2 Thực trạng Thị trường đất đai ở Việt nam.

dụng đất trong xã hội (mô hình1).Vai trò của các bên theo luật định bao gồm:

Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất,

thu hồi đất và chấm dứt QSD đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng

đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp GCNQSD đất. Pháp

luật qui định cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, đối tượng được giao đất,

thủ tục, trình tự và hình thức giao đất đối với từng loại đất. Đồng thời quy định

mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai trong nền kinh tế

đáp ứng mục tiêu kinh tế - xã hội đặt ra trong mỗi thời kỳ nhất định.

Mô hình 1 - Thị trường đất đai sơ cấp

+ Quỹ đất đai

+ Chiến lược phát triển kinh tế xã hội

+ Quy hoach sử dụng đất giai đoạn 2001 -2020



Nhà nước



Giao đất không

thu tiền



Giao đất



Cho



có thu



thuê



tiền



đất



Các chủ sử dụng đất (nhận đất từ nhà nước)



+ Tăng trưởng dân số, tăng trưởng kinh tế.

+ Phân công lao động xã hội; Quá trình chuyển dịch

cơ cấu của nền kinh tế;



Thu hồi đất



+Thu nhập và mức sống của người dân.

Về phía chủ thể sử dụng đất: Người sử dụng đất tham gia thị trường này

gồm: Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Để được cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất phải tuân thủ

các thủ tục theo luật định bao gồm: Đáp ứng các qui định về hồ sơ xin giao (thuê)

đất; thực hiện các thủ tục để xin cấp GCNQSD đất, trong đó có việc thực hiện các

nghĩa vụ tài chính như nộp thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền

sử dụng đất, lệ phí địa chính theo qui định của pháp luật.

Việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện gắn với mục đích sử dụng đất

(thể hiện trong qui hoạch và mục tiêu của từng dự án) và qui trình, thủ tục giao đất,

cho thuê đất có phân biệt tuỳ thuộc vào chủ sử dụng đất, tính chất của từng dự án.

Đối với những dự án không mang tính chất kinh doanh.

Để có cái nhìn tổng thể về sự vận động của thị trường đất đai sơ cấp trong

hiện tại và xu thế của nó trong giai đoạn tới, chúng ta phải nhìn tổng thể về quỹ đất

và cơ cấu sử dụng đất hiện nay trong nền kinh tế, gắn với chiến lược phát triển

kinh tế xã hội của đất nước trong thời gian tới. Tổng quĩ đất, phân theo các loại đất

hiện nay theo số liệu qui hoạch sử dụng đất đến 2010 được thể hiện trong (bảng 1).

Theo qui hoạch sử dụng đất, đến năm 2010, nhiệm vụ đặt ra là trong tổng

diện tích đất tự nhiên của cả nước cần phải: Giảm tỷ lệ đất chưa sử dụng từ 30%

hiện nay xuống còn 16,5%; Giảm tỷ lệ đất nông nghiệp từ 28,6% hiện nay xuống

26,6%, tăng tỷ lệ đất lâm nghiệp từ 35% lên 49,1%, tỷ lệ đất chuyên dùng tăng từ

4% lên 4,8%, Tăng hơn gấp đôi tỷ lệ đất khu dân cư nông thôn từ 1% lên 2,4%, và

tỷ lệ đất đô thị tăng gấp ba lần, từ 0,2% lên 0,6%. Như vậy, từ nay đến năm 2010,

nhu cầu về đất đai và chuyển dịch đất đai cho phát triển kinh tế là rất lớn.



Bảng 1. Tổng quĩ đất, phân theo các loại đất qui hoạch sử dụng đất đến 2010

[45, tr.10]

Đơn vị: 1000 ha,%.

Tổng kiểm kê



1995



2010



2000

DT



%



DT



%



DT



%



Tổng diện tích*



33.104



100.0 32.924



100.



33.104



100.0



1. Đất nông nghiệp



7.993,7



24



9.345,3



28



8.821,5



26,6



2. Đất lâm nghiệp



10.795,0



32



11.580,8



35



16.245,8



49.1



3. Đất chuyên dùng



1.271,0



3



1.532,8



4



1.583,2



4,8



4. Đất ở nông thôn



382,9



1



371,0



1



792,5



2,4



5. Đất ở đô thị



57,5



0.1



72,1



0.2



200,7



0,6



38



10.021,9



30



5.460,5



16,5



6. Đất chưa sử dụng 12.604,1



* Tổng diện tích theo số liệu tổng kiểm kê năm 2000 khác với số liệu qui hoạch bởi kỹ

thuật đo đạc.



