2 Những bất cập và các giải pháp khắc phục

bởi các " rào cản" về pháp luật, về thủ tục hành chính trong việc khơi thông

tiềm năng của đất đai. Chính vì vậy, để nâng cao nhận thức của người dân, các

chủ thể kinh tế trong xã hội về thị trường đất đai thì chúng ta phải tạo ra được

môi trường với nhiều cơ hội làm ăn cho các chủ thể lựa chọn, cũng như tạo mọi

điều kiện để các chủ thể tiếp cận và tham gia thị trường một cách dễ dàng thuận

tiện nhất, ít phiền hà nhất và với chi phí thấp nhất.

Đối với người làm chính sách thì cần phải nhận thức được vai trò, tác dụng

của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế, nhận thức rõ về sự tồn tại tất

yếu khách quan của thị trường đất đai, cũng như hiểu được vai trò, nhiệm vụ của

Nhà nước trong sự hình thành và phát triển của thị trường này mới có thể đưa ra

được những chính sách, những biện pháp thích hợp, có lợi cho sự ra đời và phát

triển của thị trường đất đai. Chủ động xây dựng thị trường này trong nền kinh tế,

tránh được những can thiệp không cần thiết, tránh những tác động làm méo mó

thị trường.

Để người dân nhận thức và tự nguyện tham gia thị trường chính quy về

giao dịch đất đai, xoá bỏ tình trạng giao dịch ngầm, để người dân phát huy được

tính năng động sáng tạo, chủ động khai thác công năng của đất thì cần phải có

những giải pháp sau đây:

Tổ chức tuyên truyền, phổ biến đến tận người dân về chính sách của Nhà

nước về đất đai, quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà pháp luật quy

định. Đồng thời cụ thể hoá quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất đai trên

từng mảnh đất cụ thể xác định. Công tác này phải được triển khai đến từng xã,

phường; thôn, bản và cụ thể đến từng cá nhân, hộ gia đình, từng chủ sử dụng đất

đai hiện nay. Với những văn bản và hành động thiết thực, cụ thể, từ đó nâng cao

ý thức pháp luật của người dân về đất đai, về quyền hạn và nghĩa vụ của mỗi chủ

thể sử dụng đất.

Thúc đẩy tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế đất nước, đặc



biệt là thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá lĩnh vực nông nghiệp và

nông thôn, từ đó đẩy mạnh quá trình dịch chuyển cơ cấu nền kinh tế tạo ra nhiều

cơ hội cho người sử dụng đất phát huy công năng của đất. Tạo ra những cơ hội,

bối cảnh, tiền đề kinh tế - xã hội ngày một cao hơn cho người dân lựa chọn,

quyết định việc sử dụng đất đai của mình một cách có lợi nhất.

Đổi mới công tác quản lý Nhà nước về đất đai theo hướng: Hạn chế sự can

thiệp của Nhà nước vào quá trình sử dụng đất đai của mỗi chủ thể sử dụng đất

trong nền kinh tế, Nhà nước chỉ thực hiện quản lý đất đai theo luật, tránh can

thiệp hành chính vào các giao dịch đất đai trên thị trường, chủ động tổ chức các

dịch vụ hành chính công theo hướng phục vụ dịch vụ có hạch toán theo nguyên

lý thị trường. Nhằm tạo ra sự thông thoáng, thuận tiện cho các giao dịch đất đai

diễn ra một cách hợp pháp, tránh tình trạng giao dịch bất hợp pháp trên thị

trường ngầm như hiện nay.

Hình thành và không ngừng nâng cao trình độ, phẩm chất của đội ngũ cán

bộ, công chức làm chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, thị trường đất đai.

Đặc biệt phải thiết lập cho được một cơ chế hoạt động thích hợp của các tổ chức

này nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật đất đai, mặt khác đảm bảo

tính công bằng, dân chủ, tôn trọng quyền và lợi ích tư nhân của các chủ thể sử

dụng đất đai trong nền kinh tế.

