Chương I: Những vấn đề chung về giải phóng mặt bằng

Luận văn tốt nghiệp

niệm giải phóng mặt bằng.Từ thực tiễn công tác giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

có thể đa ra khái niệm chung nh sau:

Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc có liên

quan đến việc di dời các đối tợng nh nhà ở, cây cối hoa màu, các công trình xây

dựng khác, trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi thờng thiệt hại

ổn định cuộc sống cho các đối tợng phải di dời.

Công tác giải phóng mặt bằng bắt đầu từ khi thành lập Hội đồng giải

phóng mặt bằng đối với dự án đến khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu t.

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc đại diện thống nhất quản lý.

Nhà nớc là chủ sở hữu pháp lý đất đai toàn diện với đầy đủ ba quyền- chiếm hữu,

sử dụng, định đoạt trên toàn bộ quỹ đất của quốc gia. Nhà nớc thực hiện giao đất

cho ngời sử dụng đất ổn định lâu dài. Ngời sử dụng đất đợc Nhà nớc giao đất, cho

thuê đất gắn liền với hai quyền chiếm hữu, sử dụng một cách hạn chế về không

gian, thời gian và nội dung pháp lý. Công tác giải phóng mặt bằng thực chất là

việc Nhà nớc thu hồi hai quyền trên của ngời sử dụng đất để trao cho ngời sử

dụng đất khác. Giải phóng mặt bằng không chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất mà

có thể còn bao hàm cả sự thay đổi về mục đích sử dụng đất. Nhà nớc thực hiện

thu hồi đất giải phóng mặt bằng để xây dựng các công trình phục vụ cho lợi ích

chung của cả cộng đồng do vậy khi Nhà nớc tiến hành thu hồi đất của các hộ

đang sử dụng nhất thiết phải bồi thờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất. Để ổn

định đời sống sinh hoạt cũng nh hoạt động sản xuất kinh doanh của các đối tợng

bị thu hồi đất, chủ dự án phải thực hiện bồi thờng thiệt hại do việc giải phóng mặt

bằng gây ra nh bồi thờng về giá trị quyền sử dụng đất, giá trị các tài sản trên đất

và các khoản hỗ trợ khác nhằm ổn định cuộc sống sinh hoạt cho ngời bị thu hồi

đất theo giá trị hiện hành trên thị trờng.

Nền kinh tế - xã hội ngày càng phát triển đòi hỏi trong công tác giải phóng

mặt bằng, việc sắp xếp lại nơi ở mới cho các đối tợng bị thu hồi đất phải có sự

hợp lý trong bố trí, tái hòa nhập, không ngừng nâng cao chất lợng cuộc sống cộng

đồng về mọi mặt theo xu hớng sắp xếp lại cơ cấu dân c, cơ cấu xã hội ngày càng

văn minh, hiện đại, đảm bảo phát triển kinh tế theo xu hớng chuyển dịch cơ cấu

ngành, nghề, lao động, bảo vệ môi trờng sức khỏe cộng đồng.

2.



Tính tất yếu của công tác giải phóng mặt bằng.

Để thực hiện các dự án có đầu t xây dựng trớc hết cần phải có mặt bằng.

Do đó, mặt bằng là yếu tố vô cùng quan trọng đối với công tác xây dựng. Quỹ đất

của quốc gia bị giới hạn về mặt diện tích và nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao

trong quá trình phát triển của nền kinh tế - xã hội, không phải khi nào cũng có thể



SV: Nguyễn Thị Thuý



3



Lớp: Kinh tế Địa chính 43



Luận văn tốt nghiệp

xây dựng công trình ở nơi hoàn toàn vắng vẻ, không có cuộc sống sinh hoạt của

con ngời. Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa diễn ra ngày càng

mạnh mẽ, việc xây dựng công trình trong các khu dân c là không thể tránh khỏi.

Do vậy, công tác giải phóng mặt bằng là một yêu cầu cấp thiết, đòi hỏi phải đi trớc một bớc trong việc xây dựng công trình.

Luật đất đai năm 2003 đã nêu: Đất đai là một tài nguyên quốc gia vô cùng

quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa,

xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công

sức xơng máu mới tạo lập, bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay. Vì vậy, việc sử

dụng đất đai tiết kiệm, hợp lý , hiệu quả là một yêu cầu tất yếu.