Nhìn một cách tổng thể chúng ta thấy một số vấn đề nổi cộm sau đây: Trước

nhu cầu chuyển dịch cơ cấu đất đai cho phát triển kinh tế, việc đưa đất chưa sử

dụng vào sử dụng là rất cần thiết, đem lại lợi ích rất lớn, nhưng đất chưa sử dụng

lại chủ yếu là đất đồi núi (70%), việc khai thác sử dụng loại đất này rất khó khăn

và tốn kém, do đó cần phải huy động nhân lực, vật lực rất lớn; Trong tổng số quĩ

đất đang sử dụng thì đất công không còn nhiều, phần lớn đất đã có chủ sử dụng

dưới các hình thức khác nhau, nhất là đất trên địa bàn các tỉnh đồng bằng, trung du,

thành phố, thị xã. Vì vậy, muốn có đất để giao hoặc cho thuê Nhà nước phải thu

hồi đất, thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, do đó bài toán thu hồi, giải phóng

mặt bằng và giao, cho thuê đất trong thời gian tới vẫn là một thách thức lớn mà



Nhà nước phải có hướng giải quyết cho phù hợp với thực tiễn.

Do lịch sử để lại, phần lớn chủ sử dụng đất không có đủ giấy tờ có tính pháp

lý để hợp pháp hoá QSD đất đang sử dụng. Nhu cầu hợp pháp hoá chủ quyền về

đất, thông qua việc cấp giấy chứng nhận QSD đất rất lớn. Công tác này nếu không

nhanh chóng hoàn thành, sẽ phát sinh nhiều vấn đề trong hiện trạng sử dụng đất,

gây khó khăn ngày càng nhiều cho Nhà nước. Cho đến nay, hiện trạng sử dụng đất

đai trong thực tiễn rất phức tạp, công tác quản lý Nhà nước còn rất lỏng lẻo, thiếu

cơ sở, căn cứ, (hồ sơ địa bạ còn thiếu, bản đồ hành chính chất lượng thấp, lạc hậu

với thực tế của hiện trạng...). Trước nhu cầu về đất đai cho phát triển kinh tế - xã

hội ngày một lớn, những biến động trong thực trạng sử dụng đất đai hàng ngày

hàng giờ diễn ra, tốc độ ngày càng nhanh. Vì vậy, nếu Nhà nước không nhanh

chóng hoàn thành việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các chủ

thể hiện đang sử dụng đất, từ đó có được một hệ thống thông tin về đất và có khả

năng theo dõi, cập nhật những thông tin, những biến động về đất đai, thì Nhà nước

sẽ gặp những khó khăn ngày càng chồng chất trong việc quản lý đất đai.

2.2.1.2. Thực trạng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất.

Hiện nay Nhà nước chủ yếu giao đất để đáp ứng các nhu cầu về đất thông

qua các dự án cụ thể trên cơ sở qui hoạch sử dụng đất. Luật pháp qui định các cơ

quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo loại đất hàng hoá và hạn mức từng

loại đất hàng hoá. Nhìn chung yêu cầu đối với đất là đất có qui mô cụ thể, có hạ

tầng phù hợp; Nhà nước chịu trách nhiệm về hạ tầng ngoài phạm vi vùng dự án,

còn các tổ chức phát triển quĩ đất chịu trách nhiệm về hạ tầng bên trong phạm vi

dự án theo qui hoạch chi tiết được duyệt.



Các khoản thu ngân sách từ đất đai qua các năm.

Đơn vị: 1000 tỷ đồng.

-92



- 93



- 94



- 95



- 96



- 97



- 98



- 99



2000



21,0



30,5



42,1



53,4



62,4



65,4



73,0



78,5



89,5



nghiệp



1,29



1,35



1,10



1,55



1,90



1,70



1,96



1,97



1,78



- Thuế nhà đất



-



0,18



0,22



0,31



0,38



0,33



0,31



0,34



0,37



0,20



0,35



0,46



0,54



0,58



0,52



SHNN



0,89



1,17



0,80



0,82



0,78



0,84



- Thu tiền cấp QSD đất



0,29



0,32



0,97



0,80



0,91



1,00



-



0,32



0,33



0,35



0,35



0,21



NSNN

-Thuế SD đất nông



- Cho thuê đất

- Tiền bán nhà thuộc



-Thuế chuyển QSD đất



0,70



Nguồn: Vụ NSNN-Bộ Tài chính



Thực tế những năm qua cho thấy, thông qua việc giao đất, cho thuê đất Nhà

nước đã đáp ứng được một phần nhu cầu về đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế

và cải thiện điều kiện sinh hoạt. Đã tạo được những điều kiện bước đầu để quản lý

