1 Quan điểm, định hướng và mục tiêu phát triển thị trường BĐS Hà Nội.

101



+ Phấn đấu đến năm 2005, đạt bình quân 5,0 - 5,5m2 cây xanh/người;

năm 2010 đạt 7 - 7,5m2 cây xanh/người. [20]

Trên cơ sở nghiên cứu về phát triển kinh tế xã hội và quy hoạch của thủ

đô đến 2010, Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội đã đưa ra những dự báo bước

đầu về một số cân đối lớn giai đoạn 2006 - 2010. Theo đó, cơ cấu sử dụng đất

của Hà Nội tiếp tục có những thay đổi lớn. Đất nông nghiệp tiếp tục thu hẹp

diện tích để chuyển đổi thành đất chuyên dùng (cho phát triển giao thông,

công nghiệp) và đất ở đô thị. Giai đoạn này mỗi năm thành phố cần giải quyết

việc làm mới cho khoảng 90 - 100 nghìn lao động, để đảm bảo tỷ lệ thất

nghiệp ở mức hợp lý (5 - 6%) không gây ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển

kinh tế và ổn định xã hội. Về dự báo vốn đầu tư phát triển, theo tính toán ban

đầu giai đoạn tới Hà Nội có khả năng đạt mức tăng trưởng bình quân 13 14%/năm. Như vậy, khả năng huy động vốn đầu tư toàn xã hội cho phát triển

trong giai đoạn 2006 - 2010 khoảng 223,5 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 48%

tổng GDP giai đoạn này. Vốn đầu tư trong nước vẫn chiếm phần lớn, khoảng

80 - 85% tổng số vốn đầu tư trên toàn địa bàn. Trong đó tỷ trọng vốn đầu tư

của dân cư và doanh nghiệp trong nước chiếm khoảng 52% tổng vốn đầu tư.

Vốn đầu tư từ ngân sách và có tính chất ngân sách do địa phương quản lý

trong kế hoạch 5 năm (2006 - 2010) dự kiến khoảng 24 nghìn tỷ đồng và sẽ

tiếp tục được đầu tư phần lớn cho phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật và xã

hội. Hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội dự kiến sẽ chiếm trên 17% tổng vốn đầu tư

có nguồn gốc ngân sách và ngân sách thành phố. [48]

Quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội được xác định với 7 tỉnh: Hà Tây, Hòa

Bình, Vĩnh Phú, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương. Tổng diện tích của quy

hoạch vùng nói trên là 13.400km2, dân số 12 triệu người. Hiện tại, tỷ lệ đô thị

hóa gần 60%, nhiều chuyên gia cho rằng Hà Nội sẽ có tỷ lệ đô thị hóa khoảng



102



60 - 65% vào năm 2010 và 80% vào năm 2020. Dân số tương ứng khoảng 3,5

triệu và 4,5 triệu người. [36]

Đến nay, trên toàn thành phố Hà Nội hiện đã xác lập 180 khu đô thị mới

với qũy đất khoảng 2.500 ha. Quy mô diện tích sàn xây dựng khoảng 20 triệu

m2, trong đó 20 dự án có diện tích từ 40 - 400 ha; 23 dự án có diện tích trên

20ha.

Cơ cấu sử dụng đất của thành phố trong tương lai với không gian mở

theo hướng Bắc và Tây Bắc, hướng Tây và Tây Nam. Hướng phát triển lâu

dài của thành phố chủ yếu về phía Tây, Tây Nam (Miếu Môn - Xuân Mai Hòa Lạc Sơn Tây của tỉnh Hà Tây) một phần phía Bắc Thành phố: cụm đô thị

Sóc Sơn (thành phố Hà Nội), Xuân Hoà- Đại Lải- Phúc Yên (tỉnh Vĩnh Phúc)

và các đô thị khác nhằm khai thác lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên,

giao thông và cơ sở hạ tầng của các đô thị vệ tinh. Trước mắt, hướng mở rộng

thành phố Hà Nội trung tâm về phía Tây Bắc, Tây Nam và phía Bắc, trong đó

ưu tiên cho đầu tư phát triển khu vực phía Bắc sông Hồng, nghiên cứu chỉnh

trị sông Hồng, hoàn thành phương án và tổ chức thực hiện quy hoạch, khai

thác hai bên sông Hồng.

Bảng 3.1: Dự báo cơ cấu sử dụng đất đến 2010.

