Chương 3 : Một số giải pháp để hình thành và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay

Chương 3 : Một



số giải pháp để hình thành và phát triển



thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay

3.1. Mục tiêu và nguyên tắc phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam hiện

nay.

3.1.1 Mục tiêu và định hướng cơ bản để phát triển thị trường đất đai hiện

nay

Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã

chỉ rõ: Một trong những nhiệm vụ cơ bản mà chúng ta cần phải thực hiện trong

giai đoạn hiện nay là cần phải thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước

hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị

trường quan trọng nhưng hiện nay chưa có hoặc sơ khai như: Thị trường lao

động, thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm, thị trường BĐS, thị trường

khoa học công nghệ. Đó chính là sự tạo lập đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị

trường theo định hướng XHCN trong giai đoạn mới ở nước ta, nhằm thực hiện

mục tiêu tổng quát của chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm (20012010). Báo cáo chính trị khẳng định mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế xã hội của giai đoạn này là: " Đưa nước ta ra khỏi tình trạng kém phát triển,

nâng cao rõ rệt đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân , tạo nền tảng để đến

2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại. Nguồn

lực con người, năng lực khoa học và công nghệ, kết cấu hạ tầng, tiềm lực kinh

tế, quốc phòng, an ninh, được tăng cường; thể chế kinh tế thị trường định hướng

XHCN được hình thành về cơ bản; vị thế của nước ta trên trường Quốc tế được

nâng cao"[27, tr.159]. Để đạt được mục tiêu này: Báo cáo chính trị còn chỉ ra

các giải pháp cần thiết trong đó đã khẳng định: " Hình thành và phát triển thị

trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp



luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài

và người nước ngoài tham gia đầu tư "[ 27, tr 192].

Như vậy: Việc tạo điều kiện để thị trường đất đai, hình thành tồn tại và

phát triển trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận động theo cơ chế thị

trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN, chính là mục tiêu

xây dựng và phát triển thị trường đất đai, BĐS trong nền kinh tế nước ta giai

đoạn 2001 - 2010,

Như chúng ta đã biết: Sự hình thành và phát triển thị trường đất đai, BĐS

trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta là một tất yếu khách

quan, tuân theo những đòi hỏi của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất

nước thời kỳ đổi mới. Tuy nhiên để thị trường này hình thành phát triển nhanh,

lành mạnh và chính quy, khắc phục được những yếu kém, bất cập hiện nay,

chúng ta cần phải có những bước đi thích hợp nhằm từng bước xây dựng thị

trường đất đai chính thức, với những định hướng căn bản sau đây:

Phát triển thị trường đất đai trên cơ sở bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về

đất đai. Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã từng bước được thiết lập,

củng cố và hoàn thiện. Lý luận và thực tiễn đã minh chứng vai trò đặc biệt quan

trọng của sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở

hữu, thống nhất quản lý. Nội dung này được khẳng định rất rõ trong điều 17

Hiến pháp 1992, và được khẳng định trong luật đất đai. Để phát huy được công

năng của đất, tạo ra quyền làm chủ thực sự trên từng mảnh đất, tránh tình trạng

sở hữu toàn dân chỉ là hình thức, tránh tình trạng "có chủ" nhưng "vô chủ" trong

khai thác và sử dụng đất đai, Nhà nước đã tìm ra phương thức gắn kết người lao

động với đất đai thông qua việc giao đất hoặc cho thuê đất đai sử dụng ổn định

lâu dài và cho phép người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch về đất đai

trên thị trường. Đây là một định hướng đúng đắn của Đảng và Nhà nước trong

chính sách quản lý sử dụng đất đai hiện nay. Theo đó người sử dụng đất sẽ có



những quyền năng rộng rãi hơn trong việc khai thác công năng của đất trong

phạm vi quản lý và kiểm soát của Nhà nước, đây là bước đột phá có tính linh

hoạt trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước, kết hợp hài hoà lợi ích của

Nhà nước, của tập thể, và đông đảo nhân dân. Một khi lợi ích của người sử dụng

đất cũng như lợi ích của xã hội, của cộng đồng được đáp ứng, được kết hợp hài

hoà thì quyền sở hữu toàn dân mà Hiến pháp 1992 đã khẳng định chẳng những

không bị vi phạm mà còn được đảm bảo, duy trì và củng cố tốt hơn. Vậy thì khi

phát triển thị trường đất đai cần phải giải quyết tốt mối quan hệ giữa một bên là