đất và các nguồn thu ngân sách từ đất đai. Tuy nhiên trên thực tế, công tác giao

đất, cho thuê đất còn có những mặt hạn chế sau đây:

+ Việc đáp ứng các loại nhu cầu về đất còn mất cân đối. Trong khi các dự án

giao đất và cho thuê đất có vốn đầu tư nước ngoài và các doanh nghiệp Nhà nước

được đáp ứng ưu tiên thông qua việc hình thành các khu công nghiệp, khu chế xuất

và cho phép các doanh nghiệp dùng quĩ đất để góp vốn liên doanh với nước ngoài

thì việc đáp ứng nhu cầu đất cho các dự án xây dựng nhà ở và nhà xưởng kinh

doanh cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh

còn nhiều hạn chế (các đối tượng này chủ yếu dựa vào thị trường phi chính qui).

+ Những loại đất nơi cung vượt cầu thường được tạo lập bởi các nguồn kinh

phí từ ngân sách hoặc có nguồn gốc ngân sách. Đây là hiện tượng lãng phí và sử



dụng vốn kém hiệu quả. Vốn tư nhân (hộ gia đình và doanh nghiệp) không huy

động được thông qua con đường chính qui vì số dự án đáp ứng nhu cầu cho các đối

tượng này quá ít.

+ Tiến độ giao đất rất chậm, thời gian hoàn tất các loại thủ tục bị kéo dài so

với Luật định bởi nhiều lý do. Phần lớn là do việc giao đất, cho thuê đất mang nặng

tính chất bao cấp, mức độ hành chính hoá cao, cơ chế hình thành giá cả mang nặng

tính chất hành chính, thiếu khách quan, trong khi đó các cơ quan công quyền vừa

yếu về chuyên môn lại vừa kém về năng lực phẩm chất lãnh đạo, do đó phát sinh

nhiều tiêu cực, gây nhiều cản trở, ắch tắc trong công tác này. Những vụ việc cứ

ngày ngày diễn ra được đăng tải trên các mặt báo hàng ngày. Ví như, câu chuyện

về "Ông chúa đảo" trong phóng sự của Lê Trọng Hùng về "Cơn địa chấn Tuần

châu - Quảng ninh", trên tr 7 - Báo pháp luật ra ngày 1/4/2004... Hoặc vụ "Xẻ đôi

nhà dân làm lối đi cho chánh văn phòng MTTQ tỉnh" trên báo pháp luật - đời sống

Tr11. Thứ 6 ngày 23/ 4/ 2004, là những bằng chứng chứng minh cho điều đó.

+ Hiện tượng giao đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất công, sử dụng đất sai

mục đích, tư lợi vẫn phổ biến, nhưng Nhà nước chưa có biện pháp và công cụ phù

hợp để ngăn chặn; thất thu ngân sách còn lớn. "Tổng hợp tình hình từ thanh tra Bộ

Tài nguyên - Môi trường cho thấy việc vi phạm chủ yếu là giao đất quá diện tích

và ngoài phạm vi đã duyệt để thu tiền, chuyển mục đích sử dụng đối với đất được

giao trái phép (giao để kinh doanh, sau biến thành nhà ở, giao đất vi phạm hành

lang bảo vệ giao thông, đê điều, lợi dụng thanh lý nhà để bán đất, đấu thầu cho

thuê đất sản xuất rồi tự chuyển mục đích thành đất ở... Gần 200.000 hộ được giao

đất trái thẩm quyền bị phát hiện thực chất là mua đất với tổng diện tích trên 8000

ha, thu trên 66,5 tỷ đồng" [ 43,tr. 9 ].

+ Việc xây dựng các công trình hạ tầng ngoài phạm vi các dự án bằng

kinh phí của Nhà nước thực hiện chậm nên ảnh hưởng đến giá bán của chủ



đầu tư cho người sử dụng. Hơn nữa, khi Nhà nước có vốn để hoàn tất các

công trình ngoài hàng rào thì giá đất đã chuyển nhượng cho chủ sử dụng

tăng rất nhanh, phát sinh sự bất công trong vấn đề thụ hưởng: người được lợi

thì Nhà nước không điều tiết được, người bị Nhà nước thu hồi đất trước đó

cho dự án cảm thấy mình bị thiệt thòi trong bồi thường. Hiện nay, hầu hết

đất đai đã có chủ sử dụng. Để có đất giao và cho thuê, Nhà nước phải thu hồi

đất, bồi thường cho các chủ sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Vì

