3 Kinh nghiệm ở một số nước.

chăn cừu ", và bắt đầu một cuộc đảo lộn trong nền nông nghiệp nước Anh. Đặc

trưng của cuộc cải cách ruộng đất ở Anh có thể hiện ở một số điểm sau:

Thứ nhất, nó diễn ra gắn với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế

thị trường - một nền kinh tế mà trong đó trao đổi không ngừng được mở rộng, qua

đó thúc đẩy sự phân công lao động trong xã hội, hình thành nên những lớp người

mới, gắn với những ngành nghề mới theo yêu cầu của thị trường: Bên cạnh những

người làm thuê trong các công trường thủ công, thì những Phéc-mi-ê kinh doanh

trong nông nghiệp và những người công nhân làm thuê trong nông nghiệp cũng

được hình thành. Nó đã dần dần phá vỡ kết cấu của nền nông nghiệp cổ truyền của

nước Anh, hình thành nên một phương thức canh tác mới thích ứng với điều kiện

của kinh tế thị trường. Đồng thời tạo ra những bước phát triển mới trong lực lượng

sản xuất, phân công lao động xã hội, từ đó làm tan rã nền kinh tế cát cứ phong

kiến, tạo ra nền kinh tế thị trường với năng lực sản xuất cao hơn hẳn.

" Mặc dù số người cày cấy ruộng đất có giảm đi, ruộng đất bây giờ vẫn

mang lại một số sản phẩm như trước hay nhiều hơn trước, vì cuộc cách mạng về

quan hệ sở hữu ruộng đất đã khéo theo sự cải tiến các phương pháp canh tác, sự

hiệp tác rộng lớn hơn, sự tích tụ các tư liệu sản xuất .."[13, tr.1036 ]. Đó là một tất

yếu khách quan.

Thứ hai, nó gắn với những biện pháp bạo lực, tàn khốc dẫn đến một

cuộc cải cách đầy máu và nước mắt. Về vấn đề này, C.Mác đã viết:

" Cướp đoạt tài sản của nhà thờ, nhượng đất đai của nhà nước gian lận, ăn cắp

đất đai của công xã, biến sở hữu phong kiến và sở hữu thị tộc thành sở hữu tư

nhân hiện đại bằng cách chiếm đoạt và khủng bố tàn nhẫn - Đó là bấy nhiêu

phương pháp thơ mộng của tích luỹ ban đầu " [13, tr.1020]. Nó được ví như quá

trình "cừu ăn thịt người", đẩy hàng loạt những người lao động nông nghiệp vào

cảnh khốn cùng. Thoạt đầu, họ bị tước hết tư liệu sản xuất bị đuổi ra khỏi đất đai nguồn sống bao đời mà họ đã gắn bó. Người lao động bị đánh bật ra khỏi đồng



ruộng thì đồng thời họ bị vấp phải "pháp chế đẫm máu nhằm chống những người

bị tước đoạt" đã buộc họ phải chịu một cuộc sống lao động làm thuê hà khắc.

Thứ ba, yếu tố pháp luật có tác động rất lớn đến quá trình cải cách.

Trước yêu cầu của thực tiễn phát triển kinh tế, của thị trường đang hình thành và

mở rộng. Quá trình cải cách ruộng đất ở Anh diễn ra tự phát, ngoài vòng pháp luật.

Thời kỳ đầu đã gặp phải sự chống lại quyết liệt của pháp luật, vì hoảng sợ trước sự

đảo lộn đang diễn ra, cơ quan lập pháp của nước Anh thời đó đã ban hành các đạo

luật nhằm chống lại sự tước đoạt ruộng đất. Nhưng sau đó, chính pháp luật đã trở

thành công cụ để chiếm đoạt ruộng đất và hợp thức nó cho giới địa chủ quý tộc.

Dựa vào pháp luật để khẳng định QSH tư nhân của đất đai đã chiếm đoạt được,

biến đất đai thành hàng hoá. " Sự tiến bộ của thế kỷ XVIII, bộc lộ ra ở chỗ là bản

thân luật pháp bây giờ trở thành một công cụ để ăn cướp đất đai của nông dân.

