Chương 1: Thị trường đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh nghiệm ở các nước trên thế giới.

NỘI DUNG

Chương 1: Thị trường đất đai - Những vấn đề lý luận và kinh nghiệm ở các

nước trên thế giới.

1.1 Thị trường đất đai

1.1.1 Quyền sở hữu đất đai.

Con người và xã hội muốn tồn tại thì trước hết phải chiếm hữu tự nhiên, đặc

biệt là đất đai. Có thể nói: Chiếm hữu đất đai là điều kiện khởi đầu của sở hữu

ruộng đất. Trong một hình thái kinh tế - xã hội nhất định. Sở hữu đất đai là hình

thức xã hội của sự chiếm hữu đất đai, nói cách khác: Nó là quan hệ xã hội, phát

sinh từ việc chiếm hữu đất đai trong xã hội. Về bản chất, đó là quan hệ giữa người

với người đối với việc chiếm hữu đất đai. Khi Nhà nước và pháp luật ra đời thì

quan hệ sở hữu về đất đai được điều chỉnh bằng pháp luật, nó được luật hoá và trở

thành quyền sở hữu đất đai. Theo đó, chủ sở hữu đất đai có ba quyền năng cơ bản

là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai, Mác đã

từng khẳng định:

" Quyền sở hữu ruộng đất giả định rằng đã có một số người nào đó độc

quyền chiếm những bộ phận nhất định của trái đất mà họ có thể sử dụng hoàn toàn

theo ý muốn của riêng của họ, và gạt tất cả những người khác ra ngoài ." [14,

tr.241]

Như chúng ta đã biết, Quyền sở hữu đất đai trước hết được hiểu là một phạm

trù pháp lý, phản ánh quan hệ sở hữu đất đai về mặt kimh tế trong một chế độ xã

hội nhất định, là tổng hợp các qui phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu về

đất đai trong xã hội. Các qui phạm pháp luật về sở hữu đất đai xác nhận, qui định

và bảo vệ các quyền lợi của các chủ sở hữu trong việc chiếm hữu, sử dụng và định

đoạt đất đai. Tuy nhiên, với tư cách là một phạm trù pháp lý, nó chưa thể mang lại

gì cho lợi ích của chủ sở hữu đất đai. Nguồn lợi mà các chủ sở hữu đất đai chỉ có



được khi sử dụng quyền năng của họ đối với đất đai để tạo ra những lợi ích cho

mình. Lợi ích mà các chủ sở hữu có được nhiều hay ít, là hoàn toàn phụ thuộc vào

những điều kiện kinh tế, hay trình độ phát triển của lực lượng sản xuất xã hội,

trong việc chinh phục tự nhiên nói chung, sử dụng đất đai nói riêng. Các Mác đã

khẳng định:

" Quyền lực về mặt pháp lý của những người đó cho phép họ được sử dụng

và lạm dụng những phần trên trái đất còn chưa giải quyết được vấn đề gì hết. Việc

sử dụng quyền lực đó hoàn toàn phụ thuộc vào những điều kiện kinh tế độc lập với

ý chí của họ.." [14, tr. 243]

Với tư cách là một phạm trù kinh tế, quyền sở hữu đất đai được hiểu là quan

hệ giữa con người với con người trong việc xác định chủ thể sở hữu đối với đất

đai. Về phương diện pháp lý thì nó được xã hội thừa nhận và có cơ chế bảo hộ,

được thể chế hoá trong Hiến pháp và Pháp luật. Về phương diện kinh tế, nó đảm

bảo cho chủ sở hữu đất đai được hưởng những nguồn lợi nhất định. Thông qua

quyền sở hữu mà xác định các quan hệ tổ chức, quản lý trong việc sử dụng đất đai

vào sản xuất kinh doanh và quan hệ phân phối tương ứng với nó. Từ đó đảm bảo

những nguồn thu nhập cho chủ sở hữu.