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, đất đai ngày càng trở lên

khan hiểm, vai trò quản lý Nhà nớc về lĩnh vực đất đai ngày càng đợc tăng cờng.

Do lịch sử hình thành và phát triển, việc sử dụng đất đai đã diễn ra một cách tự

nhiên, manh mún nhỏ lẻ thiếu quy hoạch, đất đai bị sử dụng lãng phí, kém hiệu

quả chiếm một số lợng lớn. Nhu cầu về đất đai ngày càng tăng trong khi cung về

đất đai bị giới hạn về mặt diện tích. Do vậy việc Nhà nớc tiến hành bố trí sắp xếp

lại quy mô, cơ cấu sử dụng đất thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,

thực hiện hóa chúng bằng các dự án cụ thể là tất yếu nhằm mục tiêu sử dụng đất

đai ngày một hiệu quả hơn cùng với việc sử dụng tốt hơn các nguồn lực khác trên

địa bàn.

3.



Đặc điểm của giải phóng mặt bằng ở Việt Nam.



3.1. Giải phóng mặt bằng thờng gắn liền với các dự án có đầu t xây dựng

Mỗi dự án đầu t xây dựng yêu cầu trớc tiên là phải có cơ sở mặt bằng.

Những vùng đất hoang ngày càng ít hoặc không đáp ứng đợc nhu cầu của dự án

nh vị trí địa hình, điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội... Giải phóng mặt bằng đóng

vai trò quan trọng đối với các dự án cải tạo, xây dựng mới các công trình an ninh

quốc phòng, khu chung c, công trình giao thông công cộng, công trình giáo dục,

y tế văn hoá, các khu kinh tế

3.2. Đối tợng giải phóng mặt bằng rất đa dạng.

Đặc điểm khác biệt của đất đai cũng nh của bất động sản với những tài sản

khác là tính đa dạng của nó. Không ai có thể tìm ra hai bất động sản giống hệt

nhau một cách tuyệt đối bởi lẽ có thể chúng giống nhau về bề ngoài, diện tích,

kích thớc nhng vẫn có sự khác nhau về vị trí của mỗi bất động sản cũng nh của

từng mảnh đất. Do vậy công tác giải phóng mặt bằng của mỗi dự án khác nhau

thì sẽ khác nhau. Các tài sản trên đất cũng rất đa dạng, đa dạng về mục đích sử

SV: Nguyễn Thị Thuý



4



Lớp: Kinh tế Địa chính 43



Luận văn tốt nghiệp

dụng, hình thức sở hữu Vì vậy việc định giá đất đai và tài sản trên đất là rất

phức tạp và khó khăn nên việc định giá đất và tài sản khi đền bù giải phóng mặt

bằng đòi hỏi phải có sự tỉ mỉ cặn kẽ, chính xác đảm bảo lợi ích chính đáng cho

ngời có đất bị thu hồi, chủ đầu t và Nhà nớc khi thu hồi đất.

4.



Các nhân tố ảnh hởng đến công tác giải phóng mặt bằng.



4.1. Chính sách đền bù thiệt hại tái định c cho ngời có đất bị thu hồi.

Các chính sách của Nhà nớc quy định về quy trình thực hiện giải phóng

mặt bằng, quy định về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Do vậy chính sách có

ảnh hởng lớn xuyên suốt quá trình tiến hành giải phóng mặt bằng. Chính sách có

tác động hai mặt tới tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng. Nếu chính sách cặn

kẽ, toàn diện, phù hợp với tình hình thực tế sẽ đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt

bằng, và ngợc lại nó sẽ là lực cản đối với tiến độ giải phóng mặt bằng.

4.2. Quy mô và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn.

Quy mô của dự án và đặc điểm kinh tế xã hội của địa bàn quyết định khối

lợng giải phóng mặt bằng, tính chất đặc điểm của các đối tợng phải di dời. Các dự

án quy mô lớn sẽ có khối lợng phải giải phóng mặt bằng lớn, các đối tợng phải di

dời nhiều, độ phức tạp cao, thời gian hoàn thiện kéo dài, lợng vốn đầu t cho công

tác giải phóng mặt bằng lớn.

