động của tỉnh nhưng khoảng

cách từ gia đình tới nhà máy quá xa, không thuận lợi cho việc đi làm vì vậy

họ phải thuê nhà để ở.

Hai là, do lương của công nhân thấp vì vậy họ đều muốn làm thêm giờ

để tăng thêm thu nhập, thời gian làm việc muộn họ không thể về nhà được.

Họ cũng có nhu cầu thuê nhà ở để có điều kiện làm thêm giờ.

Ba là, do giao thông trong khu vực nhà máy không thuận tiện tốn nhiều

thời gian cho việc đi lại, nên người công nhân chọn cách thuê nhà ở gần nơi

làm việc chọn thuận tiện.

Theo số liệu điều tra của Công đoàn các khu công nghiệp Vĩnh Phúc

hiện có khoảng 40% công nhân lao động khu công nghiệp của tỉnh có nhu cầu

thuê nhà, tương đương khoảng 32.480 công nhân có nhu cầu thuê nhà ở đề

yên tâm làm.

Ngoài ra còn một bộ phận chuyên gia, người lao động nước ngoài làm

việc ở các khu công nghiệp Vĩnh Phúc do không có nhà ở họ cũng phải thuê

nhà để ở.

Bảng 2.3: Nhu cầu về nhà ở của công nhân và người nước ngoài

ĐVT: %

Đối tượng

Công nhân

Kỹ sư và chuyên

gia nước ngoài



Năm 2008



Năm 2009



Năm 2010 Năm 2011



55,5



67,7



67,8



72,5



10,3



6,5



7,3



5,2



Nguồn: Số liệu điều tra Công đoàn các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc



43



Biểu đồ 2.4 : Nhu cầu nhà ở tại khu công nghiệp Vĩnh Phúc



%



80

70

60

50



Công nhân



40

30

20

10

0



Kỹ sư và chuyên gia

nước ngoài



Năm

2008



2009



2010



2011



Nguồn: Báo cáo Điều tra Số lượng công nhân của Công đoàn các khu

công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc

Cầu về nhà của công nhân làm việc trong các khu công nghiệp tại Vĩnh

Phúc là rất lớn và chưa được đáp ứng một cách phù hợp. Đây là một thị

trường đang phát triển nhưng chưa được quan tâm đúng mức, Chính quyền

địa phương và Ban quản lý các khu công nghiệp cần có chính sách để đáp ứng

nhu cầu nhà ở cho công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp.

2.2.2 Cung về nhà ở cho công nhân thuê ở địa bàn gần các khu công

nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc

Cung nhà ở cho thuê là lượng nhà ở cho thuê sẵn sàng đưa ra trao đổi

trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.

Cung nhà ở cho thuê là lượng nhà ở cho thuê sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị

trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Vì vậy

khi nghiên cứu cung nhà ở cho thuê chúng ta cần phải chú ý: Cung nhà ở cho

thuê không phải là lượng nhà ở cho thuê hiện có mà cung nhà ở cho thuê chỉ

thực sự có khi nó đảm bảo được yêu cầu của thị trường, người chủ sở hữu

phải sẵn sàng đem nhà ở của mình cho người khác sử dụng, giá cả cho thuê

44



phải phù hợp với mặt bằng chung và cuối cùng là có thị trường hoạt động. Do

những đặc điểm trên mà tham gia cung nhà ở cho thuê có thể chia thành các

nhóm sau.

- Nhà ở do nhà nước xây dựng

- Nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng

- Nhà ở do các hộ dân xây dựng

2.2.1.1 Cung nhà ở cho thuê do Nhà nước xây dựng

Nhà ở cho thuê do Nhà nước xây dựng là loại hình nhà ở có chất lượng

cao nhất trong tất cả các loại hình nhà ở dành cho công nhân, người lao động

trong các khu công nghiệp, khu chế xuất thuê với loại nhà ở này được xây

dựng theo tiêu chuẩn của Nhà nước ban hành. Hiện nay nguồn cung này

chiếm phần lớn nhà ở cho thuê trên thị trường. Nhà ở cho thuê thuộc sở hữu

nhà nước là những ngôi nhà sử dụng vốn ngân sách nhà nước hoặc vốn của

các công ty thuộc sở hữu nhà nước xây dựng. Tuy nhiên loại nhà này hầu hết

được xây dựng vào những năm 70, 80 của thế kỉ trước, do chất lượng xây

không được tốt cộng với thời gian sử dụng lâu dài mà lại không được duy tu

bảo dưỡng thường xuyên nên hiện nay đang xuống cấp nghiêm trọng.

