2 Đặc điểm và vai trò của thị trường nhà ở cho thuê

Thị trường cho thuê nhà ở là tổng thể các quan hệ giao dịch về nhà ở

cho thuê được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ. Thị trường cho

thuê nhà ở là một bộ phận của thị trường bất động sản do đó nó cũng mang

một số đặc điểm của thị trường bất động sản nói chung và những đặc điểm

riêng. Thị trường cho thuê nhà ở là toàn bộ các giao dịch về nhà ở cho thuê do

đó nó không chỉ bó hẹp trong pham vi giữa người cho thuê nhà và người thuê

nhà nữa mà nó cũn liên quan đến nhiều đối tượng khác nữa. Những đối tượng

này có thể tham gia vào một phần của giao dịch và không nhất thiết phải quan

hệ với mọi người trong thị trường.

Xét theo hình thức của hợp đồng thì thị trường cho thuê nhà ở được

chia thành thị trường cho thuê lần đầu và thị trường cho thuê lại. Xét theo đối

tượng tham gia thị trường thỡ cú thị trường nhà ở cho thuê đối với sinh viên,

thị trường nhà ở cho thuê cho người thu nhập thấp, thị trường nhà ở cho thuê

cho các cặp vợ chồng trẻ, cho người nước ngoài, Việt kiều,…

1.2.2 Đặc điểm của thị trường nhà ở cho thuê

Thị trường cho thuê nhà ở là một bộ phận cấu thành của thị trường bất động

sản do đó nó cũng chứa đựng một số đặc điểm của thị trường bất động sản

a. Nhà ở nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng là những công trình kiến trúc

gắn chặt với đất đai do vậy nó cố định về vị trí

Điều này có nghĩa là thị trường cho thuê nhà ở ở các khu vực địa

phương khác nhau thì khác nhau.Từ đặc điểm này cho chúng ta thấy tại sao

giá cả nhà ở cho thuê rất khác nhau tại các nơi khác nhau và chúng ta cũng

không thể điều chỉnh giá cả bằng cách chuyển hang hoá (nhà ở cho thuê) từ

nơi này đến nơi khác.

b. Do đất đai bị giới hạn về diện tích do đó về cơ bản là cung nhà ở cho

thuê cũng bị giới hạn

Do đó chúng ta không thể tăng cung theo ý muốn chủ quan của mình.

Việc giới hạn đất đai ở đây là sự cố định về biên giới và đất đai còn được sử



18



dụng cho các mục đích khác nhau chứ không chỉ để xây dựng nhà cửa. Tuy

nhiên chúng ta có thể tăng cung nhà dựa trên việc tận dụng những diện tích

đất có thể xây dựng và chúng ta có thể xây những căn nhà nhiều tầng.

c. Thị trường nhà ở cho thuê là một bộ phận của thị trường bất động sản

nó cũng chịu sự điều tiết của Nhà nước

Sự điều tiết này được thực hiện ngay từ khi xây dựng nhà ở cho thuê và

tiếp tục trong quá trình khai thác sử dụng công trình. Khi hoạt động quản lý

có hiệu quả thì thị trường sẽ phát triển ổn định và sẽ không có những tác động

tiêu cực xảy ra. Sự điều tiết này thông qua qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất,

các văn bản pháp luật và các chính sách hạn chế hoặc khuyến khích ở các

khía cạnh khác nhau cho các đối tượng khác nhau.

d. Thị trường nhà ở cho thuê cũng là một loại thị trường không hoàn

hảo (thị trường thông tin không tương xứng)

Trong thị trường các thông tin về nhà ở cho thuê, giá cả ít phổ biến

hoặc phổ biến không rộng rãi, chỉ một số ít người có thông tin tương đối đầy

đủ liên quan đến hoạt động giao dịch. Khi thông tin về hàng hoá nhà ở cho

thuê nhiều hơn thì có nhiều cơ hội lựa chọn nhà ở cho thuê đối với người cầu

và người cho thuê cũng nắm bắt được lượng cầu chính xác hơn. Điều này xuất

phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của tự nhiên

cũng như tập quán của người dân.

e. Bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng đó là những tài sản có giá

trị lớn chính vì vậy ít người có đủ khả năng để tham gia vào hoạt động cung

nhà ở cho thuê

Đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cho thuê nhà đầu tư cần có một lượng vốn

khá lớn để xây dựng các khu nhà. Với thời gian thu hồi vốn lâu thường sau

khoảng 20 năm. Trong thời gian đó nhà đầu tư phải tiếp tục chi cho việc duy

tu, bảo dưỡng, quản lý, trả tiền vay ngân hàng,…Cũng chính từ thời hạn thu

hồi vốn lâu nên khả năng xảy ra rủi ro là rất cao, có thể do ảnh hưởng của lạm

phát làm cho chi phí vay vốn tăng, hoặc có thể do những tai hoạ không mong



19



muốn như hoả hoạn, thiên tai,… do đó ít thu hút nhà đầu tư vào lĩnh vực này.

