Các quy định tiếp cận Lãi suất trợ cấp

N TT NGHIP



V TH THU TRANG - 44KT2



Cỏc chớnh sỏch ca Nh nc



128



V TH THU TRANG -



N TT NGHIP

44KT2

5.4 T chc inh gớa BS



Mt trong nhng vn quan trng m cỏc t chc, doanh nghip, ngi dõn

quan tõm trong giao dch BS hin nay l lm sao bit c giỏ tr ớch thc ca

mt BS c th m h mun giao dch. Tc l h mun bit giỏ tr m BS ú ó

giao dch thnh cụng, ang giao dch, ang c giao bỏn mc tng ng.

Túm li l giỏ ngi mua cú th mua, ngi bỏn cú th bỏn, nhng ngi mụi gii

cú th mi cho, nhng ngi lm n gúp vn cú th chp nhn c vi nhau

Hin nay ti H Ni ni m cỏc hot ng mua bỏn BS din ra ln v sụi

ng cỏc hot ng nh giỏ BS c thc hin bi:

Cỏc ngõn hng nh giỏ phc v cho chớnh ngõn hng ú trong vic th

chp BS ú i vay tớn dng.

Cỏc cụng ty kinh doanh BS nh giỏ bỏn cỏc BS m cụng ty ang

cú.

Cỏc trung tõm nh gớa BS.

Ngi dõn cú nh, t mun t a ra giỏ cho bỏn.

Nhng ngi gúp vn bng BS t a ra giỏ thng lng.

iu d dng nhn thy l cỏc hot ng nh giỏ ca c quan Nh nc,

doanh nghip v ngi dõn u phc v mc ớch ch quan ca mỡnh. Ngõn hng

mun nh giỏ m bo an ton cho hot ng tớn dng (thng nh giỏ thp).

Cỏc cụng ty nh giỏ BS mun nh giỏ t mc li nhun ti a (nh giỏ

cao khi bỏn, thp khi mua). Nhỡn chung cụng tỏc nh giỏ cũn thiu c lp v

khỏch quan.

nh giỏ l cụng vic cú tm quan trng c bit vỡ kt qu ca nú c dựng

lm cn c cho:

Xỏc nh giỏ mua, bỏn

Xỏc nh giỏ th chp, gúp vn

Xỏc nh giỏ bo him



129



V TH THU TRANG -



N TT NGHIP

44KT2

Xỏc nh giỏ n bự



Xỏc nh giỏ cho thuờ

nh giỏ BS cú th theo quy trỡnh sau:

La chn mc tiờu nh giỏ c th



iu tra, thu thp thụng tin thm dũ yờu cu, tỡm hiu

giỏ c



c lng giỏ thnh trờn c s n giỏ, d toỏn, kinh

nghim, tỡnh hỡnh th trng



La chn phng phỏp nh giỏ



Xỏc nh giỏ chun



iu chnh



iu chnh v thay i giỏ cho phự hp vi th trng



Mc tiờu ca gii phỏp ny l quy nh rừ mt quy trỡnh nh giỏ ờ ỏp dng

thng nht trong c nc ng thi to ra mt bng giỏ thng nht.

Mt l, ỏp dng c ch mt giỏ i vi t nh

130



 N TT NGHIP

V TH THU TRANG 44KT2

Nu coi t thuc s hu ton dõn v l hng hoỏ c bit do Nh nc nh



giỏ thỡ theo phỏp lnh giỏ ni dung nh giỏ t nh sau:

1) Hỡnh thỏi nh giỏ t

2) Cn c nh giỏ t

3) Thm quyn nh giỏ t

4) Thm nh giỏ t

5) Thụng tin, d bỏo v iu chnh giỏ t

6) Kim soỏt giỏ t

7) Kim tra, thanh tra giỏ t

8) Gii quyt khiu ni, t cỏo v giỏ t

9) Khen thng v s lý vi phm v giỏ t

10) Ni dung v thm quyn qun lý Nh nc v giỏ t

Thnh ph nờn thnh lp nhng hi ng giỏm nh giỏ. Hi ng ny cú

nhim v nh sau:

Thng kờ giỏ c mua bỏn

Xỏc nh giỏ nh hng

Cung cp thụng tin giỏ c cho th trng

Thu thp cỏc d liu cn thit xỏc nh giỏ

Hin nay giỏ t c xỏc nh nh sau:



Gt = Go * S * k



3.10



Trong ú:

Go: giỏ t do UBND thnh ph ban hnh ti khu vc ú

S: din tớch lụ t

k: h s iu chnh ph thuc vo v trớ lụ t (theo quy nh ca Nh nc

hin nay thỡ k = 0,5 ữ 1,8)



131



 N TT NGHIP

V TH THU TRANG 44KT2

Tuy nhiờn vic xỏc nh h s k ch xỏc nh da vo vic quan sỏt khu t m



cha cú mt c s khoa hc no.