Trong phương hướng phát triển khu công nghiệp, tỉnh Vĩnh Phúc cũng

đã chủ trương phát triển khu công nghiệp gắn liền với khu chung cư cho công

nhân đặc biệt là nhà ở cho công nhân của các khu công nghiệp tập trung. Việc

giải quyết đồng bộ các nhu cầu thiết yếu của người lao động tạo tâm lý ổn

định cho công nhân, thu hút được ngày càng nhiều lao động đến làm việc tại

tỉnh Vĩnh Phúc. Để cải thiện được đời sống vật chất tinh thần cho công nhân

lao động trong các khu công nghiệp tỉnh cũng đã đề ra 4 giải pháp quan trọng:

Một là, tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy đảng, sự quản lý của

Nhà nước

Hai là, thực hiện tốt các chính sách pháp luật, bảo đảm quyền và lợi ích

hợp pháp chính đáng của công nhân, chăm lo đời sống vật chất và tinh thần

của công nhân lao động.

45



Ba là, tiếp tục đẩy mạnh phát triển sản xuất, phát triển thị trường lao

động, tạo điều kiện thuận lợi để nâng cao tiền lương và thu nhập cho công

nhân người lao động.

Bốn là, tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng xã hội, giải quyết vấn đề nhà ở

cho công nhân lao động trong các khu công nghiệp.

Tuy nhiên trong giai đoạn vừa qua, nhà ở cho công nhân do Nhà nước

xây dựng ở tỉnh Vĩnh Phúc hầu như là không có.

2.2.1.2 Nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng

Mặc dù được chính quyền địa phương chú trọng và có các chính sách

ưu đãi từ rất sớm, nhưng hiện nay việc đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân

chưa thực sự thu hút được sự đầu tư của các doanh nghiệp. Các chủ đầu tư

không mấy mặn mà vì đầu tư xây dựng nhà cho công nhân thuê vốn lớn

nhưng khoản thu lợi không cao hơn nữa thu hồi vốn chậm, hiệu quả kinh tế

thấp. Ngoài ra còn do gặp nhiều bất cập không đồng bộ giữa công tác chuẩn

bị đầu tư xây dựng, chính sách đầu tư, công tác thiết kế quy hoạch xây dựng

khu công nghiệp như:

Hiện nay cũng như các thủ tục hành chính khác, thủ tục pháp lý xin

duyệt quy hoạch và triển khai dự án khu nhà ở cho công nhân còn quá phức

tạp, chưa có sự thống nhất giữa các cơ sở, ngành, chức năng nên chủ đầu tư

dự án mất nhiều thời gian, công sức và chi phí để triển khai các quỹ nhà phục

vụ cho đối tượng này ngày càng khó khăn.

Mục tiêu lớn nhất của các công ty xây dựng khu công nghiệp là nhanh

chóng xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật để thu hút các doanh nghiệp thuê đất,

xây dựng nhà xưởng. Do hạn chế về nguồn vốn đầu tư nên dù biết nhu cầu

thực tế về nhà ở của công nhân là cần thiết, nhưng các công ty chưa chú trọng

xây dựng nhà ở cho công nhân, và các công trình công ích của khu công

nghiệp. Giai đoạn đầu khi đưa vào sản xuất, các công ty tận dụng quỹ nhà ở

và các công trình công cộng của khu dân cư lân cận có thể đáp ứng được nhu



46



cầu này, vì vậy khi phân kỳ đầu tư các công ty đầu tư xây nhà ở cho công

nhân được đầu tư ở giai đoạn sau.

