3 Giải pháp về phía các tổ chức, cá nhân và các doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản.

qua giai đoạn suy thoái của nền kinh tế trước mắt để hướng tới sự thịnh

vượng trong tương lai.

3.3.2 Đẩy mạnh huy động nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng

từ ngân hàng thương mại.

Trong rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu ổn định,

khi thì quá nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không có giao

dịch. Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn của thị trường BĐS

hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là lãi suất cao và

thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư, kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn

đòi hỏi lãi suất thấp và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của

ngân hàng đều khiến thị trường BĐS chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên

rủi ro cao cho thị trường này.

Như vậy, để tiếp tục giải bài toán vốn dài hạn cho BĐS, cần nhanh

chóng nâng cấp thị trường tài chính nhằm thu hút những định chế tài chính

lớn như các quỹ, các ngân hàng đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm… trong và

ngoài nước tham gia cấp vốn dài hạn cho thị trường BĐS.

Vốn từ nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng.

Trước hàng loạt biện pháp thắt chặt tiền tệ và ổn định tỉ giá như cuối

năm 2010 và trong năm 2011 thì thị trường bất động sản rơi vào thế khó khăn

về nguồn vốn hơn so với năm trước, do luồng vốn tín dụng vào thị trường

này đang bị chặn lại để tập trung cho lĩnh vực sản xuất, tuy nhiên thị trường

bất động sản vẫn có nhiều cơ hội về vốn hơn so với sự ảm đạm của các thị

trường chứng khoán.

Trong hoàn cảnh thiếu vốn, diễn biến của thị trường bất động sản luôn

phụ thuộc vào các giải pháp vốn. Trong khi vốn vay ngân hàng đang khó

khăn và bị siết chặt xuất phát từ ngân hàng nhà nước, đo đó việc huy động

vốn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng theo phương thức mua bán



77



bất động sản hình thành trong tương lai (thường gọi là mua bán nhà trên giấy)

là một trong những cứu cánh cho thị trường bất động sản. Trong giai đoạn

2009 -2010, giải pháp vốn này đã phát huy tác dụng mạnh so với các giải

pháp khác giúp thị trường bất động sản đứng vững.

Tuy nhiên điều kiện tiên quyết để áp dụng giải pháp này là nhà đầu tư

và người tiêu dùng đều phải tin tưởng vào lợi ích sẽ đạt được khi tham gia thị

trường. Riêng ở thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đặc biệt tại Hà

Nội, không khó khăn để đạt được điều kiện này vì cung luôn thiếu so với nhu

cầu rất lớn về nơi ở, nơi làm việc. Ở các địa phương khác, thị trường bất động

sản không dễ dàng đạt được điều kiện này khi số lượng cư dân không cao

hoặc nguồn cung đã đủ.

Ngoài ra, giải pháp này còn phụ thuộc vào sự cân nhắc của nhà đầu tư,

các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như người tiêu dùng xem đầu

tư vào đâu giữa chứng khoán, vàng, ngoại tệ, sản xuất kinh doanh hay bất

động sản để bảo đảm lợi ích cao nhất.

Thế chấp, bán dự án bất động sản cho các tổ chức trong và ngoài nước

Bán toàn bộ dự án cho bên thứ ba, tìm kiếm đối tác góp vốn, bán nhà ở

với số lượng lớn, hoặc bán khu thương mại theo sàn… là một trong nhiều

phương án huy động vốn mà các chủ đầu tư đang sử dụng thay nguồn vốn từ

ngân hàng.

Thị trường BĐS Việt Nam đang thực sự khan hiếm nguồn vốn, do vậy

các nhà đầu tư đang tìm kiếm những nguồn tài chính mới.