Nhà nước người chủ sở hữu đất đai - Đại diện cho lợi ích của cộng đồng, một

bên là những người sử dụng đất (những chủ đất trực tiếp) gắn với lợi ích tư riêng

của mỗi chủ thể. Để giải quyết tốt điều đó Nhà nước cần làm rõ nội dung nội

hàm của khái niệm "Sở hữu toàn dân đối với đất đai", quy định thật đầy đủ và rõ

ràng các quyền của chủ sở hữu đất đai cũng như cơ chế bảo đảm cho chủ sở hữu

thực hiện các quyền của mình một cách minh bạch, khả thi và hiệu quả. Bên

cạnh đó cũng cần phải có được những quy định cụ thể nhằm xác định rõ mức độ

và vai trò của Nhà nước trong công tác quản lý về đất đai, làm sao một mặt đảm

bảo được quyền quản lý tập trung thống nhất về đất đai phục vụ cho lợi ích

chung, cộng đồng, mặt khác tránh được sự can thiệp quá sâu của Nhà nước vào

các quan hệ sử dụng đất đai mà làm mất đi vai trò, tính chủ động của người sử

dụng đất. Điểm cốt lõi ở đây là phải thừa nhận quyền sử dụng đất đai của cá

nhân, tổ chức là quyền tài sản tư nhân, cần phải được tôn trọng và bảo hộ. Điều

này không có nghĩa là phải thay đổi sở hữu về đất đai. Hồng Công đã có một thị

trường BĐS dường như hoàn hảo, trong khi toàn bộ lãnh thổ vẫn thuộc về "Nữ

hoàng Anh" và nay là thuộc về Trung Quốc, một quốc gia công hữu hoá về đất

đai. Theo đó đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song quyền sử dụng đất thuộc sở

hữu của cá nhân hoặc tổ chức, gọi chung là quyền tư hữu. Và như vậy, Nhà

nước, hiểu theo nghĩa là cơ quan cung cấp dịch vụ công cộng, cần phải có nghĩa



vụ bảo hộ quyền tài sản về đất đai của người dân và tổ chức.

Phát triển thị trường đất đai là nhằm tạo ra động lực thúc đẩy phát triển

kinh tế, nhằm phát huy cao nhất công năng của đất đai trong nền kinh tế, đồng

thời chuyển mạnh nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường có sự quản lý của

Nhà nước theo định hướng XHCN. Muốn vậy cần phải khuyến khích, không hạn

chế quyền mua bán, giao dịch về đất đai ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thế chấp, bảo lãnh, góp vốn...) của các chủ thể hiện đang sử dụng đất gắn với

từng loại đất đã được pháp luật quy định. Nhà nước cần phải tạo điều kiện để

người dân mua, bán, cho thuê, thế chấp, ... đất đai của họ được dễ dàng. Làm

được như vậy là góp phần biến đất đai thành tài sản thực tế, lưu chuyển trong

quá trình kinh doanh: biến đất đai thành Tư bản, có lợi cho quá trình huy động

vốn và phát huy nội lực nâng cao tính cạnh tranh của nền kinh tế đất nước.

Phát triển thị trường đất đai chính quy, vận động ổn định và lành mạnh,

giảm thiểu tình trạng giao dịch bất hợp pháp về đất đai. Muốn vậy cần phải tập

trung thực hiện đăng ký các giao dịch đất đai tại một cơ quan đăng ký thống

nhất, với thủ tục nhanh, gọn; nếu không đăng ký thì các giao dịch đó không

được coi là hợp pháp. Cơ quan nhà nước phải có trách nhiệm đăng ký các giao

dịch về đất đai và cung cấp thông tin chính xác về thực trạng và điều kiện pháp

lý của đất đai. Chủ động đưa ra hình thức các hợp đồng giao dịch về đất đai.

Hợp đồng giao dịch về đất đai phải được thiết kế thống nhất, thuận tiện, dễ hiểu,

dễ thực hiện cho các bên tham gia các giao dịch. Đảm bảo lợi ích, quyền lợi của

các chủ thể tham gia thị trường. Đảm bảo cho các bên tham gia giao dịch có thể

thực hiện được nghĩa vụ tài chính (các khoản thuế, lệ phí...), với Nhà nước.