Trên giác độ kinh tế, ba quyền cơ bản của quyền sở hữu ruộng đất (chiếm

hữu, sử dụng và định đoạt) là những cấu thành căn bản đảm bảo cho chủ sở hữu

thực hiện được quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế, mỗi quyền có một vị trí và ý

nghĩa khác nhau đối với chủ sở hữu. Chủ sở hữu đất đai cần phải chiếm hữu, nắm

giữ và chi phối được đất đai, đồng thời phải có đầy đủ khả năng định đoạt các vấn

đề có liên quan đến đất đai đó nhằm đảm bảo lợi ích của mình. Việc khai thác, sử

dụng những công năng của đất là quan trọng và có ý nghĩa thiết thực, với năng lực

hiện có các chủ thể sở hữu đưa đất đai vào sử dụng tạo ra của cải, thu nhập cho

mình. Thông qua quyền sử dụng đất đai, chủ sở hữu khai thác lợi ích kinh tế của

đất đai để thoả mãn nhu cầu tiêu dùng hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của mình.



Nói tới quyền sử dụng đất đai, nghĩa là nói tới quyền khai thác công dụng và

hưởng hoa lợi từ đất. Như chúng ta đã biết, đất đai là một loại tài sản đặc biệt, một

tư liệu sản xuất đặc thù, cố định trong không gian với diện tích giới hạn, nhưng vô

hạn về thời gian và khả năng sinh lợi. Nếu được quản lý và khai thác tốt, đất đai sẽ

là nguồn tài nguyên vô tận. Ngược lại, nếu bị đối xử với thái độ vô chủ, theo kiểu "

vắt kiệt " sức sản xuất, độ màu mỡ của đất thì tài nguyên đất đai sẽ ngày càng cạn

kiệt. Điều đó lý giải tại sao ở các nước trên thế giới, dù duy trì hình thức sở hữu đất

đai nào, vẫn luôn có những quy định, chế định pháp luật nghiêm khắc, nhằm khai

thác có hiệu quả nguồn tài nguyên vô giá này, tránh tình trạng sử dụng đi đến huỷ

hoại đất đai.

Tuỳ thuộc vào đặc điểm kinh tế - xã hội, phong tục tập quán, truyền thống,

pháp luật ở mỗi quốc gia quy định khác nhau về QSD đất. Chẳng hạn , ở Anh, đất

đai thuộc quyền sở hữu của Nữ hoàng, song Nữ hoàng lại cho nhân dân sử dụng và

có các quyền đối với đất đai, trong đó có quyền được mua, bán đất đai.

Trung Quốc, quốc gia có nhiều điểm tương đồng với nước ta về chế độ kinh

tế, chính trị, xã hội, cũng quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSD đất

thuộc cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu. Theo đó, có sự tách biệt

QSH đất đai với QSD đất trong thời hạn quy định. Để có QSD đất thì các cá nhân,

tổ chức phải mua và khi đã có QSD đất trong thời hạn có hiệu lực của hợp đồng thì

người sử dụng đất có thể mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, cho tặng... [ 29,

tr.158]

Đối với Việt Nam, Hiến pháp và pháp luật đất đai hiện hành quy định: Đất

đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu..., Nhà nước trao QSD

đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận

quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền, nghĩa

vụ của người sử dụng đất. Bên cạnh việc sử dụng đất, người sử dụng đất còn có thể



thực hiện các quyền khác như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thế chấp, bảo lãnh, thừa kế cho tặng, góp vốn bằng QSD đất.

Ở nước ta, việc thực hiện chế độ hữu toàn dân về đất đai (hay sở hữu Nhà

nước về đất đai), trước hết về mặt pháp lý, được thể hiện trong hiến pháp và pháp

luật. Nhưng xét về mặt kinh tế, nó được thực hiện qua một cấu trúc phức tạp hơn,

bởi Nhà nước không thể đứng thực hiện các quyền năng đối với đất đai một cách

trực tiếp, mà phải thông qua các chủ thể kinh tế tương đối độc lập trong xã hội (các

hộ gia đình, các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp). Qua đó mỗi chủ thể đều có

quyền được hưởng lợi với tư cách là một chủ thể sở hữu đất đai về kinh tế (chủ thể

bộ phận).

Một vấn đề mà chúng ta cũng cần làm sáng tỏ ở đây là: Đối với nước ta cũng

như một số nước trên thế giới duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà

nước là người đại diện, đất đai sẽ tham gia thị trường như thế nào? Đất đai hay

QSD đất đai tham gia thị trường?

Trước hết, phải khẳng định rằng cho dù đất đai thuộc sở hữu Nhà nước,

Nhà nước vẫn không thể trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất đai. Quyền chiếm hữu,

quyền sử dụng đất đai trực tiếp luôn thuộc về những cá nhân, tổ chức trong xã hội.

