2 Những thuận lợi và khó khăn trong hoạt động tín dụng bấtđộng sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam.

nhiên, tùy vào từng thời điểm thị trường bất động sản nóng, lạnh khác nhau,

mà hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng sẽ có những rủi ro và

lợi thuận lợi khác nhau.

Hoạt động của ngân hàng thương mại trong cho vay đối với lĩnh vực

bất động sản phải chịu tác động của thị trường bất động sản. Do đó, những

thuận lợi đối với thị trường bất động sản sẽ là tiền đề phát triển tín dụng bất

động sản các ngân hàng đạt được hiệu quả. Những mặt thuận lợi trong hoạt

động tín dụng bất động sản phải được kể đến như sau:

Cơ sở pháp lý đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Tuy các thủ tục pháp lý của nước ta về thị trường bất động sản nói

chung và tín dụng bất động sản của các NHTM nói riêng vẫn còn nhiều bất

cập, tuy nhiên không vì thế mà phủ nhận những đóng góp của các văn bản

pháp lý này đối với thị trường BĐS , những thuận lợi về mặt pháp lý có thể

điểm qua như sau

● Hành lang pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản đã và đang

được minh bạch hóa với:

- Luật kinh doanh bất động sản ban hàng ngày 29/06/2006 có hiệu lực

thi hành từ 01/01/2007; Nghị định Chính Phủ sô 153/2007/NĐ-CP ngày

15/10/2007 quy đinh chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Kinh doanh bất động

sản; Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng

dẫn thực hiện một số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ

quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy, Luật kinh doanh bất động sản ra đời năm 2006 đã thừa nhận

một thị trường bất động sản đang sôi động, tạo một hành lang pháp lý minh

bạch, góp phần giảm thiểu nhưng giao dịch ngầm vốn tồn tại lâu đời và đang

làm méo mó thị trường bất động sản.



33



Ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khoá XI tại kỳ họp thứ 8 đã thông qua Luật Nhà ở. Luật Nhà

ở bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2006.

Luật đất đai năm 2003 là Bộ luật nền tảng nhất, tuy còn nhiều bất cập

và đang được Quốc hội tiến hành sửa đổi trong năm 2012 nhưng cũng đã góp

phần quy định các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm

2003 đã tạo được sự đổi mới khá toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt

Nam trong đó các các điểm liên quan đến thị trường bất động sản hơn so với

các năm trước. Hiện nay Bộ luật này đang được Quốc hội thảo luận tiến hành

sửa đổi và có thể sẽ được thông qua và ban hành trong năm 2013.

● Hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động ngân hàng đang từng bước

được hoàn thiện.

Luật các tổ chức tín dụng 2010 đã được Quốc hội thông qua ngày

16/6/2010 và đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2011. Trong luật đã có

điều Về kinh doanh bất động sản. Mặt khác trong Trong Luật các TCTD

2010, tiêu chí phân biệt giữa ngân hàng và các TCTD phi ngân hàng đã được

quy định rõ hơn trên cơ sở phạm vi hoạt động của hai loại hình này. Theo đó,

các TCTD phi ngân hàng không được phép nhận tiền gửi của cá nhân, không

được cung ứng dịch vụ thanh toán qua tài khoản của khách hàng. Quy định

này phù hợp hơn với thông lệ áp dụng tại hầu hết các nước và tạo điều kiện để

một mặt giảm bớt rủi ro cho hệ thống TCTD, mặt khác cho phép các TCTD

phi ngân hàng được mở rộng phạm vi cung ứng các dịch vụ ngân hàng khác

của mình do các quy định về an toàn sẽ được áp dụng ở mức độ thấp hơn so

với các ngân hàng thương mại là những tổ chức nhận tiền gửi của dân cư và

tham gia vào hệ thống thanh toán.



34



Cầu tín dụng đối với thị trường bất động sản

Thuận lợi lớn nhất đối với hoạt động tín dụng bất động sản tại các

NHTM Việt Nam hiện nay đó chính là cầu về tín dụng rất lớn. Không như ở

các nước phát triển, người dân có nhiều cách để tiếp cận được nguồn tín dụng

phục vụ cho thị trường bất động một cách dễ dàng do lãi suất thấp và các

nguồn vốn mang tính dài hạn, doanh nghiệp cũng dễ dàng huy động được vốn

bằng nhiều cách khác nhau như trái phiếu công trình, chứng chỉ bất động sản,

hoặc được ngân hàng đầu tư mở rộng cho vay sau khi tiến hành chứng khoán

hóa bằng chính tài sản đảm bảo của doanh nghiệp. Với thị trường tài chính

Việt Nam còn ở giai đoạn chưa phát triển cao các sản phẩm tín dụng còn rất

khiêm tốn, thị trường cầm cố thứ cấp chưa ra đời nên việc huy động vốn từ

các định chế tài chính khác là vô cùng khó khăn. Lợi thế này của các ngân

hàng thương mại lại càng rõ nét hơn đối với thị trường bất động sản. Hầu hết

các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay ở Việt Nam đều sử dụng

nguồn tín dụng từ ngân hàng thương mại và rất khó khăn trong việc huy động

được các nguồn vốn khác. Có tới 80% vốn đầu tư, kinh doanh vào thị trường

bất động sản hiện nay là được lấy từ tín dụng của ngân hàng thương mại.

