CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI

46



CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI



2.1 Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị - xã hội của Hà Nội.

2.1.1 Điều kiện tự nhiên:

Hà Nội nằm hai bên bờ sông Hồng, giữa vùng đồng bằng Bắc Bộ trù

phú, với vị trí và địa thế đẹp, thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng phía

Bắc.

Hà Nội nằm ở vĩ độ bắc: 20o 53' đến 21o 23'; kinh độ đông: 105o 44' đến

106o02'. Giáp với năm tỉnh: Thái Nguyên ở phía bắc, Bắc Ninh và Hưng Yên

ở phía đông và đông nam, Hà Tây và Vĩnh phúc ở phía nam và phía tây.

Diện tích tự nhiên: 920,97 km2. Chiều dài nhất từ phía bắc xuống phía

nam là hơn 50 km, Chỗ rộng nhất từ tây sang đông 30 km. Phần lớn diện tích

Hà Nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng với độ cao trung bình

từ 15 đến 20m so với mặt nước biển, thấp nhất thuộc xã Gia Thụy (Gia Lâm)

cao 12m so với mặt nước biển. Cao nhất là núi Chân Chim (Sóc Sơn): 462 m.

Dạng địa hình chủ yếu của Hà Nội là đồng bằng được bồi đắp bởi các

dòng sông với các bãi bồi đại, bãi bồi cao và các bậc thềm. Xen giữa các bãi

bồi đại và bồi cao còn có các vùng trũng với các hồ, đầm (dấu vết của các

lòng sông cổ).

Hà Nội là thành phố gắn liền với những dòng sông, trong đó sông Hồng

là lớn nhất, chảy qua Hà Nội dài khoảng 30 km. Ngoài ra, trong địa phận Hà

Nội còn có sông Tô Lịch, sông Kim Ngưu, sông Nhuệ và sông Cà Lồ.

Khí hậu Hà Nội là khí hậu nhiệt đới gió mùa ẩm, mùa hè nóng mưa

nhiều, mùa đông lạnh mưa ít. Nằm trong vùng nhiệt đới, Hà Nội quanh năm

tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời dồi dào và có nhiệt độ cao. Do chịu ảnh

hưởng của biển, Hà Nội có độ ẩm và lượng mưa khá lớn. Trung bình hàng

năm, nhiệt độ không khí là 23,6oC, độ ẩm 79%, lượng mưa 1.245 mm. Mỗi



47



năm có khoảng 114 ngày mưa. Hà Nội có đủ 4 mùa xuân, hạ, thu, đông. Nhiệt

độ thấp nhất là 2,7oC (tháng 1/1955), cao nhất là 42,8oC (tháng 5/1926).

2.1.2 Điều kiện kinh tế, chính trị - xã hội:

Thủ đô Hà Nội là trung tâm đầu não chính trị, hành chính quốc gia, trung

tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục của cả nước; là nơi đặt trụ sở của các

cơ quan trung ương của Đảng và Nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, các

cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế và là nơi diễn ra các hoạt động

đối nội, đối ngoại quan trọng của đất nước.

Với hơn 100 viện nghiên cứu ở cả hai trung tâm Khoa học tự nhiên và

Khoa học xã hội & nhân văn quốc gia, ở các học viện và các bộ, các ngành,

Hà Nội là nơi hội tụ nhân tài của cả nước. Phần lớn các chuyên gia đầu ngành

đang công tác, nghiên cứu khoa học và giảng dạy ở thủ đô. Có thể nói, đây là

nguồn tài nguyên qúy giá, một lợi thế nhất trong cả nước về nhu cầu hợp tác

khoa học kỹ thuật với các nước và các địa phương khác trong cả nước.

Hà Nội là trung tâm lớn về kinh tế và giao dịch quốc tế, là động lực của

vùng trọng điểm kinh tế phía Bắc. Vai trò của Hà Nội trong vùng kinh tế

trọng điểm Bắc Bộ và trong nền kinh tế quốc dân ngày một nâng cao. GDP

năm 2004 của thành phố chiếm 8,43% GDP cả nước.

Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu chủ yếu cả nƣớc và một số thành phố năm 2004.

