1 Khái quát quá trình chuyển đất đai thành hàng hoá ở Việt Nam

luôn coi đất đai là một vấn đề hệ trọng và là mục tiêu đấu tranh cách mạng. Trong

mỗi giai đoạn lịch sử Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới về chính sách đất đai cho

phù hợp với yêu cầu thực tiễn đặt ra.

Gắn với công cuộc đấu tranh chống thực dân Pháp giải phóng dân tộc khẩu

hiệu: "Độc lập dân tộc và người cày có ruộng" đã thực sự trở thành một động lực

to lớn trong cuộc đấu tranh giành độc lập, thống nhất đất nước. Cương lĩnh chính

trị đầu tiên của Đảng đã ghi: Tư sản dân quyền cách mạng và thổ địa cách mạng

để đi tới xã hội cộng sản. Cách mạng Việt Nam phải giải quyết hai nhiệm vụ chiến

lược là đánh đổ đế quốc xâm lược giành độc lập dân tộc và xoá bỏ chế độ Phong

kiến giành ruộng đất về cho nông dân.

Cách mạng tháng 8 thành công. Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra

đời. Mặc dù còn non trẻ, thêm vào đó là cuộc kháng chiến trường kỳ chống thực

dân Pháp xâm lược, nhưng Đảng và Nhà nước luôn chú trọng đến vấn đề đất đai.

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu

ruộng đất (Nhà nước, tập thể, cá nhân), trong đó sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể

là cơ bản và được ưu tiên. Mặc dù luật pháp thời kỳ này không hoàn toàn nghiêm

cấm việc mua bán đất đai, nhưng quan hệ mua bán đất đai thờ i kỳ này diễn ra rất

hạn chế bởi lẽ: do trình độ phát triển của nền kinh tế, của phân công lao động xã

hội còn lạc hậu, thêm vào đó là tác động của tiến trình "công hữu hoá ruộng đất"

cũng như tiến trình hình thành nền kinh tế chỉ huy, tập trung - Phi hàng hoá. Cho

nên, việc nhượng bán đất đai chỉ diễn ra với mức độ không phổ biến và ở phạm vi

hẹp gắn với đất ở là chủ yếu. Thị trường đất đai không được pháp luật thừa nhận

trên thực tế, quan hệ mua bán đất đai mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm

soát của pháp luật.

2.1.2 Giai đoạn từ năm 1980 - 1993

Có thể nói vào những năm 1980 nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn

tiền đổi mới - giai đoạn cố gắng khắc phục sửa chữa những yếu kém của cơ chế



kinh tế chỉ huy tập trung. Giao dịch đất đai, thị trường đất đai chưa được thừa nhận

về mặt pháp lý nhưng chính giai đoạn này đã bắt đầu nảy sinh những mốc điểm

mới trong nhận thức, lý luận về đất đai và trong thực tiễn về các quan hệ kinh tế

nảy sinh gắn với đất đai.

Hiến pháp 1980 và sau đó là luật đất đai 1987 đã nghiêm cấm viêc mua bán

đất đai. Nhà nước điều tiết các quan hệ đất đai bằng hành chính là chủ yếu dựa trên

quan điểm lấy hiện vật (đất đai) để điều tiết thông qua cơ chế " Giao - thu " Không

cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng QSD đất cho nhau. Luật pháp

thời kỳ này không thừa nhận giá đất và thị trường đất đai. Nhưng thực tiễn phát

triển của nền kinh tế đã đặt ra những yêu cầu mới: Trước sự chuyển mình của nền

kinh tế đất nước thời kỳ trước đổi mới. Quá trình phân công lao động trong xã hội

bắt đầu được đẩy mạnh, nền kinh tế hàng hoá, kinh tế thị trường bắt đầu hình thành

trong nền kinh tế đã tạo ra cơ sở, tiền đề cho quan hệ chuyển nhượng mua bán đất

đai được diễn ra ngày một phổ biến hơn, đặc biệt là khi các dự án nước ngoài đầu

tư vào Việt Nam trong đó có việc thuê đất để thực hiện dự án, việc thay đổi mục

đích sử dụng đất để phục vụ cho công nghiệp. Việc chuyển nhượng đất đai là một

yêu cầu thực tế khách quan - tất yếu của cuộc sống, nhất là đối với những đòi hỏi

nảy sinh trong tiến trình đổi mới nền kinh tế. Nhu cầu hình thành thị trường BĐS,

thị trường đất đai trở nên bức xúc sau năm 1986, khi đất nước bắt tay vào công

cuộc đổi mới, phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo đường lối đổi mới

đề ra trong nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI.