3.2.2. Xác lập hàng hoá cho thị trường.

Giống như mọi hàng hoá khác trước khi bước ra thị trường cần phải được

đóng gói, cần phải có chủ sở hữu nó. Đất đai cũng vậy muốn tham gia thị trường

thì các chủ thể sử dụng đất phải có được những quyền năng nhất định. Để đất đai

trở thành hàng hoá, Nhà nước phải trao ít nhất 2 quyền (quyền độc quyền sử dụng

đất đai, hưởng lợi từ đất và quyền chuyển nhượng một số hoặc tất cả các quyền có

liên quan đến đất đai thông qua các giao dịch). Chính vì vậy mà việc cấp giấy



chứng nhận quyền sử dụng đất gắn với các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế

chập, bảo lãnh, góp vốn cho các chủ thể sử dụng đất là một công việc cực kỳ quan

trọng. Nó có ý nghĩa tiên quyết để hình thành thị trường đất đai chính quy ở nước

ta hiện nay. Như chúng ta đã khảo sát thực trạng của nền kinh tế, công tác này cho

đến nay còn quá nhiều bất cập, đặc biệt là đối với đất ở của cả nông thôn và thành

phố. tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất còn đạt rất

thấp. Đối với đất lâm trường cũng trong tình trạng như vậy.

" Đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận QSD đất, sớm đưa luật đất đai vào

cuộc sống sẽ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Bộ tài nguyên môi trường

trong năm 2004" - Bộ trưởng Mai Ái Trực cam kết với Phó Thủ Tướng. Nhiệm vụ

này đã đặt ra rất rõ ràng: Đến năm 2005 phải hoàn thành việc cấp giấy chứng

nhận QSD đất cho mọi loại đất để tạo điều kiện chính quy hoá thị trường BĐS."

[7, tr.2].

Tuy nhiên, với quyết tâm đó liệu đã đảm bảo thành công? Nhiều chuyên gia

kinh tế dự tính Thành phố Hồ Chí Minh phải mất 75 năm, Hà Nội mất 19 năm mới

có thể hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSD đất (chưa kể việc cấp giấy chứng

nhận mới nảy sinh do các giao dịch trên thị trường vẫn tiếp diễn hàng ngày). Vậy

Bộ tài nguyên môi trường cần phải gấp rút thực hiện nhiệm vụ, không phải chỉ

bằng lòng quyết tâm mà là phải có những giải pháp hữu hiệu, thiết thực với đòi hỏi

của thực tiễn hiện nay. Để có những giải pháp đúng, thực hiện tốt mục tiêu đề ra

chúng ta cần phải tìm hiểu rõ nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.

- Quy hoạch, kế hoach sử dụng đất còn thiếu tính tổng thể, thiếu chi tiết và

thiéu ổn định

- Quản lý hồ sơ ban đầu bị buông lỏng (biến động về đất không cập nhật kịp

thời, phân biệt ranh giới các loại đất khó xác định). Hiện nay có tới trên 7 0% số

chủ sử dụng đất tại các đô thị thuộc diện chưa có hoặc chưa có đủ giấy tờ hợp lệ.

Do đó nếu các văn bản pháp luật vẫn tiếp tục quy định cứng nhắc thì quá trình hợp



thức hoá QSD đất có thể sẽ không bao giờ thực hiện được. Chẳng hạn như việc:

Thành phố Hà Nội, và một số thành phố khác hiện nay không cấp giấy chứng nhận

QSD đất QSH nhà cho những chủ thể không có hộ khẩu chính thức tại thành phố

đó, cho nên những chủ thể đã mua nhà, đất ở tại các thành phố đó cho dù có việc

làm ổn định nhưng không có hộ khẩu (hoặc chưa cắt chuyển được hộ khẩu đến), sẽ

không thể làm thủ tục để nhận giấy được.

- Bộ máy quá tải, chức năng trách nhiệm trùng lặp, thiếu phối hợp và phân

cấp hợp lý. Theo điều 23, 24 của luật đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận QSD đất

thuộc UBND cấp tỉnh, huyện nhưng do một thời gian dài buông lỏng nên công việc

dồn ứ. "Chẳng hạn, tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo kế hoạch thì trong hai năm,

Thành phố cần cấp 492.895 giấy chứng nhận QSD đất và nhà ở. Tính ra mỗi cán

bộ của Thành phố phải ký 1030 giấy một ngày. Như vậy, các cán bộ này không cần

làm gì, chỉ ngồi ký giấy thôi cũng đã hết thời gian ". [44, tr.12]

