3 Tín dụng ngân hàng và vai trò của tín dụng ngân hàng đối với thịtrường bất động sản.

Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản

Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng (thể nhân hoặc pháp

nhân) liên quan đến lĩnh vực BĐS. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc

ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách

hàng liên quan đến BĐS.

Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để, đầu tư kinh

doanh bất động sản, xây dựng nhà để kinh doanh, sửa chữa mua bán nhà cửa,

xây dựng hoàng thiện cơ sở hạ tầng, mua bán căn hộ liền kề, chung cư, mua

bán trả góp, xây dựng khu công nghiệp cụm công nghiêp, xây dựng nhà cho

thuê…

Như vậy tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả

hai hình thức, vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà

đầu tư vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.

Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác

động đến cung – cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu

quả hoạt động và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay

vốn phải đảm bảo các nguyên tắc tín dụng nhu vốn vay phải được sử dụng

đúng mục đích và được hoàn trả gốc và lãi đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác,

ngân hàng còn có thể yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp

dụng các nguyên tắc đánh giá khách hàng khác làm cơ sở xét duyệt cho vay.

Các loại sản phẩm tín dụng bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Tuy chưa có một thống kê đầy đủ về các sản phẩm tín dụng bất động

sản của các ngân hàng thương mại hiện nay, nhưng cơ bản có thể thấy một số

loại hình tín dụng bất động sản cụ thể nhu sau:

- Cho vay mua nhà, đất để ở.

- Cho vay mua đất xây dựng khu đô thị



19



- Cho vay mua đất xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu

chế xuất

- Cho vay xây dựng sửa chữa nhà

- Cho vay xây dựng nhà xưởng

- Cho vay xây dựng văn phòng làm việc ( trụ sở công ty)…

- Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê

- Cho vay xây khách sạn, resort

- Cho vay mua thế chấp bất động sản để kinh doanh

- Cho vay đầu tư xây dựng khu tập luyện thể thao hay chơi thể thao, nơi

vui chơi giải trí

- Cho vay đầu tư xây dựng chung cư cao tầng, căn hộ, nhà liền kề, biệt

thự... để bán.

1.3.2 Vai trò tín dụng ngân hàng đối với bất động sản và bài học

kinh nghiệm từ tín dụng bất động sản của nước Mỹ.

Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản

Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến

triển so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn

còn chưa được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có

của nó. Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào

nguồn vốn từ ngành ngân hàng (các nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày

càng nhiều nhưng tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm).

Vì thế, vai trò của tín dụng ngân hàng thương mại đối với nền kinh tế nói

chung và đối với lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn giữ vị trí quan trọng. Tín

dụng ngân hàng thương mại, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất

động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung) vừa là kênh

cho vay mua bán bất động sản (kích cầu). Mặc khác, về hiệu quả đầu tư các

dự án bất động sản, ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án



20



đầu tư bất động sản; ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh

toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ...

Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị

trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.

Cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ năm 2008

Trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 thì

chúng ta thấy người dân Mỹ “tay không” đến Công ty tài chính (CTTC)

chuyên cho vay mua BĐS vay tiền một cách dễ dãi với thế chấp bằng chính

căn nhà mua của Công ty, người ta vay mua nhà với đồng thời nhiều mục

đích: để tự sử dụng một phần, để cho thuê lại lấy tiền trả lãi cho CTTC và

“chờ” giá BĐS lên để bán, rồi lại quay vòng;

CTTC “gõ cửa” ngân hàng đầu tư (NHĐT) xin vay để xây dựng và

kinh doanh BĐS bằng cách thế chấp cho NHĐT “danh sách” các con nợ đã

vay mua BĐS của mình.

Ngân hàng đầu tư với “uy tín” hàng trăm năm và với “vùng phủ sóng”

rộng khắp thế giới của mình (điển hình là 3 đại gia: Fannie Maie, Freddie

Max và Merrill Lynch) để dùng danh sách hợp đồng tín dụng khách hàng của

CTTC và “vốn tự có” tạo thành một “nồi lẩu” nợ thập cẩm làm cơ sở tạo ra

công cụ “CK hoá nợ” phát hành vay vốn tại nước Mỹ và ngoài nước Mỹ, lấy

nguồn mở rộng khách hàng vay là các CTTC hay các Ngân hàng thương mại

(NHTM) cho vay BĐS trong nước Mỹ. Cứ như vậy tạo thành các vòng xoáy

mở rộng thị trường từ 2001 đến 2007.

