Tình hình thi hành các quy định pháp luật trong việc đánh giá hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ và chồng

màu đỏ - sổ đỏ) cấp cho hộ gia đình, tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

và đất ở nông thôn theo Nghị định số 64/NĐ-CP ngày 27/09/1993 của Chính

phủ Ban hành Bản quy định về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp; Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở (giấy có màu hồng) do Bộ Xây

dựng phát hành để thực hiện Nghị định số 60/NĐ-CP ngày 5/7/1994 của Chính

phủ về Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, Nghị định số

61/NĐ-CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. Mặc

dù có sự chỉ đạo khá quyết liệt của Chính phủ và quyết tâm rất cao của các địa

phương, phấn đấu cấp xong cơ bản GCN ban đầu vào năm 1999, nhưng tiến độ

cấp GCN vẫn rất chậm do các nguyên nhân: Kinh phí thiếu, lực lượng mỏng,

lúng túng trong chỉ đạo của các địa phương do cùng một lúc có hai ngành cùng

tham gia trình cấp GCN quyền sử dụng đất (ngành Xây dựng tham mưu trình

cấp GCN khu vực đất đô thị, ngành Đất đai - Địa chính tham mưu cấp GCN

khu vực đất nông nghiệp nông thôn); Do cấp GCN là một công việc khó khăn

phức tạp đòi hỏi hệ thống hồ sơ liên quan tới chủ thể sử dụng đất và sở hữu tài

sản trên đất phải được cập nhật thường xuyên, trong khi đó đất đai ở nước ta có

một thời gian dài bị buông lỏng quản lý. Tình trạng vi phạm pháp luật trong

quản lý sử dụng đất là phổ biến, có nhiều vụ việc vi phạm kéo dài hàng chục

năm chưa được xử lý dứt điểm. Chính sách về đất đai liên tục thay đổi theo

từng giai đoạn do nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế đất nước. Để có cơ

sở cấp GCN, cả 2 ngành đều trình kế hoạch đo đạc lập bản đồ địa chính cơ sở,

do đó thiếu sự quản lý chỉ đạo thống nhất, đặc biệt ngành Xây dựng không thể

đơn phương tiến hành thụ lý cấp GCN do thiếu hệ thống hồ sơ địa chính được

lưu trữ cập nhật thường xuyên. Chỉ đến khi ở các địa phương tiến hành sáp

nhập sở Địa chính và sở Nhà đất (vào đầu những năm 1998-1999) tình trạng

chồng chéo trong cấp GCN mới tạm thời được xử lý, tốc độ cấp GCN mới

được đẩy nhanh đáng kể. Bên cạnh việc cấp “sổ đỏ, giấy hồng” của hai ngành

Đất đai và Xây dựng, cũng trong giai đoạn này, Bộ Tài chính ban hành Quyết

định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25/02/1999 và Thông tư số 122/1999/TT-BTC

ngày 13/10/1999 về kê khai, đăng ký sử dụng trụ sở làm việc thuộc sở hữu nhà

44



nước. Tuy nhiên việc tổ chức thực hiện ở các địa phương rất chậm và số lượng

GCN đã cấp là không đáng kể.

Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 và Nghị

định số 181/2004/NĐ-CP, việc cấp GCN đã được thống nhất triển khai theo

một mẫu giấy trong phạm vi cả nước. Nhưng cũng chính vào thời điểm này lại

bùng phát các rắc rối về mẫu GCN do các ngành khác nhau cùng ban hành

hoặc đang trình ban hành, gây cản trở tiến độ cấp GCN và tạo tâm lý bất ổn

thiếu lòng tin trong nhân dân. Nguyên nhân phát sinh chồng chéo là do có sự

khác nhau trong các quy định của pháp luật (xung đột pháp luật trong các quy

định cùng điều chỉnh mối quan hệ xã hội về đất đai và tài sản trên đất của các

Luật), đồng thời do yêu cầu phát triển kinh tế đất nước và hoàn thiện Nhà nước

pháp quyền XHCN mà đòi hỏi Nhà nước phải xác lập và quản lý các quyền về

tài sản của công dân. Cụ thể:

- Luật Đất đai năm 2003 quy định cấp GCN quyền sử dụng đất (giấy có

màu đỏ) đối với tất cả các loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài

sản đó được ghi nhận trên “giấy đỏ”.

- Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực từ ngày 1/1/2006 quy định cấp giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (giấy có màu hồng) đối với hai trường hợp:

Thứ nhất, chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ

trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Thứ hai, chủ sở hữu nhà ở không đồng thời

là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

- Dự thảo Luật Đăng ký Bất động sản đề xuất cấp GCN đăng ký bất

động sản “giấy xanh” thay cho cả “giấy hồng” và “sổ đỏ”.

Theo báo cáo của Ban Quản lý đất đai và bất động sản, tính đến ngày

30/09/2008 kết quả cấp GCN cho các loại đất như sau:

Đất nông nghiệp 13.668.912 GCN tương ứng với 12.273.068 hộ nông

dân được cấp giấy, với diện tích 7.484.470 ha đạt 82,1% diện tích cần cấp

GCN; đất lâm nghiệp 1.109.451 GCN tương ứng với 993.195 hộ sản xuất lâm

nghiệp với diện tích 8.111.891 ha đạt 62,0% diện tích cần cấp GCN; đất nuôi

trồng thuỷ sản 642.545 GCN tương ứng với diện tích 478.225 ha đạt 68,3%

45



diện tích cần cấp GCN; đất ở nông thôn 10.298.895 GCN tương ứng với diện

tích 380.807 ha đạt 76,0% diện tích cần cấp; đất ở đô thị 2.825.205 GCN tương

ứng với 63.012 ha đạt 60,9% diện tích cần cấp giấy; đất chuyên dùng 70.1998

GCN tương ứng với diện tích 206.688 ha đạt 37,0% diện tích cần cấp giấy; đất

cơ sở tôn giáo 9.728 GCN tương ứng với diện tích 6.783 ha đạt 35,0% diện tích

cần cấp giấy.

Việc cấp GCN chậm không những làm ảnh hưởng rất lớn tới công tác

quản lý tài nguyên đất đai của Nhà nước và làm thất thoát nguồn thu ngân sách

từ đất, nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện quyền và lợi ích hợp pháp

của công dân, cản trở hoạt động đầu tư thông qua huy động nguồn vốn vay tín

dụng từ thế chấp quyền sử dụng đất. Đặc biệt trong điều kiện phát triển nền

kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta, nguồn vốn tín dụng có khả

năng huy động là rất lớn khi quyền sử dụng đất được công nhận là một loại

hàng hoá đặc biệt của thị trường bất động sản. Vì vậy, để tháo gỡ những vướng

mắc chồng chéo giữa quy định của các Luật và chồng chéo về chức năng nhiệm

vụ của các bộ ngành, ngày 12/11/2007 Quốc hội đã ban hành Nghị quyết

07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các loại mẫu GCN thành 1 mẫu lấy

tên là GCN quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất, đơn giản hoá

hồ sơ thủ tục hành chính cấp GCN. Ngày 9/01/2008 Chính phủ đã ban hành

Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP giao cho Bộ Tài nguyên & Môi trường chủ trì

phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, Ngành liên quản trình phương án sửa đổi

Luật Đất đai và các Luật có liên quan đến cấp GCN theo hướng thống nhất cấp

một loại giấy chứng nhận cả quyền sử dụng đất cùng với quyền sở hữu nhà ở

và các tài sản khác gắn liền với đất. [26]

1.2. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn

huyện Từ Sơn và Mê Linh

1.2.1. Thực trạng cấp giấy chứng nhận GCNQSDĐ tại Huyện Mê LinhVĩnh Phúc

Sau 15 năm thực hiện cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn huyện, kết quả toàn huyện đã cấp được

57.683 giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân, trong đó đất ở là 26.389 giấy

chứng nhận (bình quân mỗi năm toàn huyện cấp được 1.759 giấy chứng nhận đất



46



ở), đất nông nghiệp là 31.294 giấy chứng nhận (có cả các trường hợp cấp chung vào

1 giấy chứng nhận với đất ở theo Luật Đất đai năm 1993).

Bước sang năm 2010, sau 10 tháng thực hiện UBND huyện đã ban hành

55 quyết định cấp mới được 2.590 giấy chứng nhận, gấp 1,8 lần so với cùng kỳ

năm 2009 và gấp 1,7 lần so với cùng kỳ trung bình 15 năm thực hiện cấp giấy

chứng nhận, nhưng chỉ đạt 50% kế hoạch (Phòng Tài nguyên và Môi trường

đăng ký cấp mới năm 2010 là 5.880 giấy chứng nhận). Kết quả cho thấy công

tác cấp giấy chứng nhận đã có những chuyển biến tích cực, không có hồ sơ tồn

đọng chưa được giải quyết tại UBND huyện, tuy nhiên tiến độ xét duyệt đơn đề

nghị cấp giấy chứng nhận tại các xã, thị trấn là chưa đảm bảo theo kế hoạch đặt

ra. Số giấy chứng nhận đã cấp trong 10 tháng năm 2010 như sau:

Bảng 1: Thực trạng cấp GCNQSDĐ tại Mê linh –Vĩnh Phúc

ĐVT: Giấy chứng nhận

Số TT

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18



Tên xã,

thị trấn

1

2

Tráng Việt 168

Văn Khê

Chi Đông

Quang

Minh

Mê Linh

Tiến Thắng

Chu Phan

Tam Đồng

Đại Thịnh

Thanh Lâm

Hoàng Kim

Tiền Phong

44

Kim Hoa



3



61

74



62



10 tháng đầu năm 2010

4

5

6

7

8

9

09

25

11

150

170

55

02 27

19

16

76

10

44

33

63 09

61

64

29

22

51 10

39

82

32

13

56

15 40



10

95

22

77

13

28

150

30

01

16

63

19

40



Tiến Thịnh

27

Tự Lập

0

0

0

0

0

01 0

0

0

Vạn Yên

19

32

Thạch Đà

15

Liên Mạc

130

26

99

45

Cộng

168 44 342 271 411 127 151 398 79 599

Nguồn: Báo cáo phòng tài nguyên Môi trường huyện Mê Linh

Từ bảng trên ta thấy



47



Cộng 10

tháng

297

33

320

331

99

105

222

184

23

178

114

120

170

27

01

51

15

300

2.590



- Xã Tự Lập, xã Thạch Đà đã cơ bản cấp xong giấy chứng nhận đất ở đạt

trên 96% số thửa đất ở cần cấp giấy chứng nhận.

- Các xã, thị trấn thực hiện đạt yêu cầu có Chi Đông, Liên Mạc, Kim

Hoa, Tráng Việt, Quang Minh.

- Các xã còn nhiều nhưng thực hiện chưa đạt yêu cầu là xã Tiến Thịnh,

Tiền Phong, Tiến Thắng, Kim Hoa, Chu Phan, Thanh Lâm, Văn Khê.

- Các xã cấp được ít giấy chứng nhận (tính cả năm 2008 và 2009) là

Tiến Thịnh, Đại Thịnh, Văn Khê, Mê Linh, Tiến Thắng.

Theo Điều tra mức sống hộ gia đình Việt Nam 2008, khoảng một phần

tư phụ nữ trong độ tuổi từ 31-45 sống trong hộ gia đình có GCNQSDĐ có tên

trong giấy. Đối với phụ nữ từ 46-60 và trên 60 tuổi, tỷ lệ này vào khoảng 39%.

Mặc dù không có sự chênh lệch nông thôn/ thành thị với phụ nữ trẻ tuổi,

song phụ nữ thành thị lớn tuổi có lợi thế hơn. 41% phụ nữ thành thị trong độ

tuổi từ 46 đến 60 được nêu trong GCNQSDĐ so với 36% những người phụ nữ

tương tự tại nông thôn. Đối với những người trên 60 tuổi mức độ chênh lệch

cao hơn: 49% so với 38%. Tuy nhiên cần chú ý một điều là số hộ gia đình tại

khu vực thành thị có GCNQSDĐ ít hơn rất nhiều: 18% so với 76%.

Theo đánh giá, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Mê

Linh đạt số lượng rất thấp. Hệ thống hồ sơ địa chính ở cấp xã, huyện không đầy

đủ, thiếu đồng bộ; đặc biệt là việc ngăn chặn và xử lý các vi phạm trong quản

lý và sử dụng đất chưa kiên quyết, kịp thời ngay từ cơ sở nên đã để xảy ra

những tồn tại kéo dài.

Ông Nguyễn Văn Thành, Phó Bí thư Thường trực Huyện ủy Mê Linh

cho rằng: Việc cấp "sổ đỏ" còn chậm là do công tác lập, xét duyệt hồ sơ tại các

xã, thị trấn còn rất khó khăn, hạn chế và do hồ sơ địa chính ở huyện và các xã,

thị trấn trước đây không đầy đủ, thiếu đồng bộ (chủ yếu tồn tại từ năm 2004 trở

về trước). Từ ngày có quy định thu tiền lệ phí trước bạ đến nay, khi cấp giấy

lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân, huyện Mê Linh không thực hiện thu lệ phí

trước bạ đối với trường hợp thửa đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng

đất như đất cha ông để lại, đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993.

