3 Thực trạng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thươngmại Việt Nam

Yếu tố tiết kiệm của dân cư lại phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như thu

nhập của dân cư, thói quen chi tiêu bằng tiền mặt và đặc biệt là sự ổn định của

nền kinh tế. Nếu nền kinh tế mất ổn định, giá trị đồng tiền luôn biến động thì

xu hướng chung của dân cư sẽ đổi các đồng tiền bản tệ ra các đồng tiền mạnh

(Ngoại tệ) hay cất trữ vàng bạc, mua bất động sản.. là những tài sản có tính ổn

định cao hơn.

Ngoài ra việc phân bố dân cư ở các vùng lãnh thổ khác nhau thì yếu tố

tâm lý, văn hoá và lối sống cũng khác nhau. Do đó, ngân hàng phải nắm bắt

được yếu tố tâm lý của dân từ đó để đưa ra các hình thức huy động vốn phù

hợp.



Hình 2.1 Tình hình tăng trưởng huy động và tăng trưởng tín dụng



60



50



40

Tang truong huy dong



30



Tang truong tin dung



20



10



0

2007



2008



2009



2010



2011



Aug-12



Nguồn: Ngân hàng nhà nước

Tín dụng đóng vai trò quan trọng trong sự lưu thông tiền tệ của nền

kinh tế. Bên cạnh vai trò quan trọng này, tín dụng cũng gây ra sự mất cân đối

giữa tiền và hàng, tạo nên hậu quả lạm phát cao. Một trong những chỉ tiêu mà



41



các nhà điều hành chính sách tiền tệ quan tâm đó chính là tốc độ tăng trưởng

tín dụng, phản ảnh dư nợ tín dụng của toàn bộ nền kinh tế thời điểm hiện tại

so với trước đó là bao nhiêu phần trăm.

Những con số này cho thấy tính rủi ro trong tín dụng của hệ thống ngân

hàng thương mại Việt Nam đã tăng mạnh trong 3 năm trở lại đây, nhất là vào

những tháng đầu năm 2011. Trong 4 tháng đầu năm, lượng tín dụng tăng

5,1% trong khi huy động vốn hầu như không tăng, dẫn tới chỉ số tín dụng trên

vốn huy động đạt mức khá cao (131%), hàm chứa nhiều rủi ro trong hệ thống

ngân hàng thương mại Việt Nam.Mặc dù trong thông tư 13 có hiệu lực từ

tháng 10/2010 đã có những quy định về tỷ lệ cấp tín dụng trên tổng huy động

đối với các ngân hàng là 80%, đối với các tổ chức tín dụng khác là 85%. Tuy

nhiên các tổ chức tín dụng đã không thực hiện được và cũng không có chế tài

nào xử lý nghiêm minh các tổ chức này.

Năm 2009, Việt Nam là nước có tỷ lệ cho vay trên huy động tiền gửi

trong khu vực cao thứ hai, xấp xỉ Hàn Quốc. Đến năm 2010 thì con số này

tăng cao đột biến lên trên 131%, cách khá xa so với mức trung bình dưới 80%

của các nước khác trong khu vực.

Hiện chưa có cơ quan nào thống kê chính xác tỷ lệ cho vay trên huy

động của ngân hàng Việt Nam là bao nhiêu. Số liệu của Ngân hàng Nhà nước

công bố về dư nợ và huy động 4 tháng đầu năm nay cho thấy thanh khoản vẫn

là vấn đề cần lưu ý.

Tình hình tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng thương mại

Việt Nam qua các năm từ 2008 đến 2012

Trong 10 năm qua, Việt Nam có tốc độ tăng trưởng tín dụng bình quân

cao của thế giới, xấp xỉ 32%, cao hơn so với tốc độ tăng GDP cùng thời kỳ,

khoảng 17%.



42



Sự tăng mạnh về vốn đầu tư vào Việt Nam từ 2005 - 2007 dẫn tới tăng trưởng

tín dụng của nền kinh tế đạt mức cao, khoảng 51% vào năm 2007.

Hậu quả là, tỷ lệ lạm phát trong năm 2007 - 2008 tăng vọt, so với năm

2007 tốc độ tăng giá tiêu dùng năm 2008 là 19,89%. Nhằm hạn chế đà tăng

giá thời điểm đó, bên cạnh 8 giải pháp kiềm chế lạm phát của Chính phủ,

NHNN đã có những biện pháp tiền tệ rất linh hoạt như tăng tỷ lệ dữ trữ bắt

buộc, thu tiền đồng về qua các nghiệp vụ thị trường mở… Chính những yếu

tố đó đã góp phần làm tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2008 giảm, còn

khoảng 25%.