Thuận lợi tiếp theo là nhu cầu về nhà ở của đại bộ phận người dân Việt

Nam là rất lớn đặc biệt ở các khu vực đô thị với tâm lý ”an cư mới lập

nghiêp” ai cũng mong muốn được sở hữu một căn nhà cho mình, đây là một

nguồn khách hàng tiềm năng nếu biết cách cung cấp những sản phẩm tín dụng

bất động sản một cách hợp lý.

Thêm 01 lý do nữa để chứng tỏ sự thuận lợi của tín dụng ngân hàng

thương mại đối với thị trường bất động sản là, nhu cầu xây dựng ở Việt Nam

hiện nay rất lớn do cơ sở hạ tầng còn kém, hạ tầng kỹ thuật còn thô sơ do đó

cầu về tín dụng từ các ngân hàng để đầu tư, để kinh doanh thậm chí đầu cơ là

rất lớn.



35



Một trong những thuận lợi của tín dụng cho thị trường bất động sản là

hiện nay do đầu tư Bất động sản có độ ổn định hơn những kênh đầu tư khác

như là Chứng khoán, Vàng... đã khiến cho cầu bất động sản luôn sôi động

chính vì vậy lượng vốn đổ vào thị trường này sẽ không hề suy giảm nhiều như

hai thị trường kia đây chính là những điều kiện thuận lợi đẩy mạnh và phát

triển tín dụng bất động sản.

2.2.2 Những khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản tại

các ngân hàng thương mại Việt Nam

Thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn rất non trẻ, phát triển còn thiếu

tính quy hoạch, trong rất nhiều năm qua, thị trường BĐS luôn phát triển thiếu

ổn định, khi thì quá nóng, giá tăng mạnh, lúc thì gần như đóng băng, không

có giao dịch. Nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn vốn chủ yếu của

thị trường BĐS hiện là tín dụng của ngân hàng thương mại, với đặc điểm là

lãi suất rất cao và thời hạn ngắn, không phù hợp với đầu tư kinh doanh bất

động sản, trong khi đó kinh doanh và tiêu dùng BĐS vốn đòi hỏi lãi suất thấp

và thời hạn dài. Mỗi động thái thắt chặt vốn ngắn hạn của ngân hàng đều

khiến thị trường BĐS chịu tác động mạnh và tức thời, tạo nên rủi ro cao cho

thị trường này.

Với các công cụ tài chính hiện tại, chủ yếu là vốn ngắn hạn của ngân

hàng thương mại, thị trường BĐS Việt Nam đã phát triển đến mức giới hạn và

tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về thanh khoản cho hệ thống tài chính ngân hàng. Để

đáp ứng mức độ phát triển mới và giảm bớt rủi ro cho thị trường tài chính,

cho ngân hàng, nhất thiết phải tạo ra các công cụ tài chính mới để tạo lập thị

trường vốn dài hạn và thu hút các định chế đầu tư vào thị trường này. Những

khó khăn căn bản trong hoạt động tín dụng bất động sản Việt Nam có thể kể

ra sau đây



36



Cơ sở pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt

Nam chưa hoàn thiện và thiếu đồng bộ.

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về tín dụng bất động sản tuy đã

được ban hành nhiều về số lượng nhưng vẫn chưa bao quát được các nội dung

cần điều chỉnh và không đồng bộ. Nhiều quy định còn chồng chéo, mâu

thuẫn, thậm chí có những quy định rất bất hợp lý, không thực hiện được trong

thực tế. Vì vậy, nhu cầu cần có một văn bản luật mang tính khái quát cao,

thống nhất, đồng bộ, quy định cụ thể các lĩnh vực có liên quan đến vấn đề tín

dụng bất độn sản là nhu cầu cấp thiết và cần được ban hành.

Một số vấn đề lớn về luật các tổ chức tín dụng cũng như tín dụng bất

động sản hiện đang còn vướng mắc mà các văn bản dưới luật không thể giải

quyết được hoặc nếu có giải quyết thì hiệu lực và hiệu quả thấp, vì vậy cần

phải được luật hoá.