Thị trường BĐS sau một thời gian quá nóng nhờ chính sách lãi suất

thấp và cơ chế dễ dãi sản sinh ra nó kéo dài suốt từ sau vụ khủng bố

11/9/2001 đến 2007 bỗng nhiên đóng băng và rắc rối dây chuyền đã bắt đầu

từ chính “cục băng” này: Người dân vay mua BĐS không bán được nhà nên

không có tiền trả cho CTTC; CTTC không trả được nợ cho NHĐT và buộc



21



phải “ôm lại” BĐS ế ẩm của mình; CK huy động nguồn từ khắp thế giới của

các NHĐT để cho các CTTC trong nước vay nay đã đến kỳ đáo hạn mà

không “đòi” được tiền từ CTTC; Giá CK đao thảm hại mà NHĐT vẫn phải trả

nguyên mệnh giá. Từ đây, hai gọng kìm của đồng thời cả 2 tư cách: “con nợ”

đối với người mua CK khắp thế giới và “chủ nợ” đối với các CTTC đã siết

chặt “vòng kim cô” trên đầu các NHĐT và cái gì phải đến đã đến: Tín dụng

BĐS dưới chuẩn đã làm bão táp tài chính khủng khiếp ở phố Wall bùng nổ và

ngày 15/9/2008.

Bài học kinh nghiệm cho ngân hàng thương mại Việt Nam

BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn

vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta,

bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của

khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới

1 năm) cũng đổ vào TT BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng”

còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của

TTBĐS, tạo ra những hoạt động lướt sóng, gây nên những cơn sốt nóng trên

thị trường này, đồng thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất

rủi ro trên thị trường tài chính. Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn

“nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh, song có thể rút ra khỏi thị trường

cũng rất nhanh chóng. Vì vậy, một trong những giải pháp vốn cho TTBĐS lại

chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát nguồn đầu tư ngắn hạn vào

TTBĐS là một yêu cầu khách quan và cần thiết. Do thiếu tính công khai minh

bạch nên TTBĐS đã và đang chịu tác động của tin đồn, của các “chiêu” làm

giá, tạo sóng của giới đầu cơ... Bên cạnh đó, xu thế chung của giá cả BĐS là

tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một thời gian

không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất lớn đã tạo

sức hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn.



22



Mặt khác, hiện có một tỷ lệ khá lớn các giao dịch trên thị trường nhà

đất ở Việt Nam là phi chính thức do nhà, đất còn thiếu căn cứ pháp lý, do qui

hoạch không ổn định, do qui hoạch “treo”, do thủ tục quá rườm rà và phức tạp

Với môi trường “dưới chuẩn” này đã tạo điều kiện cho hoạt động cò

mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh ở Việt Nam, tạo ra những cơn sốt

ảo, kích thích đầu cơ theo phong trào và chắc chắn kéo theo việc gia tăng rủi

ro cho tín dụng bất động sản.

Để thực hiện được cần phải có cơ chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm

soát rủi ro. Đặc biệt là giải pháp chứng khoán hóa tín dụng BĐS cần phải

thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng đủ độ tin cậy cao. Trong điều kiện

TTCK Việt Nam còn yếu, giải pháp hữu hiệu lúc này cho vấn đề giảm rủi ro

tín dụng BĐS chính là: Ngay trong các NHTM lớn nên thành lập các đơn vị

hạch toán độc lập như: NHĐT, NHPT, CTTC... để thực hiện các hoạt động

dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực BĐS, như: thuê mua tài chính,

bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán BĐS, bảo lãnh vay

vốn… hay lập Quỹ đầu tư tín thác để thông qua các nhà đầu tư chuyên nghiệp

(có cam kết bảo đảm lợi tức đầu tư được thỏa thuận) để phát triển đúng mức

và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên thị trường bất động sản.

Tóm lại: Ngày nay BĐS trước hết là hàng hóa. Việc tạo ra BĐS và hình

thành giá BĐS luôn luôn bao gồm cả các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội bên

cạnh các nhân tố nội tại như qui luật cung - cầu, qui luật giá trị. TT BĐS là

khách quan, nhưng đầy rẫy rủi ro và bao gồm nhiều cơ hội thu lợi tức lớn, đặc

biệt là ở một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.



23



CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM

2.1. Thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần

đây và và xu hướng các năm tiếp theo

2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

từ năm 2008 đến nay.

Những mặt tích cực:

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan

trọng của nền kinh tế, thị trường BĐS Việt Nam tuy còn non trẻ, nhưng thời

gian vừa qua đã có bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào sự tăng

trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Theo thống kê của Tổng cục Thuế các

khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm chiếm khoảng 7%

GDP. Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn

đã được triển khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người

dân góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn trong cả nước.

Riêng tại Hà Nội và Thành Phố. Hồ Chí Minh mỗi năm các dự án nhà ở

và khu đô thị mới đã cung cấp cho thị trường khoảng 1,2 – 3.5 triệu m2 nhà ở.

Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở đô thị bình quân hàng năm đạt trên 15%. Diện tích

nhà ở bình quân đầu người toàn quốc năm 2009 là 16,7 m2/người, khu vực đô

thị là 19,2 m2/người, khu vực nông thôn là 15,7 m2/người và tỷ lệ này liên

tục được tăng cao năm sau cao hơn năm trước.

Các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường BĐS ngày càng đa

dạng do không chỉ gồm các doanh nghiệp nhà nước mà đã được khuyến

khích, mở rộng đối với nhiều thành phần kinh tế. Số lượng dự án đầu tư kinh

doanh BĐS do các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia đầu tư ngày càng

tăng.



24



Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây

dựng, ngân hàng, môi trường... nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS

sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành. Đồng thời nâng cao

trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh, tạo nhiều công ăn việc làm cho

người lao động. Trên thị trường mọi chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc và

mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác

Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam những năm qua từ 2008 đến

2012 đã có những bước phát triển nhất định, phần nào đáp ứng được nhu cầu

giao dịch BĐS của nền kinh tế trong quá trình đất nước bước vào giai đoạn

đổi mới và hội nhập kinh tế quốc tế.

Những mặt tồn tại:

Thị trường bất động sản sau một thời gian phát triển khá cao đã bắt

đầu bộc lộ những khiếm khuyết và chưa thực sự ổn định, còn tồn tại nhiều bất

cập, cụ thể:

Công tác quy hoạch đất, quy hoạch đô thị còn nhiều bất cập.

Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị còn nhiều

bất cập chưa bắt kịp với sự phát triển chung của toàn xã hội, tình hình thực tế

lại cho thấy rằng quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, thiếu

quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết mang tính dài hạn do đó thường

xuyên phải điều chỉnh.

Chính vì vậy nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch

đầu tư phát triển BĐS là nhiệm vụ trong tâm xuyên suốt của Chính Phủ nói

chung và của ngành xây dựng nói riêng. Nhà nước chủ động toàn bộ thị

trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng

đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt. Công khai, minh bạch

trong quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến việc bồi thường, hỗ



25



trợ, tái định cư khi thu hồi đất). Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký

BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS và thông tin về thị

trường BĐS;

Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý, quy hoạch đất đai, kiến trúc, xây

dựng từ trung ương xuống địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ

chức và cán bộ quản lý nhà nước về quy hoạch đất đai, quy hoạch đô thị, đẩy

mạnh xây dựng những đề án có tầm nhìn dài hạn, quy hoạch tổng thể và chi

tiết cho từng vùng, công bố công khai rộng rãi những quy hoạch mang tầm

quốc gia cho dân chúng được biết, tránh hiện tượng quy hoạch treo gây lãng

phí cho nhà nước và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Tăng cường

thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra,

kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm

các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, xây dựng và quản lý đất đai;

Mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông

BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn

vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta,

bên cạnh nguồn vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của

khách hàng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới

1 năm) đây chính là các nguồn vốn của những nhà đầu cơ, muốn đầu tư trong

thời gian ngắn nhằm tranh thủ kiếm lợi nhuận, cũng đổ vào thị trường BĐS,

thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và

dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra những

hoạt động lướt sóng, gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng

thời góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường

tài chính. Đặc điểm quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị

trường rất nhanh, song có thể rút ra khỏi thị trường cũng rất nhanh chóng. Vì



26



vậy, một trong những giải pháp vốn cho thị trường BĐS lại chính là minh

bạch hóa việc quản lý, giám sát cho được nguồn đầu tư ngắn hạn vào thị

trường BĐS là một yêu cầu khách quan và cần thiết.

Do thiếu tính công khai minh bạch nên thị trường BĐS đã và đang chịu

tác động của tin đồn, tâm lý đám đông, và của các “chiêu” làm giá, tạo sóng

của giới đầu cơ… Bên cạnh đó, xu thế chung của giá cả BĐS là tăng liên tục,

khi đã được thổi giá thì thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một

thời gian không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất

lớn đã tạo sức hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong

ngắn hạn.

Mặt khác, một bộ phận không nhỏ người dân Việt Nam có tâm lý đám

đông, đầu tư theo phòng trào, khi thấy thị trường tăng trưởng nóng cũng cố

gắng tập trung các nguồn vốn sẵn có, những nguồn vốn tích lũy từ trước, kể

cả vay mượn từ ngân hàng… để tranh thủ đầu tư vào bất động sản, với tâm lý

đầu cơ lượt sóng tranh thủ tìm kiếm lợi nhuận trong ngắn hạn đã góp phần tạo

ra bóng bóng cho thị trường bất động sản, đây chính là bài học quý báu đối

với những nhà đầu tư vào thị trường bất động sản trong tương lai.