Tuy nhiên, một nguyên nhân khác khiến tăng trưởng tín dụng năm

2008 giảm là bởi ảnh hưởng tiêu cực của khủng hoảng tài chính Hoa Kỳ.

Triển vọng xấu về nền kinh tế trong tương lai khiến cho tâm lý ngại đầu tư

bao trùm lên toàn bộ nền kinh tế vào lúc đó, các nhà sản xuất thu hẹp hoạt

động, các ngân hàng lo ngại nợ xấu nên đã hạn chế cho vay và tích cực thu

hồi các khoản nợ.

- Sang năm 2009, tốc độ tăng trưởng tín dụng được cải thiện đáng kể,

tăng 37,73% so với năm trước.

Trong năm này, NHNN đã điều hành chính sách tiền tệ theo hướng nới

lỏng nhằm hỗ trợ thanh khoản cho các tổ chức tín dụng đồng thời tạo điều

kiện mở rộng tín dụng hiệu quả. Trong khi những tháng đầu năm 2009, tốc độ

tăng trưởng tín dụng là thấp thì từ cuối quý II trở đi, tốc độ tăng trưởng tín

dụng tăng cao. Cho đến cuối năm 2009, tăng trưởng tín dụng đã vượt quá

mức 25% theo kế hoạch (sau này được điều chỉnh lại thành 30%), vào khoảng

37,73% so với cuối năm 2008.

- Sang năm 2010, tốc độ tăng trưởng tín dụng giảm so với tốc độ năm

2009, đạt khoảng 28%. Mặc dù mục tiêu chính sách tiền tệ năm 2010 do



43



NHNN đặt ra khá thận trọng, tăng trưởng tín dụng chung toàn Ngành đạt

25%. Tuy nhiên, kết quả tăng trưởng tín dụng thực tế đã lên tới con số 28%

- Sang năm 2011 Chính phủ ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế

lạm phát thì tăng trưởng tín dụng tăng khoảng hơn 11% so với 10,8 % lượng

vốn huy động.

- Tính đến ngày 20/8/2012, tổng phương tiện thanh toán (M2) ước tăng

10,3% so với ngày 31/12/2011. Trong khi tăng trưởng tín dụng đạt 1,4% thì

tổng số dư tiền gửi tại các nhà băng đã tăng 11,23%. Như vậy lượng vốn các

ngân hàng huy động được tăng trưởng lại gấp hơn 10 lần đà tăng trưởng của

tín dụng. Nguyên nhân là các ngân hàng không thể đẩy được vốn ra nền kinh

tế do doanh nghiệp chưa giải quyết được hàng tồn kho cũng như nợ xấu.

Theo số liệu của IMF, tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) vẫn ở mức

cao trong năm 2011. Tỷ lệ LDR của Việt Nam đã giảm từ mức 117% vào

tháng 1/2011 xuống 109% vào tháng 10/2011. Tuy nhiên, mức này vẫn tương

đương các mức của năm 2009 và năm 2010. Nếu tính cả lượng tín dụng mà

các ngân hàng tìm cách lách trần tín dụng (20%) và trần tỷ lệ tín dụng phi sản

xuất (16%) thông qua các hình thức khác như đầu tư và các khoản phải thu

khác thì tỷ lệ này có thể còn cao hơn.

2.3.2 Thực trạng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng

thương mại

Việt Nam không dễ biết chính xác dư nợ bất động sản của các ngân

hàng hiện nay. Bản thân các ngân hàng cũng không thể phân biệt rạch ròi thế

nào là tín dụng bất động sản hoặc là có biết nhưng cố tình che đậy.

Cho các tổ chức kinh tế vay để làm các công trình cơ sở hạ tầng; cho

doanh nghiệp sản xuất gạch ngói, tấm lợp, xi măng, sắt thép vay; cho người

dân vay sửa chữa, nâng cấp nhà ở... liệu có phải là hỗ trợ vốn cho lĩnh vực bất

động sản?



44



Hình 2.2 Dư nợ tín dụng bất động sản



250000

200000

150000

Du no tin dung BĐS



100000

50000

0

2008



2009



2010



2011



May-12



Nguồn: Ngân hàng nhà nước

Do không thể phân biệt, nên số dư nợ bất động sản mà các ngân hàng

báo cáo cho cơ quan quản lý khác nhau. Dựa trên báo cáo hàng tháng, hàng

quí, đôi khi hàng tuần hoặc theo yêu cầu đột xuất của các tổ chức tín dụng,

Ngân hàng Nhà nước tổng hợp số liệu tín dụng bất động sản.