Một vấn đề khó khăn nữa với chủ đầu tư là khi xây dựng nhà ở cho

công nhân để được phê duyệt thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch, xây

dựng đồng bộ, nghĩa là phải xây dựng đầy đủ hệ thống điện, nước, thoát nước

thải, giao thông công trình công cộng phục vụ nhân dân, vì vậy mà giá cả thuê

nhà sẽ cao hơn so với mặt bằng giá thuê nhà trọ tự phát xây dựng xung quanh

khu công nghiệp. Điều này làm cho công nhân e ngại khi thuê nhà ở những

khu nhà do khu công nghiệp xây dựng vì thu nhập của họ còn thấp, đời sống

còn gặp nhiều khó khăn.

* Số lượng nhà ở

Bảng 2.4 : Một số dự án nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp

ở Vĩnh Phúc

Chỗ ở

Dự án



Chủ đầu tư



Diện tích

(ha)



Diện tích

sàn (m2)



Dự án xây dựng nhà ở cho

cán bộ - công nhân tại khu

công nghiệp Bá Thiện



Công ty TNHH Quản

lý và Phát triển hạ

tầng COMPAL



15



305.000



(công

nghân)

25.000



Dự án khu nhà ở công

Công ty CPĐầu tư và

nhân tại khu công nghiệp

4,3

40.000

4.000

Xây dựng Bảo Quân

Khai Quang

Dự án khu nhà ở Công

Công ty Honda Việt

nhân Công ty Honda Việt

1,2

8.600

1.000

Nam

Nam

Dự án nhà ở công nhân

Công ty cổ phần đầu

khu công nghiệp Khai

12,2

205.000

15.000

tư CoMa

Quang

Tổng

35,7

558.660

45.000

Nguồn: Số liệu điều tra các khu công nghiệp tỉnh Vĩnh Phúc

Nhìn vào bảng trên ta thấy, hiện nay ở các Khu công nghiệp ở Vĩnh

Phúc chỉ có 4 dự án nhà ở cho công nhân được triển khai, với tổng diện tích là



47



35,7 ha, diện tích sàn là 558.660 m2. Với lượng nhà ở này chỉ đáp ứng được

khoảng 45 chỗ ở cho công nhân. Mà tính đến hết năm 2011 tổng số công nhân

làm việc tại các khu công nghiệp ở Vĩnh Phúc là 81.200 người, còn 36.200

công nhân chưa có chỗ ở, chiếm đến 44% trong tổng số công nhân. Đây là

một con số khá lớn, vẫn còn rất nhiều công nhân ở các khu công nghiệp ở

Vĩnh Phúc còn phải chật vật với việc tìm nhà ở.

Tuy nhiên, hiện nay ở Vĩnh Phúc vẫn đang triển khai xây dựng các khu

chung cư dành cho người có thu nhập thấp, trong đó có đối tượng là công

nhân ở các khu công nghiệp, như dự án của Công ty cổ phần Vinaconex Xuân

Mai với diện tích đất 3,8 ha, quy mô gồm 2 nhà chung cư 11 tầng, 2 nhà

chung cư 19 tầng và 4 nhà chung cư 5 tầng, với tổng số 764 căn hộ, diện tích

sàn khoảng 70.000 m2. Hiện nay, Công ty đã bán hết căn hộ của 4 chung cư 5

tầng và 1 chung cư 11 tầng, đang triển khai xây dựng tiếp 1 chung cư 11 tầng.

Bên cạnh đó trên địa bàn thị xã Phúc Yên đã có nhiều doanh nghiệp đăng ký

xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, như Công ty cổ phần Đầu tư xây

dựng Hoài Nam, Công ty cổ phần Đầu tư Trang Đạt, Công ty TNHH Đại

Phát...

Nhìn chung, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp ở Vĩnh Phúc do

các doanh nghiệp xây dưng vẫn chưa đáp ứng đủ cho công nhân. Mặc dù các

dự án xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và người có thu nhập

thấp đều được hưởng các cơ chế, ưu đãi theo quy định tại Quyết định số

66/QĐ-TTg và Quyết định số 67/QĐ-TTg, ngày 24/4/2009 của Thủ tướng

Chính phủ, như miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, hỗ trợ chi phí đền bù giải

phóng mặt bằng...