Từ đặc điểm này cho chúng ta thấy để có thể đầu tư vào lĩnh vực phát triển

nhà ở cho thuê các chủ đầu tư phải có lượng vốn lớn, đa dạng, được huy động

với mức lãi suất thích hợp và trong thời gian dài.

f. Thị trường nhà ở cho thuê chủ yếu hình thành ở các đô thị, thành phố

lớn

Do quá trình đô thị hoá làm cho dân số tập trung về các đô thị ngày

càng đông mà diện tích đất đô thị thì có hạn nên sức ép về chỗ ở rất lớn. Phần

lớn người dân từ nông thôn ra thành thị lao động thu nhập thấp nên không dễ

gì mua nhà được nên họ phải thuê nhà để ở, dân nhập cư càng đông thì nhu

cầu thuê nhà càng nhiều. Mặt khác ở thành phố đất phục vụ cho nhiều mục

đích khác nhau, nhu cầu nào cũng rất cần đất nên đất trở nên rất có giá, dẫn

đến giá nhà cũng rất đắt. Vì vậy người dân bình thường với thu nhập trung

bình thì rất khó để sở hữu nhà riêng. Trong hoàn cảnh đó thì thuê nhà là một

giải pháp tốt nhất. Ở nông thôn đất đai rộng lớn, dân số lại không đông, hầu

như ai cũng có nhà để ở vì vậy vấn đề thuê nhà không được đặt ra. Vậy thị

trường nhà ở cho thuê chỉ có thể phát triển ở các đô thị và đô thị càng lớn thì

nó càng phát triển.

Khi nghiên cứu cân bằng cung cầu chúng ta giả định rằng cung cầu là

hàm của giá và khi cung cầu cân bằng chúng ta có mức giá cân bằng. Nhưng

thị trường nhà ở cho thuê thì không hoàn toàn như vậy. Thông thường nếu các

điều kiện khác không đổi thì khi có sự tăng cung thì giá sẽ giảm hay khi có sự

tăng cầu giá sẽ tăng và ngược lại khi cung giảm giá tăng, cầu giảm giá giảm.

Tuy nhiên thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở cho thuê nói

riêng lại có những đặc điểm khác biệt so với quy luật trên.

Do tại một thời điểm lượng nhà ở cho thuê là cố định do vậy một sự

tăng về cầu sẽ làm cho giá tăng, điểm cân bằng sẽ chuyển dịch từ E1->E2,

giá từ Po-> P1. Do việc tăng cung nhà ở cho thuê đòi hỏi thời gian xây dựng

khá lâu nên trong ngắn hạn cung hầu như không tăng hay ít co giãn với giá.

Nếu trong dài hạn chính phủ không quy định mức giá cho thuê (kiểm soát giá)

20



thì giá cao sẽ khuyến khích tận dụng nhà ở hiện có và xây dựng mới để

đưa vào thị trường dẫn đến lượng cung tăng và giá có xu hướng giảm xuống.



p

S1

E2



p2

E1



D1

q1 q2



D2

q



Hình 1.1 Cung nhà ở cho thuê trong ngắn hạn

Như vậy là trong ngắn hạn cung nhà ở cho thuê ít co giãn và một lượng

nhỏ cầu tăng lên sẽ làm cho giá tăng mạnh. Còn trong dài hạn do cung co giãn

nhiều hơn nên một sự thay đổi của cầu sẽ làm cho giá tăng ít hơn.