Quản lý phân tán cũng dẫn đến việc xử lý những bất cập của văn bản

pháp lý ban hành tốn rất nhiều thời gian và không triệt để gây lãng phí rất

lớn thời gian, tiền bạc và bức xúc trong xã hội. Thời gian qua, Ngân hàng

nhà nước đã có rất nhiều cố gắng trong việc ban hành các chính sách, đặc

biệt là các chính sách tiền tệ và tài khóa, cho các tổ chức tín dụng, phù hợp

với thực tế và thuận lợi cho người dân. Tuy nhiên các chính sách điều hành

đôi khi còn mang tính ngắn hạn, giật cục, các văn bản, các quy đinh được

ban hành một cách vội vã nên có tác động không tốt đối với thị trường bất

động sản.

Bất đối xứng trong cầu tín dụng đối với thị trường bất động sản

Thứ nhất tín dụng BĐS đòi hỏi chủ yếu là các nguồn tín dụng trung và

dài hạn trong khi đó hiện nay rất thiếu các khoản tín dụng trung và dài hạn để

có thể cung cấp cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Dư nợ tín

dụng của các ngân hàng thương mại đối với doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân



37



chủ yếu là các nguồn vốn mang tính ngắn hạn, trong khi bất động sản đòi hỏi

có những khoản vay dài hạn, điều này dẫn đến những khó khăn nhất định

trong việc huy động nguồn vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất đống

sản.

Thứ hai, khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân

hàng thương mại Việt Nam đó là tỷ trọng trong cầu tín dụng về bất động sản

chênh lệch nhau rất lớn. Tín dụng kích cung bất động sản luôn chiếm tỷ trọng

lớn hơn so với tín dụng kích cầu bất động sản. Tín dụng kích cung bất động

sản bao gồm các khoản vay cho xây dựng căn hộ chung cư, xây dựng các khu

công nghiệp, khu đôi thị chiếm tỷ trọng tới hơn 70% trong khi tín dụng kích

cầu là các khoảng vay mua và sửa chữa nhà chiếm tỷ lệ khiêm tốn hơn nhiều

chỉ khoảng (20 đến 25%) đây chính là những khó khăn cho thị trường tín

dụng bất động sản vì điều này sẽ dẫn tới tình trạng sự gia tăng quá nhanh đi

đôi với mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, cả cung thực tế và cung tiềm năng

BĐS, đặc biệt đặt trong mối tương quan bất đối xứng với cầu có khả năng

thanh toán đối với BĐS, cả cầu thực tế và cầu tiềm năng, khiến cho thị trường

BĐS hoặc mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng BĐS hoặc dư cung khiến

cho tồn kho BĐS tăng vọt trong khi nhu cầu thật về BĐS còn rất cao lại chưa

được đáp ứng.

Trong khi đó, nguồn cung thị trường ngày càng tăng nhưng cơ cấu

hàng hóa bất động sản chưa cân đối giữa các phân khúc và các khu vực nên

không đáp ứng được nhu cầu của xã hội, khiến cho chênh lệch cung cầu ngày

càng tăng. Nhu cầu thực sự của người dân là ở những căn nhà có diện tích

nhỏ với giá thành hợp lý, phổ biến dưới 1 tỷ đồng (phù hợp với đại đa số

người có nhu cầu thật về nhà) thì chủ đầu tư, các nhà kinh doanh bất động sản

lại đưa ra các sản phẩm nhà ở với diện tích lớn và phổ biến ở mức hơn 1 tỷ,

như vậy Cung và Cầu bất động sản vẫn còn rất xa nhau và cần có một sự



38



thống nhất trong quản lý mới có thể hài hòa Cung – cầu bất động sản. Như

vậy vấn đề của bất động sản những năm qua là nằm ở chỗ do cơ cấu hàng

hóa không phù hợp.

Những khó khăn khác

- Quyền sở hữu và chính sách thị trường

BĐS là loại tài sản có giá trị rất lớn, do đó việc được pháp luật bảo vệ

quyền sở hữu và định đoạt đối với tài sản là BĐS là yếu tố rất quan trọng để

người có nhu cầu hoặc nhà đầu tư quyết định rót vốn đầu tư phát triển dự án

BĐS hoặc mua nhà ở. Mức độ bảo vệ quyền sở hữu, định đoạt tài sản của

pháp luật tỷ lệ thuận với quy mô đầu tư, chất lượng đầu tư và tính dài hạn của

việc đầu tư. Hệ thống pháp luật hiện hành của Việt Nam chỉ công nhận quyền

sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất, nhưng không công nhận

quyền sở hữu đối với đất đai, mà chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy

định như vậy đã hạn chế rất lớn việc thu hút đầu tư, chất lượng, cũng như hiệu

quả của các dự án có sử dụng đất đai, kể cả sản xuất nông nghiệp.

