Giá đất đô thị sắp ban hành

I



1

2

3

4

5



2.000

1.400

980

700

500



40.000

28.000

49.600

13.700

9.600



1.400

1.000

700

500

350



28.000

19.600

13.700

9.6000

6.700



1.000

7000

5000

350

250



19.600

13.700

9.600

6.700

4.700



700

500

350

250

150



13.700

9.600

6.700

4.700

3.300



500

350

250

150

100



9.600

6.700

4.700

3.300

2.300



II



1

2

3

4

5

1

2

3

4

5



1.400

1.000

700

500

350

1.000

7000

500

350

250



28.000

19.600

13.700

9.600

6.700

20.000

14.000

9.800

6.850

4.800



1.000

7000

500

350

250

700

500

350

250

150



19.600

13.700

9.600

6.700

4.700

14.000

9.800

6.850

4.800

3.350



700

500

350

250

150

500

350

250

150

100



13.700

9.600

6.700

4.700

3.300

9.800

6.850

4.800

3.350

2.350



500

350

250

150

100

350

250

150

100

50



9.600

6.700

4.700

3.300

2.300

6.850

4.800

2.350

2.350

1.650



350

250

150

100

50

250

150

100

80

50



6.700

4.700

3.300

2.300

1.600

4.800

3.320

2.350

1.650

1.150



IV



1

2

3

4

5



800

550

400

250

200



16.000

11.200

7.850

5.500

30850



550

400

250

200

150



11.200

7.850

5.500

3.850

2.700



400

250

200

150

100



7.850

5.500

3.850

2.700

1.900



250

200

150

100

50



5.500

3.850

2.700

1.900

1.300



200

150

100

70

50



3.850

2.700

1.900

1.300

900



V



1

2

3

4

5



200

150

100

70

50



4.000

2.800

1.950

1.350

950



150

100

70

50

30



2.800

1.950

1.350

950

650



100

70

50

30

20



1.950

1.350

950

650

450



70

50

30

20

10



1.350

950

650

450

300



50

30

20

15

10



950

650

450

300

250



III



Ngun: D tho ngh nh ca Chớnh ph v khung giỏ theo lut sa i, b

sung mt s iu ca Lut t ai

T giỏ t sa i trờn ta thy giỏ cỏc loi t u tng lờn t 3 n 4 ln.

Hin nay giỏ c nh t trờn th trng khụng phi xỏc nh trờn c s giỏ Nh

nc m xỏc inh trờn c s tho thun gia ngi mua v bỏn:

Bng 2.10: C s nh giỏ trong giao dch thc t ti H Ni

C s nh giỏ mua (bỏn)

- Qua t vn bn bố

- Qua khung giỏ Nh nc

- Qua trung tõm giao dch

- Qua bỏo chớ

- Qua tho thun vi ngi



C s nh giỏ mua

C s nh giỏ bỏn

S ngi

T l % S ngi T l %

37

22,02

27

18,24

60

35,71

28

18,92

16

9,52

20

13,51

13

7,74

10

6,76

73

43,45

61

41,22



56



mua (bỏn)

- Qua cũ

2

1,19

- Khỏc

4

2.38

2

1,35

Tng

168

100.00

148

100.00

Ngun: iu tra ca Vin nghiờn cu qun lý kinh t trung ng thỏng 2/2002

Cơ sở định giá bán

2%



20%



45%



21%

8%



4%



Qua tư vấn bạn bè



Qua khung giá Nhà nước.



Qua trung tâm giao dịch



Qua báo chí



Qua thoả thuận



Khác



Cơ sở định giá mua

2%



20%



45%



21%

8%



4%



Qua tư vấn bạn bè



Qua khung giá Nhà nước.



Qua trung tâm giao dịch



Qua báo chí



Qua thoả thuận



Khác



Hin nay giỏ mt m2 chung c thp nht l 5,3 triu ng/m2 thụng thng t

6,5 - 9,5 triu ng/m2. Trong khi ú theo S xõy dng H Ni sut u t cho

nh chung c t 9 dn 21 tng (bao gm c xõy lp v thit b) l 3,2 n 3,5 triu

57



ng/m2. Nh vy nhỡn chung giỏ nh chung c ó b i lờn khong 20% so vi

thc t.