Theo số liệu thống kê từ phía NHNN thì đến ngày 10/05/2012 thì dư nợ

tín dụng BĐS là 197.000 tỷ đồng đã giảm 7,5% so với cuối năm 2011. Và so

với dư nợ 10/6/2011 con số cho vay bất động sản của cả hệ thống được Thống

đốc NHNN công bố là 222.000 tỉ đồng giảm 13.000 tỉ đồng so với mức

235.000 tỉ đồng cuối năm 2010, như vậy dư nợ tín dụng bất động sản có xu

hướng giảm.

Tín dụng bất động sản chỉ chiếm 10% tổng tín dụng nói chung (tỷ trọng

bề nổi) đây là con số bề nổi, còn bề chìm không tính toán được. Dễ dàng

nhận thấy không có bất kỳ tổ chức tín dụng nào không cho vay bất động sản?

Chắc chắn 100% ngân hàng cho vay. Do đó khi tín dụng phi sản xuất bị siết

lại, các ngân hàng ngay lập tức gặp khó, nó thể hiện ở hai điểm. Trong bối

cảnh các ngân hàng đua nhau huy động vốn ở mức giá cao, cho vay phát triển

ồ ạt, tập trung khá nhiều vào BĐS và liên quan tới BĐS thì doanh nghiệp đi

vay phải chịu lãi cao là điều không có gì ngạc nhiên.



45



Vấn đề nằm ở chỗ, các ngân hàng ồ ạt cho vay, các doanh nghiệp nhắm

mắt đi vay bằng mọi giá để phát triển… đã dần tới tình trạng khi quả bóng

BĐS, quả bóng tài chính bì xì là lúc cả 2 phía, ngân hàng và doanh nghiệp

không có đường chống đỡ.

Khi đó, ngân hàng tiếp tục cho doanh nghiệp vay cũng khó mà siết nợ,

tịch biên tài sản, kiện phá sản… cũng không xong bởi số lượng doanh nghiệp

rơi vào tình trạng này quá nhiều, tài sản thế chấp chỗ có, chỗ không. Nếu có

thế chấp rất có thể cũng đã ở trong tình trạng bong bóng, trị giá 1 đồng nhưng

hiệu ứng bong bóng cùng với quá trình định giá sai biến nó thành 5-7 đồng.

Tình trạng ngân hàng gặp khó khăn, không trụ vững, cần trợ giúp, cần

tái cấu trúc… không phải chỉ riêng ở Việt Nam mà trong mấy năm gần đây

xảy ra rất nhiều trên thế giới. Tuy nhiên, mức độ đồng loạt rơi vào tình trạng

tệ hại với nợ xấu lên tới cả chục phần trăm (theo Fitch), khoảng 10 ngân hàng

yếu kém, bị kiểm soát đặc biệt… và hiếm ngân hàng nào được các tổ chức

quốc tế đánh giá tốt, là điều khác biệt với thế giới.

Các hợp đồng tín dụng bất động sản thông thường có kỳ hạn tối thiểu

12 tháng và giải ngân theo từng giai đoạn. Để giảm dư nợ phi sản xuất về

22% theo quy định của Ngân hàng nhà nước nhiều ngân hàng đã buộc phải

ngưng giải ngân các khoản vay còn lại dù đã ký kết. Một số ngân hàng khi

không có cách gì hạ được số dư nợ tuyệt đối, đã tìm cách tăng tín dụng chung,

tăng vốn huy động. Dễ hiểu vì sao hầu hết các ngân hàng cổ phần đều đã sử

dụng hết dư địa tăng trưởng tín dụng cả năm.

Cũng theo báo cáo của NHNN khi tất cả cùng chạy đua theo một

hướng, không phải ai cũng tới đích. Từ giữa tháng 6/2011, NHNN đã có danh

sách tám ngân hàng vẫn còn dư nợ phi sản xuất ở mức từ 31-37% tổng dư nợ,

trong đó có một ngân hàng trên 50%. Khi đến hạn, sáu ngân hàng ở TPHCM

đã không thể đáp ứng yêu cầu kéo cho vay phi sản xuất về mức quy định.



46



Với lãi suất đầu ra hiện nay, kinh doanh bất động sản không thể hiệu

quả. Tuy nhiên quan trọng hơn hiệu quả là tính thanh khoản của thị trường.

Đối với nhà sản xuất, không có gì đáng sợ bằng hàng hóa làm ra mà không

bán được. Với các chủ đầu tư dự án nhà đất, đất nền, biệt thự, căn hộ đang

không tìm được người mua. Nói một cách khác, đồng vốn đang “chết” trong

bất động sản, nhưng nó lại không “chết” với ngân hàng, bởi cứ đến hạn ngân

hàng đòi cả vốn lẫn lãi.