Chỉ tiêu



Đơn vị tính: %



Năm 2000 Năm 2005



Năm 2010



Tổng diện tích đất tự nhiên



100



100



100



1. Diện tích đất đô thị



12,4



21,1



31,8



2. Diện tích đất thổ cư nông thôn



7,3



3,5



1,9



3. Đất dành cho các khu đặc biệt



1,1



6,8



8,6



4. Đất xây dựng giao thông



5,6



6,8



7,9



5. Đất dành cho thủy lợi



5,3



5,9



6,3



6. Đất không bố trí kinh tế



7,8



7,8



7,8



103



7. Đất mục đích khác và chưa sử dụng



5,6



8. Đất nông lâm nghiệp



0,8



55,4

48,1

Nguồn: UBND TP. Hà Nội (Cổng giao tiếp điện tử Hà Nội)



0,8

44,4



Qua bảng dự báo cơ cấu sử dụng đất trên có thể thấy Hà Nội đang trong

qúa trình đô thị hóa mạnh. Nếu như năm 2000 diện tích đất đô thị chỉ chiếm

12,4% thì dự báo đến 2005 là 21,1%, năm 2010 sẽ là 31,8% tổng diện tích đất

tự nhiên. Diện tích đất chưa sử dụng sẽ không còn: giai đoạn 2005 - 2010 đất

mục đích khác và chưa sử dụng là 0,8%. Khu vực nông thôn ngày càng bị thu

hẹp khi đất nông lâm nghiệp năm 2000 là 55,4%, đến 2010 sẽ còn 44,4%; đất

thổ cư nông thôn năm 2000 là 7,3%, năm 2005 là 3,5% và đến 2010 chỉ còn

1,9% tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố.

3.1.1 Quan điểm phát triển thị trường BĐS.

 Phát triển thị trường BĐS trên cơ sở Nhà nước thực hiện quyền đại

diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất nhà nước quản lý về đất

đai. Quy hoạch sử dụng đất đai theo hướng văn minh, hiện đại, công bố công

khai để doanh nghiệp và người dân thực hiện.

 Người sử dụng đất được đảm bảo quyền và nghĩa vụ của mình trong

thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhà nước có chính sách

khuyến khích đầu tư và đất đai để làm tăng giá trị của đất. Tạo điều kiện để

đất đai, BĐS được tham gia trên thị trường.

 Mở rộng các hình thức kinh doanh BĐS. Khuyến khích người Việt

Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư vào thị trường BĐS.

 Kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất và BĐS theo luật

pháp, chống đầu cơ đất đai và nắm giữ đất đai trái pháp luật. Sửa đổi các quy

định về việc chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, thúc đẩy qúa trình bán

nhà ở của Nhà nước. Giải quyết dứt điểm các tranh chấp về quyền sử dụng đất

và nhà ở còn tồn đọng. Đồng thời, sử dụng đất phải đảm bảo đúng quy hoạch,



104



kế hoạch và đúng mục đích sử dụng đất. Đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, có

hiệu qủa, bảo vệ môi trường, ngăn chặn sử dụng đất lãng phí, kém hiệu qủa.

3.1.2 Định hướng phát triển thị trường BĐS:

Hình thành thị trường BĐS thông thoáng, bảo đảm cho các tổ chức, cá

nhân có thể tham gia bình đẳng trên thị trường. Phát triển lực lượng kinh

doanh BĐS theo nguyên tắc cạnh tranh. Bảo đảm việc sử dụng đất đai có hiệu

qủa và tạo ra khối lượng BĐS hàng hóa đa dạng phù hợp với nhu cầu đa dạng

của thị trường.

Khắc phục cơ chế quản lý và sử dụng đất đai theo cơ chế “xin - cho”

sang quản lý bằng luật pháp, quy hoạch và các công cụ quản lý vĩ mô khác.

Phát triển thị trường BĐS góp phần phát triển thị trường tài chính, đa

dạng hóa các cơ hội đầu tư của các tổ chức và cá nhân, qua đó thúc đẩy tăng

trưởng kinh tế.

Tăng cường năng lực quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS,

góp phần tăng thu cho ngân sách để phát triển cơ sở hạ tầng, đồng thời có chế

độ hỗ trợ phù hợp về đất đai, nhà ở đối với những đối tượng chính sách, người

thu nhập thấp.

3.1.3 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản.