- Nhiều qui định pháp luật không còn phù hợp, thiếu thực tế, không đủ điều

kiện thực hiện. Người dân muốn có giấy chứng nhận phải mất nhiều thời gian công

sức và tiền của "Chẳng hạn, như ở Đồng nai, dù cho mảnh đất hoặc căn nhà có đủ

giấy tờ hợp pháp thì chủ sử dụng cũng phải lên xuống, qua lại các cơ quan có liên

quan trên 20 lần mới có thể nhận được giấy chứng nhận QSD đất, về thời gian,

hầu hết các hồ sơ đều phải chờ đợi từ 6 tháng đến 1 năm. Một người có giấy

chứng nhận do sở xây dựng cấp, nay muốn hợp thức hoá thì phải qua thủ tục gồm

14 bước, mỗi bước gồm các hồ sơ giấy tờ khác nhau, ngoài các loại cơ quan chức

năng như xác nhận thời điểm xây dựng nhà, xác nhận hạng đất, xác nhận không

thuê, thầu…Tại mỗi cửa đó , người dân thường phải ra vào đôi ba lần mới xong

việc. Việc xét cấp giấy chứng nhận QSD đất phải qua 3 cấp quận, huyện rồi mới

đến thành phố. Luật đất đai 2003 đã đẩy mạnh sự phân cấp xuống cho các cấp

quận, huyện nhưng tiến triển rất chậm". [44, tr.12]



- Nhiều loại thuế, phí, lệ phí cao, qui trình và thủ tục nộp rất rườm rà, tốn

kém thời gian. Thậm chí, nhiều nơi chính quyền địa phương coi việc cấp giấy

chứng nhận QSD đất như một phương tiện để đòi các khoản nợ đọng (tỷ lệ này ở

một số địa phương khoảng 12-15% giấy chứng nhận QSD đất). Một mảnh đất giá

trị 200 triệu đồng, nếu hoàn thành đủ thủ tục, người chủ sử dụng phải mất khoảng

20 triệu đồng, trong khi đó cho dù không có giấy chứng nhận QSD đất thì họ vẫn

được sử dụng mảnh đất đó và nếu cần thiết họ vẫn bán được và còn trốn được cả

thuế nữa.

"Vì sao mọi việc lại nhiêu khê đến thế? Tháng 7 - 2003 tôi được cấp sổ

hồng (sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở). Chừng như hiểu được đời sống của dân ,

Nhà nước cho dân trả " nghĩa vụ tài chính " sau (thuế sử dụng đất và trước bạ

nhà). Vào thời gian ấy gia đình tôi cũng không có tiền, cho nên đã làm đơn xin

hoãn. Chúng tôi thật biết ơn! Lúc này (tháng 4 - 2004) chúng tôi có đủ số tiền để

làm nghĩa vụ nhà đất chứ không muốn kéo dài thời gian nợ Nhà nước (nghe nói

tới 10 năm lận). Nhưng để đóng được số tiền này, mất nhiều thời gian và rất vô

lý. Trước hết phải làm hai bản: Đơn xin đóng thuế (lại xin) để phường chứng

nhận và gửi đi, rồi ngồi chờ chi cục thuế gọi lên. Thời gian chờ mất gần 3 tuần.

Tới đó "chi cục thuế quận), người ta bắt phải trình đủ mọi giấy tờ y như khi làm

thủ tục xin cấp chủ quyền. Những giấy tờ này đều nằm trong hồ sơ của phường

hoặc quận (tuỳ khi làm thủ tục ở cấp nào). Người dân muốn gom đủ những thứ

giấy tờ này trình cơ quan thuế thì phải mất nhiều ngày và phải luỵ nhiều người

mới may được "mượn" hoặc cấp bản sao. Thời gian thêm một một tuần nữa, Có

đủ những thứ giấy tờ ấy thì mới được cơ quan thuế phát cho hai tờ khai (một tờ

nộp thuế sử dụng đất, một tờ thuế trước bạ). Để có hai tờ khai này - tính từ ngày

"viết đơn xin đóng thuế" - người dân phải chờ hàng tháng và " thường trực "chen

chúc tại cơ quan thuế nhiều ngày! Tại sao?" [8, tr.5]. Có muôn vàn lý do để các

cơ quan công quyền đưa ra để biện minh cho mình.