p

D2

p2

p1



S1



D1



E2

E1



q1



q2



q



Hình 1.2 Cung nhà ở cho thuê trong dài hạn



21



Cầu luôn có xu hướng tăng lên do quy mô dân số tăng, thu nhập

tăng,… chính vì vậy mà giá luôn có xu hướng tăng. Để giảm giá thuê nhà chỉ

có cách là tăng cung. Việc tăng cung nhà ở cho thuê còn phụ thuộc vào độ co

giãn của từng loại nhà ở cho thuê khác nhau với giá. Với những loại nhà

thuộc sự kiểm soát của nhà nước thì độ co giãn của cung theo giá là ít, còn với

những loại nhà phi chính thức thì độ co giãn của cung theo giá là cao hơn vì

khi tham gia thị trường không phải nộp thuế do đó thu hút người tham gia

nhiều hơn. Cũng tương tự như vậy độ co giãn của cung nhà ở cho thuê chất

lượng cao với giá sẽ thấp hơn độ co giãn của cung nhà ở cho thuê chất lượng

thấp.



p



p

S1



0



S2



S3



q



S4



0



q



Hình 1.3: Cung nhà ở cho

thuê theo sự điều tiết



Hình 1.4: Cung nhà ở cho

thuê theo chất lượng



S1: Cung nhà ở cho thuê chịu sự điều tiết của nhà nước.

S2: Cung nhà ở cho thuê không chịu sự điều tiết của nhà nước (phi chính

thức)

S3: Cung nhà ở cho thuê chất lượng cao

S4: Cung nhà ở cho thuê có chất lượng thấp

22



1.2.3 Vai trò của thị trường nhà ở cho thuê

Nhà ở đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống của con người, đây là

một trong những nhu cầu cơ bản để tồn tại và phát triển. Khi ổn định được nơi

ở, con người sẽ yên tâm làm việc và sẽ cống hiến nhiều hơn cho sự ổn định và

phát triển.

Đối với người lao động, nhà ở là điều kiện đầu tiên để phát triển nguồn

nhân lực con người, một yếu tố hết sức quan trọng để phát triển sản xuất. Bảo

đảm tốt vấn đề này sẽ giúp người lao động ổn định sức khỏe, tái sản xuất sức

lao động, góp phần tạo nguồn lực lao động có chất lượng tốt cho xã hội.

Thị trường nhà ở cho thuê có vai trò cụ thể như sau:

Thứ nhất, thị trường nhà ở cho thuê tạo nguồn cung mới, giảm sức ép

về cầu, ổn định giá cả thị trường bất động sản, kích thích nền kinh tế phát

triển. Trong quá trình phát triển thì quy mô dân số ngày càng gia tăng trong

khi đó đất đai dành cho xây dựng thì có hạn do đó nhu cầu nhà ở ngày càng

tăng và cung không đáp ứng được cầu. Mặt khác do ảnh hưởng của lối sống

mới cấu trúc gia đình truyền thống hai, ba thế hệ ở dưới một mái nhà không

còn được ưa chuộng nữa. Thay vào đó là xu hướng sống riêng lẻ, độc lập của

con cái khi trưởng thành, lập gia đình cũng dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng

tăng. Cầu về nhà ở luôn lớn hơn cung vì vậy mà giá nhà luôn ở mức cao. Để

có thể mua được một ngôi nhà người dân phải bỏ ra một số tiền rất lớn. Một

giải pháp có tính khả thi hơn là thuê nhà. Khi có nhiều nhà cho thuê thì cầu về

mua nhà sẽ giảm xuống dẫn đến giá nhà cũng giảm xuống. Từ đó có thể kiềm

chế được giá cả, không còn các “cơn sốt” về nhà đất nữa, theo đó những ảnh

hưởng xấu đến sự phát triển kinh tế xã hội cũng giảm xuống. Chính vì vậy có

thể nói thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ tạo nguồn cung mới, giảm sức

ép về cầu, ổn định giá cả thị trường bất động sản, kích thích nền kinh tế phát

triển.



23



Thứ hai, phát triển thị trường nhà ở cho thuê sẽ hạn chế được sử dụng

lãng phí diện tích đất dành cho xây dựng. Quỹ đất luôn có hạn, mà nhu cầu thì

luôn tăng vì vậy phải tăng diện tích sử dụng trên một đơn vị diện tích nhất

định. Cũng với một diện tích như nhau nếu chia lô ra để bán cho xây dựng

nhà riêng thì diện tích sử dụng thực tế sẽ nhỏ hơn rất nhiều lần so với khi

chúng ta xây dựng nhà nhiều tầng. Nếu ngày càng có nhiều khu nhà cao tầng

cho thuê được xây dựng thì diện tích đất giành cho xây dựng nhà ở sẽ ngày

càng được sử dụng tiết kiệm hơn và đất đai có thể được sử dụng cho các nhu

cầu khác của nền kinh tế.

