2 Các giải pháp cụ thể đối với ngân hàng thương mại và các tổchức tín dụng

người thực sự có nhu cầu về nhà ở , đất ở. Việc gia tăng tín dụng kích cầu bất

động sản hiện nay sẽ góp phần đáng kể trong việc giảm bớt hàng tồn kho bất

động sản, tăng tính thanh khoản cho thị trường này trong thời gian trước mắt,

mặt khác giúp người dân có nhu cầu thực sự về nhà, có khả năng dễ dàng tiếp

cận nguồn vốn để phục vụ nhu cầu chính đáng khi chứng minh được khả năng

trả nợ đối với ngân hàng. Việc tăng tỷ lệ tín dụng kích cung cũng đi đôi việc

giảm trước mắt đối với tín dụng kích cung bất động sản. Để thị trường bất

động sản phát triển phù hợp với quy luật cung cầu vốn có của nó.

3.2.2 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro.

Việc một số ngân hàng, đã sử dụng phần lớn nguồn vốn huy động

được cung cấp tín dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tỷ lệ

du nợ trong lĩnh vực bất động sản lớn hơn rất nhiều so với giới hạn cho phép

của ngân hàng nhà nước mà không trích lập dự phòng rủi ro mọt cách đầy đủ

đã dẫn đến tình trạng ngân hàng sẽ gặp khó khăn khi các dự án bất động sản

của các công ty kinh doanh bất động sản không tiêu thụ được như mong

muốn. Do vậy công tác quản trị rủi ro đối với mỗi Ngân hàng tuy đã được chú

trọng, nhưng chưa thực sự trở thành công cụ hữu hiệu phục vụ quản trị điều

hành. Tình trạng vay mượn với lãi suất lên xuống thất thường trên thị trường

tiền tệ liên ngân hàng trong thời gian qua suy cho cùng đều bắt nguồn từ việc

các ngân hàng chưa quản trị tốt tài sản và thanh khoản. Do sự yếu kém từ

quản trị tài sản Nợ, tài sản Có và sự thiếu hụt của các công cụ quản lý hữu

hiệu, trong khi một số NHTM lại muốn sử dụng triệt để phần vốn này để cho

các hoạt động kinh doanh sinh lời, nên xảy ra thiếu thanh khoản cục bộ tại

một số ngân hàng.

Việc ngân hàng có một cơ cấu quản trị doanh nghiệp vững mạnh là rất

quan trọng, vì ngân hàng có vai trò cốt yếu trong nền kinh tế của mỗi quốc

gia, ngân hàng được coi là ngành chịu sự quản lý, giám sát chặt chẽ và có thể



72



sử dụng mạng lưới an toàn của Chính phủ. Vì vậy, quản trị hoạt động của

ngân hàng nói chung và quản trị rủi ro nói riêng, cần dựa trên một số nguyên

tắc của kinh tế thị trường, nhưng khi vận hành phải theo thực tế của nền kinh

tế Việt Nam. Xây dựng văn hoá quản trị rủi ro, tạo môi trường thuận lợi cho

việc áp dụng các nguyên tắc và thông lệ quản trị rủi ro. Nâng cao chất lượng

công tác kiểm soát nội bộ, để phát hiện những tiềm ẩn rủi ro, có biện pháp

ngăn chặn kịp thời.

Với một một thị trường tài chính còn non trẻ, rất chật hẹp, số lượng

ngân hàng và TCTD phi NH là không nhỏ. Một khi mỗi phân đoạn thị trường

có nhiều ngân hàng chi nhánh trong và ngoài nước khai thác, mức độ canh

tranh để giữ thị phần sẽ càng trở nên khốc liệt, nhưng đa số các ngân hàng

Việt Nam chưa nâng cao được chất lượng, tính tiện ích của dịch vụ, lợi thế

công nghệ và trình độ quản lý để cạnh tranh, mà chỉ dựa vào lãi suất và chính

sách khuyến mại. Điều này đôi khi đã buộc NHNN phải xử lý bằng các mệnh

lệnh hành chính, để tránh những cú sốc nảy sinh từ nguy cơ bất ổn này.

3.2.3 Thành lập các bộ phận chuyên môn riêng vế tín dụng bất

động sản.

Thành lập bộ phận chuyên môn riêng cho lĩnh vực tín dụng bất động

sản (dạng công ty con chuyên về kinh doanh bất động sản) là một giải pháp

giúp cho ngân hàng chuyên môn hóa trong hoạt động kinh doanh bất động

sản, tiến gần hơn đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu quả trong việc

đánh giá, định giá bất động sản là cơ sở để tăng cường hiệu quả hoạt động tín

dụng bất động sản của ngân hàng.