Toàn

quốc



Chỉ tiêu



Hà Nội



TP

HCM



Hải

Phòng



Đà

Nẵng



100



8,43



21,85



3,46



2,64



7,69



11,12



11,6



11,39



13,26



ĐVT

nghìn

Dân số trung bình

82.069,8 3.082,8 6.063,0 1.772,5 763,3

người

LĐ đang làm việc trong nghìn

4.141,9 504,8

133,2

111,4

…

khu vực Nhà nước

người

Tỷ

GDP (tính theo giá 1994)

362.092 30.526 79.121 12.521,5 9.564,4

đồng

Tỷ trọng



%



Tốc độ tăng GDP



%



48



GDP bình quân đầu

người (giá hiện hành)

Tr.đ

Số máy điện thoại/100dân Cái



8,69



18,2



21,7



10,01



12,5



…



35,4



…



14,6



14,6



Nguồn: Niên giám thống kê thành phố Hà Nội năm 2004.



Trong nhiều năm gần đây, kinh tế thành phố duy trì được tốc độ tăng

trưởng cao và khá ổn định, cao hơn so với mức bình quân chung của cả nước.

Hạ tầng kỹ thuật được tăng cường, thành phố từng bước được cải tạo và xây

dựng theo hướng hiện đại. Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân đã có

bước cải thiện rõ rệt. Nếu như năm 2000 GDP đầu người của thành phố đạt

11,4 triệu đồng, thì đến năm 2004 đạt 18,2 triệu đồng, gấp 1,6 lần. Vốn đầu tư

năm xã hội/đầu người năm 2004 gấp 1,62 lần so với năm 2000, số máy điện

thoại/100 dân gấp 2 lần…

Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu chủ yếu các năm 2000 - 2004.

Chỉ tiêu

Dân số trung bình

Tỷ lệ tăng dân số

Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên

GDP đầu người (giá hiện

hành)

Tốc độ tăng

Vốn đầu tư xã hội/đầu người

Vốn đầu tư cơ sở hạ tầng địa

phương/đầu người

Số máy điện thoại/100 dân



ĐVT

Nghìn

người

%o



2000



2001



2002



2003



2004



2756,3 2839,4 2926,6 3007,5 3082,8

25,41



30,15



30,71



27,64



25,04



%o



10,87



10,79



10,56



12,47



12,21



Tr.đ



11,4



12,6



14,3



16,3



18,2



10,53



13,49



13,99



11,66



%



-



1.000 đ 5.597 6.381,6 7.580,5 8.298,3 9.082,7

1.000 đ



278,1



292,9



450,3



498,4



531,6



Cái



17,1



21,3



24,5



29,4



35,4



Nguồn: Niên giám thống kê thành phố Hà Nội năm 2004.



49



Với diện tích bằng 0,28% diện tích đất của cả nước. Tính tới nay Hà Nội

gồm 9 quận nội thành chiếm 19,4% diện tích và 62,5% dân số thành phố, 5

huyện ngoại thành chiếm 80,6% diện tích và 37,5% dân số.

Mật độ dân Hà Nội cao gần gấp 12 lần so với mức trung bình của cả

nước, gần gấp đôi mật độ dân số của vùng đồng bằng sông Hồng và là thành

phố có mật độ dân cao nhất cả nước. Mật độ dân cư Hà Nội toàn thành năm

2004 là 3.386 người/km2, dân cư phân bố không đều giữa các lãnh thổ hành

chính và giữa các vùng sinh thái; mật độ trung bình nội thành 10.910

người/km2, ở ngoại thành là 1.573 người/km2. Sự tăng dân số của Hà Nội chủ

yếu do tăng cơ học.

Bảng 2.3: Diện tích - dân số - đơn vị hành chính Hà Nội đến 31/12/2004



Đơn vị



Diện tích



Dân số



Mật độ dân



(km2) (1000người) (người/km2)



Đơn vị hành chính

Phường,



Thị trấn



xã

Toàn thành



920,97



3118,2



3.386



224



5



Nội thành



178,78



1950,5



10.910



125



0



1



Quận Ba Đình



9,25



228,5



24.703



12



-



2



Quận Tây Hồ



24,00



106,7



4.446



8



-



3



Quận Hoàn Kiếm



5,29



179,4



33.913



18



-



10,09



308,3



30.555



20



-



4



Quận Hai Bà

Trưng



5



Quận Đống Đa



9,96



369,6



37.108



21



-



6



Quận Thanh Xuân



9,11



193,2



21.207



11



-



7



Quận Cầu Giấy



12,04



165



13.704



7



-



8



Quận Hoàng Mai



39,51



221



5.594



14



-



9



Quận Long Biên



59,53



178,8



3.004



14



-



50



Ngoại thành



742,19



1.167,7



1573



99



5



10



Huyện Sóc Sơn



306,51



261,8



854



25



1



11



Huyện Đông Anh



182,30



283,0



1.552



23



1



12



Huyện Gia Lâm



114,79



208,4



1.815



21



1



13



Huyện Từ Liêm



75,32



253,3



3.363



15



1



14



Huyện Thanh Trì



63,27



161,2



2.548



15



1



Nguồn: Niên giám thống kê thành phố Hà Nội năm 2004



51



2.2 Thực Trạng Hoạt Động Thị Trƣờng Bất Động Sản Hà Nội.

2.2.1 Giai đoạn trƣớc 1993

Bối cảnh:

Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc nhiều loại

chủ sở hữu. Thị trường đất đai hoạt động và trở thành bộ phận trọng yếu của

thị trường BĐS. Ở nước ta, Hiến pháp 1946 không đặt đất đai thuộc sở hữu

toàn dân. Đến Hiến pháp 1959 (Điều 12) xác định ruộng đất thuộc sở hữu của

nông dân, đất hoang thuộc sở hữu toàn dân. Khi tiến hành hợp tác hóa nông

nghiệp, nông dân được vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, dần

dần hình thành sở hữu tập thể về ruộng đất. Cho tới khi phong trào hợp tác

hóa nông nghiệp được đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng được tập

thể hóa đã chiếm tuyệt đại bộ phận tổng qũy ruộng đất của nông dân (miền

Bắc).

Những cuộc cải cách ruộng đất tại miền Bắc vào những năm đầu của

thập kỷ 1950, cuộc tập thể hóa nông nghiệp vào những năm từ cuối thập kỷ

1950 đến những năm 1960, 1970 đã có những chuyển biến to lớn.

Trong khi đó, các loại đất khác, đặc biệt là đất ở (thổ cư) tại khu vực đô

thị và nông thôn đều không có động thái mới gì về mặt luật pháp ở tầm Hiến

pháp cho đến những năm 1979. Theo đó nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì đất

ở của ngôi nhà đó đương nhiên cũng thuộc sở hữu Nhà nước; nếu nhà ở do

cha ông để lại thì đất ở của ngôi nhà đó và nhà ở đều thuộc sở hữu của người

thừa kế theo quy định của Luật thừa kế. Nghĩa là, cho đến năm 1979, theo

Hiến pháp năm 1959, chỉ đất hoang mới là loại đất thuộc sở hữu toàn dân, còn

các loại đất khác có thể thuộc nhiều loại chủ sở hữu khác nhau. Trong bối

cảnh đó, quyền sử dụng đất không có nhiều ý nghĩa do nhiều loại thị trường

không hoạt động, kể cả thị trường BĐS, đặc biệt là khi cơ chế kế hoạch hóa

tập trung đang vận hành.



52



Đến Hiến pháp 1980 đã đặt một nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối

với đất đai. Lần đầu tiên tại Việt Nam, Hiến pháp 1980 tuyên bố “đất đai

thuộc sở hữu toàn dân”. Hiến pháp 1959 giới hạn đất đai thuộc sở hữu toàn

dân chỉ là đất hoang, thì Hiến pháp 1980 đã mở rộng giới hạn này ra toàn bộ

qũy đất trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc sở hữu toàn dân. Hiến pháp 1980

phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa theo

cơ chế kế hoạch hóa tập trung, xóa bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xóa

bỏ hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế độ sở hữu đất ở

gắn với sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tư nhân… như đã từng có trước 1980.

Hiến pháp 1980 không thừa nhận chế độ sở hữu tập thể về đất đai nên

Nhà nước đã dễ dàng chuyển toàn bộ qũy đất thuộc sở hữu tập thể thành qũy

đất thuộc sở hữu toàn dân để giao cho hộ nông dân.

Tại đô thị, đất ở thuộc các căn nhà không do Nhà nước sở hữu được xây

dựng và sử dụng trước 1980 thì Nhà nước không quốc hữu hóa. Hiến pháp

1980 (điều 20) chỉ quy định việc “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo

quy định chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm.

Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và

hưởng kết qủa lao động của mình theo quy định của pháp luật”

Trước khi công cuộc đổi mới được tiến hành chính thức năm 1986,

những khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã bộc lộ rõ trên

nhiều lĩnh vực đặc biệt là chính sách ruộng đất. Chỉ thị 100 của Ban bí thư

(13/11/1981) đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong

toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài.

