- Giấy phép xây dựng và lệnh khởi công

35

+ Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm

dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được phê

duyệt;

+ Các công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay

đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình.

Như vậy nếu như khi tổ chức thực hiện bản KHTĐTC, nghĩa là tổ chức chỉ

đạo thi công mà một trong những thủ tục nêu trên không đầy đủ khi các cơ quan

chức năng kiểm tra, phát hiện yêu cầu dừng thi công sẽ làm ảnh hưởng đến quá

trình thực hiện kế hoạch tiến độ của dự án.

-



Giải phóng mặt bằng xây dựng công trình



Theo số liệu của Tổng Hội Xây dựng Việt Nam có đến hơn 90% các dự án

sử dụng vốn ngân sách không đáp ứng được nhu cầu tiến độ mà nguyên nhân chính

là không triển khai được khâu giải phóng mặt bằng. Tồn tại vấn đề này chủ yếu là

do quyền lợi của các bên có mâu thuẫn với nhau.

Do vậy, việc giải phóng mặt bằng xây dựng công trình phải đảm bảo các yêu

cầu sau:

+ Việc giải phóng mặt bằng xây dựng phải được lập thành phương án.

Phương án giải phóng mặt bằng xây dựng được thể hiện trong dự án đầu tư xây

dựng công trình và được phê duyệt đồng thời với phê duyệt dự án đầu tư xây dựng

công trình;

+ Đối với các dự án có nhu cầu tái định cư thì phải lập phương án hoặc dự án

tái định cư và phải thực hiện trước khi giải phóng mặt bằng xây dựng;

+ Phạm vi giải phóng mặt bằng xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết

xây dựng và dự án đầu tư xây dựng đã được phê duyệt;

+ Thời hạn giải phóng mặt bằng xây dựng phải đáp ứng theo yêu cầu tiến độ

thực hiện dự án đã được phê duyệt hoặc quyết định của người có thẩm quyền;

Nguyên tắc đền bù tải sản để giải phóng mặt bằng xây dựng:

+ Việc đền bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng phải đảm bảo lợi ích

của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân phải giải quyết chỗ ở



36

mới ổn định, có điều kiện chỗ ở bằng hoặc tốt hơn chỗ ở cũ, hỗ trợ tạo việc làm, ổn

định cuộc sống cho người phải di chuyển, trừ trường hợp có thỏa thuận khác nữa

với các bên liên quan.

+ Việc đền bù tài sản để giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình hạ

tầng kỹ thuật trong đô thị thì phương án giải phóng mặt bằng phải đảm bảo vừa xây

dựng được công trình mới, vừa chỉnh trang được các công trình mặt phố theo quy

hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; bảo đảm nhà nước điều tiết được giá trị chênh

lệch về đất sau khi giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng công trình.

+ Không đền bù trong các trường hợp sau đây: đất lấn chiếm; công trình xây

dựng trái phép; vật kiến trúc; cây cối; hoa màu và tài sản khác xuất hiện hoặc phát

sinh trong phạm vi mặt bằng quy hoạch xây dựng sau thời điểm công bố quy hoạch

xây dựng; các trường hợp khác theo quy định về pháp luật về đất đai.

2.2.5 Quản lý chất lượng xây dựng công trình

- Nghiệm thu công việc và các hạng mục công việc

Việc nghiệm thu công trình xây dựng phải thực hiện các quy định sau đây:

+ Tuân theo các quy đinh về quản lý chất lượng công trình;

+ Nghiệm thu từng công việc, từng bộ phận, từng giai đoạn, từng hạng mục

công trình, nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng. Riêng các bộ phận bị che khuất

của công trình phải được nghiệm thu và vẽ bản vẽ hoàn công trước khi tiến hành

các công việc tiếp theo;

+ Chỉ được nghiệm thu khi đối tượng nghiệm thu đã hoàn thành và có đủ hồ

sơ theo quy định;

+ Công trình chỉ được nghiệm thu đưa vào sử dụng khi đảm bảo đúng yêu

cầu thiết kế, đảm bảo chất lượng, đạt tiêu chuẩn theo quy định.

Tuy nhiên trong quá trình thi công thực tế, nếu cứ áp dụng những quy định

này một cách máy móc và cứng nhắc nhiều khi làm ảnh hưởng đến việc thực hiện

KHTĐTC (VD: khi lập tiến độ thi công công trình nhà ở dân dụng, áp dụng phương

pháp tổ chức thi công dây chuyền: đổ bê tông cột xong, tháo copha cột và công tác

copha dầm bắt đầu ngay để rút ngắn thời gian thi công. Tuy nhiên nếu phải đợi



37

nghiệm thu bê tông cột mới cho triển khai công việc tiếp theo thì ít nhất phải mất 7

ngày hoặc 28 ngày công việc copha dầm mới được bắt đầu).