vậy, việc bồi thường có liên quan hầu như đối với tất cả các dự án mà Nhà

nước giao đất và cho thuê đất. Tuy nhiên, do nhiều qui định không phù hợp

với thực tế và có quá nhiều văn bản hướng dẫn thiếu nhất quán với nhau nên

các cơ quan thực hiện đã phải vận dụng những hình thức, thủ tục khác nhau,

nhất là về giá bồi thường và mục đích sử dụng đất bồi thường. Trên thực tế,

cùng một loại đất đã có những mức bồi thường khác nhau nhiều lần, dẫn đến

tình trạng tiêu cực, khiếu tố, kiện cáo kéo dài, đặc biệt là đối với các dự án

phúc lợi công cộng. Hiện nay, bồi thường để giải phóng mặt bằng đang là

khâu ách tắc nhất trong qui trình hình thành và thực hiện các dự án. Việc bồi

thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay được thực hiện theo NĐ

22/1998/NĐ-chính phủ thay cho Nghị định 90/1994/NĐ-CP. Tuy đã được

hoàn thiện về nhiều mặt, nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần hoàn thiện như:

chưa có qui định cụ thể về mức đất đã sử dụng trước 1993; Các điều kiện để

được bồi thường qui định tại Điều 6 và Điều 7 của Nghị định này còn thiếu

rõ ràng dẫn đến cách hiểu và thực hiện không thống nhất; vấn đề giá tính bồi

thường thiệt hại chưa thống nhất (hệ số K); chính sách tái định cư còn thiếu

những qui định chi tiết. Gần đây, Nhà nước đã có những văn bản mới nhằm

giảm thiểu thủ tục và đẩy nhanh quá trình thu hồi đất: Điều 46 của Luật đầu

tư nước ngoài sửa đổi qui định việc giải phóng mặt bằng đối với những dự



án có vốn đầu tư nước ngoài sẽ do phía Việt Nam liên doanh hoặc chí nh

quyền địa phương cấp tỉnh (thành phố) nơi có dự án đảm nhận. Đây có thể

coi là bước tiến mới trong quá trình giảm thiểu các thủ tục đầu tư đối với các

dự án đầu tư nước ngoài.

Việc thực hiện Luật đất đai về thu hồi đất đã không được triển khai có hiệu

quả. Hiện tượng các dự án thiếu tính khả thi, trong thời gian nằm đợi vốn đã tìm

cách sang nhượng hợp đồng thuê đất để kiếm lời và hiện tượng sử dụng đất không

đúng mục đích còn xảy ra khá phổ biến. Nhà nước không thu hồi được đất. Các dự

án treo còn quá nhiều, gần đây Hà Nội và TPHCM đã có những bước đi kiên quyết

trong việc xoá các dự án treo nhưng cũng chưa thể giải quyết triệt để.

2.2.1.3. Xác lập quyền sử dụng đất.

Trên giác độ của thị trường đất đai thì thị trường sơ cấp chính là nơi cung

ứng hàng hoá cho thị trường thứ cấp, và kết cục ở đây là các chủ sử dụng đất có

được các quyền gì đối với đất đai mình có được mà thôi. Nguyên tắc ở đây là các

quyền càng nhiều, công năng của đất càng được phát huy thì giá trị của đất càng

cao. Vậy, chúng ta cần khảo sát kỹ về thực trạng của việc xác lập các quyền năng

cho người sử dụng đất, trong nền kinh tế hiện nay. Việc xác lập QSD đất, theo qui

định của pháp luật có hai dạng: Xác lập quyền mới khi giao đất và hợp pháp hoá

quyền cho các chủ đã và đang sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận

QSD đất.

Đối với hình thức xác lập quyền mới thông qua giao đất, cho thuê đất. Để

được giao đất thực hiện dự án, các chủ dự án có nhu cầu sử dụng đất phải lập hồ sơ

xin giao đất hoặc thuê đất theo qui định của pháp luật và trình dự án lên cơ quan có

thẩm quyền phê duyệt theo đúng trình tự và thủ tục được qui định (theo qui định

trong NĐ 52/1999/NĐ-CP, các cơ quan có thẩm quyền có nghĩa vụ xem xét và giải

quyết trong vòng 25 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ). Tuy nhiên, ngoài vấn đề

đất đai để dự án được thông qua, các chủ đầu tư còn phải hoàn tất các thủ tục khác



theo qui định của Nhà nước. Thông thường quá trình từ khi khởi đầu đến khi kết

thúc một dự án thường kéo dài một vài năm. Trên thực tế các dự án lớn nằm trong

kế hoạch được ưu tiên hơn về mặt thủ tục, đặc biệt là những dự án có vốn đầu tư

nước ngoài; các dự án nhỏ ít được quan tâm hơn. Điều có liên quan đến thị trường

đất đai là sau khi hoàn thành dự án, các chủ đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng,

cho thuê và cho thuê lại thì làm thế nào để người sử dụng mới, có được giấy xác

nhận quyền sử dụng một cách nhanh nhất?