Theo trung tõm a c ACB giỏ mt s cn nh giao bỏn u thỏng 1/2004

nh sau:

Nh 2 tng mt ngừ Vn Chng din tớch 25,3 m 2 cú s : giỏ 1,13 t

ng. (I)

Nh 4 tng ngừ 1194 ng Lỏng mt ng vo bnh vin GTVT din

tớch 54 m2 mt tin 5 m cú tng 1 dựng kinh doanh, cú s : giỏ 2,9

t ng. (II)

Nh 3,5 tng Cm Hi din tớch 48m2 cú s : giỏ 1,7 t ng. (III)

Nh 2,5 tng ngừ 253 Thu Khuờ din tớch 20 m 2 ngừ vo rng 3 m: giỏ

600 triu ng. (IV)

Nu tớnh theo giỏ quy nh ca nh nc.



Gnh - t = Gnh + Gt



2.1



Gt = din tớch *giỏ t do thnh ph quy nh * h s iu chnh

Giỏ t do thnh ph quy nh cn c vo v trớ

(tm ly h s k theo mc ln nht cho phộp l 1,8)

Gnh ly theo sut u t ca s xõy dng H Ni (tớnh theo giỏ xõy mi hon

ton).

Bng 2.11: So sỏnh giỏ nh t ti H Ni theo

mc cao nht theo quy nh v thc t

Giỏ t

theo quy

Loi

nh



1

I



Tr/m2

2

2,350



Din

tớch

t

m2

3

23,5



Giỏ nh

theo quy

nh

Tr/m2

4

1,999



Din

tớch

nh



Giỏ nh Giỏ nh Chờnh

t cao t thc lch

nht theo

t

(8/7)

quy nh

m2

Tr

Tr

5

6

7

8

50,6

200,554

1130

5,63



58



II

1,620

54

1,691

216

522,72

III

4,404

48

1,799

192

724,377

IV

1,510

20

1,999

60

174,3

Tr li vn u c, cú ba loi nhu cu i vi nh t:



2900

1700

600



5,55

2,35

3,44



Nhu cu tiờu dựng (nh ).

Nhu cu yu t sn xut (nh xng, vn phũng, khỏch sn).

Nhu cu kinh doanh (Nhu cu mua i bỏn li nhm mc ớch thu li).

Nhu cu sau cựng ny lm ny sinh cỏi gi l th trng u c nh t.

Trong th trng ny khi nh t ang lờn giỏ, nhiu ngi d bỏo rng giỏ cũn

tng thờm nờn h cú tin v vay tin mua hũng sau ny bỏn li kim li, cng

lm tng nhu cu v do ú y giỏ nh t lờn cao na. Ngc li khi giỏ nh t

xung giỏ thỡ nhiu ngi s giỏ cũn xung tip nờn em nh t cú sn ra bỏn

lm tng thờm ngun cung v vỡ vy cng lm h giỏ nh t xung na.

Ngoi dng u c thụng thng, nh t cũn l i tng ca dng u c

ra tin trn trỏnh phỏp lut v dng u c gi tin i phú vi lm phỏt.

Khi u c nh t phỏt trin quỏ mc, thỳc y th trng nh t phỡnh ra quỏ

nhanh, quỏ ln, thu hỳt quỏ nhiu vn t th trng tin t thỡ rt d tr thnh

nguyờn nhõn gúp phn hỡnh thnh nn kinh t bong búng m hu qu gn õy l

cuc khng hong ti chớnh Chõu nm 1997.

Thỏi Lan bt u t nm 1985 khi Thỏi Lan thc thi chớnh sỏch ni lng

v ti chớnh v cho phộp ngi nc ngoi tham gia vo u t trong nc nn

kinh t Thỏi Lan cú nhng bc tng trng nhy vt. Ch trong vũng 3 nm n

nm 1995 Thỏi Lan ó tng c gp ụi vn u t nc ngoi, tuy nhiờn lng

vn ny li tp trung vo lnh vc BS. Trong tng c cu vay n ca cỏc ngõn

hng thng mi Thỏi Lan, vn vay cho u t vo lnh vc BS chim 10-35%.

Bờn cnh ú hỡnh thc u t giỏn tip thụng qua th trng chng khoỏn cao.

Khi khng hong ti chớnh Chõu xy ra v nm 1997 nn kinh t Thỏi Lan ri

vo khng hong, thu nhp v tiờu dựng gim mnh. V phớa th trng trong



59



nc, th trng BS mt mt thu hp v b gii hn bi nhu cu ni a trong

u t trn lan gõy mt cõn bng cung cu. Theo thng kờ n nm 1997 t l

khụng s dng BS Thỏi Lan tng mc 15%. Giỏ BS rt xung lnh vc

u t ny khụng cũn l lnh vc sinh li cho cỏc ch u t nh trc õy na.