Nhà nước chỉ giữ lại một số quyền đối với tài sản đất đai như: Quyền quy hoạch

mục đích sử dụng đất, quyền đánh thuế, quyền thu hồi đất đai phục vụ lợi ích công

cộng. Chính vì vậy khi Nhà nước cho phép lưu hành QSD đất đai trên thị trường

cùng với hàng loạt các quyền khác như: Chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo

lãnh, góp vốn..., thì người có QSD đất cũng có hầu như đầy đủ các quyền năng của

người chủ sở hữu đất đai, giống như nhận xét của Tổng cục trưởng Tổng cục Địa

chính - Bùi Xuân Sơn " Luật đất đai năm 1998 chúng ta giao ổn định lâu dài, sau

đến Luật đất đai năm 1993 chúng ta đưa ra 5 quyền của người sử dụng đất. Nói tới

5 quyền này thì có khác gì anh em với quyền sở hữu đâu" [41, tr.230]. Do đó, nếu



ta cho rằng hàng hoá đất đai hay QSD đất đai là hàng hoá thì trên thị trường cũng

như nhau mà thôi

Thứ hai: Đối với mỗi quốc gia trên thế giới, đất đai luôn được coi là một tài

sản quốc gia, và chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước. Cho nên, các chủ sở

hữu tư nhân về đất đai cũng luôn bị giới hạn ở những quyền năng nhất định, gắn

với thời điểm, không gian và phạm vi sử dụng nhất định. Quyền sở hữu tư nhân về

đất đai không có nghĩa là một quyền năng vô hạn đối với đất đai được, các quyền

năng của chủ sở hữu đất đai luôn bị giơí hạn bởi lợi ích của cộng đồng. Ví dụ như,

Luật Australia thừa nhận QSH tư nhân về đất đai nhưng quy định rõ Nhà nước có

quyền trưng thu đất tư nhân cho mục đích công cộng. Ở Pháp, chế độ quản lý việc

sử dụng đất để canh tác nông nghiệp rất chặt chẽ. Nhà nước nghiêm cấm xây dựng

nhà để bán trên đất canh tác. Mọi hành vi chuyển đất canh tác dù là đất tư nhân hay

đất thuộc sở hữu nhà nước đều phải được xem xét và quyết định của nhà nước. Tại

Cộng hoà Liên bang Đức, Hiến Pháp năm 1949 quy định: Quyền sở hữu phải

được sử dụng phù hợp với lợi ích chung. Điều đó chứng tỏ rằng không phải cứ " sở

hữu toàn dân " về đất đai mới thực thi được lợi ích chung của cộng đồng trong việc

sử dụng đất, cũng như việc tôn trọng quyền chiếm hữu tư nhân, ( quyền tư hữu ) về

đất đai - như nó vốn có trong thực tiễn xã hội, là chúng ta không có khả năng buộc

các chủ sử dụng đất đai phải đảm bảo lợi ích của cộng đồng, không thể hiện được

vai trò của người chủ sở hữu đại diện tối cao là Nhà nước đối với đất đai.

Thứ ba: Về phương diện kinh tế đối với những chủ thể, cá nhân, hộ gia đình,

trước một khoảnh đất được Nhà nước giao, gắn với những quyền năng nhất định,

mục đích sử dụng và thời gian sử dụng nhất định thì: QSD đất đai - quyền pháp lý

ấy, như Mác đã nhấn mạnh rằng chưa đem lại gì cho con người khi họ đứng trước

thế giới tự nhiên. Cái mà mỗi người quan tâm là: Với trình độ lực lượng sản xuất

xã hội đã đạt được về kỹ thuật công nghệ, về trình độ phát triển của nền kinh tế thị



trường và năng lực của chính họ có thể sử dụng đất đai để phục vụ nhu cầu, mục

đích của họ như thế nào mà thôi.

