CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁCNGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây

dựng, ngân hàng, môi trường... nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS

sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành. Đồng thời nâng cao

trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh, tạo nhiều công ăn việc làm cho

người lao động. Trên thị trường mọi chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc và

mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác

Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam những năm qua từ 2008 đến

2012 đã có những bước phát triển nhất định, phần nào đáp ứng được nhu cầu

giao dịch BĐS của nền kinh tế trong quá trình đất nước bước vào giai đoạn

đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế.

Những mặt tồn tại:

Thị trường bất động sản sau một thời gian phát triển khá cao đã bắt

đầu bộc lộ những khiếm khuyết và chưa thực sự ổn định, còn tồn tại nhiều bất

cập, cụ thể:

Công tác quy hoạch đất, quy hoạch đô thị còn nhiều bất cập.

Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị còn nhiều

bất cập chưa bắt kịp với sự phát triển chung của toàn xã hội, tình hình thực tế

lại cho thấy rằng quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, thiếu

quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết mang tính dài hạn do đó thường

xuyên phải điều chỉnh.

Chính vì vậy nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch

đầu tư phát triển BĐS là nhiệm vụ trong tâm xuyên suốt của Chính Phủ nói

chung và của ngành xây dựng nói riêng. Nhà nước chủ động toàn bộ thị

trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng

đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt. Công khai, minh bạch

trong quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thường, hỗ



25



trợ, tái định cư khi thu hồi đất). Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký

BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS và thông tin về thị

trường BĐS;

Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý, quy hoạch đất đai, kiến trúc, xây

dựng từ trung ương xuống địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ

chức và cán bộ quản lý nhà nước về quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị, đẩy

mạnh xây dựng những đề án có tầm nhìn dài hạn, quy hoạch tổng thể và chi

tiết cho từng vùng, công bố công khai rộng rãi những quy hoạch mang tầm

quốc gia cho dân chúng được biết, tránh hiện tượng quy hoạch treo gây lãng

phí cho nhà nước và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Tăng cường

thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra,

kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm

các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng và quản lý đất đai;

Mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông

BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn

vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta,

bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của

khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới

1 năm) đây chính là các nguồn vốn của những nhà đầu cơ, muốn đầu tư trong

thời gian ngắn nhằm tranh thủ kiếm lợi nhuận, cũng đổ vào thị trường BĐS,

thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và

dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra những

hoạt động lướt sóng, gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng

thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường

tài chính. Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị

trường rất nhanh, song có thể rút ra khỏi thị trường cũng rất nhanh chóng. Vì



26



vậy, một trong những giải pháp vốn cho thị trường BĐS lại chính là minh

bạch hóa việc quản lý, giám sát cho được nguồn đầu tư ngắn hạn vào thị

trường BĐS là một yêu cầu khách quan và cần thiết.

Do thiếu tính công khai minh bạch nên thị trường BĐS đã và đang chịu

tác động của tin đồn, tâm lý đám đông, và của các “chiêu” làm giá, tạo sóng

của giới đầu cơ… Bên cạnh đó, xu thế chung của giá cả BĐS là tăng liên tục,

khi đã được thổi giá thì thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một

thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất

lớn đã tạo sức hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong

ngắn hạn.

Mặt khác, một bộ phận không nhỏ người dân Việt Nam có tâm lý đám

đông, đầu tư theo phòng trào, khi thấy thị trường tăng trưởng nóng cũng cố

gắng tập trung các nguồn vốn sẵn có, những nguồn vốn tích lũy từ trước, kể

cả vay mượn từ ngân hàng… để tranh thủ đầu tư vào bất động sản, với tâm lý

đầu cơ lượt sóng tranh thủ tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn đã góp phần tạo

ra bóng bóng cho thị trường bất động sản, đây chính là bài học quý báu đối

với những nhà đầu tư vào thị trường bất động sản trong tương lai.

Dịch vụ tư vấn, môi giới BĐS còn mang tính tự phát

Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát.

Song song với các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, hàng loạt

các hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất.