Khụng gii quyt c u ra cho BS cỏc ch u t khụng tr c n vay

ngõn hng. Hu qu theo ú khụng cú kh nng thanh toỏn cỏc khon n nc

ngoi. H thng ti chớnh khng hong.

2.4 Quy trỡnh mua bỏn phc tp, qua nhiu khõu trung gian khụng cn thit,

tn nhiu thi gian, chi phớ giao dch cao.

Mi loi hỡnh giao dch u cú s tham gia cỏc c quan cú thm quyn Nh

nc, ớt nhiu mng tớnh cht xin-cho. hon thnh tt mt hp ng giao

dch dõn s, cỏc bờn tham gia phi qua nhiu bc vi nhiu loi th tc cỏc i

im khỏc nhau, ũi hi phi i li nhiu ln rt tn kộm thi gian v sc lc.

Vớ d thc hin th tc chuyn nhng quyn s dng t do c quan a

chớnh v c quan thu lm. Sau khi c phộp ca c quan nh nc cú thm

quyn (t ụ th l UBND tnh, thnh ph) ngi cú BS phi n c quan thu

xut trỡnh ton b h s v np thu chuyn quyn, ngi nhn chuyn nhng

np l phớ trc b. Lm cỏc th tc ti chớnh xong, ngi cú BS quay li c

quan a chớnh lm th tc xỏc nhn din tớch, o v lp bn v cp giy

chuyn nhng quyn s dng t. Nu vic chuyn quyn s dng t cú gn

vi vic bỏn nh v cụng trỡnh thỡ li phi n c quan cp giy chng nhn

quyn s hu ti sn lm th tc chuyn nhng.

Theo Viet-trade ngy 8/1/2004 mua c cn h trong khu ụ th mi thỡ

chi phớ trung gian lờn ti 30 triu ng/ cn h.

2.5 Cũn tn ti c ch bao cp, cũn cú s phõn bit khụng cn thit gia quc

doanh, ngoi quc doanh, gia trong nc v ngoi nc trong c ch chớnh



60



sỏch, trong qun lý iu hnh ca b mỏy Nh nc v lnh vc BS v th

trng BS.

Tn ti ny to mụi trng thun li cho tham nhng, sỏch nhiu ca phn t

thoỏi hoỏ, bin cht trong cỏc c quan qun lý Nh nc v nh, t gõy nhng

bt bỡnh ng v c hi kinh doanh v thu nhp trong xó hi, lm mộo mú cỏc

quan h giao dch trong th trng BS.

i vi cỏc doanh nghip cú vn u t nc ngoi do cha tỏch c quyn

cho thuờ t thụ (ca Nh nc) vi quyn cho thuờ h tng ( ca cỏc doanh

nghip phỏt trin h tng h tng), dn n nhng u ói v giỏ thuờ t, min

gim tin thuờ t ca Nh nc phi thụng qua doanh nghip phỏt trin h tng

v nhiu khi cỏc doanh nghip trc tip s dng t lm mt bng sn xut, kinh

doanh li khụng c hng.

Vic gúp vn liờn doanh bng gớa tr quyn s dng t l mt gii phỏp tt

trong thi k u (1987 - 1993), khi ta thiu vn, giỏ cho thuờ t cao, n nay

khụng cũn ý ngha ỏng k.

Theo quy nh hin hnh, cỏc nh u t nc ngoi khụng c quyn thuờ

t trc tip ca cỏ nhõn, h gia ỡnh, t chc. Lut t ai quy nh rừ cho cỏc t

chc trong nc thuờ t cú nhiu quyn hn so vi t chc nc ngoi thuờ t.

Cỏc doanh nghip cú vn u t nc ngoi khi chuyn nhng, c phn hoỏ

cng gp phi khú khn do tỡnh trng phỏp lý v quyn s dng t khụng rừ

rng. Vic x lý quyn s dng t gúp vn khi doanh nghip liờn doanh gii th

hoc chm dt hot ng trc thi hn c quy nh khỏc nhau trong Lut u

t nc ngoi v Lut t ai. Ngh nh 17/1999/N-CP v th tc chuyn i,

chuyn nhng, cho thuờ, cho thuờ li, tha k quyn s dng t, th chp v

gúp vn bng gớa tr quyn s dng t, khi gii th doanh nghip, quyn s dng

t ó gúp vn c x lý theo tho thun ca cỏc bờn.