Để đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, xoá bỏ tình trạng phi

pháp luật của các giao dịch về đất đai hiện nay thì cần phải làm tốt một số việc

sau đây:

Trước hết cần phải coi đây là nghĩa vụ, trách nhiệm của Nhà nước đối với

người dân. Nhà nước có nghĩa vụ thực hiện cấp giấy chứng nhận QSD đất, và

QSH nhà cho các đối tượng người sử dụng đất và sở hữu nhà. Hoàn thành công

tác này càng sớm càng tốt.

Nhà nước nên chấp nhận những sai sót và hệ quả của việc buông lỏng

quản lý trong những năm qua về nhà, đất; thừa nhận không điều kiện về hiện

trạng sử dụng đất của người dân hiện nay. Không nên tìm cách thu hồi, những

thất thoát về đất đai đã xẩy ra trước đây, tập trung vào việc khoanh định ranh

giới địa chính về đất đai trong hiện trạng hiện nay nhằm tránh thất thoát thêm,

tổn thất thêm.

Nhà nước cần khắc phục tính đa mục tiêu của công tác này, không gắn việc

thu thuế, thu tiền sử dụng đất vào việc cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà;

bỏ quy định (ghi trên giấy chứng nhận QSD đất) buộc người sử dụng đất phải

thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước khi được thực hiện các quyền

năng của họ.

Thực hiện thống nhất việc cấp một loại giấy chứng nhận, thay vì cấp hai

loại như hiện nay đối với đất gắn liền với nhà (nếu cần thì ghi rõ: giấy này

chứng nhận về QSD đất và QSH nhà). Thực hiện cấp giấy chứng nhận QSD đất,

QSH nhà theo từng khoảnh đất cụ thể tránh tình trạng ghi dồn nhiều khoảnh trên

một giấy, có như vậy việc sử dụng đất đai trên thị trường mới linh hoạt được.

Quy định linh hoạt các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận ở các cấp độ

khác nhau tuỳ theo thực trạng về hồ sơ (có giấy tờ gốc, được Nhà nước giao



hoặc cho thuê, không có giấy tờ gốc,...) và cấp cho tất cả các đối tượng đang có

nhà, đất không tranh chấp. Đồng thời tập trung giải quyết tranh chấp về đất đai

để xác định rõ chủ thể hợp pháp của đất

Nếu bộ máy công bị quá tải trong việc cấp giấy chứng nhận này thì có thể

giao cho các tổ chức tư thực hiện các dịch vụ, không nhất thiết phải do bộ máy

công quyền đảm nhiệm như đo đạc, lập bản đồ, hoặc không chỉ cần thông qua

từng hộ gia đình, từng tổ, đội, xã, phường tự khai và tự tiến hành đo đạc xác

định hiện trạng đất đai trên thực tế với nhau. Dựa vào đó để cấp giấy chứng

nhận sau đó kiểm tra và điều chỉnh sau.

Khẩn trương chấn chỉnh đội ngũ cán bộ, bộ máy tổ chức, nâng cao tinh

thần trách nhiệm của đội ngũ cán bộ này, có cơ chế giám sát, và có những hình

thức kỷ luật nghiêm những thành phần lợi dụng chức quyền tham ô, lũng đoạn,

sách nhiễu, hách dịch với dân, quan liêu tắc trách với công việc được giao.



3.2.3. Đổi mới công tác quản lý Nhà nước về đất đai, giao dịch đất đai.

Trước hết Nhà nước cần thực hiện việc đăng ký đất đai, BĐS thay thế

nhiều thủ tục hành chính trong giao dịch về đất đai hiện nay. Tổ chức kết nối

thành một hệ thống thông tin về hiện trạng của từng khoảnh đất, từng vùng đất

gắn với các vấn đề về tình trạng pháp lý, tài chính, quy hoạch mục đích sử dụng

của đất, cũng như những thay đổi của đất một cách kịp thời.

Giao đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm cho vụ đăng

ký đất đai - Bộ tài nguyên môi trường, đảm nhận việc đăng ký đất đai, cho mọi

tổ chức, công dân trong cả nước, trước hết là tại các thành phố, thị xã, thị trấn.