4.3. Công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, công tác thống kê và kiểm kê đất đai.

Việc xác lập hồ sơ pháp lý về đất đai và tài sản trên đất làm căn cứ lập phơng án bồi thờng thiệt hại nhanh hay chậm không chỉ dựa vào đo vẽ thực tế mà

còn phụ thuộc vào hệ thống hồ sơ lu nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà

và sự biến động, biên bản thống kê và kiểm kê đất đai theo định kỳ. Nếu các loại

giấy tờ trên đầy đủ và hợp lệ thì việc xác lập hồ sơ sẽ đơn giản và ngợc lại.

4.4. Lợng vốn dự kiến dành cho giải phóng mặt bằng.

Lợng vốn dự kiến ban đầu đã xác định, nhng theo quy luật giá đất luôn

biến động và không ngừng tăng lên theo thời gian. Những phát sinh tăng vọt nh

mức giá đền bù về đất sẽ tăng lên bởi lẽ mức giá đền bù đợc tính dựa vào giá

chuyển quyền sử dụng đất, nhà trên thị trờng bất động sản. Do đó phát sinh là

hiện tợng phổ biến trong giải phóng mặt bằng . Nếu lợng tiền đền bù tăng quá

mức so với lợng vốn dự kiến thì việc đình trệ trong công tác giải phóng mặt bằng

khó có thể tránh khỏi.



SV: Nguyễn Thị Thuý



5



Lớp: Kinh tế Địa chính 43



Luận văn tốt nghiệp

Đất đai và tài sản gắn liền trên đất đều có giá trị lớn, mức sinh lợi cao. Do

đó lợng vốn để đền bù thiệt hại, tái định c khi tiến hành giải phóng mặt bằng đòi

hỏi chiếm tỷ trọng lớn trong tổng lợng vốn đầu t cho toàn dự án.

4.5. Thị trờng bất động sản.

Đất đai nói riêng và bất động sản nói chung đều có giá trị lớn, giá cả biến

động liên tục hàng ngày thậm trí hàng giờ trên thị trờng. Nếu mức giá đền bù có

sự chênh lệch lớn so với giá trên thị trờng thì sẽ làm ảnh hởng tới lợi ích của ngời

bị thu hồi đất. Do vậy hiện tợng khiếu nại tố cáo, chây ỳ không chịu hợp tác sẽ

không thể tránh khỏi và làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng .

4.6. Quỹ đất, nhà tái định c.

Cầu về đất đai nói chung và bất động sản nói riêng là không ngừng tăng lên

trong khi quỹ đất bị giới hạn, cung về nhà ở cũng cần phải có thời gian để đầu t

xây dựng. Do vậy để đảm bảo cho ngời có đất, nhà bị thu hồi có cuộc sống ổn

định ngày sau khi thu hồi đất cần chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định c trớc khi thu

hồi đất của các hộ nếu không làm tốt công tác này sẽ dẫn đến tình trạng vô gia c,

mất việc làm các tệ nạn xã hội diễn ra và tình trạng khiếu kiện sẽ nảy sinh.

II.



Những quy định về công tác giải phóng mặt bằng đợc

áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội.



1.



Các quy định chung.

Từ năm 2004 trở về trớc, những vấn đề liên quan đến giải phóng mặt bằng

đợc quy định trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về

đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất và Nghị định 87/CP của Chính phủ về

khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Từ đó đến nay, những vấn

đề đó đợc kế thừa, sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày

3/12/2004 của Chính phủ về bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi Nhà nớc thu hồi

đất trong cả nớc, kèm theo Quyết định 26/QĐ-UB của UBND Thành phố Hà Nội

về bồi thờng, hỗ trợ và tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn Thành phố,

và Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về phơng pháp xác

định giá đất và khung giá các loại đất.

Theo Nghị định 22:

1.1. Những trờng hợp tiến hành giải phóng mặt bằng.

Luật đất đai năm 2003 quy định: Trong trờng hợp cần thiết, Nhà nớc

thu hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì ngời bị

thu hồi đất đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ thực hiện theo quy định của Chính phủ.