Thứ ba, đầu tư phát triển nhà ở cho thuê trong các chung cư cao tầng sẽ

góp phần thực hiện quy hoạch phát triển đô thị. Làm cho quy hoạch đô thị đẹp

hơn, đồng bộ hơn, làm hạn chế việc xây dựng nhà riêng với kiểu dáng, màu

sắc khác nhau dẫn đến sự phá vỡ không gian kiến trúc đô thị. Các nhà ở xây

dựng riêng rẽ, không theo một khuôn mẫu nhất định sẽ không hoà hợp với

không gian kiến trúc đô thị.

Thứ tư, phát triển thị trường nhà ở cho thuê góp phần ổn định thị

trường bất động sản. Nhà ở cho thuê phát triển, nhiều người dân sẽ lựa chọn

hình thức này để tạo cho mình một chỗ ở, nhu cầu mua đất để xây dựng nhà ở

sẽ giảm, khi đó tình trạng đầu cơ tích trữ đất, nhà sẽ giảm theo. Việc đầu cơ

tích trữ giảm thì cầu ảo sẽ giảm, giá đất sẽ tăng ở mức ổn định theo sự tăng

lên của thu nhập bình quân. Như vậy việc phát triển thị trường nhà ở cho thuê

sẽ làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản, tạo cho thị trường bất động sản

một môi trường trong sạch để phát triển.

Thứ năm, thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ làm giảm việc xây

dựng nhà chất lượng thấp. Do đặc điểm của nhà ở cho thuê là người thuê chỉ

có quyền sử dụng và chiếm giữ ngôi nhà trong thời hạn hợp đồng cho thuê,

sau khi hết hợp đồng thì quyền sử dụng và chiếm giữ sẽ được giao lại cho

người sở hữu nhà nên trong quá trình thực hiện hợp đồng người cho thuê nhà



24



và người thuê nhà luôn có liên hệ với nhau. Người cho thuê nhà phải chịu

trách nhiệm về chất lượng nhà, về độ an toàn của ngôi nhà vì vậy khi xây nhà

người chủ không thể xây dối, do đó việc phát triển nhà ở cho thuê sẽ làm cho

chất lượng công trình tốt hơn, gắn trách nhiệm của chủ công trình với công

trình. Đồng thời người thuê nhà do không phải nhà của mình nên cũng không

có quyền sửa chữa lung tung, và phải chịu trách nhiệm với chủ nhà nên ý thức

bảo vệ nhà cũng tốt hơn. Nhà ở cho thuê muốn thu hút được nhiều người thuê

thì trước tiên giá cả phải hợp lý, tiếp theo đó là chất lượng đảm bảo. Khi thị

trường nhà ở cho thuê phát triển thì chất lượng cần phải được đạt lên hàng

đầu. Như vậy thị trường nhà ở cho thuê phát triển sẽ làm giảm việc xây dựng

nhà chất lượng thấp.

Vậy phát triển nhà ở cho thuê sẽ nâng cao mức sống dân cư nhất là

những người có thu nhập thấp, mà việc quan tâm tới đời sống của người dân

là mục tiêu của mọi quốc gia. Khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển nhiều

người có cơ hội có chỗ ở hơn nhất là những người có thu nhập thấp họ sẽ

không phải sống chui lủi trong các căn nhà ổ chuột nữa. Không những có chỗ

ở mà họ còn được sống một cách đàng hoàng, tiện nghi chỉ với một chi phí rất

hợp lý. Lượng tiền tiết kiệm đó có thể đầu tư cho con cái học tập, mua sắm

các trang thiết bị, chi cho các nhu cầu khác nhau của cuộc sống. Vậy phát

triển nhà ở cho thuê sẽ nâng cao mức sống dân cư nhất là những người có thu

nhập thấp, mà việc quan tâm tới đời sống của người dân là mục tiêu của mọi

quốc gia. Vì vậy có thể nói việc phát triển nhà ở cho thuê là một giải pháp

mang tính xã hội rất lớn. Thị trường nhà ở cho thuê như là một giải pháp để

cho người dân có thể vừa có chỗ ở lại vừa tiết kiệm được một lượng tiền khá

lớn. Trên cơ sở đó vốn tầu tư của cả nước sẽ được tăng lên một cách đáng kể,

có điều khiện để phát triển kinh tế. Mặt khác thị trường nhà ở cho thuê phát

triển sẽ góp phần thu hút đầu tư nước ngoài, thông qua việc đáp ứng chỗ ở

cho các cá nhân, tổ chức đến sinh sống và làm việc tại nước ta.