-



Giám sát thi công xây dựng công trình

Việc tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình nhằm đảm chất lượng



công trình thường được tổ chức dưới hai hình thức:

+ Chủ đầu tư tự tổ chức giám sát công trình nếu có đủ năng lực chuyên môn

+ Chủ đầu tư thuê đơn vị tư vấn giám sát độc lập để giám sát công trình

Cả hai hình thức trên đều phải sử dụng những người có năng lực chuyên môn

để giám sát thi công xây dựng công trình với những công việc cụ thể: kiểm tra và tư

vấn những giải pháp cho nhà thầu và chủ đầu tư về chất lượng, khối lượng, tiến độ,

an toàn lao động và vệ sinh môi trường trong thi công xây dựng công trình.

Tuy nhiên với hình thức chủ đầu tư tự giám sát nhiều khi gây khó khăn cho

nhà thầu khi thực hiện KHTĐTC vì tính không chuyên nghiệp của lực lượng giám

sát. Thường chỉ thực hiện vai trò giám sát kỹ thuật và chất lượng mà không phát

huy được vai trò tư vấn (VD: Khi thi công công trình mà chủ đầu tư là những đơn vị

quân đội. Chủ đầu tư thường sử dụng cán bộ doanh trại làm cán bộ tư vấn giám sát.

Lực lượng này hoàn toàn không chuyên nghiệp vì vậy rất hay xảy ra những xung

đột với nhà thầu và nhiều khi làm chậm quá trình hoàn thành nhưng công việc).

2.2.6 Hồ sơ thiết kế bản vẽ kỹ thuật thi công

Trong xây dựng công trình, hồ sơ thiết kế bản vẽ kỹ thuật thi công

(HSTKBVKTTC) là một tài liệu quan trọng. Nó chứa đựng toàn bộ những nội dung

như: hình dáng, kích thước, công năng cũng như chất lượng về mặt kỹ thuật của

công trình (do nhà thầu tư vấn thiết kế lập). Chính vì thế có thể hiểu

HSTKBVKTTC là một công trình trên giấy. Với công trình dân dụng thông thường

HSTKBVKTTC gồm có: phần kiến trúc, phần kết cấu, phần điện nước… Tất cả

những phần này phải có mối quan hệ thống nhất với nhau. Vì một lý do nào đó mà

các hồ sơ này có những sai sót hay không đồng nhất mà nhưng bên liên quan không

kịp thời giải quyết đều có thể phải trả giá bằng những phiền hà không đáng có và

thời gian cho việc thực hiện kế hoạch thi công công trình.



38

2.2.7 Hợp đồng xây dựng

Là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực

hiện toàn bộ hay một số công việc trong hoạt động xây dựng. Hợp đồng xây dựng là

văn bản có giá trị pháp lý ràng buộc về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, nội

dung hợp đồng phải nêu rõ trách nhiệm thực hiện của các bên liên quan và những

điều khoản đã ký kết là căn cứ để thanh toán và phân xử những tranh chấp (nếu có)

trong quan hệ hợp đồng.

Có rất nhiều loại hợp đồng nhưng ở mục này chỉ xét đến hợp đồng thi công

xây dựng công trình. Hợp đồng thi công xây dựng công trình có các hình thức sau:

-



Giá hợp đồng trọn gói



-



Giá hợp đồng cố định



-



Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh



-



Giá hợp đồng kết hợp các loại trên



Dù ở dạng nào thì các điều khoản đều phải trong hợp đồng đều phải rõ ràng

từ ngữ phải dễ hiểu để tránh những hiểu nhầm hoặc tranh chấp không đáng có giữa

các bên. Tất cả những tranh chấp hay hiểu nhầm không đáng có này đều có ảnh

hưởng đến quá trình thực hiện kế hoạch tiến độ thi công công trình (KHTĐTCCT).

2.2.8 Giá cả và tình hình biến động giá cả trên thị trường

Thực tế đã chứng minh yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện bản

KHTĐTCCT, một khi thị trường giá cả biến động thường là tăng lên sẽ làm thiếu

hụt tài chính của dự án, gây khó khăn cho nhà thầu thi công, nếu không lựa chọn

nhà thầu có đủ điều kiện về năng lực tài chính có thể dẫn đến việc kéo dài thời gian

thi công do phải chờ huy động vốn từ các nguồn khác hoặc thậm chí chấm dứt hợp

đồng vì không có vốn để thi công.

2.2.9 Cung cấp vật tư và thiết bị xây dựng

Trong lĩnh vực xây dựng, vật liệu là một trong các yếu tố quyết định chất

lượng, giá thành và thời gian thi công công trình. Thông thường thì chi phí về vật

liệu xây dựng chiếm một tỉ lệ tương đối lớn trong giá thành xây dựng, 75 – 80% đối

với công trình xây dựng dân dụng và công nghiệp, 50 – 55% đối với các công trình