Hình thức nghị viện của sự cướp đoạt đó là những đạo luật về việc rào đất của

công xã. Nói cách khác là, đó là những sắc lệnh nhờ chúng mà địa chủ, quý tộc tự

biếu cho mình những đất đai của nhân dân làm của riêng ". [ 13, tr.1010 ]. Các

nhà Tư bản - tư sản cũng ủng hộ việc đó với mục đích biến ruộng đất thành món

hàng buôn bán tự do, mở rộng lĩnh vực sản xuất nông nghiệp.

Thứ tư, quá trình cải cách ruộng đất ở nước Anh là một quá trình tuần tự

kéo dài. Nó bắt đầu diễn ra trong suốt 30 năm cuối thế kỷ XV cho đến thế kỷ

XVIII. " Chỉ có nền đại công nghiệp với những máy móc của nó mới tạo cho nông

nghiệp TBCN một cơ sở vững chắc, mới tước đoạt triệt để tuyệt đại đa số dân cư

nông thôn và hoàn thành việc tách rời nông nghiệp với công nghiệp gia đình ở

nông thôn, bằng cách nhổ bật gốc rễ của nền công nghiệp này là nghề kéo sợi và

dệt vải. " [13, tr.1040]. Sự kéo dài này là dễ hiểu bởi qúa trình cải cách ở nước Anh

được bắt đầu với sự hình thành của nền kinh tế hàng hoá, kinh tế thị trường lần đầu

tiên xuất hiện trong lịch sử nhân loại, do đó, nó diễn ra theo những yêu cầu khách

quan, gắn với biến chuyển dần dần trong nền kinh tế xã hội.



1.3.2 Cải cách đất đai ở Trung quốc.

Trung Quốc là một nước có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về vấn đề

đất đai và chính sách đất đai. Do đó tìm hiểu, nghiên cứu thị trường đất đai ở

Trung Quốc là một vấn đề có ý nghĩa lớn, thiết thực với việc phát triển thị trường

đất đai ở Việt Nam hiện nay.

Có thể nói thị trường đất đai, bất động sản ở trung Quốc đã được hình thành

từ khá lâu. Trước năm 1949, ở Thượng Hải đã có hơn 270 doanh nghiệp kinh

doanh đất đai, bất động sản của Tư bản nước ngoài và thương nhân người Hoa, và

hơn 2300 xí nghiệp công thương kiêm kinh doanh đất đai, bất động sản. Đây là giai

đoạn nền kinh tế Trung quốc có thị trường giao dịch nhà cửa, đất đai phát triển

khá mạnh.

Tuy nhiên từ năm 1949 đến năm 1988 gắn với thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá

tập trung. Nước cộng hoà nhân dân Trung hoa thi hành chế độ sở hữu Nhà nước

XHCN về đất đai, bao gồm chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của

quần chúng nhân dân lao động đối với đất đai.Theo quy định của Hiến pháp, Trung

quốc trong thời kỳ này cá nhân và tổ chức không được chiếm dụng, mua bán và bất

cứ hình thức chuyển nhượng đất đai khác trái pháp luật, làm cho ngành nhà cửa,

đất đai bị tiêu điều.Thị trường đất đai bất động sản ở Trung quốc hầu như bị triệt

tiêu.

Cùng với quá trình cải cách và mở cửa nền kinh tế. Thị trường đất đai, bất

động sản được khôi phục và phát triển khá nhanh. Đại hội Đảng toàn quốc năm

1988 đã bổ sung thêm vào khoản 4 điều 10 của hiến pháp câu " Quyền sử dụng đất

có thể chuyển nhượng theo pháp luật" đã chính thức mở đường cho sự ra đời và

phát triển thị trường QSD đất.