Tuy nhiên, trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới, kinh tế thị trường còn

hết sức mới mẻ đối với chúng ta. Nhận thức của đa số người dân còn rất mờ nhạt

về các thị trường mới lạ như: Thị trường Lao động, thị trường tài chính, thị trường

BĐS... Đối với thị trường đất đai cũng vậy. Nhận thức của người dân cũng như

nhận thức của người quản lý về đất đai, còn mang nặng cơ chế cũ - cơ chế kinh tế

chỉ huy tập trung quan liêu bao cấp. Nhằm cụ thể hoá hơn nữa chế độ sở hữu đất



đai, khắc phục tình trạng quản lý đất đai kém hiệu quả trong suốt thời gian dài kể

từ khi ban hành Hiến pháp 1980, ngày 29 tháng 12 năm 1987 luật đất đai mới gồm

6 chương, 57 điều đã được Quốc hội thông qua. Đây là sự kiện quan trọng mở đầu

cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai trên nền tảng Hiến pháp, đáp ứng

nhu cầu đa dạng của xã hội. Nhiều vấn đề trước đây chưa có văn bản pháp quy nào

đề cập một cách toàn diện và cụ thể, lần đầu tiên được điều chỉnh thông qua các

quy phạm của luật đất đai 1987. Trong đó quan trọng nhất là những quy định về

những đối tượng được nhà nước giao đất để sử dụng lâu, dài sử dụng có thời hạn

và sử dụng tạm thời (điều 1); các nguyên tắc sử dụng đất đai, chế độ sử dụng đất

đai; đặc biệt luật đã quy định một cách cụ thể và có hệ thống quyền và nghĩa vụ

của người sử dụng đất...

Sau khi luật đất đai được ban hành, hàng loạt văn bản pháp quy phục vụ cho

việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lượt ra đời, trong đó đáng chú ý nhất là:

Nghị quyết 10/ NQ - TƯ ngày 5/4/1988 của Bộ chính trị về đổi mới quản lý kinh tế

nông nghiệp đã khẳng định: "Các hộ nông dân được Nhà nước giao đất ổn định,

lâu dài để sản xuất, ... bảo đảm cho người nhận khoán canh tác trên diện có quy

mô thích hợp để ổn định trong khoảng 15 năm". Chính điều này, một mặt đã làm

cho mọi người dân yên tâm sử dụng đất đai, chủ động đầu tư phát triển kinh tế, tạo

ra nguồn nội lực vô cùng to lớn cho nền kinh tế thời kỳ này phát triển. Mặt khác,

nó tạo ra cơ hội, cách nhìn nhận đúng đắn về sức mạnh to lớn của lợi ích cá

nhân, cũng như sở hữu tư nhân trong phát triển kinh tế đất nước.

Cùng với những thành tựu của đổi mới, người dân có cơ hội về kinh doanh,

việc làm và thu nhập, Nhà nước lới lỏng nhiều thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ

khẩu ở thành thị; quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng đầu tư tăng nhanh, đặc

biệt là đầu tư nước ngoài, nhu cầu về đất đai cho công nghiệp, thương mại và xây

dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố HCM, do tốc độ

đô thị hoá cao, tỷ lệ tăng dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nước thực



hiện chính sách bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương Nhà nước

và nhân dân cùng làm. Các giao dịch về BĐS bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao

dịch về nhà ở, đất ở. Ngoài những giao dịch trong dân cư, các doanh nghiệp Nhà

nước cũng là những nhân tố tích cực trong quá trình này. Giao dịch trên thị trường

BĐS chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng cùng

với quyền sử dụng đất. Trên thực tế, các quan hệ giao dịch về đất đai được che đậy

một cách trá hình dưới dạng bán nhà, bán xưởng... và diễn ra ngoài vòng pháp luật

là chủ yếu.

Kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất càng bức xúc, những vướng

mắc cũ trong lĩnh vực đất đai giải quyết chưa xong, thì nảy sinh thêm những khó

khăn mới: Giá đất tăng cao, " Hàng hoá đất đai " không được đánh giá đúng và

nhất quán , việc giao, cho thuê, đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp

giấy chứng nhận QSD đất bị trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai

chưa rõ ràng, chưa có quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển

nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh nghiệp Nhà nước. Cùng với việc

Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp Quốc doanh để góp vốn liên doanh với

nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, nhà cửa được phát mại để trả nợ,

việc duy trì tình trạng tỷ giá giữa đồng VNĐ so với đồng đô la Mỹ ở mức quá cao

so với tỷ giá thực, cộng thêm vào đó là sự tan vỡ của các nước XHCN Đông Âu,

người Việt Nam trở về nước với những khoản thu nhập có được ... Trong bối cảnh

đó thị trường bất động sản, đất đai đã bùng nổ, mà chủ yếu là cơn sốt đất đai, với

mức giá nhảy vọt đã để lại những hệ quả phức tạp, có mặt tiêu cực cho đến nay vẫn

chưa giải quyết được như quỹ đất bị lạm dụng và lãng phí, sự bất bình đẳng về cơ

hội làm ăn, kiện cáo kéo dài...

Trong điều kiện hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, mặc

dù pháp luật không thừa nhận thì ở giai đoạn này quan hệ mua bán chuyển nhượng

đất đai đã diễn ra ngày một sôi động hơn, theo những "kênh ngầm" nằm ngoài sự



kiểm soát của Nhà nước. Trước những đòi hỏi xuất phát từ thực tiễn phát triển

kinh tế và đời sống xã hội, với việc ra đời của luật Đầu tư nước ngoài tại việt

nam. Bộ Tài chính đã ra quyết định Số 210a/VP ngày 1/4/1990, quy định khung

giá cho các dự án nước ngoài đầu tư vào Việt nam thuê mặt đất, mặt nước, mặt

biển để tiến hành đầu tư. Có thể nói đây là mốc điểm báo hiệu sự thay đổi trong

nhận thức và chính sách về vấn đề đất đai, quan hệ đất đai trong nền kinh tế

Việt Nam nói chung và thị trường đất đai nói riêng.

Trước tình hình đó, nhiều điều khoản của luật đất đai năm 1987 đã không

đáp ứng được đủ các yêu cầu của thực tế. Trên cơ sở đòi hỏi cấp bách của thực tiễn

phát triển kinh tế, cũng như sự vận động của đời sống xã hội. Căn cứ vào Hiến

pháp sửa đổi năm 1992 ( điều 17,18 ), ngày 17/7/1993 Quốc hội đã thông qua luật

đất đai mới, thay thế cho luật đất đai 1987 với 7 chương, 89 điều. Luật đất đai

1993 ra đời trên cơ sở thừa nhận đất đai là hàng hoá đặc biệt có giá và QSD đất

là một quyền tài sản được trao đổi, chuyển nhượng trên thị trường. Thông qua

việc chuyển QSD đất đã chính thức đặt nền móng cho sự hình thành thị trường

đất đai ở nước ta.

2.1.3 Giai đoạn 1993 - nay

Từ năm 1993, thị trường đất đai chuyển sang một giai đoạn mới. Giai đoạn

này được đánh dấu bởi sự ra đời của luật đất đai năm 1993 và hệ thống các văn bản

pháp quy triển khai các nội dung của luật này. Luật đất đai năm 1993 đã cụ thể hoá

một bước điều 18 Hiến pháp 1992, quy định hộ gia đình , cá nhân được Nhà nước

giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế thế chấp QSD đất

( điều 3, khoản 3 ). Theo luật này, đất đai bắt đầu được xác định là tài sản có giá,

và giá đó được thể hiện thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tiếp đó là

bộ luật dân sự 1995 đã cụ thể hoá việc chuyển QSD đất đối với hộ gia đình và cá

nhân sử dụng đất,(từ điều 690 đến điều 774 ). Tuy nhiên, luật đất đai 1993 ra đời

trong bối cảnh thị trường đất đai đang sốt cao, việc ban hành các văn bản hướng



dẫn thi hành luật vừa chậm trễ vừa bị chi phối bởi các mục tiêu mang tính chất tình

thế, đồng thời lại có giá trị hồi tố, lấy mốc là thời điểm luật 1993 ban hành, dẫn

đến việc tạo kẽ hở về thời gian cho một số các doanh nghiệp nhảy vào đầu cơ đất

đai.