25



1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở cho thuê

1.3.1 Sự phát triển kinh tế

Phát triển kinh tế là sự kết hợp chặt chẽ quá trình hoàn thiện của hai

vấn đề về kinh tế và xã hội ở mỗi quốc gia. Các nội dung của phát triển kinh

tế đều có những ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến các vấn đề về nhà ở

xã hội, trong đó có nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp.

1.3.1.1 Sự tăng trưởng kinh tế

Nói đến sự phát triển kinh tế thì phải xét đến một yếu tố cơ bản đó là

tăng trưởng kinh tế. Hàng năm, tăng trưởng kinh tế được thống kê và thể hiện

qua sự gia tăng tổng mức thu nhập của nền kinh tế và mức gia tăng thu nhập

bình quân trên một đầu người. Thu nhập tăng lên, ảnh hưởng đến tiêu dùng do

có sự gia tăng nhu cầu về nâng cao mức sống vật chất. Khi nhu cầu về tiêu

dùng cho những vật phẩm thiết yếu đã được đảm bảo thì một phần thu nhập sẽ

được dùng để giải quyết nhu cầu nhà ở. Do vậy, khi thu nhập tăng lên, nhu

cầu về nhà ở của cả mọi người dân cũng như của tầng lớp công nhân lao động

các khu công nghiệp đều tăng.

1.3.1.2 Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Về cơ cấu ngành kinh tế, tỷ trọng của công nghiệp ngày càng tăng lên và

chiếm vai trò quan trọng trong cơ cấu GDP. Công nghiệp tăng trưởng kéo

theo sự xuất hiện hàng loạt các khu công nghiệp dẫn đến sự gia tăng về lực

lượng công nhân và tất yếu nhu cầu về nhà ở cho lực lượng lao động này cũng

gia tăng.

Về cơ cấu vùng kinh tế, sự phát triển kinh tế được thể hiện ở cơ cấu vùng

theo góc độ thành thị và nông thôn. Một xu hướng ở các nước đang phát triển

là luôn có một dòng dân di cư từ nông thôn ra thành thị. Sự gia tăng dân số do

dòng dân di cư này đồng nghĩa với sự gia tăng về nơi ăn chốn ở cho họ.

1.3.2 Những chính sách của chính phủ.



26



Các chính sách của Chính phủ là một nhân tố rất nhạy cảm, ảnh hưởng

đến nhu cầu về nhà ở của công nhân các khu công nghiệp. Các chính sách

khuyến khích phát triển theo ngành, lãnh thổ kéo theo sự xuất hiện thêm

nhiều khu công nghiệp mới và sự tăng quy mô các khu công nghiệp trước.

Tăng quy mô sản xuất đồng nghĩa với việc gia tăng nhu cầu lao động. Ngược

lại, những vùng, khu vực chưa được sự quan tâm nhiều của nhà nước trong

việc khuyến khích đầu tư thì sản xuất kém phát triển, dân số có thể di chuyển

sang các vùng khác với nhu cầu lao động cao như các khu công nghiệp. Bên

cạnh đó, những chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho những người có thu

nhập thấp… cũng làm ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở cho đối tượng công

nhân các khu công nghiệp.

1.3.3 Quy hoạch phát triển và quá trình đô thị hoá.

1.3.3.1 Chính sách về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

Các chính sách về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, thực chất là việc

xác định mục đích sử dụng đất của từng vùng cụ thể. Một ví dụ điển hình về

việc thay đổi mục đích sử dụng đất như việc chuyển mục đích sử dụng đất của

một khu vực đang sản xuất nông nghiệp, nay lại quy hoạch thành khu công

nghiệp làm tăng nhu cầu về lao động ở đây và dẫn đến nhu cầu về nhà ở cho

công nhân cũng tăng theo.

1.3.3.2 Quá trình đô thị hoá

Đô thị hoá là một quá trình tất yếu của mọi quốc gia trong phát triển

kinh tế. Một đặc trưng của quá trình đô thị hoá, đó là dân số tập trung ngày

càng đông về các khu vực có các hoạt động sản xuất kinh doanh về các lĩnh

vực như công nghiệp, thương mại, dịch vụ. Do đó dẫn đến sự xuất hiện của

những luồng dân di cư từ nông thôn ra đô thị. Đó là một nhân tố có ảnh

hưởng đến nhu cầu về nhà ở cho những người công nhân lao động tại các khu

công nghiệp.

1.3.4 Yếu tố dân số



27