Việc thành lập nên các bộ phận định giá độc lập cũng là những bước

đi phù hợp với tình hình thực tế và xu thế phát triển của tín dụng ngân hàng

cho thị trường bất động sản. Giải pháp này còn tùy theo quy mô hoạt động

chính sách phát triển của ngân hàng mới có thể áp dụng được. Hiện nay một



73



số ngân hàng thương mại cổ phần đã thành lập các công ty con chuyên về

kinh doanh bất động sản như các ngân hàng sacombank, ngân hàng Á châu…

3.2.4 Tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài

Tăng cường nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài nhất là các nguồn

vốn trung và dài hạn phục vụ thị trường bất động sản nhằm đẩy mạnh tính

thanh khoản của thị trường bất động sản nước ta hiện nay, giúp thị trường bất

động sản khởi sắc trở lại thông qua việc bán cổ phần của các ngân hàng

thương mại trong nước là một hướng giải quyết nên được xem xét và cân

nhắc. Mặc dù chưa có động thái nào cho thấy Ngân hàng Nhà nước (NHNN)

sẽ tăng giới hạn sở hữu cổ phần đối với tổ chức tín dụng nước ngoài tại các

ngân hàng thương mại cổ phần yếu kém được cơ cấu lại, cho dù giải pháp này

được đề cập trong Đề án Tái cơ cấu các tổ chức tín dụng.

Hiện chưa có dấu hiệu nào cho thấy, NHNN sẽ kêu gọi sự tham gia của

“khối ngoại” trong việc tham gia thị trường mua bán nợ ngân hàng, cũng như

tăng cổ phần sở hữu tại các ngân hàng trong nước, dù đây là lực lượng có

tiềm lực tài chính lớn nhất trên thị trường.

Việc ngân hàng nước ngoài vẫn đặc biệt quan tâm đến vấn đề này, khi

cho phép tăng sở hữu của ngân hàng nước ngoài tại các ngân hàng trong nước

sẽ vừa là cơ hội cũng lại là thách thức đối với các TCTD tại Việt Nam. Đây là

cách nhanh nhất để gia tăng dòng vốn mới vào hệ thống ngân hàng. Đây cũng

là cách nhanh nhất để áp dụng các tiêu chuẩn quốc tế trong quản trị doanh

nghiệp và quản lý rủi ro với các ngân hàng trong nước. Điều này sẽ giúp

Chính phủ nhanh chóng đạt được mục tiêu đề ra”. Hiện nhiều tập đoàn châu

Âu muốn đổ vốn vào châu Á. Vì vậy, nếu Việt Nam tăng tỷ lệ nắm giữ cổ

phần của các ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam, thì sẽ huy động được lượng

vốn lớn vào lĩnh vực này.



74



Lãnh đạo nhiều ngân hàng nước ngoài cũng cho rằng, thị trường ngân

hàng vẫn là lĩnh vực hấp dẫn đầu tư. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn đang đứng

quan sát và chờ động thái của Chính phủ. Nếu “room” sở hữu cổ phần của các

ngân hàng ngoại không thay đổi, việc đầu tư của các ngân hàng nước ngoài

tại thời điểm này là rất mạo hiểm.

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, trong bối cảnh quản trị của các ngân

hàng yếu kém như hiện nay, việc tăng tỷ lệ sở hữu cổ phần của các ngân hàng

nước ngoài với ngân hàng trong nước phải thận trọng, vì các ngân hàng này

có thể chi phối hoàn toàn ngân hàng trong nước. Tuy nhiên, với những trường

hợp quá yếu kém mà không có nguồn lực tái cấu trúc trong nước, NHNN nên

bán lại cho nước ngoài hơn là giúp sức cho những ngân hàng này.

Tóm lại cần phải nghiên cứu một cách thấu đáo, có căn cứ khoa học

việc huy động vốn nước ngoài dành cho các NHTM để góp phần làm lạnh

mạnh thị trường tín dụng Việt Nam cũng như góp phần thúc đẩy thị trường tín

dụng phát triển, tăng thanh khoản cho toàn bộ hệ thống nhưng cũng đảm bảo

lợi ích quốc gia cũng như các nhà đầu tư trong nước.

3.2.5 Mua bán sáp nhập các ngân hàng yếu kém

Cần xem xét việc mua bán sáp nhập các ngân hàng yếu kém, do nợ xấu

trong tổng dư nợ tín dụng bất động sản quá lớn để tăng khả năng thanh khoản

của các ngân hàng này. Tăng cường khuyến khích các ngân hàng thật sự

mạnh mua lại những ngân hàng yếu kém.

