giai đoạn 1995 – 2000

Theo kt qu kim kờ t giai on t nm 1996 2000 cỏc khon thu t t

c 4.645 t ng/nm.



Nhng u im trong phỏt trin th trng BS

nh t ti H Ni nhng nm qua



Cỏc nhu

cu v

nh - t

c ỏp

ng y

hn

vi cht

lng cao

hn



Cỏc hot

ng

trong th

trng

quyn s

dng t

ó to ra

nhng

chuyn

bin t

phỏ



Th

trng

nh

phỏt trin

rt sụi

ng



Th trng

kinh doanh

mt bng

XD, din

tớch VP

khỏch sn,

nh hng,

vui chi

gii trớ cú

nhiu khi

sc



Cụng tỏc

ca Nh

nc i

vi th

trng ny

khụng

ngng

hon thin,

thu ngõn

sỏch khụng

ngng tng

lờn



2. Nhng tn ti yu kộm trong vic phỏt trin th trng nh t ti H Ni

2.1 T l giao dch phi chớnh quy cao, tỡnh trng vi phm quy nh v nh t

rt cao.

õy cú th coi l mt vn ni cm hin nay. Cựng vi tớnh cht manh nha

ca th trng, cỏc giao dch mua bỏn phi chớnh quy tn ti vi t l ln (nht l

i vi quyn s dng t), vi nhiu hỡnh thc phong phỳ a dng v ch yu

cỏc khu vc ụ th. Theo thng kờ ca s ti chớnh thnh ph H Chớ Minh s v

mua bỏn nh cú ng ký ti c quan thu mt vi nm qua nh sau:



48



Nm

1996

S v mua bỏn 21.043

nh cú ng ký



1997

41.600



1998

37.480



1999

34.271



2000

35.294



2001

48.775



Ngun: S a chớnh thnh ph H Chớ Minh - 2001

Số vụ mua bán nhà có đăng ký với cơ quan thuế

Số vụ mua bán

60

50



48.775

41.6



40



37.48



35.294



34.271



30

20



21.043



10

0

1996



1997



1998



1999



2000



2001



Năm



Theo c tớnh con s ny ch bng khong 30% s v giao dch trờn thc t.

Chớnh vic khụng qun lý c giao dch ny ó dn n nn u c trong lnh

vc nh t cng nh y giỏ nh t lờn cao bt thũng th hin rừ qua 2 cn st

nh t ti H Ni v thnh ph H Chớ Minh giai on 1992 1993 v 2001

2002.

Cụng tỏc thanh tra, kim tra thc hin chớnh sỏch, phỏp lut t ai c tng

cng ó phỏt hin nhiu vi phm trong qun lý s dng t ai, un nn v cú

nhiu gii phỏp x lý. Kt qu thanh tra cho thy vi phm chớnh sỏch, phỏp lut

t ai l ph bin, cú ni, cú lỳc vi phm rt nghiờm trng.

Th tng Chớnh ph ó ch o Thanh tra Nh nc cựng vi cỏc tnh, thnh

ph trong c nc tin hnh thanh tra cỏc xó, phng ni cú khiu kin i vi

vic cp t, bỏn t, thu, chi ngõn sỏch, cỏc khon úng gúp ca nhõn dõn, v

49



xõy dng c bn nụng thụn. Trong 2 nm 1998 v 1999 ó tin hnh thanh tra

35,4% s xó phng trong ton quc. Qua thanh tra ó phỏt hin nhiu sai phm

v t ai: din tớch sai phm l 25.014,82 ha v s tin bỏn t trỏi phộp l

310.178,28 triu ng, tham ụ chim ot tin t 4.532 triu ng, tht thu

tin s dng t 9.745 triu ng (trong ú nm 1999 sai phm v t l 4.507 ha,

s tin bỏn t trỏi phộp l 256.584 triu ng, tht thu tin s dng t l 7.865

triu ng) (Ngun: Kt qu kim kờ t ai nm 1999 Tng cc i chớnh)

Kt qu thanh tra ca 25 tnh, thnh ph ó kim tra 994 c quan, t chc,

phỏt hin cú 458 n v (chim 46% s n v c thanh tra) vi phm qun lý,

s dng t vi din tớch 33.845,98 ha trong ú giao t cho cỏn b lm nh

khụng ỳng thm quyn 369,23 ha, cho thuờ, cho mn 49,82 ha, b ln chim

1.324,6 ha, sai phm khỏc l 6.113,25 ha, cỏc n v cha np tin thuờ t v

thu chuyn quyn s dng t cho Nh nc l 203 t 32 triu ng.