Thứ tư: Dưới góc độ pháp luật, việc coi QSD đất là hàng hoá, tất yếu đòi hỏi

pháp luật lại phải đưa ra thêm những chế định phức tạp, cồng kềnh khiến người

dân vốn đã ít am hiểu về pháp luật thì lại càng khó hiểu thêm về pháp luật. Pháp

luật sẽ có xu hướng xa rời thực tiễn của đời sống xã hội. Các quy phạm của pháp

luật phải bám sát với các hành vi cụ thể của con người với động cơ, mục đích cũng

như lợi ích mà họ đang theo đuổi, thì mới gần gũi, dễ hiểu và có tác dụng điều

chỉnh cao được. Có như vậy, pháp luật mới đi vào đời sống và phát huy tác

dụng.Trái lại, nó sẽ gây nên những xu hướng thiếu minh bạch, thiếu an tâm của

người dân về phía Nhà nước. Không loại trừ trường hợp các phần tử thoái hoá,

biến chất trong hệ thống công quyền dựa vào đó mà cửa quyền, sách nhiễu với dân,

tham nhũng, vơ vét cho lợi ích vị kỷ, cá nhân...

Chính vì vậy, xét theo góc độ thị trường nên thống nhất quan điểm cho rằng

đất đai là hàng hoá. Điều căn bản cần phải lưu ý là ở chỗ: Đây luôn là một loại

hàng hoá đặc biệt, có đặc trưng riêng, và chỉ trở thành hàng hoá trong những

điều kiện nhất định. Một khi đất đai là hàng hoá, thì nó cũng tuân theo các quy

luật của thị trường. Giá trị của đất đai, phụ thuộc vào công năng của đất. Nó không

chỉ phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ việc sử dụng trực tiếp đất đai vào sản xuất

kinh doanh đem lại, mà còn phụ thuộc vào những " tiềm năng" ẩn chứa trong tài

sản đất đai có thể được khơi dậy. Trên thị trường, giá cả đất đai chịu ảnh hưởng

của tình hình cung cầu về đất mà đằng sau đó là các vấn đề về chính sách, pháp

luật, sự tăng trưởng kinh tế, mức tăng dân số; các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu

... Để hiểu rõ về loại hàng hoá này chúng ta xem xét đặc điểm của nó.



* Đặc điểm của hàng hoá đất đai



Đất đai là một khái niệm mang tính kinh tế, chính trị và xã hội bởi vì

trước hết: Đất đai là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất sản

và là yếu tố quyết định để tạo lập BĐS; Thứ hai, đất đai thuộc chủ quyền của mỗi

quốc gia, là nơi ở, nơi chôn rau, cắt rốn, là phương tiện sinh sống chủ yếu của con

người và là tiền đề của tự do cá nhân; thứ ba, đất đai là đối tượng đánh thuế của

chính phủ hoặc các nhóm cầm quyền, là công cụ quyền lực và là nguyên nhân của

nhiều cuộc đụng độ và chiến tranh. Ở nước ta, đất đai được tạo lập và bảo vệ bằng

xương máu, bằng công sức của nhiều thế hệ. Chính vì vậy sự tồn tại, vận động của

hàng hoá đất đai sẽ có nhiều điểm rất khác biệt với các loại hàng hoá khác. Nó

luôn chịu sự giới hạn, điều chỉnh không chỉ từ phía pháp luật mà các vấn đề về

phong tục tập quán, truyền thống xã hội, lịch sử phát triển của nền kinh tế... cũng

có tác động rất lớn.

Nếu xét về mặt tự nhiên và trong mối quan hệ với thị trường BĐS thì đất

đai có 4 đặc trưng sau đây:

Một là, đất đai là tài sản không thể di dời được. Đây cũng là tiêu chí để phân

biệt tài sản BĐS và các tài sản động sản khác.

Hai là, mỗi lô đất, thửa đất có một vị trí riêng và là độc nhất vô nhị.

Ba là, mỗi lô đất, thửa đất đều có thể sử dụng vào đa mục đích và thời gian

sử dụng đất là vô hạn.

Cuối cùng là tính có hạn của đất đai, trên một vùng lãnh thổ xác định, nếu

không có sự thay đổi về đường ranh giới thì tổng diện tích đất tự nhiên của vùng

lãnh thổ đó là cố định.

Nếu xét về mặt kinh tế trong mối quan hệ với lợi nhuận kinh doanh thì đất

đai có 2 đặc điểm:

Trước hết: Tự đất không có giá trị nhưng khi con người tác động trực tiếp

hoặc gián tiếp vào đất đai, đưa đất đai vào sử dụng theo một mục đích nhất định

nào đó thì nó trở lên có giá trị. Trong quá trình sử dụng đất, giá trị của đất không



những có thể được bảo tồn mà còn có khả năng tăng lên nếu biết sử dụng và bảo vệ

nó.