Chính vì vậy, một số văn bản pháp quy không những kém hiệu lực mà còn

gây nên những tác động không tốt đến thị trường đất đai nói riêng, nền kinh tế nói

chung. Trong đó đáng chú ý nhất là nghị định 18 /1994, ban hành ngày 13/2/1994,

quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước

giao đất, cho thuê đất. Sau một năm thực hiện nghị định này đã phải thay thế bằng

nghị định mới nghị định 18/1995, ban hành ngày 13/2/1995. Với mục tiêu ngắn

hạn, trong thời điểm thị trường đất đai bị đầu cơ một cách tràn lan, thì việc ra đời

của hai Nghị định 18 Chính phủ đã có tác động mạnh tới hạn chế đầu cơ nhà đất.

Tuy nhiên, xét trong dài hạn, với mục tiêu phát triển thị trường đất đai, thì nghị

định 18/1994 (ngay cả khi được sửa đổi thành nghị định 18/1995), đã để lại một

hậu quả lớn, là một hố sâu trên con đường hình thành và phát triển thị trường đất

đai. Với những quy định của nghị định này, các doanh nghiệp trong đó có doanh

nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hưởng nghiêm trọng về nguồn vốn (5/7 công ty

kinh doanh địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng tàu đã phá sản hoặc lâm vào tình

trạng phá sản). Do điều 7 của nghị định 18/1995 đưa ra nguyên tắc: khi tính giá trị

thế chấp của các doanh nghiệp phải theo quyết định của ngân hàng nhưng không

vượt quá giá trị tài sản hiện có trên đất. Cho nên, các doanh nghiệp không thế

chấp được giá trị đất đai mà họ đã phải bỏ tiền ra mua trước đó, tam giác nợ được

hình thành, thị trường bị ngừng trệ. Thêm vào đó là ảnh hưởng của khủng hoảng

tài chính tiền tệ trong khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm, các dự án

hoặc rút lui hoặc không triển khai được, hàng loạt các doanh nghiệp rơi vào tình

trạng không có khả năng thanh toán và do đó thị trường đất đai bị đóng băng.



Từ 1998, sự phát triển của thị trường đất đai được đánh dấu bởi sự ra đời của

luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1993. Có thể nhìn nhận việc

sửa đổi luật lần này như là một giải pháp tình thế, nhằm kích cầu cho thị trường đất

đai đang trong thời kỳ suy thoái, đóng băng. Luật đất đai 1993 có nhiều vấn đề bất

cập trước yêu cầu phát triển của nền kinh tế. Trong bộ luật này quyền của các chủ

thể sử dụng đất còn bị hạn chế rất nhiều. Điều 74 đến điều 78 của luật đất đai 1993

quy định quyền chuyển quyền SDĐ chỉ gắn với 5 quyền (quyền sử dụng, chuyển

nhượng, thừa kế, thế chấp...), chưa tính đến các quyền khác như: Cho thuê lại, góp

vốn, bảo lãnh... mà các quyền năng này rất cần đối với các chủ thể sử dụng đất

trong quá trình sản xuất kinh doanh của mình. Hơn thế nữa luật 1993 cũng chỉ quy

định QSD đất cho các hộ gia đình và cá nhân, chưa đề cập đến các chủ thể khác

như các tổ chức trong nước và các tổ chức, cá nhân người nước ngoài. Ngay đối

với các tổ chức trong nước cũng có những bất bình đẳng trong việc có đất và sử

dụng đất. Người sử dụng đất vào mục đích chung, công cộng cũng có quyền giống

như đối với các tổ chức sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Quyền của các tổ

chức, các doanh nghiệp ngoài quốc doanh trong quá trình sử dụng đất còn bị hạn

chế.

Trước yêu cầu của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn này,

luật đất đai 1993 đã trở nên quá chật hẹp, thiếu thông thoáng, kìm hãm các hoạt

động giao dịch đất đai và có tác động không tốt đến sự phát triển kinh tế đất nước.