Phỏt trin nh ln xn. Vai trũ kim soỏt v qun lý thiu hiu qu nhiu

cp chớnh quyn ó to nờn s hn lon trong quy hoch v kin trỳc khụng gian

ụ th. Chng hn trong nm 2000 5 qun ni thnh H Ni ó cú 160.340 m 2

xõy dng khụng xin phộp hoc trỏi phộp chim 58% tng din tớch nh c

xõy dng trong nm. Qun ng a l ni tỡnh trng ny din ra ph bin nht,

chim ti 85%

2.2 Mt cõn i v cung cu:

Nhu cu ca dõn c v nh v nhu cu ca khu vc doanh nghip v mt

kinh doanh rt ln v nhỡn chung cha ỏp ng c y . Trong khi ú cung

v mt bng trong cỏc khu cụng nghip, khu ch xut, mt bng cho doanh nghip

v din tớch khỏch sn, vn phũng li vt xa cu.

Da theo din tớch bỡnh quõn u ngi v s dõn ta cú th tớnh toỏn ra c

nhu cu v din tớch ca ngi dõn H Ni nh sau:



50



Bng 2.8: Nhu cu v din tớch nh ti H Ni



Nm

1954

1965

1980

1990

1992

1995

1996

1999

2000

2010



Dõn s

(ngi)

370.000

840.000

876.000

966.300

2.155.000

2.315.000

2.364.000

2.522.000

2.570.000

3.500.000



Din tớch bỡnh



Nhu cu v



Nhu cu tỡm



quõn



nh



nh mi



(m2/ngi)

6,7

6,2

5,8

4,6

4,5

4,8

5

6,3

6,5

10



(m2)

2.479.000

5.208.000

5.080.800

4.444.980

9.697.500

11.112.000

11.820.000

15.888.600

16.705.000

35.000.000



(m2)

286.572,4

602.044,8

587.340,48

513.869,688

1.121.031

1.284.547,2

1.366.392

1.836.722,16

1.931.098



Theo thng kờ thỡ hin nay H Ni cú 11,56% cỏc h cú nh mun i nh

mi (ú l cha k cỏc h gia ỡnh hin nay cha cú nh)

Thc t cho thy kh nng ỏp ng v ch ca ngi dõn nh sau:



51



C



Ch



h n

ê



ê n

h



hl ệ



v



D



D i ệ i ện



2

t ít íc



à

v



l cệ



cà



ầc



hc



g

h



uầ



i ữg



n

u



h



ai ữ



n à



h ở



c a



u



à



cn



u

g



n



g



ở



n



E2 +E 7 + 0 7

0



ch



h



0



0



N

N



hN u h c u ầ c u ầ( 2u ) ( 2

m

m



)



T



ì



ă m N



nT h ì h n ì h n h h ìp



n

h



ă m

h

ể

i

r

t

á



n

p



m

(h 2 á )

ể

i

r

t



n



m

( 2



)



Diện tích (m2)



Chênh lệch giữa cung và cầu nhà ở



2500000



2000000



1500000



1000000



500000



0

1992



1995



1996



Nhu cầu (m2)



1999



2000



Năm



Tình hình phát triển (m2)



Nh nc ó phỏt huy ni lc ca cỏc thnh phn kinh t v gii quyt nhu

cu bc xỳc v mt bng sn xut cho cỏc doanh nghip. Chớnh ph ó cho phộp



52



thớ im xõy dng cỏc khu cụng nghip va v nh. Ti H Ni ang tip tc trin

khai u t xõy dng cm cụng nghip tp trung va v nh sau:



Bng 2.9: Cỏc d ỏn u t xõy dng cm cụng nghip

va v nh ti H Ni

STT

Tờn d ỏn

Din tớch

1 Cm Cụng nghip tõp trung va v nh T

21,13 ha



Ghi chỳ



2



Liờm

Cm sn xut tiu th cụng nghip tp trung



8,35 ha



3



qun Cu Giy

Cm sn xut tiu th cụng nghip tp trung



9,03 ha



4



qun Hai B Trng

Cm cụng nghip dt may Nguyờn Khờ -



18,6 ha Giai on 1



5

6



ụng Anh

Khu cụng nghip Nam Thng Long

Cỏc khu tiu th cụng nghip v lng ngh



30,3 ha Giai on 1

ang ch



truyn thng Võn H-Liờn H (ụng Anh),



o lp d



Bỏt TrngKiờu K (Gia Lõm), lng ngh



ỏn



Thanh Trỡ

Ngun: Tng kim kờ t ai nm 2000 Tng cc a chớnh

2.3 Th trng núng, lnh bt thng, giỏ c d bin ng dn n nn u



c trong nh t.

