3 Kinh nghiệm một số nước trong việc phát triển thị trường thị trường BĐS

37



như ở Séc) khoảng 30% qua môi giới tự do, 50% qua môi giới có tổ chức, còn

lại 20% thông qua hình thức tự mua bán. [1]

1.3.2 Sử dụng công cụ thuế:

Ở Đài Loan: Hệ thống thuế BĐS bao gồm:

 Thuế giá trị đất: Loại thuế này thu vào các loại đất đai đã quy định giá.

Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu đất hoặc chủ cho thuê đất, nếu chưa xác

định được chủ sở hữu thì người đang thực tế sử dụng đất phải nộp. Phương

pháp tính thuế: Diện tích x giá đất tính thuế x thuế suất. Thuế giá trị đất áp

dụng hai loại thuế suất là thuế suất lũy tiến thông thường và thuế suất ưu đãi

đặc biệt.

Mức thuế suất lũy tiến thông thường từ 1% đến 5,5%, được tính theo

phương pháp: Tổng giá trị đất dưới mức khởi điểm chịu thuế thì áp mức thuế

1% (mức khởi điểm là giá trị trung bình của miếng đất diện tích 7a = 700 m2

tại từng tỉnh, thành phố). Nếu vượt qúa mức khởi điểm thì phần tăng thêm

nhưng dưới 500% so với khởi điểm sẽ tính thêm vào thuế suất cơ bản 0,5%.

Khi giá trị đất tăng trên 500% so với khởi điểm thì mỗi 500% tăng thêm sẽ

tính vào thuế suất cơ bản là 1%, mức tối đa là 5,5%.

Thuế suất ưu đãi đặc biệt được áp dụng đối với một số loại đất như: đất

để ở 0,2%; đất dùng cho cơ quan sự nghiệp 1%; đất để dùng vào công trình

công cộng 0,6%; đất đai công hữu có thuế suất 1% và không thu thuế lũy tiến.

Trong trường hợp người chủ đất có hai miếng đất trở lên cùng một tỉnh hoặc

cùng một đô thị thì cộng tổng giá trị các miếng đất để làm cơ sở tính thuế.

Ngoài ra đối với những khu đất mà ở đó cơ sở hạ tầng như điện, đường,

nước … đã hoàn thành, nhưng việc xây dựng chưa triển khai theo như giấy

phép thì sẽ bị thu bổ sung thuế giá trị đất đánh trên khu đất bỏ trống bằng từ 2

- 5 lần thuế cơ bản đối với khu đất đó.



38



 Thuế giá trị đất tăng thêm: Thu trên tổng giá trị đất tăng so với giá trị

thời điểm chuyển nhượng trước đó (đã có giá cụ thể), đối tượng nộp thuế là

người bán (nếu là mua, bán, trao đổi, nhà nước thu mua) hoặc người nhận đất

(nếu là thừa kế, cho tặng …). Nếu giá trị chuyển nhượng công bố cao hơn giá

trị hiện tại Chính phủ công bố thì giá trị chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn

cứ tính thuế.

Để tính giá trị tăng thêm ròng, các khoản tiền sẽ được trừ vào giá trị

chuyển nhượng gồm: Giá trị đất ban đầu (nếu chưa chuyển nhượng từ khi luật

được ban hành), giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng (nếu đã chuyển

nhượng từ khi luật được ban hành), chi phí đã bỏ ra để cải thiện đất. Giá trị

ban đầu và giá trị của lần chuyển nhượng cuối cùng được điều chỉnh theo chỉ

số giá hàng tiêu dùng nhà nước công bố.

Thuế giá trị đất tăng thêm là loại thuế lũy tiến được tính bằng cách nhân

giá trị đất tăng thêm với mức thuế theo cách:

- Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại

thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm

- Nếu giá trị tổng thể từ 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại

thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với phần

vượt qúa 100% sẽ chịu thuế suất 50%.

- Nếu giá trị tổng thể vượt qúa 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại

thời điểm chuyển nhượng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với phần

vượt qúa 200% sẽ chịu thuế suất 60%.

Sau khi có sự mua bán đất đai, đất đó phải được đăng ký tên chủ mới

trước khi chuyển nhượng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của

lần chuyển nhượng sau.

Ở Cộng hoà Pháp: Hệ thống thuế BĐS bao gồm:



39



 Thuế đất nông nghiệp: Đối tượng chịu thuế bao gồm tất cả các loại đất

nông nghiệp, không kể đất đó có canh tác hay không. Căn cứ tính thuế là diện

tích, giá đất và thuế suất. Giá đất do cơ quan thuế và Hội đồng xã bàn bạc, ấn

định. Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần, giá đất có quan hệ mật

thiết đối với hạng đất tốt hay xấu. Hạng đất được xác định căn cứ vào độ phì

nhiêu, độ ẩm, độ dốc và vị trí xa, gần của đất. Biểu thuế do tỉnh quyết định

hàng năm nhưng không vượt qúa mức tối đa do TW quy định là 20%.