Phát triển thị trường đất đai nhằm phát huy mọi công năng của đất, sử dụng

triệt để, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Đồng thời đảm bảo những lợi ích do

đất đai mang lại trên cơ sở thị trường phải được phân phối nhằm mục tiêu phát

triển và công bằng xã hội cao nhất.



3.1.2 Những nguyên tắc chung của việc đưa ra các giải pháp

Để thực hiện được mục tiêu và các định hướng cơ bản trên đây, Việc hình

thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta cần phải có những giải pháp

thích hợp, các giải pháp cụ thể này được đưa ra theo những yêu cầu, đòi hỏi của

thực tiễn phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ, giai đoạn cụ thể. Tuy

nhiên, các giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường đất đai

ở nước ta trong giai đoạn hiện nay cần phải tuân theo các nguyên tắc nhất định.

Xuất phát từ đặc điểm của đất đai, hàng hoá đất đai gắn với thực tiễn cách

mạng Việt Nam luôn là một trong những vấn đề rất phức tạp, nhạy cảm, nó

không chỉ đơn thuần là vấn đề kinh tế, mà còn liên quan chặt chẽ với các vấn đề

chính trị - xã hội. Cho nên, các giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát

tiển thị trường đất đai cần phải đảm bảo được xây dựng trên nguyên tắc triệt để

tư tưởng về thị trường đất đai - Phải nhận thức rằng thị trường đất đai ra đời là

một tất yếu khách quan. Với đường lối đổi mới nền kinh tế đất nước, việc duy trì

phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo

định hướng XHCN. Trình độ phát triển của lực lượng sản xuất xã hội được nâng

cao; phân công lao động xã hội và quá trình dịch chuyển cơ cấu kinh tế diễn ra

với tốc độ ngày càng tăng đã tạo tiền đề, cơ sở cho đất đai trở thành hàng hoá,

theo đó thị trường đất đai ra đời, tồn tại và phát triển trong nền kinh tế nước ta là

một tất yếu khách quan. Nhận thức rõ điều đó thì chúng ta mới có thể có được

các giải pháp, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn ra đời và phát triển của thị

trường này đòi hỏi. Đồng thời, có những giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục,

giải quyết những vấn đề còn tồn đọng hiện nay xung quanh vấn đề đất đai trong

nền kinh tế nước ta.

Để phát triển nền kinh tế thị trường nói chung, phát triển thị trường đất

đai nói riêng, cần không ngừng nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước. Vai trò

của Nhà nước trong sự ra đời và phát triển của thị trường đất đai là cực kỳ quan



trọng. Tuy nhiên để phát huy được vai trò của Nhà nước, để thúc đẩy thị trường

đất đai hình thành và phát triển thì cần phải đảm bảo nguyên tắc: Lấy thị trường

làm căn cứ, làm cơ sở cho các chính sách, các quyết định về đất đai, thị trường

đất đai. Đảm bảo khung pháp lý, thể chế hiệu quả, công khai, minh bạch nhằm

tạo niềm tin trong dân và để người dân dễ thực hiện, dễ chấp hành. Nhà nước

giải quyết dứt điểm những tranh chấp về đất đai, nhà ở và các tài sản khác; Giảm

bớt các đầu mối hành chính, các loại thủ tục không cần thiết, tạo điều kiện cho

các bên cung, cầu thực hiện các quan hệ trực tiếp trên thị trường. Hình thành và

phát huy đồng bộ các các yếu tố thị trường. Tạo điều kiện và cơ hội b ình đẳng

cho các công dân và tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường

đất đai, BĐS. Từng bước mở rộng thị trường này cho người Việt Nam ở nước

ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư tại nước ta. Hình thành các điều kiện

cần thiết góp phần thúc đẩy quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.

Các giải pháp phát triển thị trường đất đai cần phải được kết hợp chặt chẽ

với những giải pháp, chương trình, chính sách hỗ trợ, để giải quyết tốt vấn đề

công bằng xã hội. Phát triển thị trường đất đai trong nền kinh tế hàng hoá nhiều

thành phần, vận động theo cơ chế thị trường. Trong xã hội có sự phân hoá giầu

nghèo; người nghèo, người có thu nhập thấp sẽ không có khả năng tự lo được

chỗ ở, nhất là ở đô thị. Những người làm ăn kém, thua lỗ, phá sản... mất đất đai,

không còn TLSX, không còn nhà ở... Những khuyết tật vốn có của thị trường, là

mặt trái của cơ chế thị trường cần phải có sự hỗ trợ, khắc phục từ Nhà nước. Sự

điều tiết của Nhà nước nhằm khắc phục tình trạng này, đồng thời phát huy nhân

tố con người, mở rộng cơ hội cho mỗi người tham gia vào quá trình hình thành,

phát triển của thị trường và hưởng thụ những thành quả đạt được, thúc đẩy quá

trình phân công và phân công lại lao động trong xã hội, thúc đẩy kinh tế phát

triển.