Nó cần phải được sửa đổi. Luật sửa đổi bổ xung một số điều luật đất đai năm 1998

là một bước hoàn thiện pháp luật đất đai, nhằm mở rộng quyền cho người sử dụng

đất, mở rộng đối tượng nhận QSD đất, từ đó khắc phục những cản trở, ách tắc

trong quản lý, và sử dụng đất, góp phần giải phóng năng lực sản xuất, tạo điều kiện

cho nền kinh tế phát triển

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, những đòi hỏi từ thực tiễn xung

quanh vấn đề đất đai lại tiếp tục xuất hiện cần phải được tháo gỡ: Luật cho phép



người sử dụng đất thêm nhiều quyền năng đối với đất đai mà họ có QSD. Điều đó

dẫn đến những chủ thể hiện đang sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận QSD đất

mong muốn nhanh chóng hợp thức hoá QSD đất của mình. Hoặc không đợi có giấy

họ vẫn đưa đất đai vào giao dịch chấp nhận tình trạng phi chính quy- ngoài vòng

pháp luật. Điều đó dẫn đến nhu cầu cần cấp giấy chứng nhận QSD đất càng trở nên

cấp bách. Và một lần nữa luật đất đai được xem xét sửa chữa và bổ xung cho phù

hợp với thực tiễn. Ngày 29 tháng 6 năm 2001 Quốc hội đã thông qua luật đất đai

sửa đổi. Sự kiện này gắn với chủ trương cải cách hành chính trong nền kinh tế, tạo

điều kiện thông thoáng cho các hoạt động của nền kinh tế thị trường có sự quản lý

của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trước tình hình tập trung quyền

hạn quá lớn vào Chính phủ trong việc cho thuê, giao đất cho các chủ thể trong xã

hội cũng như các hoạt động quản lý đất đai nói chung. Luật sửa đổi bổ sung một số

điều luật đất đai 2001, đã cụ thể hoá việc phân cấp thẩm quyền cho việc ra quyết

định giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận ( QSD đất ) cho chính quyền địa

phương, theo hướng nâng cao trách nhiệm của các phường xã, quận huyện; Quy

định cụ thể về việc xác định giá đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi

đất; Đặc biệt trong lần sửa đổi này đã quy định rõ thẩm quyền cho thuê và quyền

hạn, nghĩa vụ của các cá nhân, tổ chức nước ngoài, tổ chức quốc tế thuê đất của

Việt Nam; cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài có

nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam... được mua nhà gắn liền với

QSD đất.

Như vậy, trong thời gian ngắn, luật đất đai 1993 đã trải qua hai lần sửa đổi,

bổ sung đã phần nào phát huy tác dụng trong thực tiễn thúc đẩy kinh tế phát triển

góp phần đưa nước ta vào nhóm những nước hàng đầu thế giới về xuất khẩu

nông,thuỷ sản. Kinh tế nông nghiệp đã thoát khỏi tình trạng tự nhiên tự cung tự cấp

và chuyển sang sản xuất hàng hoá; bộ mặt kinh tế xã hội nông thôn được cải thiện.

Diện tích đất có rừng che phủ từ chỗ bị suy giảm mạnh, gần đây đã được khôi phục



và tăng lên. Cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi cùng với quá trình chuyển đổi cơ

cấu kinh tế. Diện tích đất giành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng, kết

cấu hạ tầng, xây dựng đô thị tăng nhanh, đáp ứng phần lớn nhu cầu sử dụng đất của

giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Người sử dụng đất đã

gắn bó hơn với đất, đất đai đã bắt đầu trở thành nguồn lực kinh tế để người sử dụng

đất thu hút một lượng vốn đáng kể vào đầu tư hạ tầng, chỉnh trang và phát triển đô

thị.

Tuy nhiên, trước những diễn biến của nền kinh tế, vận hành theo cơ chế thị

trường, trong điều kiện hội nhập, toàn cầu hoá kinh tế diễn ra sôi động, tình hình

quản lý, sử dụng đất đai còn nhiều yếu kém. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn, tính khả thi thấp; việc quản lý,

sử dụng đất đai theo quy hoạch, kế hoạch chưa trở thành ý thức của các cơ quan và

người quản lý, sử dụng tuỳ tiện khá phổ biến. Cơ chế quản lý tài chính về đất đai

thiếu hiệu quả. Thị trường đất đai vẫn hoạt động tự phát, nhiều giao dịch về đất đai

không qua cơ quan Nhà nước. Tình trạng đầu cơ đất đai làm giá đất lên cao không

hợp lý, gây nhiều tiêu cực về kinh tế, xã hội, đặc biệt là gây tác động xấu đến môi

trường đầu tư và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Nguồn thu ngân sách từ đất đai

còn nhỏ bé và thất thoát lớn, cơ chế huy động nặng về hành chính, xin cho, thiếu

cơ chế điều tiết bằng chính sách kinh tế. Bên cạnh đó cơ quan quản lý đất đai các