 Thuế đất ở, đất xây dựng: Đối tượng nộp thuế chủ yếu là chủ sở hữu

đất có đất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế.

Mức thu thuế đất ở, đất xây dựng do chính quyền địa phương ấn định theo

khung thuế của nhà nước, tăng hay giảm tùy theo nhu cầu chi tiêu của địa

phương trong năm. Miễn thuế cho các khu đất sử dụng vào mục đích công

cộng, xây dựng các công trình khoa học, giáo dục, y tế …

 Khi chuyển quyền sử dụng đất, áp dụng thuế thu nhập.

Ở Thụy Điển: Thuế BĐS ở Thụy Điển được quy định trong Đạo luật về

thuế BĐS, thuế tài sản.

Thuế BĐS: Đối tượng nộp thuế là chủ sở hữu nhà và đất, không áp dụng

đối với BĐS sử dụng vào mục đích công cộng. Căn cứ tính thuế là diện tích,

giá đất và thuế suất.

Chủ sở hữu phải đăng ký BĐS tại cơ quan quản lý nhà đất. Cơ quan này

theo dõi và cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại

đất, giá đất. Giá đất tính thuế được xác định 6 năm một lần, căn cứ để định giá

tính thuế là giá của từng loại đất trên thị trường của 2 năm trước, phân biệt

theo vị trí và một số chỉ tiêu tổng hợp về hiệu quả kinh tế và chất đất. Thuế

suất áp dụng thống nhất là 1,4%/năm. Giá tính thuế bằng 75% giá thị trường 2

năm trước.



40



 Thuế tài sản: Giá trị đất của hộ nông dân, chủ trang trại còn phải gộp

chung với tài sản của từng hộ (bao gồm nhà, đất, cổ phần, cổ phiếu, tiền gửi

ngân hàng …) để đánh thuế. Thuế tài sản được tính theo biểu thuế lũy tiến

từng phần với 3 mức thuế suất là: mức 1,5% áp dụng với tài sản 800.000 SEK

đến dưới 1.300.000 SEK, mức 2,6% áp dụng với tài sản từ 1.300.000 SEK

đến dưới 3.600.000 SEK, mức 3% áp dụng với tài sản từ 3.600.000 SEK trở

lên.

1.3.3 Nhà nước trong vấn đề phát triển đô thị

Ở Singapore: là nước phải đối mặt với sự thiếu đất nghiêm trọng, với

mật độ dân số khoảng 6.400 người/km2 (năm 2001). Để giải quyết vấn đề nhà

ở cho dân cư đô thị, chiếm 80% dân số, Singapore đã sử dụng hàng loạt các

chính sách quản lý đô thị thực sự có hiệu quả và được đánh giá là thành công

trên các mặt: cung cấp nhà ở giá rẻ, phù hợp vói đại bộ phận dân chúng. Dân

cư đô thị được sống trong những căn hộ do ủy ban phát triển nhà ở Singapore

đầu tư. Hiện ủy ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90 %

thuộc sở hữu cá nhân.

Chế độ sở hữu đất đai: Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng,

chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Đất đai do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ

trọng lớn nhất (gần 90%). Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc

căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp

đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể. Đất sử dụng để xây nhà ở có

thời hạn dài nhất trong các loại đất (99 năm), đất nông nghiệp ngắn nhất (10 20 năm).

Có 3 hình thức để chuyển giao đất công cho các đơn vị phát triển BĐS:

(1) Đấu giá hoặc đấu thầu; (2) Bán trực tiếp cho các đơn vị phát triển nhà ở

công như Cục Phát triển Nhà (HDB), phát triển công nghiệp, hoặc các cơ

quan Chính phủ theo chức năng luật định. Giá bán dựa vào Người thẩm định



41



giá trưởng quy định theo giá thị trường để sử dụng đất có hiệu qủa nhất; (3)

Đấu thầu hạn chế, ưu tiên cho các chủ đất xung quanh liền kề.

Khi bán đất, Nhà nước luôn kèm theo các điều kiện cần thiết để xây dựng

công trình trên mảnh đất đó. Về cơ bản không cho phép nhà đầu tư mua đi

bán lại mảnh đất đã mua. Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bằng việc

điều chỉnh lượng đất bán ra phù hợp, đồng thời cùng với việc quy định

nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có hiệu qủa nên không có hiện tượng găm

giữ đất hoặc đầu cơ.