Cuối cùng, các giải pháp phát triển thị trường đất đai ở nước ta hiện nay



cần phải đảm bảo tính tuần tự, dần dần theo yêu cầu của thực tiễn phát triển

của nền kinh tế. Chúng ta cần lưu ý rằng thị trường đất đai, BĐS còn rất sơ khai,

xuất phát điểm thấp, các yếu tố thị trường chưa được phát huy đầy đủ và đồng

bộ, nên việc xây dựng, quản lý thị trường đất đai cần phải xác định các bước đi

cụ thể, gắn với đặc điểm của từng lĩnh vực của thị trường, cũng như đặc điểm

của mỗi các địa phương. Đối với những việc chưa thể nhất loạt cùng tiến hành

trên phạm vi cả nước thì cần cho làm thí điểm, làm có trọng tâm, trọng điểm, sau

đó rút kinh nghiệm mở rộng dần. Mặt khác chấp nhận có lựa chọn sự tồn tại của

thị trường phi chính qui, từng bước luật pháp hoá các yếu tố tích cực của thị

trường này, có giải pháp hạn chế và ngăn ngừa những hậu quả tiêu cực do thị

trường này gây ra. Đi đôi với việc tiếp tục xoá bỏ bao cấp xin cho về đất đai, sự

can thiệp của Nhà nước tới thị trường đất đai. Trong những trường hợp cần thiết

phải thông qua các chính sách rõ ràng.

3.2 Những bất cập và các giải pháp khắc phục

3.2.1. Nâng cao nhận thức về thị trường đất đai.

Đất đai là nguồn tài nguyên cực kỳ quan trọng, là tài sản lớn mà mỗi quốc

gia, mỗi cá nhân, hộ gia đình có được, chính vì vậy cần phải khai thác triệt để

mọi công năng của đất. Muốn vậy các chủ thể sử dụng đất phải nhận thức được,

hiểu rõ được công năng của đất . Để người dân nhận thức rõ về tiềm năng của

đất đai và có ý thức sử dụng triệt để nguồn tài sản này quả thực không phải là

đơn giản. Trong nền kinh tế tiểu nông, lạc hậu, mỗi người dân xuất phát từ bản

tính "Ăn chắc mặc bền", thâm căn cố đế, không ưa sự thay đổi, không thích mạo

hiểm. Tâm lý đó, cách làm đó có sức nặng cực lớn trong các hoạt động của đại

đa số người dân. Người ta khó mà "dũng cảm" từ bỏ đất đai dẫu có ít để chuyển

sang làm nghề khác, người ta khó mà yên tâm khi đem cầm cố, thế chấp đất đai

để kinh doanh, trừ khi không còn con đường nào khác. Truyền thống, tập quán

có tính bảo thủ, lạc hậu còn được củng cố, bảo vệ thành những thành trì kiên cố



bởi các " rào cản" về pháp luật, về thủ tục hành chính trong việc khơi thông

tiềm năng của đất đai. Chính vì vậy, để nâng cao nhận thức của người dân, các

chủ thể kinh tế trong xã hội về thị trường đất đai thì chúng ta phải tạo ra được

môi trường với nhiều cơ hội làm ăn cho các chủ thể lựa chọn, cũng như tạo mọi

điều kiện để các chủ thể tiếp cận và tham gia thị trường một cách dễ dàng thuận

tiện nhất, ít phiền hà nhất và với chi phí thấp nhất.

Đối với người làm chính sách thì cần phải nhận thức được vai trò, tác dụng

của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế, nhận thức rõ về sự tồn tại tất

yếu khách quan của thị trường đất đai, cũng như hiểu được vai trò, nhiệm vụ của

Nhà nước trong sự hình thành và phát triển của thị trường này mới có thể đưa ra

được những chính sách, những biện pháp thích hợp, có lợi cho sự ra đời và phát

triển của thị trường đất đai. Chủ động xây dựng thị trường này trong nền kinh tế,

tránh được những can thiệp không cần thiết, tránh những tác động làm méo mó

thị trường.