Chức năng chủ yếu của các trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu là

kết nối giữa người mua và người bán mà chưa cung cấp và phân tích thông tin

cần thiết về BĐS. Hệ thống thông tin về thị trường BĐS còn mỏng, việc cung

cấp thông tin chưa minh bạch, chưa cụ thể, chưa công khai và tổ chức dịch vụ

cho thị trường còn nhiều hạn chế. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo

hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền vừa



27



gây thất thu cho cơ quan quản lý nhà nước vừa dễ là nguyên nhân gây ra tranh

chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai.

Thị trường BĐS còn diễn ra nhiều nghịch lý, bất cập. Số giao dịch

ngầm, không đăng ký với cơ quan nhà nước chiếm khoảng hơn 70%. Hầu hết

những người dân đều trả lời là do thủ tục hành chính của các đơn vị liên quan

có quá nhiều rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời gian và chi phí. Các hoạt

động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát.

Cung – cầu bất động sản còn nhiều bất cập chưa thực sự đáp

ứng được quy luật của thị trường.

Ngày nay BĐS trước hết là hàng hóa nó được vận hàng theo các quy

luật cơ bản của kinh tế thị trường. Việc tạo ra BĐS và hình thành giá BĐS

luôn luôn bao gồm cả các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội bên cạnh các nhân

tố nội tại như qui luật cung - cầu, qui luật giá trị. TT BĐS là khách quan,

nhưng đầy rẫy rủi ro và bao gồm nhiều cơ hội thu lợi tức lớn, đặc biệt là ở

một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.

Tuy nhiên thị trường bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần

đây đặc biệt từ năm 2008 đến nay đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu

sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có

quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Các

doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang sản xuất cái mình có chứ chưa đi sâu tìm

hiểu sản xuất cái mà người tiêu dùng cần. Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn,

dù nguồn cầu dồi dào nhưng thị trường vẫn không thể thanh khoản, bởi nhu

cầu của người dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng thị trường lại

chủ yếu là căn hộ từ 2-3 tỷ đồng, nhu cầu người dân chủ yếu là nhà ở xã hội

trong khi các công ty kinh doanh lại tập trung chủ yếu vào nhà ở thương mại.

Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu. Tình trạng căn hộ

tồn kho thì rất nhiều, không thể bán được trong khi đại bộ phân người dân có



28



nhu cầu về nhà ở thức sự lại không có khả năng tiếp cận thị trường này điều

này cho thấy thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu

tư chỉ tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán

cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở để bán trả

góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được quan

tâm đúng mức.

Giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở còn cao so với mặt bằng thu nhập của

người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế từ đó gây ảnh hưởng trực

tiếp đến việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận người lao động thu nhập thấp,

người nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn.

Điều đó cho thấy, không chỉ người thu nhập thấp mà những người có

thu nhập trung bình cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Đây là một nghịch lý đã

tồn tại trong một thời gian khá dài trong khi các cơ quan chức năng vẫn đang

tìm kiếm những giải pháp thích hợp nhất cho sự phát triển của một thị trường

đầy tiềm năng như thị trường BĐS theo đúng quy luật cơ bản của kinh tế thị

trường đó là quy luật cung – cầu.

2.1.2 Xu hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ nay đến

năm 2015 và các năm tiếp theo.

Theo nghiên cứu của tác giả thì có 03 khả năng xảy ra đối với thị

trường bất động sản từ nay đến năm 2015 đó là:

Kịch bản thứ nhất, là kịch bản khó xảy ra nhất nhưng được mong

muốn nhất, đó là thị trường khởi sắc. Điều kiện của kịch bản này là tình hình

kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khỏi

khủng hoảng nợ công. Đó là tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng

trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm. Một

số công cụ tài chính bất động sản ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác bất động sản,

quỹ tiết kiệm tương hỗ,… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc,



29



năm 2012 sẽ là giai đoạn thử lửa, sàng lọc các doanh nghiệp bất động sản,

những doanh nghiệp có sức cạnh tranh và cấu trúc được danh mục đầu tư sẽ

có khả năng vượt qua giai đoạn gian khó này để mơ về một tương lai tươi

sáng và ngược lại sẽ có nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng sẽ phải

thua lỗ và phá sản. Một giai đoạn phát triển mới, giai đoạn tài chính hóa thị

trường bất động sản bắt đầu. Tuy nhiên, vì giả định có nhiều yếu tố tốt đẹp

cùng xảy ra nên khả năng có phương án này là thấp.