SV: Nguyễn Thị Thuý



6



Lớp: Kinh tế Địa chính 43



Luận văn tốt nghiệp

. Những loại đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,

lợi ích công cộng, phát triển kinh tế bao gồm:

- Đất sử dụng xây dựng đờng giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp

thoát nớc, sông, hồ, đê, đập, kênh mơng và các hệ thống công trình thủy lợi khác,

trờng học, cơ quan nghiên cứu khoa học, bệnh viện, trạm xá, chợ, công viên, vờn

hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trờng, sân vận động, cơ sở huấn luyện thể

dục thể thao, nhà thi đấu thể thao, sân bay, bến cảng, bến tàu, bến xe, vờn quốc

gia, khu bảo tồn thiên nhiên, khu an dỡng.

- Đất sử dụng xây nhà máy thủy điện, tạm biến thế điện, hồ nớc dùng cho

công trình thủy điện, đờng dây tải điện, đờng dây thông tin, đờng ống dẫn dầu, đờng ống dẫn khí, đài khí tợng thủy văn, các loại trạm quan trắc phục vụ việc

nghiên cứu và dịch vụ công cộng, kho tàng dự trữ quốc gia.

- Đất sử dụng xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính

trị - xã hội.

- Đất sử dụng xây dựng trụ các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự

nghiệp về kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, khoa học, kỹ thuật và các lĩnh vực sự

nghiệp kinh tế khác của cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị - xã hội, đơn vị vũ

trang nhân dân.

- Đất do tổ chức, cá nhân trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời Việt

Nam định c ở nớc ngoài sử dụng cho dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất,

khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch và các dự

án đầu t khác đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định cấp phép đầu t

theo quy định của pháp luật.

- Đất sử dụng cho dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân c tập

trung và các khu dân c khác đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định.

- Đất sử dụng cho công trình công cộng khác và các trờng hợp đặc biệt

khác do Thủ tớng Chính phủ quyết định.

- Đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác

không nhằm mục đích kinh doanh của địa phơng do ủy ban nhân dân tỉnh, thành

phố trực thuộc Trung ơng quy định.

1.2. Đối tợng phải đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng.

Tổ chức, cá nhân trong nớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài đợc Nhà nớc giao

cho đất, cho thuê đất (gọi chung là ngời sử dụng đất) để sử dụng vào mục đích

quốc phòng an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng có trách nhiệm

đền bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có gắn liền với đất theo quy định của Nghị

định này.



SV: Nguyễn Thị Thuý



7



Lớp: Kinh tế Địa chính 43



Luận văn tốt nghiệp

1.3. Đối tợng đợc đền bù thiệt hại.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nớc có đất bị thu hồi (gọi chung ngời

bị thu hồi đất) đợc đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào

mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phảI là ngời có

đủ điều kiện theo quy định của Nghị định này.

- Ngời đợc đền bù thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi phải là ngời

sở hữu hợp pháp tài sản đó, phù hợp với quy định của pháp luật.

- Việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất của tổ chức, cá nhân nớc ngoài, tổ

chức quốc tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đã đợc Nhà nớc Việt Nam cho

thuê đất giải quyết theo quy định riêng của Thủ tớng Chính phủ.

- Việc sử dụng đất phục vụ cho các công trình công ích của làng, xã bằng

hình thức huy động sự đóng góp của dân thì không áp dụng những quy định của

Nghị định này.

1.4. Phạm vi đền bù thiệt hại.

- Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi theo quy định tại

của Nghị định này.

- Đền bù thiệt hại về tài sản hiện có bao gồm cả các công trình kết cấu hạ

tầng kỹ thuật gắn liền với đất thu hồi.

- Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những ngời phải di chuyển chỗ ở, di

chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.

- Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho ngời có đất bị thu hồi mà phải

chuyển nghề nghiệp.

- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đên bù, di

chuyển, giải phóng mặt bằng.

Theo Nghị định 197: Kế thừa toàn bộ các quy định chung đã đợc đề cập tại

Nghị định 22.

2.



Quy định cụ thể về bồi thờng thiệt hại.