61



Theo quy nh ca Lut u t nc ngoi v Ngh nh s 24/2000/N-CP

(iu 43), khi gii th doanh nghip hoc chm dt hot ng trc thi hn, giỏ

tr quyn s dng t trong thi gian cũn li thuc ti sn thanh lý ca doanh

nghip. Tuy nhiờn, quy nh trờn khụng ỏp dng c trong trng hp doanh

nghip Nh nc thuc i tng thuờ t ca Nh nc tr tin hng nm. Ngoi

ra, theo quy nh ca Lut t ai (iu 23), i vi trng hp c bờn Vit

Nam l t chc c Nh nc giao t, Nh nc s thu hi li t khi doanh

nghip gii th.

2.6 Thụng tin khụng y , thiu minh bch v khú tip cn.

Tn ti ny to ra nhiu tiờu cc trong vic mua bỏn BS, gúp phn lm gia

tng tỡnh trng u c rt nng n v nh t, gõy ra nhng khiu kin tranh chp

nh t (hin cú khong 60-70% khiu kin trong xó hi khiu kin v nh t).

Tuy nhiờn, cụng tỏc gii quyt khiu ni, t cao, tranh chp nh ca t ai cỏc

a phng cha ỏp ng c yờu cu thc t, rt d gõy ra tỡnh trng mt n

nh chớnh tr xó hi.

My nm gn õy, tỡnh hỡnh khiu ni, t cỏo gia tng v gay gt phc tp, ni

dung v khiu ni, t cỏo cú liờn quan mt thit n cỏc vn v nh t. Xut

hin khỏ nhiu on khiu kin vt cp nhiu tnh, thnh ph lờn trung ng

v hu ht cú ni dung khiu kin v t ai. Mt s ni khiu kin rt gay gt tr

thnh dim núng gii quyt kộo di, nh hng n trt t, an ninh a phng.

Theo thng kờ hng nm cú trờn 10 vn v vic khiu kin liờn quan n nh

t (chim khang 65% tng s v vic khiu kin ca cụng dõn gi n c quan

Nh nc). Riờng thanh tra Nh nc hng nm tip nhn t 5.000 7.000 n

khiu kin vt cp liờn quan n t ai (cha tớnh nhng n trựng lp).



62



Qua thc tin thy rng khiu kin, tranh chp t ai c th hin ch yu

trong mi quan h cỏc c quan, n v nh nc vi cụng dõn v gia cụng dõn

vi cụng dõn, bao gm nhng dng sau:

ũi li t cú nh cỏc khu vc ụ th trong quỏ trỡnh ci to XHCN v ci

to cụng thng nghip Nh nc ó qun lý nhng khụng lm th tc,

h s trng thu, mua, hoc tht lc h s, nay ch t c ó dựng nhiu

hỡnh thc xin hoc ũi li t .

ũi li t Nh nc ó giao cho cỏc n v quõn i, cụng an v cỏc t

chc lm kinh t (nụng, lõm, ng trng, tri giam, khu kinh t mi), nay

mt s n v s dng khụng ỳng mc ớch, khụng cú hiu qu, bỏn t,

phỏt canh thu tụ hoc s dng t cụng lm kinh t gia nh, giao khoỏn

cho nhiu i tng nhiu ni khỏc (trong ú khụng ớt cỏn b, nhõn viờn

Nh nc nhn t vi hỡnh thc lm trang tri nhng thc t h khụng lm

m thuờ chớnh ngi dõn a phng ú lm).

ũi li t m chớnh quyn c ó ly lp p chin lc, lp khu quõn s,

tri lớnh, kho tng trc nm 1975.

Tranh chp t ng i, ngừ xúm, ranh gii t , t vn, t sn xut

thuc quyn s dng ca cỏc h gia ỡnh cng din ra khỏ ph bin.

Khiu kin ũi li nh, t ca cỏc c s tụn giỏo din ra khỏ ph bin,

phc tp.

Ch c ũi li t nh ngi khỏc trụng coi, ngi c nh trụng coi qua

thi gian ó coi nh ca mỡnh.

Khiu kin ly t xõy dng cụng trỡnh cụng cng, khụng ch v giỏ n

bự, m cũn v cỏch lm thiu cụng khai, mt dõn ch, khụng nht quỏn,

khụng cụng bng, bt xộn tin n bự.

Khiu ni ũi c hp thc hoỏ, cụng nhn quyn s hu nh , quyn

s dng t ti ụ th ( khụng phi thc hin ngha v ti chớnh) m khi

mua khụng cú xỏc nhn chớnh quyn a phng cú hn 3.000 v vic tn

ng t trc n nay cha c gii quyt c. Cú nhiu trng hp ci

to ỳng chớnh sỏch, phỏp lut nhng nay h vn khiu kin ũi li quyn



63



li. Mt s trng hp gia ỡnh nhng ngi cú cụng vi cỏch mng cng

b ci to nh, t, hin ang thc s khú khn v ch cú n xin li nh

c, gõy khú khn khụng nh cho cỏc c quan nh nc trong quỏ trỡnh gii

quyt.