Kịch bản thứ hai, kịch bản không ai mong muốn xảy ra nhất, đó là

không có bất cứ điều gì của kịch bản một xảy ra. Các doanh nghiệp bất động

sản sẽ gặp khó khăn lớn. Thị trường sẽ suy giảm trầm trọng. Có thể có một

làn sóng xấu sẽ xảy ra, các dự án sẽ tiếp tục bị ngừng trệ. Nhiều công trình sẽ

tiếp tục bị đóng băng. Nếu kịch bản này xảy ra, các nhà đầu tư thứ cấp sẽ rời

bỏ thị trường bất động sản và thị trường bất động sản sẽ cần một thời gian khá

dài để tái phục hồi.

Kịch bản thứ ba, kịch bản dễ xảy ra nhất. Đó là tình hình sẽ tiếp tục

như hiện nay. Các chính sách tiếp tục được nghiên cứu, các doanh nghiệp sẽ

tiếp tục hoạt động cầm chừng, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục hy vọng, một số nhà

đầu tư sẽ thu hẹp sản xuất.

Tuy nhiên dù xảy ra kịch bản nào thì cũng sẽ xuất hiện xu hướng chung

nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đó là;

Đẩy mạnh việc tiêu thụ các sản phẩm bất động sản tồn kho

Mục tiêu lớn nhất của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện

nay là tăng cường việc bán các sản phầm tồn kho hiện có nhằm cơ cấu lại

danh mục đầu tư, giảm tỷ lệ đầu tư vào thị trường bất động sản. Lượng hàng

tồn kho bất động sản hiện nay khá lớn, theo tính toán sơ bộ thị hiện nay thị

trường bất động sản đang dư thừa khoảng 70.000 căn hộ tập trung chủ yếu tại



30



Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, đây là lượng tồn kho khá lớn, gần 1 triệu

tỷ đồng đang bị ngâm tại đây, hàng loạt các giải pháp được tháo gỡ nhằm

giảm nhanh nhất lượng hàng tồn kho bất động sản, bên cạnh việc xem xét

quy mô đầu tư, phân khúc sản phẩm, tiến độ đầu tư, việc tháo gỡ cho thị

trường BĐS chính là giúp hàng loạt các ngành nghề sản xuất đang khó khăn

nay có thể phát triển trở lại như từ xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng, đồ nội

thất, đồ điện…Chính vì lý do đó các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

hiện nay phải tự cơ cấu lại sản phẩm, cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu

của thị trường nhằm đẩy nhanh số lượng hàng tồn kho, và giúp cho thị trường

BĐS có tính thanh khoản cao hơn so với thời gian trước.

Việc lượng hàng tồn kho chưa thể kết nối với nhu cầu của người dân có

nhiều nguyên nhân nhưng trong đó phụ thuộc chủ yếu sự phát triển kinh tế

thời gian vừa qua là chưa mạnh. Do ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế toàn

cầu tốc độ tăng trưởng kinh tế bắt đầu giảm so với các năm trước nên tổng

cầu đã giảm do đó gia tăng tổng cầu cũng là biện pháp giảm tồn kho bất động

sản.

Tái cấu trúc thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế

Trước mắt dựa trên tình hình thực tế hiện nay, Chính phủ sẽ ưu tiên

thực hiện chủ động việc tái cấu trúc thị trường tiền tệ và hệ thống các ngân

hàng thương mại, việc này sẽ tạo giải pháp vốn hợp lý cho thị trường bất động

sản trong tương lai.

Trong bối cảnh này, hãy nhìn vào sự trầm lắng của thị trường bất động

sản dưới con mắt tích cực hơn. Thị trường đang chuyển mình để trở thành

một thực thể lành mạnh hơn, khỏe hơn, hữu ích hơn và vì quyền lợi của đại đa

số những người dân chưa có nhà ở. Quá trình chuyển mình này chính là quá

trình tái cấu trúc lại thị trường do các nhà đầu tư tự thực hiện để đưa thị

trường bất động sản vượt qua khó khăn.