Những năm trước, các công ty bất động sản còn nhìn vào thị trường

chứng khoán để huy động vốn bằng cách phát hành thêm cổ phiếu. Nay thì

kênh chứng khoán là cánh đồng cạn khô, không còn nước để dẫn cho vốn

chảy. Tất cả trông vào ngân hàng - kênh cung ứng vốn duy nhất còn lại cho

nền kinh tế. Vốn hỗ trợ cho bất động sản đã đưa ra rồi, nay nhà đất không bán

được, ngân hàng thu hồi nợ bằng gì?

Theo số liệu mà Ủy ban Kinh tế của Quốc hội trích dẫn nguồn từ cơ

quan thuế cho biết thì từ đầu năm đến nay khoảng 30% doanh nghiệp có đăng

ký kinh doanh phá sản, giải thể, đóng cửa, tạm ngưng sản xuất. Trong số này

có một tỷ lệ không nhỏ các đơn vị bất động sản.

Tín dụng bất động sản đang ở nút thắt. Tăng trưởng tín dụng chung từ

31% trong năm 2010, nay tụt xuống 12% năm 2011 và đến cuối tháng 9/2012

mới chỉ dừng lại ở con số xấp xỉ 3%. Nhưng ngay cả trong mức giảm mạnh

và đột ngột này, tín dụng bất động sản cũng không có chỗ đứng.

Nó gần như bị ra rìa hoàn toàn, bằng chứng là dư nợ tuyệt đối bất động

sản giảm. Bung quá mạnh, rồi thắt quá chặt, với cách điều hành nguồn tín

dụng như thế, nếu không được tháo gỡ hợp lý ngay, hệ lụy bất động sản mà

nền kinh tế gánh chịu thật khó lường và còn rất lâu nữa mới có thể khắc phục

được.



47



Dư nợ cho vay bất động sản có tài sản đảm bảo

Trong tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, có 72% dư nợ có tài sản bảo

đảm, trong đó có 66% là bất động sản; trong 4,9% nợ xấu theo báo cáo của

các ngân hàng, trên 80% có tài sản bảo đảm và trong số này có 57% là bất

động sản. Đã có 252.000 tỷ đồng nợ xấu được cơ cấu lại và đã xử lý được

12.000 tỷ đồng từ nguồn trích lập dự phòng rủi ro. Nếu xử lý được khối tài

sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản thì việc xử lý nợ xấu sẽ có chuyển biến

nhanh chóng và tích cực.

Nợ quá hạn của ngân hàng sẽ trở thành nợ xấu và đặc biệt trở thành nợ

có khả năng mất vốn khi các tài sản bảo đảm có vấn đề. Một phần nguyên

nhân của vấn đề này là cơ chế xử lý tài sản bảo đảm còn bất cập. Hệ thống

ngân hàng cần sự hỗ trợ từ các cơ quan tiến hành tố tụng để xử lý đúng thời

gian, công bằng và đúng bản chất giao dịch. Tuy nhiên, tình trạng không xử

lý được tài sản bảo đảm còn xuất phát từ chính các tài sản này, như có tranh

chấp về sở hữu, bị bán cho bên thứ 3 hoặc được thế chấp nhiều lần...

Trong số 80% nợ xấu được bảo đảm bằng bất động sản, chưa rõ tình

trạng ra sao, như tỷ lệ nhà đất có thể xử lý được, có giấy tờ giả, vướng mắc về

sở hữu, không đăng ký giao dịch bảo đảm, không lập hợp đồng thế chấp… là

bao nhiêu. Từng có rất nhiều trường hợp, khi có nợ quá hạn, ngân hàng đi

kiểm tra tình trạng tài sản bảo đảm mới phát hiện tại địa chỉ nhà đất thế chấp

không có nhà và cũng không có giấy tờ đất nào như trong hồ sơ vay vốn.

Cũng có những vụ ngân hàng không lập hợp đồng thế chấp có công chứng,

dẫn đến khách hàng nại ra rằng hợp đồng thế chấp vô hiệu. Thậm chí, trong

một vụ việc tranh chấp đang trong quá trình giải quyết, ngân hàng sau khi

nhận tài sản thế chấp là nhà đất thì không rõ vì lý do gì đã cởi bỏ thế chấp,

dẫn đến tình trạng khách hàng không chịu trả nợ, ngân hàng không có gì để

xử lý.