2.1. Bồi thờng thiệt hại về đất.

2.1.1. Nguyên tắc bồi thờng thiệt hại về đất.

Theo Nghị định 22:

Khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh,

lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, tùy từng trờng hợp cụ thể,

ngời có đất bị thu hồi đợc đền bù bằng tiền, nhà ở hoặc bằng đất.

Trờng hợp ngời bị thu hồi đất không đủ điều kiện đợc bồi thờng thì UBND

tỉnh xem xét hỗ trợ .



SV: Nguyễn Thị Thuý



8



Lớp: Kinh tế Địa chính 43



Luận văn tốt nghiệp

Nếu ngời bị thu hồi đất cha thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nớc tại

thời điểm bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền

phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền đợc bồi thờng hỗ trợ để trả ngân sách

Nhà nớc.

Khi thực hiện đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về diện

tích hoặc giá trị thì phần chênh lệch đợc giải quyết nh sau:

- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nớc nuôi

trồng thuỷ sản nếu diện tích đền bù nhỏ hơn diện tích đất bị thu hồi thì ngời bị

thu hồi đất đợc đền bù bằng tiền phần chênh lệch đó. Trong trờng hợp đất đền bù

có giá trị thấp hơn của đất bị thu hồi thì ngời bị thu hồi đất đợc đền bù bằng tiền

về phần chênh lệch đó, nếu đất đền bù có giá trị cao hơn giá đất của đất bị thu hồi

thì ngời đợc nhận đất đền bù không phải nộp tiền phần chênh lệch đó.

- Đối với đất ở tại đô thị: Nếu đất ở bị thu hồi lớn hơn đất đợc đền bù thì

ngời bị thu hồi đất ở có thể đợc đền bù một phần diện tích đất ở tuỳ theo quỹ đất

của địa phơng, phần còn lại thì đợc đền bù bằng tiền. Nếu đất ở bị thu hồi nhỏ

hơn diện tích đất đợc đền bù thì ngời đợc đền bù phải nộp tiền sử dụng đất đối với

phần diện tích chênh lệch đó.

- Đối với đất ở tại nông thôn: Nếu có sự chênh lệch về giá thì đợc đền bù

bằng tiền cho phần chênh lệch đó.

Theo Nghị định 197: Kế thừa Nghị định 22.

2.1.2. Những đối tợng đợc đền bù thiệt hại về đất.

Theo nghị định 22:

Đối tợng sử dụng đất đợc đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất

phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh nếu có một trong

các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về

đất đai.

- Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nớc có thẩm

quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Có giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

luật.

- Có giấy tờ thanh lý, hóa giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cùng với

nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao

nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nớc của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền.



SV: Nguyễn Thị Thuý



9



Lớp: Kinh tế Địa chính 43



Luận văn tốt nghiệp

- Bản án có hiệu lực thi hành của Tòa án nhân dân về việc giải quyết tranh

chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm

quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

- Trờng hợp không có giấy tờ quy định tại khoản trên của Điều này, ngời bị

thu hồi đất đợc đền bù thiệt hại phải có giấy tờ chứng minh đợc đất đai bị thu hồi

là đất đã sử dụng ổn định trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 thuộc một trong các

trờng hợp sau đây:

+ Đất đã sử dụng ổn định trớc ngày 08 tháng 01 năm 1988 đợc ủy ban

nhân dân xã, phờng, thị trấn xác nhận.

+ Đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền giao đất sử dụng trong quá trình

thực hiện chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính

phủ Cách mạng Lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và Nhà nớc Cộng hòa

Xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà ngời đợc giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất từ đó

đến ngày bị thu hồi.

+ Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngời sử dụng đất, mà ngời đó vẫn sử dụng liên tục từ khi đợc cấp đến ngày đất bị

thu hồi.

+ Có giấy tờ mua, bán đất trớc ngày 18 tháng 12 năm 1980 hoặc có giấy tờ

chuyển nhợng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18 tháng 12 năm 1980 đến

ngày 15 tháng 10 năm 1993 của ngời sử dụng đất hợp pháp đợc ủy ban nhân dân

xã, phờng, thị trấn xác nhận.

+ Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng trớc ngày

15 tháng 10 năm 1993.