Để người dân nhận thức và tự nguyện tham gia thị trường chính quy về

giao dịch đất đai, xoá bỏ tình trạng giao dịch ngầm, để người dân phát huy được

tính năng động sáng tạo, chủ động khai thác công năng của đất thì cần phải có

những giải pháp sau đây:

Tổ chức tuyên truyền, phổ biến đến tận người dân về chính sách của Nhà

nước về đất đai, quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất mà pháp luật quy

định. Đồng thời cụ thể hoá quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất đai trên

từng mảnh đất cụ thể xác định. Công tác này phải được triển khai đến từng xã,

phường; thôn, bản và cụ thể đến từng cá nhân, hộ gia đình, từng chủ sử dụng đất

đai hiện nay. Với những văn bản và hành động thiết thực, cụ thể, từ đó nâng cao

ý thức pháp luật của người dân về đất đai, về quyền hạn và nghĩa vụ của mỗi chủ

thể sử dụng đất.

Thúc đẩy tiến trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế đất nước, đặc



biệt là thúc đẩy quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá lĩnh vực nông nghiệp và

nông thôn, từ đó đẩy mạnh quá trình dịch chuyển cơ cấu nền kinh tế tạo ra nhiều

cơ hội cho người sử dụng đất phát huy công năng của đất. Tạo ra những cơ hội,

bối cảnh, tiền đề kinh tế - xã hội ngày một cao hơn cho người dân lựa chọn,

quyết định việc sử dụng đất đai của mình một cách có lợi nhất.

Đổi mới công tác quản lý Nhà nước về đất đai theo hướng: Hạn chế sự can

thiệp của Nhà nước vào quá trình sử dụng đất đai của mỗi chủ thể sử dụng đất

trong nền kinh tế, Nhà nước chỉ thực hiện quản lý đất đai theo luật, tránh can

thiệp hành chính vào các giao dịch đất đai trên thị trường, chủ động tổ chức các

dịch vụ hành chính công theo hướng phục vụ dịch vụ có hạch toán theo nguyên

lý thị trường. Nhằm tạo ra sự thông thoáng, thuận tiện cho các giao dịch đất đai

diễn ra một cách hợp pháp, tránh tình trạng giao dịch bất hợp pháp trên thị

trường ngầm như hiện nay.

Hình thành và không ngừng nâng cao trình độ, phẩm chất của đội ngũ cán

bộ, công chức làm chức năng quản lý Nhà nước về đất đai, thị trường đất đai.

Đặc biệt phải thiết lập cho được một cơ chế hoạt động thích hợp của các tổ chức

này nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật đất đai, mặt khác đảm bảo

tính công bằng, dân chủ, tôn trọng quyền và lợi ích tư nhân của các chủ thể sử

dụng đất đai trong nền kinh tế.

3.2.2. Xác lập hàng hoá cho thị trường.

Giống như mọi hàng hoá khác trước khi bước ra thị trường cần phải được

đóng gói, cần phải có chủ sở hữu nó. Đất đai cũng vậy muốn tham gia thị trường

thì các chủ thể sử dụng đất phải có được những quyền năng nhất định. Để đất đai

trở thành hàng hoá, Nhà nước phải trao ít nhất 2 quyền (quyền độc quyền sử dụng

đất đai, hưởng lợi từ đất và quyền chuyển nhượng một số hoặc tất cả các quyền có

liên quan đến đất đai thông qua các giao dịch). Chính vì vậy mà việc cấp giấy



chứng nhận quyền sử dụng đất gắn với các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế

chập, bảo lãnh, góp vốn cho các chủ thể sử dụng đất là một công việc cực kỳ quan

trọng. Nó có ý nghĩa tiên quyết để hình thành thị trường đất đai chính quy ở nước

ta hiện nay. Như chúng ta đã khảo sát thực trạng của nền kinh tế, công tác này cho

đến nay còn quá nhiều bất cập, đặc biệt là đối với đất ở của cả nông thôn và thành

phố. tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất còn đạt rất

thấp. Đối với đất lâm trường cũng trong tình trạng như vậy.

" Đẩy nhanh tốc độ cấp giấy chứng nhận QSD đất, sớm đưa luật đất đai vào

cuộc sống sẽ là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của Bộ tài nguyên môi trường

trong năm 2004" - Bộ trưởng Mai Ái Trực cam kết với Phó Thủ Tướng. Nhiệm vụ

này đã đặt ra rất rõ ràng: Đến năm 2005 phải hoàn thành việc cấp giấy chứng

nhận QSD đất cho mọi loại đất để tạo điều kiện chính quy hoá thị trường BĐS."