Nếu trước đây, các chủ đầu tư thường hạn chế phụ thuộc vào hỗ trợ tài

chính từ phía các ngân hàng, thì hiện tại, các dự án lại sử dụng đòn bẩy tài

chính ở mức cao. Có khá nhiều lựa chọn giúp chủ đầu tư bổ sung nguồn vốn

để tiếp tục triển khai các dự án mà không cần tới vay vốn từ ngân hàng.



78



Trong đó, nhiều chủ đầu tư lựa chọn việc bán toàn bộ dự án cho bên

thứ ba, tìm kiếm đối tác góp vốn, bán nhà ở với số lượng lớn, hoặc bán khu

thương mại và văn phòng theo sàn. Nhiều chủ đầu tư Việt nam đang nắm giữ

các quỹ đất lớn và có thể bán một phần cho các bên thứ cấp để huy động vốn

xây dựng các dự án khác.

Các doanh nghiệp BĐS cần phải tự tìm ra lối đi phù hợp với bản thân

doanh nghiệp của mình. Hơn hết, đối với những doanh nghiệp thực sự khó

khăn cần tìm những đối tác có năng lực tài chính để tiến hành chuyển giao,

sáp nhập và doanh nghiệp, dự án phải dời bỏ thị trường lúc này để tìm kiếm

cơ hội mới trước khi các cơ hội đã bị thâu tóm hết.

Thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản

Quỹ tín thác bất động sản (REITs): Kênh huy động vốn mới trong

tương lai REITs thực sự rất cần cho một thị trường bất động sản phát triển và

đang thiếu vốn trầm trong như Việt Nam. Tuy nhiên, để hoạt động hiệu quả

lại cần có khung pháp lý rõ ràng, đủ chặt chẽ về cơ sở khoa học.

Nhằm mục đích tăng thêm nhiều kênh huy động vốn cho thị trường bất

động sản, nhất là trong bối cảnh tín dụng thắt chặt như hiện nay. Nhiều người

đã nghĩ đến REITS như một kênh huy động vốn mới cho thị trường, nhằm đa

dạng hóa các hình thức đầu tư, tạo sức sống mới cho thị trường bất động sản

trong bối cảnh khó khăn hiện nay, có nhiều quan điểm cho rằng cần phải

thành lập REITS để “cứu” thị trường.

Tuy nhiên, để quỹ này thực sự hoạt động đem lại hiệu quả, cũng như

tạo dựng được lòng tin đối với các nhà đầu tư thì lại là một câu chuyện dài, và

là một chặng đường đầy “chông gai” trong quá trình hình thành và phát triển,

đặc biệt trong khi nền kinh tế còn có nhiều yếu tố vĩ mô bất ổn, thị trường

chứng khoán, tài chính chưa ở mức ổn định cao như những nước phát triển

Hồng Kông, Singapore,…



79



Theo các nhà quản lý thì quỹ này sẽ là kênh huy động vốn nhàn rỗi từ

người dân, tổ chức…các nhà lập quỹ là những người có kinh nghiệm, có trình

độ và đầu tư chuyên nghiệp hơn. Qua đó, khắc phục tình trạng thiếu vốn cho

thị trường như hiện nay

Phát hành chứng chỉ bất động sản

Từ thực tế trên và để tháo gỡ khó khăn trong huy động vốn đầu tư cho

các dự án BĐS. Một số nhà khoa học đã đề xuất các cơ quan quản lý nhà

nước cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát hành chứng

chỉ bất động sản.

Chứng chỉ BĐS là một loại chứng khoán kết hợp giữa hình thức đầu tư

chứng khoán và đầu tư BĐS được đảm bảo giá trị bằng BĐS. Theo mô hình

này, chủ đầu tư dự án BĐS được phép phát hành rộng rãi chứng chỉ BĐS

nhằm mục đích huy động nguồn vốn cho các dự án mà mình triển khai và

không giới hạn số lượng nhà đầu tư tham gia.