31



Công cuộc kiềm chế lạm phát ổn định kinh tế vĩ mô vẫn còn gặp nhiều

khó khăn và phức tạp trong khung cảnh kinh tế thế giới đang biến động theo

xu hướng tiêu cực. Đây là những tác động xấu tới thị trường Việt Nam mà

cần tập trung để dự báo nhằm giảm nhẹ khó khăn. Sự phục hồi của một thị

trường bất động sản sẽ được tái cấu trúc mới là mục tiêu mang tính dài hạn.

Mặt tích cực của thị trường bất động sản hiện nay là giá cả bất động sản

đang quay trở về giá trị thực của nó. Đây là thời điểm thích hợp để tái cấu

trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, đẩy mạnh hợp tác, liên kết, liên doanh

giữa các doanh nghiệp trong nước để tồn tại và phát triển, đồng thời là cơ hội

để doanh nghiệp có thực lực chuẩn bị quỹ đất đầu tư, nhận chuyển nhượng lại

dự án tốt để tiếp tục vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Tóm lại, quá trình tái cấu trúc thị trường bất động sản nhanh hay chậm

còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, từ các yếu tố về tình hình kinh tế thế giới,

việc điều hành chính sách tiền tệ cũng như việc tái cấu trúc hệ thống ngân

hàng thương mại hiện nay, hay việc tìm kiếm các giải pháp từ những nguồn

vốn mới cho thị trường bất động sản… sự khôn ngoan của nhà đầu tư cũng

như tầm nhìn dài hạn của các công ty kinh doanh bất động sản dựa vào quy

luật của thị trường căn cứ trên bài toán cung – cầu thực tế đối với thị trường

bất động sản.

2.2 Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động tín dụng bất

động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.

2.2.1 Những thuận lợi trong hoạt động tín dụng bất động sản của

các ngân hàng thương mại Việt Nam.

Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, thì cho vay đối với lĩnh vực

bất động sản cũng là một trong những lĩnh vực cho vay mang lại nhiều lợi

nhuận và dĩ nhiên cũng tiềm ẩn rủi ro cho các ngân hàng thương mại, những

năm vừa qua đã cho chúng ta thấy nhận định này càng trở nên rõ nét. Tuy



32



nhiên, tùy vào từng thời điểm thị trường bất động sản nóng, lạnh khác nhau,

mà hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng sẽ có những rủi ro và

lợi thuận lợi khác nhau.

Hoạt động của ngân hàng thương mại trong cho vay đối với lĩnh vực

bất động sản phải chịu tác động của thị trường bất động sản. Do đó, những

thuận lợi đối với thị trường bất động sản sẽ là tiền đề phát triển tín dụng bất

động sản các ngân hàng đạt được hiệu quả. Những mặt thuận lợi trong hoạt

động tín dụng bất động sản phải được kể đến như sau:

Cơ sở pháp lý đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Tuy các thủ tục pháp lý của nước ta về thị trường bất động sản nói

chung và tín dụng bất động sản của các NHTM nói riêng vẫn còn nhiều bất

cập, tuy nhiên không vì thế mà phủ nhận những đóng góp của các văn bản

pháp lý này đối với thị trường BĐS , những thuận lợi về mặt pháp lý có thể

điểm qua như sau

● Hành lang pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang

được minh bạch hóa với:

- Luật kinh doanh bất động sản ban hàng ngày 29/06/2006 có hiệu lực

thi hành từ 01/01/2007; Nghị định Chính Phủ sô 153/2007/NĐ-CP ngày

15/10/2007 quy đinh chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động

sản; Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng

dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ

quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy, Luật kinh doanh bất động sản ra đời năm 2006 đã thừa nhận

một thị trường bất động sản đang sôi động, tạo một hành lang pháp lý minh

bạch, góp phần giảm thiểu nhưng giao dịch ngầm vốn tồn tại lâu đời và đang

làm méo mó thị trường bất động sản.



33



Ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khoá XI tại kỳ họp thứ 8 đã thông qua Luật Nhà ở. Luật Nhà

ở bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2006.