Hin nay cú th thy h s k ph thuc vo cỏc nhõn t sau:

1) Kh nng sinh li ca lụ t (K1)

2) Kh nng hp thc hoỏ ca khu t (K2)

3) C s h tng ca khu t (ng giao thụng, in, nc) (K3)

4) Cung cu nh t (K4)

5) S tng trng kinh t (K5)

6) Cỏc nhõn t khỏc (K6)

xỏc nh nh hng ca cỏc nhõn t n h s k nh th no ta da vo vic

xỏc nh trng s theo phng phỏp ma trn vuụng ca Warkentin. Cỏc bc tớnh

toỏn nh sau:

- Lp ma trn vuụng. u ca bng t cỏc ch tiờu b so sỏnh theo th t

BK1BKjBKm

u ct t cỏc ch tiờu theo th t

BK1BkiBKm

- Cỏc chuyờn gia tu quan im ca mỡnh s cho tng im bng cỏch so sỏnh

tng cp nhng ch tiờu theo cỏc ụ ca ma trn vuụng, thang im t 0 n 4 quy

nh nh sau:

+ Nu BKi << BKj thỡ cho im Hij = 0

+ Nu BKi < BKj thỡ cho im Hij = 1

+ Nu BKi = BKj thỡ cho im Hij = 2

+ Nu BKi > BKj thỡ cho im Hij = 3

+ Nu BKi >> BKj thỡ cho im Hij = 4

õy Hij l tm quan trng ca mt ch tiờu BK i no ú ct u so vi mt

ch tiờu BKj no ú dũng u ca bng

Cỏc ch tiờu: << l rt kộm quan trng

< l kộm quan trng hn

= l quan trng nh nhau



132



V TH THU TRANG -



N TT NGHIP

44KT2

> l quan trng hn



>> l rt quan trng

Cỏc tr s Hij phi tuõn theo quy lut sau:

Hij = Hji = 2 vi i = j

Hij + Hji = 4 vi i j

m



m



H

i =1 j =1



ij



= 2m



2



Cỏc khu t ti H Ni hin nay c chia lm 4 v trớ nh sau:

V trớ 1: Gm cỏc lụ t cú v trớ thun li c bit cho vic kinh doanh, buụn

bỏn dch v v cỏc loi hot ng khỏc. Bao gm cỏc lụ t thuc cỏc trung tõm

thu hỳt ca cỏc ụ th cỏc lụ t cú mt tin giỏp ch, mt tin cỏc ng ph dch

v thng mi, mt tin cỏc nỳt giao thụng dch v chớnh.

Khu t ny c bit c ỏnh gớa cao bi cú li th v kinh doanh cho nờn

kh nng sinh li ca lụ t c a lờn hng u, cú th kinh doanh thỡ cỏc

yu t v c s h tng nh: in, nc, giao thụng cng c ỏnh giỏ cao

hn cỏc nhõn t khỏc. Mt khỏc thỡ cung cu v nh t v tỡnh hỡnh tng trng

kinh t cng c ỏnh gớa cao hn do lm n phỏt trin thỡ cỏc nhu cu v ch

kinh doanh cng tng.

V trớ 2: Gm cỏc lụ t cú v trớ tt, cú hp dn cao kinh doanh buụn

bỏn, sn xut, lm dch v v cỏc hot ng khỏc. Bao gm cỏc lụ t cú mt tin

cỏc ng ph ln, cỏc trc ng ln.

Ti v trớ ny nhõn t kh nng sinh li vn c ỏnh giỏ cao hn tuy nhiờn ó

cú s chuyn dch so vi ti v trớ 1 ú l kh nng hp thc hoỏ ca t ó c

ỏnh giỏ cao hn cng nh do ớt cú kh nng sinh li nờn yu t cung cu nh t

ớt thỳc gic ngi mua chn khu t ny.



133



 N TT NGHIP

V TH THU TRANG 44KT2

V trớ 3: Bao gm cỏc lụ t cú mt tin cỏc ng ph va v nh cỏc ngừ



ln cú v trớ ớt thun li trong giao dch, buụn bỏn v cỏc hot ng kinh t khỏc.

Ti cỏc lụ t ny kh nng sinh li khụng phi l yu t hng u cỏc nhõn t

dng nh mt mc khụng chờnh lch nhau nhiu

V trớ 4: Gm cỏc khu t cú v trớ hon ton khụng thun li trong giao dch,

buon bỏn, dch v, sn xut v cỏc hot ng kinh t khỏc. ú l cỏc lụ t nm

sõu trong ngừ nh cỏc hm nh ch xe thụ s i vo c

Cỏc lụ t ny khụng phự hp vi vic buụn bỏn m ch thớch hp cho vic

do vy yu t kh nng sinh li khụng c t lờn hng u m õy ngi mua

quan tõm n kh nng hp thc hoỏ ca t cng nh mt s cỏc yu t khỏc

nh tõm lý, thúi quen, s thớch

ỏnh giỏ nh hng ca cỏc nhõn t ti gớa t ta chia lm 2 trng hp:

i vi ngi mua t nhm mc ớch kinh doanh

i vi nhng ngi mua t



i vi nhng ngi mua t nhm mc ớch kinh doanh:

Qua phõn tớch ti cỏc v trớ trờn ta thy i vi nhng ngi mua t nhm mc

ớch kinh doanh thỡ tm quan trng ca cỏc yu t c ỏnh giỏ nh sau:

Kh nng sinh li ca t: rt quan trng

Kh nng hp thc hoỏ: bỡnh thng

C s h tng: quan trng

Cung cu nh t: rt quan trng

Tng trng kinh t: quan trng

Cỏc nhõn t khỏc bỡnh thng

Vy ta cú bng ỏnh gớa tm quan trng ca cỏc ch tiờu nh sau:



K1

K1



K2



K3



K4



K5



K6







Wi



2



3



3



2



4



4



18



0.25



134



V TH THU TRANG -



N TT NGHIP

44KT2



K2

K3

K4

K5

K6



1

1

2

0

0



2

2

3

1

1



2

2

3

1

1



1

1

2

0

0



3

3

4

2

2



3

3

4

2

2



12

12

18

6

6



0.167

0.167

0.25

0.083

0.083



H s K c tớnh nh sau:



K



6



j



= Pij

Wi



3.11



i=

1



Trong ú:

Kj : H s iu chnh t ti v trớ j

Pij : nh hng ca nhõn t i ti v trớ j ó lm mt n v o

Wi : mc nh hng ca nhõn t i i vi h s k

i: s nhõn t nh hng ti giỏ t

j: s v trớ t

ỏnh giỏ nh hng ca cỏc nhõn t ti tng v trớ bng phng phỏp chuyờn

gia. S im ti a cho tng nhõn t l 10 im. im ca cỏc v trớ lin k nhau

cỏch nhau 2 im. Cn c vo tng v trớ ta s cho im nh sau:



V trớ I

Kh nng sinh li

Kh nng hp thc hoỏ

C s h tng

Cung cu nh t

Tng trng kinh t

Cỏc nhõn t khỏc



V trớ II



9

7

8

6

6

5



7

7

6

6

6

5



V trớ III V trớ IV

5

7

4

6

6

5



Ta chn hng ca cỏc nhõn t theo hng cng ln cng tt



135



3

7

2

6

6

5



 N TT NGHIP

V TH THU TRANG 44KT2

Vy Pij ca cỏc nhõn t kh nng sinh li, kh nng hp thc hoỏ, c s h tng



tớnh nh sau:



P



ij



C



C



=



ij



ì

100



4



j=

1



3.12



ij



Cỏc nhõn t cũn li theo hng cng nh cng tt nờn Pij tớnh toỏn nh sau:



1



P



ij



C

1



C



=



ij



ì

100



4



j=

1



3.13



ij



Vy ta tớnh toỏn c Pij nh sau:

V trớ I

Kh nng sinh li

Kh nng hp thc hoỏ

C s h tng

Cung cu nh t

Tng trng kinh t

Cỏc nhõn t khỏc

Vy ta tớnh c:



V trớ II



V trớ III



V trớ IV



37,5

25

40

25

25

25



29,17

25

30

25

25

25



20,83

25

20

25

25

25



12,5

25

10

25

25

25



K1= 30,63

K2= 26,88

K3= 23,12

K4= 19,37



i vi i tng mua nh khụng nhm mc ớch kinh doanh



136



 N TT NGHIP

V TH THU TRANG 44KT2

Nhng i tng ny khụng ỏnh gớa cao nhõn t kh nng sinh li ca t.



Tm quan trng ca cỏc nhõn t c ỏnh giỏ nh sau (qua kho sỏt ti mt s

trung tõm nh t ti H Ni)

Kh nng sinh li ca t: bỡnh thng

Kh nng hp thc hoỏ: rt quan trng

C s h tng: quan trng

Cung cu nh t: rt quan trng

Tng trng kinh t: quan trng

Cỏc nhõn t khỏc: quan trng

Bng cho im ca cỏc nhõn t nh sau:



K1

K1

K2

K3

K4

K5

K6



K2



K3



K4



K5



K6







Wi



2

4

3

4

3

3



0

2

1

2

1

1



1

3

2

3

2

2



0

2

1

2

1

1



1

3

2

3

2

2



1

3

2

3

2

2



5

17

11

17

11

11



0.069

0.236

0.153

0.236

0.153

0.153



Ch tiờu Pij vn xỏc nh nh trờn

Vy ta tớnh c : K1= 28,16

K2= 26,05

K3= 23,95

K4= 21,84



137



V TH THU TRANG -



N TT NGHIP

44KT2

Hệ số k của từng vị trí

Mức độ ảnh hưởng



40

35

30

25

20

15

10

5

0

Vị trí I



Vị trí II



Vị trí III



Vị trí IV



Vị trí



Với người mua nhằm mục đích kinh doanh

Với người mua không nhằm mục đích kinh doanh



Nu ta chn v trớ 4 l c s so sỏnh v gi

H s nh hng ca v trớ I

1 =

H s nh hng ca v trớ IV

H s nh hng ca v trớ II

2 =

H s nh hng ca v trớ IV

H s nh hng ca v trớ III

3 =

H s nh hng ca v trớ IV

Vy ta tớnh c cỏc h s i vi tng trng hp nh sau:



138