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do ủy ban nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng cấp hoặc ủy ban nhân dân quận, huyện, thị

xã, thành phố trực thuộc tỉnh, Sở Địa chính cấp theo ủy quyền của ủy ban nhân

dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng hoặc có tên trong sổ địa chính nay vẫn

tiếp tục sử dụng.

- Ngời nhận chuyển nhợng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng

đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của ngời sử dụng thuộc

đối tợng có đủ một trong các quy định tại các khoản trên của Điều này nhng cha

làm thủ tục sang tên trớc bạ.

- Ngời tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng

thủy sản, làm muối trớc ngày 15 tháng 10 năm 1993 và liên tục sử dụng cho đến

khi thu hồi đất, không có tranh chấp và làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nớc.



SV: Nguyễn Thị Thuý



10



Lớp: Kinh tế Địa chính 43



Luận văn tốt nghiệp

Theo nghị định 197: Ngoài những quy định các đối tợng đợc đền bù về đất theo

Nghị định 22, Nghị định 197 còn bổ sung thêm các vấn đề sau:

Tổ chức sử dụng đất trong các trờng hợp sau đây khi bị thu hồi đất sẽ đợc đền bù

thiệt hại về đất:

- Đất đợc Nhà nớc giao có thu tiền sử dụng đất, đất nhận tiền chuyển nhợng của ngời sử dụng đất hợp pháp mà tiền sử đụng đất; tiền trả cho việc chuyển

nhợng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nớc.

- Đất có nguồn gốc hợp pháp từ các hộ gia đình, cá nhân.

2.1.3. Giá đất để tính đền bù thiệt hại.

Theo Nghị định 22: Giá đất để tính đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi

đất đợc xác định trên cơ sở giá đất của địa phơng ban hành theo quy định của

Chính phủ tại Nghị định 87/CP ngày 17-8-1994 của Chính phủ trên địa bàn

Thành phố Hà Nội nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với

khả năng sinh lợi và giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở địa phơng.

Dựa vào bảng phân loại đờng; xã của các đơn vị xã; phờng theo quy định

tại Quyết định 3519/QĐ-UB của UBND Thành phố, UBND Thành phố sẽ quy

định hệ số K đối với từng xã; phờng nơi có đất bị thu hồi để làm căn cứ xác định

giá.

Thực tế cho thấy việc tính giá đất đền bù thiệt hại dựa theo khung giá tại

Nghị định 87/CP của Chính phủ nay không còn phù hợp với thực tiễn, đã xảy ra

nhiều đơn khiếu kiện của các hộ dân về giá đất đền bù. Do vậy ngày 16/11/2004

Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phơng phơng xác định giá

đất và khung giá các loại đất, có hai phơng pháp nh sau:

- Phơng pháp so sánh trực tiếp: là phơng pháp xác định mức giá thông qua

việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhợng quyền sử dụng

đất trên thị trờng của các loại đất tơng tự (về loại đất, diện tích, thửa đất, hạng đất,

loại đô thị, loại đờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất

cần định giá.

- Phơng pháp thu nhập: là phơng pháp xác định mức giá tính bằng thơng số

giữa mức thu nhập thuần tuý thu đợc hàng năm trên đơn vị diện tích đất so với lãi

suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất)

của tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm tại Ngân hàng Thơng mại nhà nớc có mức lãi

suất cao nhất trên địa bàn.

Điều kiện để áp dụng phơng pháp xác định giá đất theo Nghị định 188 nh sau:



SV: Nguyễn Thị Thuý



11



Lớp: Kinh tế Địa chính 43



Luận văn tốt nghiệp

+ Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng để định giá đất khi trên thị trờng đã có những loại đất tơng tự đã chuyển nhợng quyền sử dụng đất so sánh đợc

với loại đất cần định giá.

+ Phơng pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định đợc các khoản thu nhập mang lại từ đất.

2.2. Bồi thờng thiệt hại về tài sản.

2.2.1. Nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản.

Theo Nghị định 22:

- Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm: Nhà, công trình kiến trúc, cây trồng,

vật nuôi và các tài sản khác, gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất.