Luật đất đai năm 2003 là Bộ luật nền tảng nhất, tuy còn nhiều bất cập

và đang được Quốc hội tiến hành sửa đổi trong năm 2012 nhưng cũng đã góp

phần quy định các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm

2003 đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt

Nam trong đó các các điểm liên quan đến thị trường bất động sản hơn so với

các năm trước. Hiện nay Bộ luật này đang được Quốc hội thảo luận tiến hành

sửa đổi và có thể sẽ được thông qua và ban hành trong năm 2013.

● Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động ngân hàng đang từng bước

được hoàn thiện.

Luật các tổ chức tín dụng 2010 đã được Quốc hội thông qua ngày

16/6/2010 và đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2011. Trong luật đã có

điều Về kinh doanh bất động sản. Mặt khác trong Trong Luật các TCTD

2010, tiêu chí phân biệt giữa ngân hàng và các TCTD phi ngân hàng đã được

quy định rõ hơn trên cơ sở phạm vi hoạt động của hai loại hình này. Theo đó,

các TCTD phi ngân hàng không được phép nhận tiền gửi của cá nhân, không

được cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản của khách hàng. Quy định

này phù hợp hơn với thông lệ áp dụng tại hầu hết các nước và tạo điều kiện để

một mặt giảm bớt rủi ro cho hệ thống TCTD, mặt khác cho phép các TCTD

phi ngân hàng được mở rộng phạm vi cung ứng các dịch vụ ngân hàng khác

của mình do các quy định về an toàn sẽ được áp dụng ở mức độ thấp hơn so

với các ngân hàng thương mại là những tổ chức nhận tiền gửi của dân cư và

tham gia vào hệ thống thanh toán.



34



Cầu tín dụng đối với thị trường bất động sản

Thuận lợi lớn nhất đối với hoạt động tín dụng bất động sản tại các

NHTM Việt Nam hiện nay đó chính là cầu về tín dụng rất lớn. Không như ở

các nước phát triển, người dân có nhiều cách để tiếp cận được nguồn tín dụng

phục vụ cho thị trường bất động một cách dễ dàng do lãi suất thấp và các

nguồn vốn mang tính dài hạn, doanh nghiệp cũng dễ dàng huy động được vốn

bằng nhiều cách khác nhau như trái phiếu công trình, chứng chỉ bất động sản,

hoặc được ngân hàng đầu tư mở rộng cho vay sau khi tiến hành chứng khoán

hóa bằng chính tài sản đảm bảo của doanh nghiệp. Với thị trường tài chính

Việt Nam còn ở giai đoạn chưa phát triển cao các sản phẩm tín dụng còn rất

khiêm tốn, thị trường cầm cố thứ cấp chưa ra đời nên việc huy động vốn từ

các định chế tài chính khác là vô cùng khó khăn. Lợi thế này của các ngân

hàng thương mại lại càng rõ nét hơn đối với thị trường bất động sản. Hầu hết

các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay ở Việt Nam đều sử dụng

nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại và rất khó khăn trong việc huy động

được các nguồn vốn khác. Có tới 80% vốn đầu tư, kinh doanh vào thị trường

bất động sản hiện nay là được lấy từ tín dụng của ngân hàng thương mại.

Thuận lợi tiếp theo là nhu cầu về nhà ở của đại bộ phận người dân Việt

Nam là rất lớn đặc biệt ở các khu vực đô thị với tâm lý ”an cư mới lập

nghiêp” ai cũng mong muốn được sở hữu một căn nhà cho mình, đây là một

nguồn khách hàng tiềm năng nếu biết cách cung cấp những sản phẩm tín dụng

bất động sản một cách hợp lý.

Thêm 01 lý do nữa để chứng tỏ sự thuận lợi của tín dụng ngân hàng

thương mại đối với thị trường bất động sản là, nhu cầu xây dựng ở Việt Nam

hiện nay rất lớn do cơ sở hạ tầng còn kém, hạ tầng kỹ thuật còn thô sơ do đó

cầu về tín dụng từ các ngân hàng để đầu tư, để kinh doanh thậm chí đầu cơ là

rất lớn.



35