Ở giải pháp này, nếu như chỉ định các ngân hàng mạnh, ngân hàng

thương mại cổ phần có cổ phần đa số của nhà nước mua lại những ngân hàng

ốm yếu mà không có sự hỗ trợ từ Ngân hàng Nhà nước thì e rằng các ngân

hàng mạnh sẽ không tham gia. Các ngân hàng chỉ tự nguyện tham gia khi họ

thấy có lợi vì họ phải có trách nhiệm với các cổ đông của họ. Vì vậy cần cơ

chế hỗ trợ tài chính từ Ngân hàng Nhà nước, hỗ trợ ở đây không phải cho



75



ngân hàng mạnh mà là vì mục tiêu xử lý nợ xấu, vì mục tiêu làm cho hệ thống

ngân hàng thương mại mạnh lên.

Săp tới, trong đề án tái cơ cấu hệ thống ngân hàng thương mại đã được

thông qua cũng có chủ trương cho phép ngân hàng nước ngoài mua ngân hàng

yếu kém với tỷ lệ sở hữu cao, đồng thời cho phép một số ngân hàng nước

ngoài có tiểm lực tài chính mạnh, quản trị doanh nghiệp tốt mua lại những

ngân hàng yếu kém. Những ngân hàng yếu kém là những ngân hàng có quản

trị kinh doanh yếu kém, có tỷ lệ nợ xấu rất cao, với những ngân hàng này nếu

có hỗ trợ vốn hay xóa nợ xấu thì cũng chưa chắc trở thành ngân hàng mạnh

được vì nền tảng cơ bản là cổ đông lớn yếu kém cả về quản trị doanh nghiệp

lẫn khả năng tài chính. Vì vậy tiếp tục cho tồn tại những ngân hàng yếu kém

sẽ là gánh nặng cho hệ thống ngân hàng, làm ảnh hưởng đến việc quản trị của

hệ thống ngân hàng thương mại.

Tuy nhiên nếu Ngân hàng Nhà nước còn băn khoăn với giải pháp trên

thì cũng nên nhanh chóng thực hiện thí điểm với vài trường hợp để rút kinh

nghiệm vì các giải pháp như trên đã được sử dụng rất phổ biến trên thế giới,

nhất là trong cuộc khủng hoảng tài chính châu Á giai đoạn 1996 - 2001, nhiều

nước như Thái Lan, Hàn Quốc, Indonesia… đã sử dụng thành công giải pháp

này để giúp cho hệ thống ngân hàng nhanh chóng hồi phục.

3.3 Giải pháp về phía các tổ chức, cá nhân và các doanh nghiệp kinh

doanh bất động sản.

3.3.1 Nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tín dụng từ ngân hàng

thương mại

Trước mắt khi chưa có một thị trường tài chính phát triển mạnh thị

hầu hết nguồn vốn mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay là các

nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại, do đó nâng cao hơn nữa hiệu

quả sử dụng nguồn vốn này là một yêu cầu cấp bách giúp doanh nghiệp vượt



76



qua giai đoạn suy thoái của nền kinh tế trước mắt để hướng tới sự thịnh

vượng trong tương lai.

3.3.2 Đẩy mạnh huy động nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng

từ ngân hàng thương mại.

Trong rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định,

khi thì quá nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao

dịch. Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS

hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là lãi suất cao và

thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn

đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của

ngân hàng đều khiến thị trường BĐS chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên

rủi ro cao cho thị trường này.

Như vậy, để tiếp tục giải bài toán vốn dài hạn cho BĐS, cần nhanh

chóng nâng cấp thị trường tài chính nhằm thu hút những định chế tài chính

lớn như các quỹ, các ngân hàng đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm… trong và

ngoài nước tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường BĐS.

Vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng.

Trước hàng loạt biện pháp thắt chặt tiền tệ và ổn định tỉ giá như cuối

năm 2010 và trong năm 2011 thì thị trường bất động sản rơi vào thế khó khăn

về nguồn vốn hơn so với năm trước, do luồng vốn tín dụng vào thị trường

này đang bị chặn lại để tập trung cho lĩnh vực sản xuất, tuy nhiên thị trường

bất động sản vẫn có nhiều cơ hội về vốn hơn so với sự ảm đạm của các thị

trường chứng khoán.

Trong hoàn cảnh thiếu vốn, diễn biến của thị trường bất động sản luôn

phụ thuộc vào các giải pháp vốn. Trong khi vốn vay ngân hàng đang khó

khăn và bị siết chặt xuất phát từ ngân hàng nhà nước, đo đó việc huy động

vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng theo phương thức mua bán



77