- Chủ sở hữu tài sản là ngời có tài sản hợp pháp khi Nhà nớc thu hồi đất mà

bị thiệt hại thì đợc đền bù thiệt hại theo giá trị hiện có của tài sản.

- Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp, tùy từng trờng hợp cụ thể đợc

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng xem xét hỗ trợ.

Theo Nghị định 197: Ngoài những quy định về nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài

sản đợc nêu trong Nghị định 22, Nghị định 197 còn bổ sung thêm các vấn đề sau:

- Nhà, cônh trình khác gắn liền với đất đợc xây dựng sau khi quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất công bố mà không đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho

phép xây dựng thì không đợc bồi thờng.

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất đợc xây dựng sau ngày 1/7/2004 mà

tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã đợc xác định trong quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất đợc xét duyệt thì không đợc bồi thờng.

- Tài sản gắn liền với đất đợc tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất đợc

công bố thì không đợc bồi thờng.

- Hệ thống máy móc, dây truyền sản xuất có thể tháo dỡ và di chuyển đợc,

thì đợc bồi thờng các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ,

vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thờng do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp

luật hiện hành và thực tế ở địa phơng.

2.2.2. Đền bù thiệt hại về nhà, công trình kiến trúc.

Theo Nghị định 22:

- Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đợc

đền bù theo mức thiệt hại thực tế.

Mức đền bù = Giá trị hiện có của nhà và công trình+ Một khoản tiền tính bằng

một tỷ lệ (%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình.



SV: Nguyễn Thị Thuý



12



Lớp: Kinh tế Địa chính 43



Luận văn tốt nghiệp

Nhng tổng mức đền bù tối đa không lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn

60% giá trị của nhà, công trình tính theo giá xây dựng mới có tiêu chuẩn kỹ thuật

tơng đơng với công trình đã phá dỡ.

Giá trị hiện có của nhà, công trình đợc xác định bằng tỷ lệ (%) giá trị của

nhà, công trình đó đợc tính theo giá xây dựng mới. Giá xây dựng mới của nhà,

công trình là mức giá chuẩn do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố Trung ơng ban

hành theo quy định của Nhà nớc.

Mức quy định cụ thể của khoản tiền cộng thêm do Uỷ ban nhân dân tỉnh,

thành phố trực thuộc Trung ơng quyết định theo đề nghị của Hội đồng đền bù giải

phóng mặt bằng.

Riêng đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức đền bù

thiệt đợc tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ

thuật tơng đơng theo giá chuẩn do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ơng ban hành theo quy định của Nhà nớc.

- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhng phần diện tích còn lại

không còn sử dụng đợc thì đợc đền bù thiệt hại cho toàn bộ công trình.

- Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhng vẫn tồn tại và sử dụng

đợc phần diện tích còn lại thì đợc đền bù thiệt hại phần giá trị công trình bị phá

dỡ và đền bù toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại.

- Đối với nhà, công trình có thể tháo rời và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp

đặt thì chỉ đền bù các chi phí tháo rỡ, vận chuyển, lắp đặt và chi phí hao hụt trong

quá trình tháo rỡ, vận chuyển, lắp đặt.

- Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành

phố đợc đền bù từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng; nếu di chuyển chỗ ở sang

tỉnh khác thì đợc đền bù từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. Mức cụ thể do

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng quy định.

2.2.3. Đền bù thiệt hại về mồ mả.

Đối với việc di chuyển mồ mả, mức tiền đền bù đợc tính cho chi phí về đất

đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí hợp lý khác có liêm quan

trực tiếp.

2.2.4. Đền bù thiệt hại đối với công trình văn hóa, di tích, đình, chùa.

Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hóa, di tích lịch sử,

đinh chùa phải có phơng án bảo tồn là chủ yếu, trong trờng hợp đặc biệt phải di

chuyển thì việc đền bù thiệt hại cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình

văn hóa, nhà thờ, đình, chùa do Thủ tớng Chính phủ quyết định, đối với công tình

do Trung ơng quản lý hoặc Chủ tịch Uỷ ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ơng quyết định đối với công trình do địa phơng quản lý.

SV: Nguyễn Thị Thuý



13



Lớp: Kinh tế Địa chính 43