Với thị trường BĐS Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở thậm chí còn có

nhiều giới hạn đối với người nước ngoài và Việt kiều. Do đó, sự phát triển

của thị trường bị hạn chế rất nhiều về sức mua, nhất là đối với những dự án

hướng đến khách hàng là các đối tượng này như nhà ở cao cấp, dự án BĐS

nghỉ dưỡng. Việc hạn chế các đối tượng thực sự có khả năng chi trả đầu tư và

sở hữu BĐS đang gây ra sự lãng phí rất lớn cho việc sử dụng tài nguyên đất

đai một cách hiệu quả, làm giảm tính thanh khoản, sức hấp dẫn thu hút đầu tư

của ngành BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung.

- Chính sách thuế hạn chế đầu tư phát triển

Chính sách thuế luôn đóng vai trò quan trọng hàng đầu cho việc thúc

đẩy hoặc hạn chế một thị trường hàng hóa nào đó phát triển. Chính sách thuế

thường có 2 mục tiêu là điều tiết thị trường và thu ngân sách. Thị trường BĐS



39



có ý nghĩa hết sức quan trọng cả về kinh tế và xã hội, rất cần sự thúc đẩy sản

xuất tạo ra nhiều sản phẩm. Một chính sách thuế đúng đắn, khôn ngoan sẽ

khuyến khích sản xuất: mức thuế suất thấp dành cho doanh nghiệp, đồng thời

với thu trên tiêu dùng và các hoạt động kinh tế, dịch vụ khi sản phẩm BĐS đã

được hình thành đưa vào sử dụng. Với chính sách vừa nêu, nguồn thu thậm

chí có thể lớn hơn rất nhiều so với việc tận thu khi hoạt động sản xuất mới

manh nha phát triển. Chính sách thuế của chúng ta hiện đang đi ngược lại

định hướng đó và hết sức phức tạp.

Trong khi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh bị thu thuế rất cao, thì

những người có nhà ở, có tài sản lớn, sử dụng cùng một lúc nhiều căn nhà lại

không chịu bất kỳ một loại thuế nào. Dự án Luật thuế Nhà ở đã không được

Quốc hội thông qua, dù mức thu hàng năm là rất thấp. Đây là điều bất hợp lý

khi nhà sản xuất, kinh doanh phải chịu gánh nặng ngân sách thay cho người

sử dụng, người tiêu dùng, thậm chí là tiêu dùng xa xỉ.

2.3 Thực trạng tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương

mại Việt Nam

2.3.1 Thực trạng tín dụng của các Ngân hàng thương mại Việt Nam

trong những năm (2008 -2012)

Tình hình huy động vốn của các ngân hàng thương mại Việt Nam

qua các năm từ 2008 đến 2012

Hoạt động huy động vốn của Ngân hàng chủ yếu được hình thành từ

việc huy động các nguồn tiền tệ nhàn rỗi trong dân cư. Đây là lượng tiền nhàn

rỗi chủ yếu có được do việc người dân tiết kiệm tiêu dùng ở hiện tại để kỳ

vọng sẽ được chi tiêu nhiều hơn trong tương lai. Do đó công tác huy động vốn

của Ngân hàng chịu ảnh hưởng rất lớn của yếu tố này. Nếu không có tiết kiệm

thì sẽ không có vốn để đầu tư cho sản xuất và ngược lại.



40



Yếu tố tiết kiệm của dân cư lại phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như thu

nhập của dân cư, thói quen chi tiêu bằng tiền mặt và đặc biệt là sự ổn định của

nền kinh tế. Nếu nền kinh tế mất ổn định, giá trị đồng tiền luôn biến động thì

xu hướng chung của dân cư sẽ đổi các đồng tiền bản tệ ra các đồng tiền mạnh

(Ngoại tệ) hay cất trữ vàng bạc, mua bất động sản.. là những tài sản có tính ổn

định cao hơn.

Ngoài ra việc phân bố dân cư ở các vùng lãnh thổ khác nhau thì yếu tố

tâm lý, văn hoá và lối sống cũng khác nhau. Do đó, ngân hàng phải nắm bắt

được yếu tố tâm lý của dân từ đó để đưa ra các hình thức huy động vốn phù

hợp.



Hình 2.1 Tình hình tăng trưởng huy động và tăng trưởng tín dụng



60



50



40

Tang truong huy dong



30



Tang truong tin dung



20



10



0

2007



2008



2009



2010



2011



Aug-12



Nguồn: Ngân hàng nhà nước

Tín dụng đóng vai trò quan trọng trong sự lưu thông tiền tệ của nền

kinh tế. Bên cạnh vai trò quan trọng này, tín dụng cũng gây ra sự mất cân đối

giữa tiền và hàng, tạo nên hậu quả lạm phát cao. Một trong những chỉ tiêu mà



41