Luật đất đai 1987 (khoản 4 điều 9) có quy định việc giao đất của Nhà

nước, nhưng theo luật này giao đất là một loại công việc của thuộc chức năng

quản lý của Nhà nước chứ không phải là một hoạt động của thị trường.



53



Sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết 10 (ngày 5/4/1988) về đổi mới quản

lý kinh tế nông nghiệp, vấn đề quyền sử dụng đất của hộ nông dân dần dần

được hình thành.

Về nhà ở: Nhà ở được hiến pháp nước ta công nhận là loại đa sở hữu,

trong đó có nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Chế

độ sở hữu về nhà ở rất rõ ràng nên việc mua bán, chuyển nhượng loại tài sản

này trên thị trường không bị pháp luật ngăn cấm. Tuy nhiên, do nhà ở luôn

luôn gắn liền với đất ở, nên thị trường nhà ở bị chi phối bởi thị trường đất ở,

trong khi đất ở lại thuộc sở hữu toàn dân. Vì vậy, về mặt pháp lý, người chủ

nhà phải có hai loại giấy sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Nếu chủ nhà

không (hoặc chưa) có đủ 2 loại giấy đó thì việc chuyển nhượng hợp pháp ngôi

nhà đó sẽ rất khó khăn.

Luật đất đai năm 1987 cho phép mua bán nhà, những tài sản khác gắn

liền với đất và được quyền sử dụng đất có ngôi nhà, tài sản đó. Tiếp đến, Pháp

lệnh Nhà ở năm 1991 (điều 13) cho phép “Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bất

kỳ từ nguồn nào đều do các tổ chức kinh doanh nhà ở của Nhà nước quản lý

kinh doanh theo quy định của Hội đồng bộ trưởng”, đến quyết định 118/TTg

ngày 27/11/1992 bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở và thực hiện chế độ đưa tiền

nhà ở vào tiền lương, đã tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường BĐS

nhà ở.

Thị trường BĐS trước 1993:

Cũng như đất khu dân cư nông thôn, đất ở đô thị trước Hiến pháp 1980

bao gồm nhiều chủ sở hữu: sở hữu Nhà nước (đất thuộc các diện tích nhà ở do

Nhà nước sở hữu), sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân (đất thuộc các diện tích nhà

ở do cá nhân sở hữu), sở hữu cộng đồng. Mặc dù Nhà nước chưa có văn bản

pháp luật về giao dịch BĐS, nhưng nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ



54



tục cho các giao dịch mua bán thuê mướn BĐS, vẫn thu lệ phí trước bạ khi

đăng ký quyền sở hữu nhà, đất.

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm

việc mua bán đất đai, nên việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền

sử dụng đất cũng không được thực hiện và giao cho khu vực kinh tế nhà

nước, kinh tế hợp tác xã. Quan hệ giao dịch mua bán đất đai, thuê mướn đất

đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không được thừa nhận.

Tại đô thị, đất ở thuộc các căn nhà không do Nhà nước sở hữu được xây

dựng và sử dụng từ trước 1980 thì Nhà nước không quốc hữu hóa, không

trưng mua, hoặc trưng dụng, hoặc trưng thu, (theo tinh thần điều 20 Hiến

pháp 1980) mà được tiếp tục sử dụng.

Sau khi Nhà nước thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp 1980, những

người có quyền sử dụng đất sau khi nhận đất đã ngấm ngầm hình thành một

số giao dịch với những người đang cần có đất để sử dụng.

Từ năm 1980, về cơ bản, tại đô thị Nhà nước không còn đất công để giao

hoặc cho các hộ gia đình thuê để làm nhà. Cùng với việc Nhà nước chủ

trương rút khỏi vai trò người sản xuất chính (sau khi tiến hành đổi mới năm

1986) đã tạo ra một lượng nhu cầu nhà ở không được đáp ứng, những quy

định chính thức để xin được giấy phép lại quá ngặt nghèo. Nhu cầu sử dụng

đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, xây dựng và sản xuất công

nghiệp, dịch vụ… thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng, phát sinh

nhu cầu giao dịch về đất đai. Các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước (DNNN)

tự động giao đất thuộc quyền sử dụng của mình cho gia đình cán bộ công

nhân viên chức trong đơn vị xây nhà để ở. Tình trạng này làm xuất hiện hàng

loạt các khu dân cư tập trung không có trong quy hoạch xây dựng và phát

triển đô thị. Các khu tập trung dân cư kiểu này nhanh chóng lan tỏa một cách

tự phát ra khắp địa bàn đô thị, biến những diện tích đất nông nghiệp nằm



55



trong thành phố và vùng ven đô thành những khoảnh đất làm nhà ở, điển hình

như đất nông nghiệp thuộc Quận Ba Đình.