Dịch vụ tư vấn, môi giới BĐS còn mang tính tự phát

Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát.

Song song với các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, hàng loạt

các hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất.

Chức năng chủ yếu của các trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu là

kết nối giữa người mua và người bán mà chưa cung cấp và phân tích thông tin

cần thiết về BĐS. Hệ thống thông tin về thị trường BĐS còn mỏng, việc cung

cấp thông tin chưa minh bạch, chưa cụ thể, chưa công khai và tổ chức dịch vụ

cho thị trường còn nhiều hạn chế. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo

hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền vừa



27



gây thất thu cho cơ quan quản lý nhà nước vừa dễ là nguyên nhân gây ra tranh

chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai.

Thị trường BĐS còn diễn ra nhiều nghịch lý, bất cập. Số giao dịch

ngầm, không đăng ký với cơ quan nhà nước chiếm khoảng hơn 70%. Hầu hết

những người dân đều trả lời là do thủ tục hành chính của các đơn vị liên quan

có quá nhiều rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời gian và chi phí. Các hoạt

động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát.

Cung – cầu bất động sản còn nhiều bất cập chưa thực sự đáp

ứng được quy luật của thị trường.

Ngày nay BĐS trước hết là hàng hóa nó được vận hàng theo các quy

luật cơ bản của kinh tế thị trường. Việc tạo ra BĐS và hình thành giá BĐS

luôn luôn bao gồm cả các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội bên cạnh các nhân

tố nội tại như qui luật cung - cầu, qui luật giá trị. TT BĐS là khách quan,

nhưng đầy rẫy rủi ro và bao gồm nhiều cơ hội thu lợi tức lớn, đặc biệt là ở

một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.

Tuy nhiên thị trường bất động sản ở Việt Nam trong những năm gần

đây đặc biệt từ năm 2008 đến nay đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu

sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có

quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Các

doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang sản xuất cái mình có chứ chưa đi sâu tìm

hiểu sản xuất cái mà người tiêu dùng cần. Khi mà khả năng đầu cơ đến hạn,

dù nguồn cầu dồi dào nhưng thị trường vẫn không thể thanh khoản, bởi nhu

cầu của người dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng thị trường lại

chủ yếu là căn hộ từ 2-3 tỷ đồng, nhu cầu người dân chủ yếu là nhà ở xã hội

trong khi các công ty kinh doanh lại tập trung chủ yếu vào nhà ở thương mại.

Vì thế, thị trường rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu. Tình trạng căn hộ

tồn kho thì rất nhiều, không thể bán được trong khi đại bộ phân người dân có



28



nhu cầu về nhà ở thức sự lại không có khả năng tiếp cận thị trường này điều

này cho thấy thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu

tư chỉ tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán

cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở để bán trả

góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được quan

tâm đúng mức.

Giá BĐS, đặc biệt là giá nhà ở còn cao so với mặt bằng thu nhập của

người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế từ đó gây ảnh hưởng trực

tiếp đến việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận người lao động thu nhập thấp,

người nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn.

Điều đó cho thấy, không chỉ người thu nhập thấp mà những người có

thu nhập trung bình cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Đây là một nghịch lý đã

tồn tại trong một thời gian khá dài trong khi các cơ quan chức năng vẫn đang

tìm kiếm những giải pháp thích hợp nhất cho sự phát triển của một thị trường

đầy tiềm năng như thị trường BĐS theo đúng quy luật cơ bản của kinh tế thị

trường đó là quy luật cung – cầu.

2.1.2 Xu hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam từ nay đến

năm 2015 và các năm tiếp theo.

Theo nghiên cứu của tác giả thì có 03 khả năng xảy ra đối với thị

trường bất động sản từ nay đến năm 2015 đó là:

Kịch bản thứ nhất, là kịch bản khó xảy ra nhất nhưng được mong

muốn nhất, đó là thị trường khởi sắc. Điều kiện của kịch bản này là tình hình

kinh tế thế giới ổn định, các nước đồng tiền chung châu Âu vượt qua khỏi

khủng hoảng nợ công. Đó là tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tốt đẹp, tăng

trưởng cao, lạm phát tiếp tục được kiềm chế, lãi suất về mức 10%/năm. Một

số công cụ tài chính bất động sản ra đời, chẳng hạn quỹ tín thác bất động sản,

quỹ tiết kiệm tương hỗ,… Khi đó, thị trường sẽ qua điểm đáy và khởi sắc,



29