* Chất lượng nhà ở

Về hình thức: Nhà ở cho công nhân do doanh nghiệp khu công nghiệp

hay doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, các tổ chức khác không có nhiều sự khác

biệt về tỷ lệ diện tích nhà ở trên một đầu người, trung bình 8m2/người. Loại



48



nhà này được xây do nhiều lý do về tiêu chuẩn thiết kế, về vốn đầu tư, về quy

định của chính quyền địa phương…

Bảng 2.5: Diện tích nhà ở cho một công nhân tại các khu công nghiệp

Vĩnh Phúc

Đơn vị: m2/người

Loại nhà



Diện tích



Loại 1



6-7



Loại 2



6-8



Loại 3



8-9

Nguồn: Số liệu điều tra của Công đoàn các khu công nghiệp

tỉnh Vĩnh Phúc



Khu nhà ở cho công nhân là những khu nhà cao tầng (từ 3 đến 5 tầng

trở lên), diện tích trung bình của mỗi phòng 8 m2/người. Các phòng đều đảm

bảo được các điều kiện tối thiểu về ánh sáng, nhiệt độ, độ thoáng mát của

ngôi nhà... Trong mỗi phòng được trang bị những vật dụng cần thiết như tủ cá

nhân, quạt trần, quạt treo tường, giường đơn cho mỗi công nhân. Xung quanh

khu nhà ở được bố trí cây xanh một phần để tạo ra môi trường trong lành cho

khu nhà, phần khác tạo nên vẻ đẹp cho quang cảnh quanh khu nhà ở dành cho

công nhân.

Về hệ thống cơ sở hạ tầng: Hình thức nhà ở này có đầy đủ hệ thống cấp

nước sạch, cung cấp điện. Theo những quy định về xây dựng khu nhà ở cho

công nhân lao động thì loại nhà này đều phải đảm bảo có hệ thống thoát nước

thải, thu gom rác thải; đồng thời hệ thống phòng cháy chữa cháy cũng được

chú trọng.



49



Bảng 2.6: Điều kiện điện, nước và xử lý nước thải củanhà ở cho công

nhân

Chỉ tiêu

Mức độ đáp ứng (%)

Có HT xử lý nước thải



80



Dùng nước máy



92



Điện ổn định



87

Nguồn: Số liệu điều tra của Công đoàn các khu công nghiệp

tỉnh Vĩnh Phúc



Loại nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng cho công nhân có những

điều kiện về hình thức, cơ sở hạ tầng tương đối tốt, vì các khu nhà ở này

thường nằm lân cận các khu công nghiệp sản xuất nên những điều kiện về

điện, nước, hệ thống nước thải, môi trường cảnh quan xung quanh… đều

được đảm bảo.

2.2.1.3 Nhà ở do các hộ dân xây dựng

Nhà ở do các hộ dân xây dựng là cung nhà ở cho thuê không chính

thức, hầu hết là mang tính chất tự phát, hầu như các cơ quan quản lý không

nắm bắt được đầy đủ thông tin về hoạt động cho thuê của các hộ gia đình, tình

trạng lộn xộn mất trật tự an ninh là khá phổ biến.

Xuất phát từ nhu cầu cầu nhà ở của công nhân tại các địa phương giáp

ranh với các khu công nghiệp có hàng trăm hộ gia đình xây dựng nhà cho

thuê một cách tự phát.

a. Chủng loại nhà ở

Nhà ở cho công nhân thuê ở tỉnh Vĩnh Phúc rất đa dạng có nhiều loại

khác nhau do người dân tận dụng tối đa mọi điều kiện có thể.

- Loại thứ nhất là nhà trọ dãy: Loại nhà này do người dân bỏ tiền ra xây

dựng, nhưng xây một cách tạm bợ, nhà thấp, lợp mái tôn, các phòng nhỏ. Loại

nhà này thường được xây nhiều phòng liền kề, không có nhà vệ sinh khéo kín,

an ninh không đảm bảo, chất lượng nhà ở thấp.



50



- Loại thứ hai là nhà cũ của gia đình chủ: Gia đình gần các khu công

nghiệp có nhà không sử dụng đến, khi có người cần ở thì họ cho thuê, đây

thường là những nhà cấp 4 cũ và đã xuống cấp.