Thứ hai là: Khi sử dụng đất đai vào kinh doanh, đất đai hoặc trực tiếp hoặc

gián tiếp tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập. Thu nhập từ đất đai phản ánh khả

năng sinh lời của đất, khả năng này nhiều ít phụ thuộc vào vị trí và đặc tính của

từng thửa đất, lô đất.

Nếu xét về mặt pháp lý, trong mối quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS,

đất đai là loại hàng hoá có điều kiện. Không phải mọi lô đất, thửa đất đều là hàng

hoá. Nó chỉ trở thành hàng hoá khi đảm bảo được rằng: Ngoài tính hữu dụng hay

công năng mà nó có, thì nó còn phải được gắn với những quyền của những chủ thể

kinh tế nhất định trong nền kinh tế, đảm bảo có thể thực hiện được tính hữu dụng

của nó. Các quyền: Sử dụng, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, bảo lãnh, góp

vốn... càng được khẳng định và thể chế hoá cùng với cơ chế thực hiện chúng thiết

thực, thông thoáng và hiệu quả thì giá trị của đất càng cao.

Điều 62, luật đất đai 2003 của nước ta quy định rõ: Điều kiện để đất đai

tham gia thị trường BĐS: Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử

dụng đất có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 điều 106 của luật này; Đối với

trường hợp đất nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án thì phải đầu tư vào

đất theo đúng dự án đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Theo khoản 1 điều 106 thì: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSD đất, thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng QSD đất theo quy định… của luật này khi có đủ các điều

kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

b) Đất không có tranh chấp.

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

d) Trong thời hạn sử dụng đất.



Như vậy, ở nước ta hiện nay, chỉ có những khoảnh đất gắn với những chủ

thể nhất định; gắn với những loại đất cụ thể tương ứng với kế hoạch, quy hoạch sử

dụng đất được xác định; trong những điều kiện nhất định - được pháp luật cho

phép tham gia thị trường BĐS thì mới có thể trở thành hàng hoá.

1.1.2 Thị trường đất đai và vai trò của thị trường đất đai trong nền kinh tế.

* Đặc điểm của thị trường đất đai:

Thị trường đất đai là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về đất đai

(Chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn..). Nếu hiểu theo nghĩa

rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ giao dịch về đất đai diễn ra tại

một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Trao đổi trên

thị trường đất đai là trao đổi hàng hoá đất đai có điều kiện. Nó có một số đặc điểm

sau:

Một là: Thị trường đất đai là một thị trường không tập trung, mang tính

khu vực địa phương, và được trải rộng ở tất cả các vùng trong nước, mỗi thị trường

nhỏ mang đậm đặc điểm của mỗi địa phương, vùng, miền, mỗi khu vực và phù hợp

với quy mô, trình độ phát triển kinh tế - xã hội của từng vùng, miền đó. Chính điều

này lý giải tại sao thị trường đất đai ở đô thị, ở vùng trung tâm, ở đồng bằng bao

giờ cũng có quy mô và trình độ phát triển cao hơn rất nhiều so với thị trường đất

đai ở nông thôn, miền núi hoặc ở vùng xa trung tâm.

Hai là: Thị trường đất đai là một thị trường không hoàn hảo, dễ dẫn đến

những độc quyền trong cạnh tranh, đặc biệt là trong lĩnh vực giá cả. Sự không hoàn

hảo của thị trường đất đai bị quy định bởi sự không đồng nhất về thông tin và các

yếu tố cấu thành nên thị trường đó như thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất, yếu tố giá cả và tình hình cung cầu về đất đai cho các mục đích … Bên cạnh

đó, thị trường đất đai còn chịu chi phối bởi những điều kiện tự nhiên, truyền thống,

tập quán sử dụng đất và những đặc trưng riêng của mỗi vùng. Chính vì vậy, thị

trường đất đai đòi hỏi sự can thiệp nhiều hơn từ phía Nhà nước, đặc biệt là trong



công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong việc xác lập và bảo vệ lợi ích của

các bên tham gia thị trường, cũng như việc tổ chức các quá trình giao dịch về đất

đai trên thị trường.