48



Có trường hợp DN thế chấp nhà xưởng và không trả được nợ, ngân

hàng không có cách nào để phát mại được nhà xưởng đó. Bán một dây chuyền

sản xuất không dễ như bán các tài sản khác…

Có thể thấy, việc xử lý nợ xấu được đến đâu còn phụ thuộc rất nhiều

vào thực trạng các khoản nợ, các tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm là thứ cuối

cùng mà ngân hàng có thể thu được từ người vay.

Tỷ trọng dư nợ cho vay của các NHTM đối với thị trường bất

động sản

Mặc dù tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2011 giảm tới

13,4%, nhưng vẫn có những khoản cho vay bất động sản tăng mạnh như cho

vay xây dựng nhà, vay xây dựng khu công nghiệp.

Theo đó, nếu như đến cuối năm 2010, tín dụng bất động sản có mức

tăng 23,5% so cùng thời điểm năm 2009, thì tính đến ngày 30/9/2011, dư nợ

cho vay kinh doanh trong lĩnh vực này đạt mức 203.598 tỷ đồng, giảm

13,46% so với 31/12/2010, chiếm khoảng 9,25% tổng dư nợ của toàn hệ

thống.

Trong tổng dư nợ cho vay bất động sản, khoản vay ngắn hạn là 40.890

tỷ đồng chiếm 20,08%, vay trung và dài hạn là 162.708 tỷ đồng chiếm

79,92%. Dư nợ có tài sản đảm bảo chiếm khoảng 97%, dư nợ cho vay không

có tài sản đảm bảo chiếm 3%. Dư nợ xấu khoảng 4,14%

Theo thống kê, nhìn chung các khoản tín dụng trong năm 2011 đều

giảm, chẳng hạn như vay xây dựng khu đô thị là 24.618 tỷ đồng, giảm

13,08%; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở (trừ trường hợp khách hàng

vay trả nợ bằng tiền lương) là 54.285 tỷ đồng, giảm 26,97%.

Ngoài ra, vay mua quyền sử dụng đất là 15.915 tỷ đồng, giảm 13%; vay

đầu tư, kinh doanh bất động sản khác (xây dựng và kinh doanh trung tâm



49



thương mại, chợ, cửa hàng) là 38.875 tỷ đồng, giảm 36,23% so với cuối năm

2010.

Tuy nhiên vẫn có một số khoản mục có mức tăng dư nợ như: vay xây

dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là 13.877 tỷ đồng, tăng 5,74%. Đặc biệt

vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê là 23.453 tỷ đồng, tăng tới

76,6% so với 31/12/2010. Riêng vay xây dựng văn phòng (cao ốc) cho thuê

đạt 32.573 tỷ đồng, tăng 20,81%.

Đây là một sự bất thường, khi mà cho vay các khoản mục xây dựng,

sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê (thuộc đầu cung) lại tăng quá cao, đến

76,6%, trong khi cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở (đầu cầu) lại

giảm nhiều tới 26,97%. Dư nợ cho vay bất động sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng

16,34%, vay trung và dài hạn chiếm 83,66%.

Bảng 2.1 BĐS theo nhu cầu vốn vay tại thời điểm 30/9/2011



Nguồn: Bộ Xây dựng



Nhóm NHTM cổ phần có tỷ lệ dư nợ bất động sản cao nhất, chiếm

62,77%, giảm so với mức 63,27% tại thời điểm 30/6/2011. Nhóm NHTM

Nhà nước cũng giảm từ mức 30,52% xuống còn 29,46%. Nhóm ngân hàng



50



liên doanh, ngân hàng nước ngoài và công ty tài chính có tỷ trọng cho nợ cho

vay bất động sản tăng nhẹ so với 30/6/2011.

Báo cáo của UBGSTCQG nhận định thị trường bất động sản đang gặp

khó khăn với cung tăng nhanh, cầu giảm mạnh, giao dịch trầm lắng, giá cả sụt

giảm đã làm giảm chất lượng tài sản có và có thể gây ra rủi ro cho các

NHTM, Nhóm NHTM Nhà nước và NHTM chiếm 92,23% dư nợ cho vay bất

động sản

Hình 2.3 Cơ cấu tổng dư nợ cho vay BĐS



Nguồn: UBGSTCQG



2.3.3 Nợ xấu trong tín dụng bất động sản của các ngân hàng

thương mại Việt Nam

Từ cuối năm 2010 đến nay, thị trường bất động sản đã rơi vào tình

trạng suy giảm cả về giá lẫn giao dịch. Tình trạng này do thị trường gặp hai

điểm nghẽn lớn nhất là nợ xấu và tồn đọng



51