- Loại thứ ba, tận dụng khoảng không gian không sử dụng hết của nhà

để cho thuê: Một số gia đình muốn có thêm thu nhập, nên họ đã sắp xếp

những phòng chưa sử dụng đến của mình, sửa sang cho phù hợp để cho công

nhân thuê, thường là nhà bếp. Loại nhà này thường có chất lượng khá tốt,

nhưng giá thuê cao, và không thoải mái do ở cùng với nhà chủ, nên cũng ít

được người công nhân lựa chọn.

Cũng có thể có những gia đình nông dân sau khi bị thu hồi đất không

làm nông nghiệp nữa, họ tận dụng phần đất trước đây chăn nuôi gia súc để

xây nhà cho công nhân thuê. Loại nhà này thường là nhà tạm bợ, và chất

lượng kém không đảm bảo điều kiện sống tối thiểu cho người lao động.

b. Chất lượng nhà ở

Về hình thức

Chỉ tiêu về diện tích nhà ở trên số thành viên sinh sống trong nhà (m2

/người) giúp phản ánh được chất lượng ở của công nhân trong các khu nhà trọ

cho thuê. Tỷ lệ này trung bình ở Vĩnh Phúc mới chỉ xấp xỉ 2.5m2/người, trong

khi đó, theo mục tiêu phát triển của Đảng và Nhà nước ta đến năm 2020 đối

mọi người dân, tỷ lệ này phải đạt đến 15m2/người.

Loại nhà này chủ yếu là nhà cấp bốn với các kết cấu không đủ tiêu

chuẩn, dùng vật liệu tạm như tre, ván ép, nếu là tường xây thường sử dụng

gạch 110, mái lợp ngói hoặc Fibôximăng, chiều cao nhà khoảng 3m, trời nóng

rất nóng, trời mưa thì dột. Mặt bằng nhà thường tổ chức liền căn, hành lang

bên hoặc giữa rất hẹp và không được thông gió tự nhiên, không cây xanh, mặt

nước. Loại nhà này có ở tất cả các khu công nghiệp trong toàn quốc, đặc biệt

là tại tỉnh Bình Dương, Đồng Nai...

Về hệ thống cơ sở hạ tầng

51



Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở loại hình nhà ở này rất sơ sài và yếu kém.

Sự đáp ứng những nhu cầu tối thiểu của công nhân như điện nước còn nhiều

hạn chế. Hệ thống điện không đủ sáng, đặc biệt vào giờ cao điểm thường xảy

ra tình trạng thiếu điện. Nước sinh hoạt hàng ngày dùng nước giếng khoan,

hoặc giếng ao làng, dễ gây mất vệ sinh và dịch bệnh.

Bảng 2.7: Tỷ lệ công nhân sử dụng các nguồn nước khác nhau

Đơn vị: %

Dùng nước máy

Nguồn nước sử dụng



Nước giếng



Nguồn khác



21



70



9



Nguồn: Số liệu điều tra của Công đoàn các khu công nghiệp

tỉnh Vĩnh Phúc

Bảng 2.8: Tỷ lệ công nhân sử dụng điện

Đơn vị: %

Có điện

Điện kiên cố



Điện tạm



Không có điện



Tỷ lệ công nhân sử

dụng điện

18

77

5

Nguồn: Số liệu điều tra của Công đoàn các khu công nghiệp

tỉnh Vĩnh Phúc

Đồng thời, trong các khu trọ cũng không có hệ thống xử lý nước thải,

rác thải nên đã gây tình trạng ô nhiễm môi trường nghiêm trọng. Thậm chí có

những dãy nhà trọ cho công nhân thuê không có cống nước thải, gây ra những

ảnh hưởng nghiêm trọng đối với sức khoẻ, đời sống của người lao động.

Nhìn chung, tình hình thực tế xây dựng nhà ở cho công nhân cho thấy

rằng hiện nay chất lượng của hình thức nhà do các hộ tư nhân xây dựng vẫn

chưa đảm bảo được điều kiện sống tối thiểu, điều này đã ảnh hưởng không

nhỏ đến sức khỏe của người công nhân. Do phải sống trong các khu nhà với

chất lượng thấp kém như vậy đã làm cho người lao động không thể yên tâm

sản xuất, nâng cao tay nghề, không có ý định gắn bó lâu bền với doanh

52