Ba là: Thị trường đất đai là một thị trường rất phức tạp, thời gian giao

dịch kéo dài và đòi hỏi những chi phí lớn. Quá trình trao đổi, mua bán đất đai phụ

thuộc vào nhiều thủ tục, quy chế pháp lý của Nhà nước. Để tham gia thị trường này

một cách hợp pháp, các chủ thể phải thông qua một trình tự với thủ tục hết sức chặt

chẽ, bao gồm nhiều khâu, nhiều công đoạn và phải thông qua nhiều cơ quan chức

năng, nhằm xác nhận tính hợp pháp của giao dịch. Đặc điểm này cho thấy nguyên

nhân tại sao các bên tham gia thị trường sẵn sàng chấp nhận tình trạng " ngoài

vòng pháp luật " của các giao dịch mà họ tham gia, đặc biệt là ở các nước đang

phát triển như Việt Nam hiện nay, khi mà hệ thống các quy phạm pháp luật còn

thiếu, còn yếu, chồng chéo và cồng kềnh, cộng thêm vào đó là tình trạng quan liêu

sách nhiễu của hệ thống điều hành pháp luật.

Bốn là: Do đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm nên dễ dẫn đến tình

trạng đầu cơ. Tổng cung đất đai là cố định - Ngay cả ở những quốc gia phát triển,

việc khai thác không gian ba chiều được triển khai nhưng chi phí cho khai thác

chiều sâu, chiều cao là rất tốn kém. Thành thử mức cung đất đai là không thay đổi.

Mặc dù giữa các loại đất với mục đích, kế hoạch sử dụng đất có thể đánh đổi cho

nhau. Nhưng để làm tăng cung đất sử dụng cho mục đích này thì phải cắt giảm đất

cho mục đích khác, gắn với các chi phí cơ hội cả trong ngắn hạn và dài hạn là rất

lớn. Trong khi đó cầu về đất đai là rất lớn, hết sức đa dạng, phong phú và có chiều

hướng ngày càng gia tăng. Chính vì vậy, tình trạng đầu cơ đất đai luôn tồn tại khi

có cơ hội.

Năm là: Thị trường đất đai rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến

động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Thị trường này dễ bị " nóng " khi

nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị " đóng băng " khi nền kinh tế



suy giảm. Mặt khác, các yếu tố biến động về chính trị, môi trường xã hội, phong

tục tập quán, ước lệ cộng đồng ... Đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị

trường đất đai. Bên cạnh đó việc tổ chức thị trường không tốt, thông tin không kịp

thời, thiếu đầy đủ, thiếu chính xác sẽ có tác động và chi phối rất mạnh đến tâm lý

của người dân. Đặc biệt ở những nước mới bắt đầu hình thành thị trường như Việt

Nam, với nền kinh tế thị trường và trình độ dân trí còn quá thấp. Những đợt bùng

phát và trầm lặng trong giao dịch đất đai, trên toàn quốc trong giai đoạn vừa qua

cho chúng ta thấy rõ điều đó.

Từ những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai cho phép chúng ta thấy rõ

được nét khác biệt của thị trường này với các loại thị trường khác. Trên cơ sở đó

giúp chúng ta thấy được những yếu tố có thể chi phối ảnh hưởng đến quá trình hình

thành và phát triển thị trường, từ đó có được những định hướng tiếp cận, khảo sát

về thị trường này và đưa ra giải pháp nhằm phát triển nó ở nước ta.

* Kết cấu của thị trường đất đai

Chúng ta có thể phân loại thị trường đất đai theo những cấu trúc gắn với

mục đích, tiêu chí khác nhau: Nếu dựa theo tính chất pháp lý của quan hệ giao dịch

về đất đai, chúng ta có thể phân thành hai thị trường: Thị trường đất đai chính quy

và thị trường đất đai phi chính quy.Thị trường đất đai chính quy bao gồm các giao

dịch về đất đai được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành. Thị

trường đất đai phi chính quy bao gồm các giao dịch về đất đai không tuân thủ đầy

đủ các quy định của pháp luật nhưng vẫn diễn ra. Trong thị trường này còn có thể

phân ra thành thị trường bán chính quy và thị trường bất hợp pháp.

Theo khu vực địa lý. Có thể phân thành thị trường đất đai thành phố A,

thị trường đất đai Quận K. Thị trường đất đai nội thành, ngoại thành....

Theo tính chất kinh doanh có thể chia thị trường thành thị trường chuyển

nhượng đất đai, Thị trường thế chấp đất đai....