[7, tr.2].

Tuy nhiên, với quyết tâm đó liệu đã đảm bảo thành công? Nhiều chuyên gia

kinh tế dự tính Thành phố Hồ Chí Minh phải mất 75 năm, Hà Nội mất 19 năm mới

có thể hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận QSD đất (chưa kể việc cấp giấy chứng

nhận mới nảy sinh do các giao dịch trên thị trường vẫn tiếp diễn hàng ngày). Vậy

Bộ tài nguyên môi trường cần phải gấp rút thực hiện nhiệm vụ, không phải chỉ

bằng lòng quyết tâm mà là phải có những giải pháp hữu hiệu, thiết thực với đòi hỏi

của thực tiễn hiện nay. Để có những giải pháp đúng, thực hiện tốt mục tiêu đề ra

chúng ta cần phải tìm hiểu rõ nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.

- Quy hoạch, kế hoach sử dụng đất còn thiếu tính tổng thể, thiếu chi tiết và

thiéu ổn định

- Quản lý hồ sơ ban đầu bị buông lỏng (biến động về đất không cập nhật kịp

thời, phân biệt ranh giới các loại đất khó xác định). Hiện nay có tới trên 7 0% số

chủ sử dụng đất tại các đô thị thuộc diện chưa có hoặc chưa có đủ giấy tờ hợp lệ.

Do đó nếu các văn bản pháp luật vẫn tiếp tục quy định cứng nhắc thì quá trình hợp



thức hoá QSD đất có thể sẽ không bao giờ thực hiện được. Chẳng hạn như việc:

Thành phố Hà Nội, và một số thành phố khác hiện nay không cấp giấy chứng nhận

QSD đất QSH nhà cho những chủ thể không có hộ khẩu chính thức tại thành phố

đó, cho nên những chủ thể đã mua nhà, đất ở tại các thành phố đó cho dù có việc

làm ổn định nhưng không có hộ khẩu (hoặc chưa cắt chuyển được hộ khẩu đến), sẽ

không thể làm thủ tục để nhận giấy được.

- Bộ máy quá tải, chức năng trách nhiệm trùng lặp, thiếu phối hợp và phân

cấp hợp lý. Theo điều 23, 24 của luật đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận QSD đất

thuộc UBND cấp tỉnh, huyện nhưng do một thời gian dài buông lỏng nên công việc

dồn ứ. "Chẳng hạn, tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo kế hoạch thì trong hai năm,

Thành phố cần cấp 492.895 giấy chứng nhận QSD đất và nhà ở. Tính ra mỗi cán

bộ của Thành phố phải ký 1030 giấy một ngày. Như vậy, các cán bộ này không cần

làm gì, chỉ ngồi ký giấy thôi cũng đã hết thời gian ". [44, tr.12]

- Nhiều qui định pháp luật không còn phù hợp, thiếu thực tế, không đủ điều

kiện thực hiện. Người dân muốn có giấy chứng nhận phải mất nhiều thời gian công

sức và tiền của "Chẳng hạn, như ở Đồng nai, dù cho mảnh đất hoặc căn nhà có đủ

giấy tờ hợp pháp thì chủ sử dụng cũng phải lên xuống, qua lại các cơ quan có liên

quan trên 20 lần mới có thể nhận được giấy chứng nhận QSD đất, về thời gian,

hầu hết các hồ sơ đều phải chờ đợi từ 6 tháng đến 1 năm. Một người có giấy

chứng nhận do sở xây dựng cấp, nay muốn hợp thức hoá thì phải qua thủ tục gồm

14 bước, mỗi bước gồm các hồ sơ giấy tờ khác nhau, ngoài các loại cơ quan chức

năng như xác nhận thời điểm xây dựng nhà, xác nhận hạng đất, xác nhận không

thuê, thầu…Tại mỗi cửa đó , người dân thường phải ra vào đôi ba lần mới xong

việc. Việc xét cấp giấy chứng nhận QSD đất phải qua 3 cấp quận, huyện rồi mới

đến thành phố. Luật đất đai 2003 đã đẩy mạnh sự phân cấp xuống cho các cấp

quận, huyện nhưng tiến triển rất chậm". [44, tr.12]