Trong những năm đầu cải cách, Trung Quốc chủ yếu tập trung vào việc xây

dựng và phát triển thị trường QSD đất ở đô thị và bất động sản trên đất ( thị trường

nhà đất). Đặc điểm của chính sách mới này là ở đây có sự tách riêng quyền sử



dụng và quyền sở hữu đất đai trong thời hạn quy định. Tài sản nhà ở phục tùng tài

sản đất đai, đến hạn thu hồi không có bồi thường mặt đất và các kiến trúc dưới mặt

đất và các kiến trúc kèm theo.

Sau hội nghị toàn thể Ban chấp hành trung ương Đảng cộng sản Trung quốc

lần thứ ba (khoá XI), Đặng Tiểu Bình đã nêu lên một số luận điểm quan trọng về

thương phẩm hoá nhà ở. Đặc khu kinh tế Thẩm Quyến và một số thành phố ven

biển đã dần dần triển khai thí điểm kinh doanh nhà cửa và đất đai. Năm 1984, Bộ

xây dựng triệu tập hội nghị ở Phật sơn, phổ biến kinh nghiệm của một số thành phố

ven biển, nêu lên một số giải pháp làm sống động ngành nhà cửa và đất đai. Tháng

9 năm 1987 Quốc vụ viện Trung quốc quyết định tham khảo chế độ nhà cửa và đất

đai của Hồng công và Sin - ga - po để làm thí điểm chính thức ở Thẩm quyến. Quá

trình hình thành thị trường đất đai, BĐS ở đây gồm 3 giai đoạn

+ Giai đoạn thí điểm (1987 - 1991). Tổ chức các hoạt động chuyển nhượng

và cho thuê (đấu thầu, đấu giá được tuyên bố đầu tiên tại đây), sau đó được phổ

biến sang các nơi khác.

+ Giai đoạn 2 - Thị trường mới nổi (1992 - 1997): Ở giai đoạn này thị

trường phát triển khá nhanh, hàng loạt các công ty kinh doanh địa ốc ra đời và thúc

đẩy kinh tế phát triển, nhưng xuất hiện yếu tố Nhà nước không khống chế được thị

trường - dẫn đến tình trạng sốt đất.

+ Giai đoạn từng bước ổn định (từ 1998 đến nay). Năm 1998, Quảng Đông

là tỉnh đầu tiên trong nước ban hành "Phương pháp quản lý phát mại gọi thầu

quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước ở các thành phố và thị trấn ", trong đó

quy định việc đấu thầu phát mại đất đai sử dụng cho mục đích xây dựng trong

phạm vi quy hoạch của thành phố, thị trấn. Năm 1999, bắt đầu hình thành các sở

(phòng) giao dịch đất đai từ cấp huyện trở lên. Các giao dịch về QSD đất bắt buộc

phải tiến hành công khai, minh bạch tại các điểm giao dịch đất đai này. Tháng 5 /

2002, Bộ đất đai và tài nguyên ban hành lệnh " Quy định về đấu thầu, đấu giá,



niêm yết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ", thị trường đất đai Trung Quốc

bắt đầu đi vào ổn định và từng bước phát triển về mặt thể chế và tổ chức giao dịch

1.3.3 Thị trường BĐS ở Cộng hoà Liên bang Đức.

Kể từ khi tái thống nhất nước Đức, tuy hiệp ước thống nhất xác định cả

nước áp dụng thể chế thị trường xã hội theo mô hình Tây Đức, nhưng không bỏ

ngay hệ thống quản lý BĐS của Đông Đức cũ. Các đạo luật riêng ra đời mang tính

chất quá độ, đảm bảo có hiệu quả quá trình chuyển sự quản lý đất đai, BĐS từ mô

hình kế hoạch hoá tập trung sang thị trường, đảm bảo ổn định tình hình kinh tế - xã

hội của Đông Đức, đặc biệt là tôn trọng quyền có nhà ở của công dân đã được ghi

trong hiến pháp của cả hai miền Đông - Tây. Các đạo luật và nghị định cơ bản chi

phối thị trường BĐS ở Đông Đức trong giai đoạn này gồm: Đạo luật về chuyển đổi

sở hữu toàn dân trước đây, Luật về thuê nhà, các quy định về tính lại gía cho đầy

đủ theo nguyên tắc thị trường, các quy định về khung giá, về nâng giá phù hợp với

các tiêu chí cụ thể; quy định về giá nhà, quy định về về phân bổ chi phí vận hành,

chế độ trợ cấp nhà và tiêu chuẩn được hưởng nhà chính sách, nhà cho công chức...