Hỗ trợ vụ đăng ký đất đai triển khai thành lập, xây dựng đội ngũ cán bộ, phương



tiện, kinh phí cần thiết để triển khai các công việc đăng ký đất đai, cập nhật sự

thay đổi của đất đai (về mặt hiện vật, giá trị, chủ sở hữu...) cung cấp thông tin về

đất đai cho các đối tượng cần mua, bán, các vấn đề về tranh chấp, khiếu kiện, xử

lý ...về đất đai

Quy định tính hợp pháp trong các giao dịch về đất đai các chủ thể sử dụng

đất. Đồng thời các chủ thể sử dụng đất đai có quyền yêu cầu các tổ chức đăng ký

đất đai phải thực hiện nhiệm vụ đăng ký giao dịch về đất đai của mình. Xây

dựng cơ chế hoạt động của các tổ chức đăng ký đất đai, theo nguyên tắc thị

trường, đảm bảo chi phí thấp, hiệu quả cao, nhanh chóng, thuận tiện cho các chủ

thể tham gia giao dịch trên thị trường đất đai.

Để các cơ sở đăng ký giao dịch đất đai, BĐS đi vào hoạt động nền nếp,

thu hút được mọi chủ thể tự nguyên tham gia, Nhà nước nên có chính sách hỗ

trợ các cơ sở này trong thời gian đầu nên phục vụ các dịch vụ miễn phí cho dân

kết hợp vơí việc tuyên truyền rộng rãi cho người dân hiểu được những ích lợi

của việc đăng ký giao dịch về đất đai.



3.2.4, Thực hiện nhanh và có hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất

Thực hiện luật đất đai năm 1993, công tác quy hoach sử dụng đất đã được

triển khai thực hiện ở địa phương với cả 3 cấp hành chính: Cấp tỉnh, huyện, xã.

Theo đó các xã phường, quận huyện, tỉnh thành phố, đều có quy hoạch sử dụng

đất tuy nhiên còn rất nhiều bất cập trong lĩnh vực này.Việc thực hiện các quy

định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ luật đất đai 1987 đến

luật đất đai 1993 chưa đầy đủ, trên cả nước cũng như ở cấp tỉnh, huyện xã. Quốc

hội cũng mới chỉ thông qua Nghị quyết số 01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng



đất đai trong cả nước 5 năm từ 1996 đến 2000. Như vậy quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất thống nhất trên toàn quốc cho đến nay là chưa được thông qua. Nhìn

chung trên phạm vi cả nước, việc lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất còn quá

nhiều hạn chế. Chưa thực sự trở thành công cụ để Nhà nước, ở các cấp quản lý

đất đai. Không có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của ngành, trừ quốc phòng

và an ninh nhưng cũng chưa được rà soát kỹ, chủ yếu là dựa trên cơ sở hiện

trạng. Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển ngành chưa

thống nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở tỉnh, huyện, xã chưa đồng bộ;

quy hoạch ở cấp xã còn bất cập. Chất lượng và tính khả thi của quy hoạch sử

dụng đất còn thấp, phần lớn những quy hoạch sử dụng đất của các tỉnh được

Chính phủ phê duyệt từ năm 2000 trở về trước đến nay đã có nhiều thay đổi,

nhưng chưa được bổ xung và điều chỉnh kịp thời. Đầu tư của Nhà nước vào

công tác này còn hạn chế, đội ngũ cán bộ làm công tác quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất nhất là ở các địa phương còn quá mỏng, quá yếu. Tình trạng vi phạm

quy hoạch kế hoạch sảy ra phổ biến, việc triển khi, thông báo về quy hoạch kế

hoạch sử dụng đất còn thiếu tính công khai, tính khả thi dẫn đến tình trạng quy

hoạch treo, quy hoạch dừng lại ở trên giấy.