Trong khong 10 nm qua th trng nh t ó tri qua cn st nm 1993,

úng bng trong nhng nm 1997-1999 ri li st li vo cui nm 2000. Giỏ c

d bin ng, cú ni, cú lỳc theo hng nhy vt, trong khi tng giao dch trờn



53



thc t khụng tng t bin. Trờn thc t, giỏ t bỡnh quõn H Ni ó thuc

loic cao trong khu vc, tng ng vi khu lónh th mi (New Territories)

Hng Kụng (xp x 3000 USD/m 2) Cũn tn ti h thng hai giỏ: giỏ do Nh nc

quy nh, cao hn c Thng Hi, Bc Kinh. Riờng mt s khu vc trung tõm H

Ni, giỏ t cũn cao hn gp chc ln so vi giỏ t trung bỡnh trong thnh ph.

Ta hóy so sỏnh t l gia giỏ tr BS v tng thu nhp quc ni (GDP), gia

Vit Nam v mt s nc trờn th gii. Nm 1990, khi giỏ BS Nht t mc

k lc, tng giỏ tr t ca Nht ng hng u th gii (trờn c M) cung ch

bng 5,8 ln tng sn phm quc ni ca Nht. i Loan vo nm 1997, tng

giỏ tr t ca tt c mi khu ph, mi xúm lng gp 9,6 ln GDP ca i

Loan nm ú. Vit Nam, ta ch ly mt khu vc khu vc H Ni di 5 km,

rng 5 km v gi s giỏ trung bỡnh ca 1 m 2 t l 1500USD (khong 5 cõy vng)

thỡ tng giỏ tr ca 25 km 2 (tc 25 tiu m2) t ni thnh H Ni l 37,5 t USD,

nhiu gp 1,16 ln ton b GDP ca Vit Nam nm 2001.

Hin nay khung giỏ t do nh nc quy nh nh sau:

Giỏ t ụ th hin hnh

n v tớnh:

2



1000/m

Loi Loi



I



II



1

2

3

4

1

2

3

4



V trớ 1

Giỏ Giỏ ti

ti

a

thiu

4.600 11.500

2.700 6.750

1.800 4.500

900

2.250

2.600 6.500

1.950 4.875

1800 4.500

710

1.775



V trớ 2

Giỏ ti Giỏ ti

thiu

a

2.760

1.620

1.080

540

1.560

1.170

780

420



6.900

4.050

2.700

1.350

3.900

2.950

1.950

1.050

54



V trớ 3

Giỏ Giỏ ti

ti

a

thiu

1.380 3.450

810

2.025

540

1.350

270

675

780

1.950

580

1.450

390

975

210

525



V trớ 4

Giỏ

Giỏ

ti

ti a

thiu

460

1.150

270

675

180

450

90

225

260

650

190

475

130

325

70

175



III



1

1.600 4.000 960

2.400 400

1.000 130

325

2

1.200 3.000 720

1.800 300

750

100

250

3

800

2.000 480

1.200 200

500

70

175

4

400

1.000 240

600

100

250

30

75

IV

1

800

2.000 480

1.200 200

500

70

175

2

600

1.500 360

900

150

375

50

125

3

400

1.000 240

600

100

250

30

75

4

200

500

129

300

50

125

16

40

V

1

600

1.500 330

825

150

375

50

125

2

400

1.000 220

550

100

250

30

75

3

200

500

110

275

50

125

16

40

Ngun: Ban hnh kốm theo Ngh nh s 87/CP ngy 17/8/1994 ca Chớnh ph



Giỏ cỏc loi t do chớnh quyn tnh thnh ph trc thuc trung ng quy

nh da trờn khung giỏ cỏc loi t do Chớnh ph ban hnh, ngoi ra giỏ t cũn

c nhõn thờm mt h s k t 0,5 1,8 ln mc giỏ quy nh tuy nhiờn trờn

thc t h s ny cú nõng lờn n 3 hoc 4 ln thỡ vn cú cú s chờnh lch ỏng k

vi giỏ th trng. Khung giỏ t cũn rng v cha cú quy ch iu chnh rừ rng

trong trng hp giỏ thc t vt xa khung giỏ Chớnh ph quy nh.

Lut sa i b sung mt s iu ca Lut t ai ó c Quc hi Vit nam

thụng qua v mt bng d kin giỏ t mi cỏc loi t ụ th cng va c

trỡnh trong k hp Quc hi Vit nam thỏng 6/2001. D tho khung giỏ mi ny

c iu chnh sỏt vi giỏ th trng, to s cụng bng trong gii to n bự,

trong vic thu hi thu t, tin thuờ t, tin s dng t

Giỏ t ụ th sp ban hnh

n v tớnh:

2



1000/m



Loi Loi

V trớ 1

ụ th ng Giỏ

Giỏ

tụớ

ti

thiu

a



V trớ 2

Giỏ

Giỏ

tụớ

ti

thiu

a



V trớ 3

Giỏ

Giỏ

tụớ

ti

thiu

a



55



V trớ 4

Giỏ

Giỏ

tụớ

ti

thiu

a



V trớ 5

Giỏ

Giỏ

tụớ

ti

thiu

a