Đối tượng giao dịch cơ bản trên thị trường là đất đai, đất có công trình và

quyền thừa kế xây dựng. Để đất đai có thể tham gia thị trường thì phải thực hiện

các công việc cơ bản. Đó là:

Thứ nhất, phải làm rõ được quy hoạch tổng thể về sử dụng đất, trong đó quy

hoạch chi tiết và quy chế hướng dẫn xây dựng là không thể thiếu. Quy hoạch sau

khi đã được thông qua nó có tính bắt buộc và không thể thay đổi. Trong quy hoạch

và hướng dẫn sử dụng xác định rõ mục đích sử dụng của từng khu đất, địa điểm...

Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch.

Thứ hai, phải xác định rõ chủ sở hữu của từng thửa đất, từng BĐS cụ thể. Ở

Đức (Đông Đức) đã thực hiện việc hoàn trả đất đai, tài sản cho chủ cũ, xử lý đất

đai không rõ chủ, tư nhân hoá về BĐS công trước đây... Hình thành và xác lập hình

thức sở hữu tư nhân là hình thức cơ bản, ngoài ra còn có sở hữu Nhà nước và sở



hữu của các hợp tác xã. Các chủ sở hữu khác nhau đều có quyền bình đẳng trong

việc tham gia thị trường. Việc tư nhân hoá BĐS thuộc sở hữu Nhà nước (toàn dân )

được thực hiện thông qua công ty khai thác. Các doanh nghiệp và các tổ chức khác

(cơ quan Nhà nước) xác định rõ phần đất và BĐS không cần dùng chuyển cho

công ty khai thác quản, công ty này chịu trách nhiệm quản lý và chuyển đổi sở hữu

theo đúng quy trình và thủ tục do pháp luật quy định. Nhà ở tập thể cũ (thuộc sở

hữu Nhà nước) được giao cho chính quyền địa phương để bán cho cho người đang

thuê (đang ở), hoặc được giao cho một cơ quan quản lý và kinh doanh nhà ở quản

lý. Nhà nước có chính sách hỗ trợ đối với việc tư nhân hoá loại nhà này. Nhà ở của

các hợp tác xã cũ được chuyển đổi cấu trúc sở hữu và sử dụng phù hợp với nguyên

tắc thị trường.

Ở Cộng hoà Liên bang Đức, để vận hành thị trường đất đai, BĐS các hệ

thống thông tin về BĐS, tổ chức định giá đất, các tổ chức môi giới kinh doanh

BĐS, được thiết lập. Việc lập bản đồ địa chính, và địa bạ do cơ quan Nhà nước có

chức năng đảm nhiệm. Trong địa bạ mô tả rõ bất động sản, chủ sở hữu, các quyền

năng, những hạn chế và nghĩa vụ tồn đọng liên quan đến tài sản... Hồ sơ địa bạ

được lưu giữ tại cơ quan toà án. Cơ quan giám định giá trị được gọi là hội đồng

giám định giá trị. Hội đồng này có chức năng thống kê giá cả mua bán, xác định

giá định hướng, cung cấp thông tin giá cho thị trường, thu thập các dữ liệu cần thiết

để xác định giá cụ thể.. phục vụ cho cả người mua và người bán, phục vụ cho tư

nhân hoá hoặc quốc hữu hoá, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp của toà án.