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tầm quan trọng rất lớn ảnh

hưởng trực tiếp đến sự hình thành và phát triển của thị trường đất đai, tình trạng

quy hoạch treo có thể làm tê liệt thị trường đất đai chính thức trên cả vùng quy

hoạch, nó làm phát sinh các giao dịch ngầm bởi xã hội vẫn vận động, cũng như

cuộc sống của mỗi người dân vẫn hàng ngày diễn ra, theo đó các giao dịch về

đất đai vẫn được thực hiện hàng ngày. Chính vì vậy, để thúc đẩy thị trường đất

đai ra đời và phát triển chúng ta cần phải hoàn thiện tốt công tác này theo hướng

sau đây:

Xác định mục đích sử dụng đất rõ ràng, minh bạch theo yêu cầu của



thực tiễn phát triển kinh tế của mỗi vùng mỗi khu vực trong từng giai đoạn nhất

định. Xây dựng quy hoạch sử dụng đất ổn định cho từng thời kỳ cụ thể. Kế

hoạch sử dụng đất cần phải cụ thể, chi tiết cho từng vùng, từng khu đất cụ thể.

Hạn chế đến mức thấp nhất tình trạng quy hoạch treo, cần nhanh chóng rà

soát lại những dự án, những quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay trên toàn

Quốc, từ đó xoá bỏ triệt để các quy hoạch, các dự án có liên quan đến đất đai

không có tính khả thi. Quy định thời gian tối đa cho một dự án từ khi được phê

duyệt đến khi triển khai nếu không sẽ bị thu hồi đất.

Sớm hoàn thành công tác qui hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn và

các loại đô thị. Công khai qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng quy hoạch,

kế hoạch chi tiết và công bố cho người dân biết.

Qui định rõ và công khai, đơn giản hoá các chính sách khuyến khích đối

với các loại dự án đầu tư trong đó đối với loại dự án nhỏ có hướng dẫn bỏ thủ

tục thu hồi và giao đất, Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSD đất khi đã có sự

thoả thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất. Đối với các dự án lớn, quan

trọng, nên cho phép chính quyền các tỉnh, thành phố (trực thuộc Trung ương)

trực tiếp tổ chức thu hồi đất qui hoạch xây dựng dự án để cho chủ đầu tư thuê

đất thực hiện dự án.

3.2.5. Áp dụng cơ chế một giá đối với giao dịch về đất đai.

Việc tồn tại hệ thống hai giá hiện nay đối với đất và nhà (giá nhà nước, giá

thị trường), với sự khác biệt trên thực tế từ 2 - 4 lần, là mảnh đất màu mỡ cho sự

vận dụng tuỳ ý của không ít cơ quan thẩm quyền và duy trì cơ chế “xin-cho”

trong các giao dịch về đất đai, tạo ra những nhu cầu giả tạo về nhà đất; tạo điều

kiện để các cơ quan công quyền, doanh nghiệp Nhà nước tuỳ tiện chuyển diện

tích đất, trụ sở chưa sử dụng của mình thành nhà ở, đất ở, hoặc cho thuê trái



phép nhằm kiếm lợi riêng. Để đáp ứng yêu cầu của quản lý Nhà nước cũng như

của các lực lượng tham gia thị trường về giá đất trong thời gian tới cần phải cải

tiến theo hướng sau:

Khung giá đất do Nhà nước ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch

giữa Nhà nước với các tổ chức, cá nhân trong việc thu thuế và phí về giao dịch

đất đai. Bãi bỏ qui định bắt buộc các bên không phải là Nhà nước tham gia giao

dịch trên thị trường BĐS phải tuân thủ khung giá qui định của Nhà nước

Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm định giá đất đai. Các trung

tâm thẩm định giá (không phân biệt công, tư ) dưới dạng các công ty tư vấn về

định giá đất và các công trình gắn liền với đất hoạt động theo một qui chế chung

và đáp ứng các nhu cầu sử dụng khác nhau theo nguyên tắc hưởng phí dịch vụ. Có

hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá theo các phương pháp thông

dụng trên thế giới

Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép chính

quyền địa phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai QSD đất nhằm nâng cao

hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách. Đồng thời nghiên cứu kinh nghiệm

của các nước trên thế giới, rút kinh nghiệm từ thực tiễn để xây dựng quy chế đấu

giá, đấu thầu đất đai và áp dụng trên toàn quốc

Cần cho phép các tổ chức khi có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án

đầu tư có thể được thoả thuận trực tiếp với người dân để được quyền sử dụng đất.

Thông qua việc chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, nhằm giảm thủ tục hành chính

trong việc thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng.

3.2.6. Phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức môi giới, tư vấn, dịch vụ

mua - bán đất đai

Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường đất