Trong đó, Chứng chỉ BĐS được tự do chuyển nhượng (để tăng tính

thanh khoản). Ngoài ra, trước khi phát hành chứng chỉ BĐS, các chủ đầu tư

phải công bố bản cáo bạch về tình hình tài chính; nội dung dự án; quyền lợi

và trách nhiệm của các bên tham gia; tiến độ thực hiện dự án và vấn đề bồi

thường cho nhà đầu tư khi dự án chậm tiến độ; rủi ro có thể xảy ra. Đây là cơ

sở để công chúng quyết định việc mua chứng chỉ BĐS. Bên cạnh đó, ngân

hàng sẽ chịu trách nhiệm giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công, đảm

bảo vốn của nhà đầu tư được sử dụng đúng mục đích. Khi dự án hoàn tất, toàn

bộ BĐS được đưa ra bán đấu giá. Và các nhà đầu tư sẽ được chia (từ số tiền

thu được) theo tỷ lệ chứng chỉ BĐS đang nắm giữ.

Nếu so với một số hình thức huy động vốn khác tại Việt Nam, nhà đầu

tư và chủ đầu tư đều sẽ có lợi hơn. Các tổ chức và cá nhân cũng có thể đầu tư

vào thị trường BĐS, bởi chứng chỉ BĐS được phát hành rộng rãi và có mệnh



80



giá thấp. Đáng chú ý là, chứng chỉ BĐS được giao dịch trên thị trường chứng

khoán sẽ tạo tính thanh khoản cao có lợi cho người nắm giữ. Quyền lợi của

nhà đầu tư cũng được đảm bảo vì dự án BĐS huy động vốn thông qua phát

hành chứng chỉ BĐS đều phải công khai, minh bạch và việc sử dụng vốn huy

động được giám sát chặt chẽ.

Với chứng chỉ BĐS, các doanh nghiệp kinh doanh có thể huy động

nguồn vốn trung hoặc dài hạn với số lượng lớn. Và thu hút vốn đầu tư của các

ngân hàng trung gian và tổ chức tài chính phi ngân hàng.

3.3.3 Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các

doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS

Cấu trúc lại danh mục đầu tư

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay điều quan

trọng nhất hiện nay là phải tái cấu trúc danh mục đầu tư cho phù hợp với quy

mô, năng lực doanh nghiệp. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải huy động tối đa

khả năng nhân lực, vật lực của doanh nghiệp để hoàn thành những dự án dở

dang nhằm thu hồi những nguồn lực đang đầu tư phục vụ những công trình

trong thời gian trung hạn và dài hạn.

Chọn những dự án hiệu quả để đầu tư. Cắt lỗ những dự án không hoàn

thành. Tập trung nguồn lực để chuẩn bị cho chu kỳ mới. Tóm lại thị trường

bất động sản hiện nay đang rất khó định dạng. Tuy nhiên, rất nhiều yếu tố

đang chỉ ra rằng thị trường có thể đang ở vùng đáy. Mà đã ở vùng đáy thì sẽ

có tín hiệu của sự thay đổi và có thể sẽ đi lên. Đây là tín hiệu lạc quan cho các

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới

Đẩy mạnh việc giảm lượng hàng tồn kho bất động sản.

Có nhiều giải pháp để “phá băng” thị trường BĐS. Các doanh nghiệp

BĐS cần mạnh dạn giảm giá bán hơn nữa để thu hồi vốn thậm chí chấp nhận



81



cắt lỗ, bởi theo dự đoán của các chuyên gia, đáy thị trường BĐS vẫn còn đang

ở phía trước. Bán nhanh thu hồi vốn để trả nợ hoặc quay vòng vốn nhanh sẽ

có lợi hơn nhiều so với lãi suất vay ngân hàng nếu để sản phẩm tồn đọng. Đổi

mới cơ cấu sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu thực về căn hộ, cần tăng tỷ

trọng của số căn hộ nhỏ. Đẩy nhanh thủ tục hành chính trong việc cấp phép,

sửa đổi giấy phép xây dựng nhà ở để làm sao giảm 70% thời gian duyệt cấp

phép như hiện tại.