Luật đất đai năm 1987 cho phép mua bán nhà, những tài sản khác gắn

liền với đất và được quyền sử dụng đất có ngôi nhà, tài sản đó. Do đó, hình

thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà, tài sản gắn với đất, thực chất là mua

bán đất đai ngầm không được pháp luật quy định. Giao dịch mua bán chủ yếu

là viết tay giấy cam kết mua, bán nhà, một số trường hợp có xác nhận của

phường, xã. Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, phân phối đất

không đúng thẩm quyền diễn ra phổ biến.

Theo thống kê năm 1989, 51% hộ gia đình ở thành phố Hà Nội sống

trong các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước. Diện tích bình quân của mỗi người

dân Hà Nội là 5,8 m2, 39% các hộ gia đình Hà Nội sống dưới mức 4 m2/người

và 7% hộ sống dưới mức 2m2/người. Trong khi đó ở TP. Hồ Chí Minh

11m2/người. [31]

Tiếp đến là Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 ra đời cho phép nhà ở các tổ chức

kinh doanh nhà ở của Nhà nước quản lý kinh doanh theo quy định, quyết định

118/TTg ngày 27/11/1992 bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở và thực hiện chế độ

đưa tiền nhà ở vào tiền lương, đã làm cho các giao dịch BĐS nhà ở trên thị

trường Hà Nội, thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm, diễn ra sôi động

vào những năm từ 1991 đến 1993.

Như vậy, giai đoạn trước năm 1993, các chính sách để thị trường BĐS

hoạt động còn rất hạn chế, việc mua bán đất đai không được thừa nhận về mặt

pháp lý. Giao dịch trên thị trường BĐS, sau khi có Luật đất đai 1987, chủ yếu

là giao dịch mua bán nhà ở nhưng thực tế là giao dịch mua bán đất đai ngầm

do pháp luật chưa thừa nhận việc giao dịch mua bán đất. Giai đoạn này, thị

trường BĐS Hà Nội mới manh nha hình thành dưới hình thức giao dịch nhà ở.

2.2.2 Giai đoạn từ 1993 đến nay



56



Bối cảnh:

Hiến pháp 1992 (điều 18) ghi “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá

nhân sử dụng lâu dài” là một bước tiến theo hướng thị trường so với Hiến

pháp 1980 và sau một số năm thi hành Luật đất đai 1987.

Theo điều 1 và 2 của Điều khoản chung về Luật đất đai năm 1993 thì đất

đai là tài sản của toàn dân. Tuy nhiên, theo điều 3: “các hộ gia đình hoặc cá

nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế quyền sử dụng đất, và thế chấp đất đó với các tổ chức kinh tế và cá

nhân Việt Nam”. Hơn nữa điều 73 và 74 có ghi: “việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật” đã tạo cơ sở pháp lý

cho sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS. [32]

Luật đất đai 1993 còn bổ sung: Nhà nước không chỉ có quyền giao đất và

thu hồi đất, mà còn được quyền cho thuê đất. Với quyền này, diện người được

sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá

nhân được giao đất mà cả những tổ chức, cá nhân thuê đất. Điều quan trọng là

người sử dụng trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị.

Quyết định 33/TTg ngày 5/2/1993 về chuyển các đơn vị quản lý cho thuê

nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thành các doanh nghiệp Nhà nước để tổ chức

kinh doanh qũy nhà ở Nhà nước. Tiếp theo đó, Nghị định 60/CP và Nghị định

61/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu sử dụng đất ở

tại đô thị, về mua bán và kinh doanh nhà ở, đã xác định chủ trương bán nhà

của Nhà nước cho các hộ đang ở thuê, cho phép bán nhà và quyền sử dụng đất

có ngôi nhà đó. Điều 7 Nghị định 61-CP có ghi: “Giá đất khi chuyển quyền sử

dụng do ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá đất do Nhà

nước quy định và căn cứ vào vị trí của đất ở và tầng nhà”. Năm 1995 thực

hiện việc bán nhà theo Nghị định 61, đồng thời cũng là thời điểm Hà Nội

cùng với cả nước thực hiện được việc xóa bao cấp về nhà ở.