Tuy nhiên, giá cụ thể của từng vụ giao dịch thể hiện trên hợp đồng vẫn do các bên

tham gia thoả thuận và quyết định. Các tổ chức môi giới kinh doanh BĐS, có thể

được thành lập tự do hoặc môi giới theo tổ chức, được pháp luật thừa nhận. Đối

với nghề môi giới tự do, khi cấp giấy phép hành nghề, pháp luật không đòi hỏi họ

phải có trình độ chuyên môn, nhưng để trở thành hội viên hiệp hội môi giới thì

trình độ chuyên môn là một điều kiện bắt buộc.



Việc mua, bán, cho thuê,... được thực hiện theo hợp đồng với giá cả thoả

thuận. Hợp đồng phải được công chứng như một điều kiện bắt buộc, hợp đồng chỉ

kết thúc khi chủ mới được đăng ký vào sổ địa bạ tại toà án. Luật pháp quy định

việc người mua (tổ chức) một BĐS, nếu sau đó trong vòng 10 năm, kể từ ngày trở

thành chủ sở hữu mà bán thì người này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ.

Khi bán đất công, Nhà nước thực hiện quy hoạch, xây dựng hạ tầng, phân lô..

nhiệm vụ này có thể giao cho chính quyền cơ sở hoặc doanh nghiệp phát triển đất

đai, bán theo giá thị trường.

Kinh nghiệm rút ra:

Qua phân tích về kinh nghiệm ở một số nước trên thế giới chúng ta có thể

rút ra một số vấn đề có tính kinh nghiệm sau đây:

Trước hết, phải khẳng định rằng đất đai trở thành hàng hoá và theo đó thị

trường đất đai ra đời, phát triển luôn gắn chặt với sự hình thành và phát triển của

kinh tế thị trường, gắn với sự phân công lao động xã hội và chuyển dịch cơ cấu của

nền kinh tế theo yêu cầu của thị trường - đó là một tất yếu khách quan xuất phát từ

những đòi hỏi vốn có của cơ chế kinh tế này.

Điều kiện kiên quyết để hàng hoá đất đai, thị trường đất đai ra đời và phát

triển đó là: Quyền năng của chủ thể sử dụng đất đai phải được thiết lập, người chủ

sử dụng đất phải có được quyền chiếm hữu, quyền sử dụng tư nhân về đất đai đó.

Quyền chiếm hữu tư nhân này nếu không được pháp luật thừa nhận thì chí ít nó

cũng phải được bảo vệ bằng luật tục, tập quán trong cộng đồng thừa nhận. Vì vậy

việc tạo lập quyền sở hữu đất đai, cải cách thể chế nhằm tạo dựng khuôn khổ pháp

lý cho thị trường hoạt động là yếu tố hàng đầu để hình thành và phát triển thị

trường đất đai,

Sự ra đời, phát triển của thị trường đất đai chính quy, phụ thuộc rất lớn vào

vai trò của Nhà nước.Với các công cụ quản lý kinh tế vĩ mô của mình, nhà nước có

thể chủ động từng bước xây dựng thị trường giao dịch về đất đai chính quy và quản



lý nó.Tuy nhiên - bằng chứng của nước Anh cho thấy nếu Nhà nước không thừa

nhận không chủ động hoặc các bước đi không thích hợp với thị trường, sẽ gây nên

những xáo trộn lớn trong nền kinh tế - xã hội, và cái giá mà xã hội phải trả là rất

lớn.

Kinh nghiệm ở Trung Quốc và ở Cộng hoà Liên bang Đức cho thấy đối với

khu vực có nền kinh tế chuyển đổi, Nhà nước cần phải có những bước đi thích hợp

nhằm đảm bảo tính quá độ, giao thời của sự chuyển đổi từ cơ chế kinh tế tập trung

sang cơ chế kinh tế thị trường, đất đai từ sở hữu toàn dân chuyển dần sang cho các

chủ thể sử dụng đất với những quyền năng tự quyết của họ. Quá trình đó cần phải

có thời gian tìm giải pháp, tiến hành làm điểm rút kinh nghiệm rồi nhân rộng ra

toàn nền kinh tế.



Chương 2 : Thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay -



những vấn đề đặt ra

2.1 Khái quát quá trình chuyển đất đai thành hàng hoá ở Việt Nam

2.1.1.Giai đoạn trước 1980.