Phát hành trái phiếu

Một kênh huy động khá phổ biến của các doanh nghiệp kinh doanh bất

động sản hiện nay đó chính là phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng

khoán, việc huy động được những nguồn vốn trung và dài hạn trên thị trường

chứng khoán giúp cho các doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tăng cường

năng lực về vốn để phục vụ cho các dự án bất động sản của doanh nghiệp

mình

3.4 Các giải pháp khác

3.4.1 Đẩy mạnh sự phát triển quỹ đầu tư bất động sản

Từ ngày 15/9/2012, Nghị định số 58/2012/NĐ-CP của Chính phủ có

hiệu lực, cho phép quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) được tổ chức và hoạt động

dưới hình thức quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng. Quỹ đầu tư BĐS là quỹ

đóng, thực hiện chào bán chứng chỉ quỹ ra công chúng và không được mua

lại theo yêu cầu của nhà đầu tư, với mục đích kiếm lợi nhuận từ việc đầu tư

tối thiểu 65% tài sản của quỹ vào BĐS để cho thuê.

Nhà đầu tư được hưởng lợi nhuận dưới dạng cổ tức. Hoạt động chủ yếu

của quỹ là mua bán, tham gia quản lý các sản phẩm BĐS, góp vốn vào việc

phát triển dự án, hoặc đầu tư vào các công ty BĐS. Trong thực tế, tại Việt

Nam đã có một số quỹ đầu tư BĐS hoạt động là các quỹ nước ngoài như:



82



VNL của VinaCapital, VPF của Dragon Capital, VPH của Saigon Asset

Management…

Quỹ đầu tư BĐS phải xây dựng sổ tay định giá, được ngân hàng giám

sát và tổ chức thẩm định giá xác nhận, Ban đại diện quỹ phê duyệt; giá trị tài

sản ròng (NAV) của quỹ phải được ngân hàng giám sát xác nhận.

Việc chào bán chứng chỉ quỹ đầu tư BĐS ra công chúng phải được

công ty quản lý quỹ đăng ký với UBCK. Quỹ không đáp ứng điều kiện thành

lập khi xảy ra một trong các trường hợp như có ít hơn 100 NĐT mua chứng

chỉ quỹ, không tính NĐT chứng khoán chuyên nghiệp; tổng giá trị vốn huy

động được thấp hơn 50 tỷ đồng hoặc thấp hơn giá trị vốn tối thiểu dự kiến huy

động theo quy định tại điều lệ quỹ (nếu có).

Việc cho ra đời các quỹ đầu tư BĐS được nhận định sẽ tạo một sân

chơi mới cho các NĐT nhỏ lẻ, khi không đủ tiền mua một BĐS đầu tư thì có

thể mua các chứng chỉ quỹ của công ty quản lý quỹ BĐS, góp phần đa dạng

hóa mô hình đầu tư của các công ty quản lý quỹ.

3.4.2 Ưu tiên hỗ trợ vốn tín dụng bất động sản cho các đối tượng là

cán bộ, công chức, viên chức.

Cán bộ công chức, viên chức, người lao động làm công ăn lương có thu

nhấp ở mức trung bình ở nước ta hiện nay có nhu cầu rất lớn về nhà ở, do đó

chính sách của nhà nước cũng cần quan tâm đến những đối tượng này, xem

xét có những khoản tín dụng hỗ trợ lãi suất với thời gian trung và dài hạn để

cán bộ công chức, viên chức sẵn sàng tiếp cận những nguồn tín dụng như vậy

để mua căn hộ phục vụ sinh hoạt, tuy nhiên để đạt được điều này cần phải có

sự phối hợp đồng bộ giữa Bộ xây dựng, các ngân hàng thương mại và cả các

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cùng kết hợp mới có thể đem lại kết

quả tích cực.



83