THỦ TỤC THUÊ ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Doanh nghiệp “xin” thuê đất để sản xuất cũng phải theo một qui trình 25

bước, qua 11 cơ quan Thành phố, Quận, Phường, xã. Công ty TNHH Đông

Phương thuê 5 ha đất ở Quận 2 phải xin 80 chữ ký, 23 đơn, 46 văn bản trình

bày, chạy tới 6 năm mà mới đi được 8 bước.

Nguồn: Báo Nhân dân 16/6/2000.



Thông thường nếu dự án thực hiện thuận lợi theo tiến độ, chủ dự án thực

hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

không mất nhiều thời gian. Tuy nhiên, trên thực tế có rất nhiều sự cố có thể xẩy ra

với những lý do khách quan và chủ quan dẫn đến việc hoàn thành dự án bị kéo dài.

Trong những trường hợp này (thường là phổ biến), việc hợp pháp hoá quyền cho

các chủ sử dụng mới bị ách tắc. Trên thực tế đã xảy ra không ít trường hợp, người

sử dụng đất không quan tâm hoặc tạm chưa quan tâm đến việc hợp pháp hoá QSD

(đặc biệt đối với những chủ đầu cơ, đăng ký mua để bán lại), nên các chủ dự án

không thực hiện được các thủ tục sang tên.

Tóm lại, hiện nay qui trình xác lập QSD đất chưa được qui định chặt chẽ và



chưa có tính cưỡng chế pháp lý để mọi người phải tuân thủ.

Đối với việc hợp pháp hoá quyền cho các chủ đã và đang sử dụng đất. Như

trên đã trình bày, tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng trên thực tế hầu như quĩ

đất đã có chủ sử dụng. Vấn đề đặt ra là nếu việc sử dụng đó hợp pháp thì việc cấp

giấy chứng nhận QSD đất cho các chủ sử dụng là cần thiết và được coi như một

yếu tố tiên quyết để các chủ sử dụng đất tham gia giao dịch trên thị trường.Theo

phương hướng và nhiệm vụ đề ra đối với Tổng cục địa chính (Chỉ thị 18/1999/CTTTg ngày 1-7-1999 về một số biện pháp đẩy nhanh và hoàn thành việc cấp giấy

chứng nhận QSD đất) thì: Đối với đất nông nghiệp: Cơ bản cấp xong giấy chứng

nhận QSD đất nông nghiệp vào năm 1999; Đối với đất lâm nghiệp, đất khu dân cư

nông thôn: Cơ bản cấp xong giấy chứng nhận QSD đất vào năm 2000; Đối với đất

đô thị: Cơ bản cấp xong giấy chứng nhận QSD đất đô thị vào năm 2001. Tuy nhiên

sau 6 năm thực hiện Nghị định 60/CP của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và

quyền sử dụng đất ở. Thực tế cho thấy, nghị định này chưa thực sự đi vào cuộc

sống. Người dân mặc dù đang thực sự chiếm hữu, sử dụng đất đai nhưng họ rất khó

hợp pháp hoá được quyền đó. Tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất chậm hơn

nhiều so với dự kiến, vì thế Tổng cục địa chính - nay là Bộ tài nguyên môi trường

đã điều chỉnh đến 2003, nhưng rồi cũng không thực hiện được. Hiện nay đang

phấn đấu quyết tâm hoàn thành vào năm 2005.

Theo Tổng cục Địa Chính, trong năm 2000: Mới chỉ có 16% số hộ đô thị nhận

được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

- 10,4 triệu hộ nông dân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

đạt gần 90% về hộ, 84% về diện tích đất nông nghiệp; 195 nghìn hộ trong tổng số

447 nghìn hộ đã được giao đất lâm nghiệp với diện tích 910 nghìn ha; 641 nghìn

hộ trong tổng số 4.547 nghìn hộ sử dụng đất ở đô thị đã được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, đạt 16% tổng số.

Nguồn: Báo Đầu tư, ngày 6/1/2001