V t cỏo tp trung cỏc ni dung sau:

Chớnh quyn a phng giao t trỏi thm quyn, t giao khụng ỳng

danh sỏch c phờ duyt theo quyt nh ca c quan cú thm quyn,

giao sai v trớ, sai din tớch, khụng ỳng quy hoch, thu tin t vt

nhiu ln so vi quy nh ca Nh nc, s dng tin t khụng ỳng

ch ti chớnh.

Chớnh quyn a phng qun lý s dng qu t cụng v qu t cụng

ớch 5% sai mc ớch, sai phỏp lut, cho thuờ t trỏi thm quyn.

Thụng tin khụng y , thiu minh bch v khú tip cn, ti H Ni ngun

thụng tin cú c ngụi nh hin ti ca ngi phng vn tp trung ch yu l

thụng qua bn bố, h hng (chim 70,24%), qua thụng tin i chỳng 16,67%, qua

cỏc trung tõm mụi gii nh t ch chim cú 13,10% (ngun: Vin nghiờn cu

qun lý kinh t trung ng).



Thông tin giúp tìm kiếm ngôi nhà ở Hà Nội

70%



Qua bạn bè, họ hàng

Qua trung tâm môi giới nhà đất

Qua thông tin đại chúng

13%

17%



Theo VnExpress ngy 9/1/2004 v chng anh Chuyờn Thanh Xuõn, H Ni

dc ton b 900 triu ng mua t khu Lỏng Ha Lc. Ch mt thi gian sau,

mnh t y b xột vo danh sỏch quy hoch v ch c n bự cha y mt

na s tin anh ch b ra.

64



Anh Chuyờn cho bit, khụng ch cú anh m c ch gỏi v hai ngi bn thõn

cng ri vo trng hp tng t. "Suy cho cng cng ch v khng cỳ thng tin

nn nh phi chp nhn thi", anh than th.

Anh n nh Cụng (H Ni) cng l mt nn nhõn ca tnh trng thiu

thng tin. Nm ngoỏi, anh "nộm" 2 t ng vo mnh t khu vc qun Cu

Giy, sau ú mi ngú nga ra l nỳ nm trong din gii to.

Cỏc chuyờn gia a c cho rng, th trng bt ng sn ang ri vo tnh

trng thiu thng tin nghim trng v c ngi mua v ngi bỏn. Do vy, nhng

chuyn ri ro xy ra vi ngi dõn trong thi gian qua khỏ ph bin. Ngay c

nhng ngi cn thn v cú kinh nghim v lnh vc ny ụi khi cng mua phi

mt cn h ú qua tay nhiu ch vi mc chnh lch cỳ khi ln n vi trm triu

ng.

Theo thng kờ ca mt cụng ty bt ng sn ln H Ni, c 100 cn nh

giao dch ch cú 10-15 cn nh giao dch thc, tc l c mua bỏn vi gi hp lý

v ngi mua nm r thng tin v v tr cn nh. S cn li, a s b y giỏ lờn

cao do u c. Cỏc trung tõm t vn tha nhn, phn ln ngi dõn khi mua nh

thng nh ngi quen mi lỏi, hay c mi gii mch nc.

Do vy, tnh trng ngi ngi mụi gii, nh nh mụi gii bt ng sn

hin ú din ra kh ph bin v c õu lp d ỏn xõy nh chung c, quy hoch ụ

th mi... l ni y mc lờn cỏc trung tõm t vn. Ch tớnh riờng khu vc M

nh c cch vi trm một li thy xut hin mt trung tõm mụi gii bt ng

sn, hay t chõn cu Chng Dng n cu Chui cng cú n chc vn phng t

vn.

Cn "st" mụi gii trn v c nhng vựng ven ụ ang trong quỏ trnh ụ th

húa. Ti ụng Anh, u lng, cui lng u cú vn phng nh t. Thm chớ

khụng vo vn phng nh t, ch cn ngi ung nc quỏn cúc ven ng, v

hi: õy cú ai bỏn nh, t khụng, lp tc cú ngi n hng dn mt cỏch tn

tnh vi mc ph khong 1-2 triu ng nu thng lng thnh cụng.



65



Hin nay do nhu cu ca th trng nhiu trung tõm mụi gii nh t mc lờn

nhng ch mi cú 19 trung tõm ng ký hot ng vi Nh nc. Do vy Nh

nc vn cha qun lý c cỏc trung tõm ny.



66