cấp nhìn chung còn yếu kém, nhất là ở cấp huyện; cán bộ địa chính ở cơ sở năng

lực yếu, lại thường xuyên thay đổi công tác. Hệ thống đăng ký đất đai còn mang

tính thủ công, thiếu đồng bộ, chưa phát huy được vai trò là công cụ quản lý Nhà

nước về đất đai. Tình trạng tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo về việc quản lý và sử

dụng đất đai có xu hướng tăng. Lực lượng thanh tra đất đai vừa mỏng, vừa yếu lại

phải tập trung giải quyết những khiếu kiện, tố cáo … nên chưa thanh tra sử lý kịp

thời các vi phạm pháp luật về đất đai…



Để đi thống nhất, kiện toàn luật đất đai cho phù hợp với tình hình mới, khắc

phục những bất cập trong hệ thống đất đai hiện hành, đáp ứng nhu cầu của thời kỳ

đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Ngày 26 tháng 11 năm 2003, tại

kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI, đã thông qua luật đất đai 2003. Bộ luật này có

hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/7/2004. Tuy nhiên cho đến nay các văn bản, thông tư

hướng dẫn thi hành bộ luật này vẫn chưa được cụ thể hoá. Đây là một nguy cơ lớn

dẫn đến những bất cập mà chúng ta đã từng vấp phải trong thập kỷ 90.

Để có được những bước đi đúng đắn, phát huy vai trò của Nhà nước đối với

sự hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta hiện nay, đòi hỏi chúng ta

cần phải khảo sát kỹ thực trạng hiện nay của thị trường này, từ đó có những giải

pháp cho thích hợp nhằm ổn định và thúc đẩy thị trường đất đai chính quy phát

triển, giảm thiểu tình trạng giao dịch ngầm như hiện nay.

2.2 Thực trạng Thị trường đất đai ở Việt nam.

2.2.1 Thực trạng của thị trường sơ cấp.

2.2.1.1. Khái quát chung về thị trường sơ cấp.

Theo các qui định pháp luật thì các giao dịch dân sự về đất đai thông qua

thực hiện QSD đất chủ yếu diễn ra ở thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, trong điều kiện

đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì trước khi có thị trường thứ cấp, quyền sở hữu

toàn dân về đất đai phải được chuyển giao (dù là ở mức hạn chế) cho các chủ thể

có nhu cầu sử dụng đất trong xã hội. Thực chất đây là hợp pháp hoá QSD đất cho

họ thông qua việc cấp Giấy chứng nhận QSD đất. Nói cách khác là nhằm xác lập

những quyền năng cho các chủ thể đích thực của đất đai. Quá trình này được thực

hiện thông qua hình thức giao đất có thu tiền, giao đất không thu tiền và cho thuê

đất, theo quy định của luật đất đai 2003, tại các điều 31, 32, 33, 34 và 35 và quy

định về thu hồi đất tại mục 4 từ các điều 38 đến điều 45. Thị trường sơ cấp bao

gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu

toàn dân về đất đai, và bên kia là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử



dụng đất trong xã hội (mô hình1).Vai trò của các bên theo luật định bao gồm:

Về phía Nhà nước: Nhà nước thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất,

thu hồi đất và chấm dứt QSD đất của các chủ sử dụng đất; xác lập quyền sử dụng

đất và quyền thuê đất cho các chủ sử dụng đất bằng việc cấp GCNQSD đất. Pháp

luật qui định cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, đối tượng được giao đất,

thủ tục, trình tự và hình thức giao đất đối với từng loại đất. Đồng thời quy định

mục đích sử dụng đất theo kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai trong nền kinh tế

đáp ứng mục tiêu kinh tế - xã hội đặt ra trong mỗi thời kỳ nhất định.

Mô hình 1 - Thị trường đất đai sơ cấp

+ Quỹ đất đai

+ Chiến lược phát triển kinh tế xã hội

+ Quy hoach sử dụng đất giai đoạn 2001 -2020



Nhà nước



Giao đất không

thu tiền



Giao đất



Cho



có thu



thuê



tiền



đất



Các chủ sử dụng đất (nhận đất từ nhà nước)



+ Tăng trưởng dân số, tăng trưởng kinh tế.

+ Phân công lao động xã hội; Quá trình chuyển dịch

cơ cấu của nền kinh tế;



Thu hồi đất