Ở mỗi thời kỳ lịch sử, tuy phạm vi, mức độ, tính chất sở hữu Nhà nước, sở

hữu làng xã, sở hữu tư nhân về đất đai có khác nhau, song quan hệ mua bán về

ruộng đất đã xuất hiện từ rất sớm trong nền kinh tế nước ta. Xuất phát từ tính chất

và vai trò của đất đai, trong nền kinh tế lạc hậu - thuần nông của thời kỳ phong

kiến Việt Nam, ruộng đất luôn được coi là tư liệu sản xuất chính. Trong thời kỳ

phong kiến, chính nhờ quan hệ mua bán, gán nợ của nông dân về ruộng đất mà đất

đai đã được tập trung vào tay tầng lớp Địa chủ ngày càng nhiều. Tiến sĩ Bùi Ngọc

Tuân đã khẳng định: " Từ thời nhà Lý trở về sau này, hình thức sở hữu tư nhân về

ruộng đất phát triển mạnh, nó đã tạo điều kiện cho giá đất được hình thành rõ rệt

hơn và từ đây thị trường đất đai càng có điều kiện để phát triển hơn và có tác động

trực tiếp đến giá đất "

[49, tr. 4].

Đảng cộng sản Việt Nam, với sứ mệnh lịch sử giải phóng dân tộc, giải

phóng đất nước, xây dựng một nước Việt Nam giầu đẹp tiến lên Chủ nghĩa xã hội,



luôn coi đất đai là một vấn đề hệ trọng và là mục tiêu đấu tranh cách mạng. Trong

mỗi giai đoạn lịch sử Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới về chính sách đất đai cho

phù hợp với yêu cầu thực tiễn đặt ra.

Gắn với công cuộc đấu tranh chống thực dân Pháp giải phóng dân tộc khẩu

hiệu: "Độc lập dân tộc và người cày có ruộng" đã thực sự trở thành một động lực

to lớn trong cuộc đấu tranh giành độc lập, thống nhất đất nước. Cương lĩnh chính

trị đầu tiên của Đảng đã ghi: Tư sản dân quyền cách mạng và thổ địa cách mạng

để đi tới xã hội cộng sản. Cách mạng Việt Nam phải giải quyết hai nhiệm vụ chiến

lược là đánh đổ đế quốc xâm lược giành độc lập dân tộc và xoá bỏ chế độ Phong

kiến giành ruộng đất về cho nông dân.

Cách mạng tháng 8 thành công. Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra

đời. Mặc dù còn non trẻ, thêm vào đó là cuộc kháng chiến trường kỳ chống thực

dân Pháp xâm lược, nhưng Đảng và Nhà nước luôn chú trọng đến vấn đề đất đai.

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu

ruộng đất (Nhà nước, tập thể, cá nhân), trong đó sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể

là cơ bản và được ưu tiên. Mặc dù luật pháp thời kỳ này không hoàn toàn nghiêm

cấm việc mua bán đất đai, nhưng quan hệ mua bán đất đai thờ i kỳ này diễn ra rất

hạn chế bởi lẽ: do trình độ phát triển của nền kinh tế, của phân công lao động xã

hội còn lạc hậu, thêm vào đó là tác động của tiến trình "công hữu hoá ruộng đất"

cũng như tiến trình hình thành nền kinh tế chỉ huy, tập trung - Phi hàng hoá. Cho

nên, việc nhượng bán đất đai chỉ diễn ra với mức độ không phổ biến và ở phạm vi

hẹp gắn với đất ở là chủ yếu. Thị trường đất đai không được pháp luật thừa nhận

trên thực tế, quan hệ mua bán đất đai mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm

soát của pháp luật.

2.1.2 Giai đoạn từ năm 1980 - 1993

Có thể nói vào những năm 1980 nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn

tiền đổi mới - giai đoạn cố gắng khắc phục sửa chữa những yếu kém của cơ chế