Ngoài ra, còn có nhiều trường hợp UBND xã giao đất cho hộ gia đình, cá nhân

48



sử dụng vào mục đích đất ở trước ngày 15/10/1993 và sau ngày 15/10/1993 (có

biên lai thu tiền để được sử dụng đất) nhưng người sử dụng đất chưa xây dựng

nhà ở, không sử dụng liên tục vào mục đích đất ở đến thời điểm cấp giấy chứng

nhận; một số trường hợp đất đổi đất để xây dựng các công trình phúc lợi nhưng

UBND cấp xã không thực hiện đúng thủ tục, trình tự theo quy định của pháp

luật. Đặc biệt, ở một số nơi còn xảy ra tình trạng UBND cấp xã, lãnh đạo thôn,

hợp tác xã thu tiền sử dụng đất thổ cư của hộ gia đình, cá nhân nhưng đến nay

vẫn chưa giao đất, gây bức xúc đối với người dân.

1.2.2. Thực trạng cấp giấy GCNQSDĐ tại Từ Sơn- Bắc Ninh

Từ 31/8/2010 đến tháng 9 năm 2011 số giấy chứng nhận được cấp lần đầu là

324 giấy với diện tích 7,19 ha

- Số giấy chứng nhận cấp đổi, cấp lại, thực hiện các quyền là 1274 giấy

với diện tích 16,08 ha.

Nhóm đất được cấp giấy chứng nhận chủ yếu là đất ở và đất sản xuất

kinh doanh phi nông nghiệp.



49



Bảng 2: Thực trạng cấp GCNQSDĐ tại Từ Sơn – Bắc Ninh



TT



Loại đất



(1)

I

1

2

3

4

5

II



(2)

Nhóm đất nông nghiệp

Đất sản xuất nông nghiệp

Đất lâm nghiệp

Đất nuôi trồng thủy sản

Đất làm muối

Đất nông nghiệp khác

Nhóm đất phi nông

nghiệp

Đất ở tại nông thôn

Đất ở tại đô thị

Đất chuyên dùng

Trong đó:

Đất trụ sở CQ công trình sự

nghiệp

Đất quốc phòng, an ninh

Đất SXKD phi nông nghiệp

Đất có mục đích công cộng

Đất tôn giáo tín ngưỡng

Đất nghĩa trang nghĩa địa

Đất phi nông nghiệp khác



1

2

3



4

5

6

7



Số giấy đã ký cấp (giấy)

Số giấy đã ký cấp (giấy)

Diện tích cấp GCN

Chia ra các loại

DT

Số

DT

sử

GCN GCN

GCN Diện chiếm

Tổng

dụng

GCN

cả

riêng

đã

tích

đất

số

(đối

riêng

đất

về

trao (DT) của tài

với

về đất và tài tài

sản

nhà)

sản

sản

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)



324



324



324



7,19



113

95

116



113

95

116



113

95

116



1,69

1,17

4,33



116



116



116



4,33



Đất có mặt nước chuyên

dùng

Tổng

Nguồn: Báo cáo phòng tài nguyên Môi trường Từ Sơn- Bắc Ninh

Tổng số sổ lưu tại thị xã là 342 quyển. Trong đó:

Số sổ đã lập đến ngày 31/12/2010 là 624 quyển (sổ mục kê: 76 quyển;

sổ địa chính: 496 quyển; sổ cấp giấy chứng nhận: 31 quyển).

- Sổ lưu tại xã, phường là 312 quyển.

- Sổ lưu tại thị xã là 322 quyển.

Số sổ lập từ 1/1/2011 là 24 quyển (sổ địa chính: 12 quyển; sổ cấp giấy: 12 quyển).



50



2. Hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ và chồng

tại Mê Linh và Từ Sơn

2.1. Đánh giá chung việc áp dụng pháp luật trong công tác cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc cấp giấy chứng nhận đang dần đi vào nề nếp và có tính chuyên

môn hoá cao kể từ khi UBND huyện thành lập Văn phòng Đăng ký đất và nhà

ngày 29/10/2009, sau chỉ hơn 1 năm thành lập dù lực lượng cán bộ còn mỏng

nhưng đã cấp được hàng ngàn giấy chứng nhận cho nhân dân; Văn phòng đăng

ký đất và nhà, phòng Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức tập huấn, tuyên

truyền tới tận thôn, xóm đối với công tác cấp giấy chứng nhận; đồng thời tích

cực tham mưu cho UBND huyện ban hành những văn bản đôn đốc về cấp Giấy

chứng nhận, lập Kế hoạch giao chỉ tiêu tới từng xã, thị trấn. Bên cạnh những

mặt tích cực đã làm được thì công tác cấp Giấy chứng nhận vẫn còn chậm chưa

đảm bảo Kế hoạch đề ra và việc áp dụng áp luật trong công tác cấp giấy chứng

nhận còn một số tồn tại, sai sót như sau:

- Đối với việc trả hồ sơ chưa đảm bảo đúng hẹn theo pháp luật, trong

303 quyết định thống kê cấp giấy chứng nhận thì có 105 quyết định quá thời

hạn quy định, hầu hết các quyết định quá thời hạn đều do trước đây chưa có

Văn phòng đăng ký đất và nhà, phòng Tài nguyên Môi trường đã tập trung quá

nhiều thời gian cho việc thu hồi đất và áp dụng văn bản khi sát nhập về Hà Nội.

Mặt khác, theo quy định số ngày phải trả hồ sơ là 50 ngày chỉ phù hợp với các

trường hợp cấp lẻ, cấp số lượng ít vì trên thực tế Phòng và Văn phòng chưa đủ

biên chế quy định là (phòng 12 người và Văn phòng 8 người) dẫn đến chưa đáp

ứng được yêu cầu đề ra.

- Công tác lưu trữ hồ sơ địa chính còn chưa khoa học, hiệu quả do huyện

đã chuyển trụ sở 3 lần và không có cán bộ chuyên trách. Việc này phòng đã đề

nghị UBND huyện nhưng chưa được bổ sung cán bộ.

- Việc thẩm định số lượng lớn hơn 5000 hồ sơ nên không tránh khỏi

những thiếu sót, sai sót do các tài liệu địa chính liên quan đến cấp giấy chứng

nhận chưa được đồng nhất, chưa đầy đủ… nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng

51



đất phụ thuộc vào phiếu lấy ý kiến khu dân cư do UBND cấp xã lập, nếu thiếu

sự trung thực sẽ dẫn tới kết quả sai.

Việc tồn tại, sai sót nêu trên trách nhiệm thuộc về lãnh đạo Phòng, Văn

phòng, cán bộ công chức thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận, UBND xã, thị

trấn và Cán bộ địa chính.

Một số nguyên nhân cơ bản của tồn tại, sai sót:

Về chủ quan:

- Giai đoạn từ năm 2004 đến 2008 do huyện mới chia tách rồi sáp nhập,

các cấp chưa chú trọng đúng mức; cán bộ thực hiện công tác này có nhiều thay

đổi, tâm lý một số cán bộ địa chính còn ỷ lại, sợ trách nhiệm; công tác tổ chức

triển khai thực hiện từ huyện đến xã còn nhiều hạn chế, hiệu quả thấp.

- Bên cạnh một số địa phương thực hiện tốt công tác cấp giấy chứng

nhận, còn nhiều cấp uỷ, chính quyền xã chưa chủ động, tích cực chỉ đạo, tổ

chức thực hiện. Ở một số địa phương bộ máy giúp việc, tham mưu cho UBND

xã còn yếu về chuyên môn và năng lực xử lý công việc yếu dẫn đến không

hoàn thành nhiệm vụ đặt ra.

Về khách quan:

- Qua thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận đất ở cho thấy các hộ gia

đình, cá nhân hiện đang sử dụng đất chủ yếu do đất ông, cha để lại mà không

có giấy tờ theo qui định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Để

có căn cứ xét duyệt, ngoài việc người sử dụng đất tự kê khai về thời điểm,

nguồn gốc sử dụng đất thì cán bộ ngành địa chính phải có tài liệu để chứng

minh, xác nhận cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, kết quả kiểm tra việc lưu trữ

các loại tài liệu liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận tại các xã, thị trấn

không được xác lập đầy đủ mà chủ yếu là các loại bản đồ đo đạc qua các thời

kỳ (là cơ sở quan trọng để xác định thời điểm, nguồn gốc sử dụng đất), nhiều

xã đã bị mất hoặc còn nhưng không đồng bộ; một số xã đang lưu trữ, sử dụng

chưa khoa học (nhiều nơi ở thôn có nhưng UBND xã không có) nên chất lượng

hồ sơ phụ thuộc nhiều vào tính trung thực của người sử dụng đất cũng như việc

xét duyệt khách quan, chính xác của cán bộ cơ sở.



52