Nghị quyết số 06 ngày 19/5/2004 của Chính phủ về một số giải pháp

phát triển lành mạnh thị trường BĐS khẳng định mục tiêu phát triển thị

trường BĐS:

Phát triển thị trường BĐS nhằm khai thác, sử dụng có hiệu qủa các

loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất và công

trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp

hóa, hiện đại hóa đất nước.

Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh

tế tham gia đầu tư phát triển BĐS hàng hóa, đặc biệt là đầu tư xây dựng các



105



công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã

hội.

Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù

hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế.

Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị

trường BĐS, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ BĐS.

3.2 Một số giải pháp phát triển thị trƣờng Bất động sản Hà Nội.

Để thị trường BĐS hoạt động có hiệu qủa, Nhà nước phải tạo điều kiện

cần thiết để thị trường thể hiện vai trò trong việc phân bổ và sử dụng hợp lý

tài nguyên đất đai và đáp ứng các nhu cầu về BĐS hàng hóa với giá cả hợp lý,

chi phí thấp. Mặt khác, Nhà nước phải có sự can thiệp nhằm đảm bảo công

bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ cần thiết cho các đối tượng bị thua thiệt như

người thu nhập thấp, người nghèo…

3.2.1 Nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước

Mặc dù đã có sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường BĐS Hà Nội.

Tuy nhiên, trong thời gian qua sự can thiệp chưa thực sự có tác dụng tích cực

để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, hoạt động có hiệu qủa. Vì vậy, Nhà

nước và thành phố cần nâng cao vai trò quản lý, điều tiết thị trường, đổi mới

hệ thống thuế, phí nhằm sử dụng có hiệu qủa BĐS, khuyến khích các giao

dịch chính thức.

Quản lý nhà nước:

 Ban hành những quy định pháp lý để thị trường hoạt động có khuôn

khổ, chuẩn mực rõ ràng. Phân cấp mạnh hơn cho các cấp chính quyền địa

phương, đồng thời quy định rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của từng

cấp, ngành nhằm hạn chế những tiêu cực trong bộ máy quản lý Nhà nước.

 Rà soát, chỉnh sửa và nâng cao hiệu lực pháp lý của các văn bản liên

quan đến các giao dịch trên thị trường, đáp ứng được nhu cầu thể hiện sự



106



thông thoáng, khuyến khích các tổ chức tham gia đầu tư xây dựng và kinh

doanh BĐS. Đảm bảo sự công bằng giữa các thành phần tham gia hoạt động

trên thị trường, cần hạch toán giá trị của BĐS vào tổng giá trị tài sản của các

doanh nghiệp cổ phần hóa. Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo

nguyên tắc cạnh tranh, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan Nhà nước vào vụ

việc cụ thể, có cơ chế khuyến khích sử dụng các loại chuyên gia thị trường

BĐS.

 Đổi mới hệ thống thuế, phí và lệ phí theo hướng tinh giản các khoản

thu, trên cơ sở xác định rõ ý nghĩa kinh tế của từng khoản thu: xây dựng hệ

thống thuế, phí phù hợp để điều tiết các khoản thu nhập bất hợp lý, đồng thời

phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường và khuyến khích sử

dụng có hiệu qủa BĐS. Giảm mức lệ phí chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở để

khuyến khích các giao dịch chính quy trên thị trường. Hiện nay, để có được

giấy chứng nhận, ngoài tiền sử dụng đất (theo quy định), mức lệ phí chuyển

nhượng hiện nay là khá cao, mang tính chất là thuế nhiều hơn là phí. Đặc biệt

sau khi thành phố ban hành khung giá đất mới cao hơn từ 5 - 10 lần so với

khung giá cũ, thì mức phí 2% của giá trị BĐS góp phần cản trở các giao dịch

chính thức. Trên thực tế có nhiều nơi thành phố đã cấp xong giấy chứng nhận

nhưng người dân không đến nhận do mức thuế, phí đóng góp qúa cao dẫn đến

việc giao dịch phi chính thức trên thị trường, khi đó Nhà nước sẽ không thu

được thuế, phí, và cũng không kiểm soát được những giao dịch này.

 Nghiên cứu ban hành thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng BĐS

đất đai, nhà ở thay thế thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay. Thuế chuyển

quyền sử dụng đất, nhà ở hiện nay đang được tính chung cho tất cả mọi đối

tượng, nhưng đối với việc đầu cơ BĐS thì mức thuế này lại là thấp. Vì vậy,

cần thay thế thuế chuyển quyền sử dụng đất thành thuế thu nhập từ chuyển