Quy hoạch và thực hiện quy hoạch: Quy hoạch được nhận thức là vấn đề

quan trọng hàng đầu trong việc phát triển, ổn định thị trường BĐS. Theo họ

có 3 loại quy hoạch chính, tiến hành theo từng bước: (1) Quy hoạch định

hướng hay quy hoạch ý tưởng, có giá trị trong 10 năm; (2) Quy hoạch tổng

thể có thời hạn hiệu lực trong thời gian 5 năm, dựa trên quy hoạch định hướng

để xây dựng nội dung chi tiết cho từng khu vực, công bố công khai rộng rãi

cho mọi người dân tham gia góp ý chỉnh sửa và công bố chính thức để thực

hiện; (3) Trong qúa trình triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch, các chủ

đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết trình Cơ quan Tái phát

triển Đô thị xem xét phê duyệt và phân bổ sử dụng đất đai hợp lý.

Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết,

một số khu vực chưa quy hoạch còn để trống được đề rõ “khu vực đang

nghiên cứu”. Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh

đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.

Sau khi có quy hoạch chi tiết và dự án cụ thể, công tác thu hồi đất dựa

trên nguyên tắc: Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ

tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị; Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ

thu hồi khi thực sự cần thiết; Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép của

Chính phủ và các thành viên trong nội các Chính phủ; Việc thu hồi đất được



42



tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho người dân 2 - 3

năm

Vấn đề tái định cư và cung cấp nhà ở công: Nhà ở công là loại nhà do

Nhà nước xây dựng và cung cấp giá rẻ kèm theo một số điều kiện. Đây là một

đặc điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường BĐS tại Singapore. Singapore

thiết lập một cơ quan tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người

dân trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư - Cục Phát triển Nhà (HDB). HDB

được thành lập từ năm 1960, cho đến nay, với khoảng 8.000 nhân viên, HDB

đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong đó 2% thuê căn hộ (năm

2001).

Trước tiên các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kỹ lưỡng

về hộ gia đình, các đơn vị, tổ chức khi triển khai việc tái định cư, tình trạng

pháp lý của BĐS… Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc

chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng.

Các cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới

thiệu các hộ thuộc diện tái định cư mua hoặc thuê nhà của HDB với điều

khoản ưu đãi: ưu đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp… Chính sách

cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể trong đó ưu

tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được

Nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore)

HDB có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người dân.

HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các toà nhà cao tầng. Có 5 loại căn

hộ, các căn hộ có 1 - 2 phòng để cho người thu nhập thấp thuê, các căn hộ 4 5 phòng chủ yếu để bán.

Loại căn hộ



Diện tích chuẩn (m2)



Giá bán hoặc cho thuê



1 phòng



32



26 - 33 $/tháng



43



2 phòng



45



44 - 75 $/tháng



3 phòng



85



4 phòng



90



126.000 $



5 phòng



110



203.000 $



Nguồn: Viện kinh tế TP. Hồ Chí Minh

Ngoài ra, còn có các căn hộ hạng sang hoặc các căn hộ cho người già.

Như vậy chương trình cung cấp nhà ở của HDB đã đáp ứng nhu cầu đa dạng

của hầu hết mọi người dân, kể cả những người có thu nhập thấp.

Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, chính phủ quy định khi

mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán

căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.

Nhà nước có chính sách tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này.

Có 2 phương thức chủ yếu là: (1) HDB vay Nhà nước, các ngân hàng hoặc

phát hành trái phiếu để phát triển các khu dân cư, bán cho người dân và thu

hồi vốn để hoàn trả vốn vay; (2) Chính phủ hỗ trợ cho người dân mua nhà trả

góp của HDB (có thế chấp nhà), thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ

Qũy Tiết kiệm Trung ương. Ngoài ra HDB còn vay từ thị trường vốn (trái

phiếu trung hạn) và các thể chế tài chính khác. [51]

Trung quốc: Để khắc phục tình trạng đầu tư không đồng bộ, Trung Quốc đã

đưa ra chính sách phát triển tổng hợp các khu đô thị, chia quá trình phát triển

thành hai giai đoạn:

 Giai đoạn một, chủ đầu tư tạo ra mặt bằng, san nền và xây dựng đồng

bộ hạ tầng (đường, điện, cấp thoát nước, thông tin, chiếu sáng, công viên cây

xanh…).

 Giai đoạn hai, chuyển nhượng quyền sử dụng từng mảnh đất cho các

chủ đầu tư khác xây dựng công trình và thu phí phát triển.



44



Ở Trung Quốc hiện nay, không những phải xây dựng thành phố theo qui

hoạch mà nhà ở và các công trình công cộng nông thôn cũng phải xây dựng

theo hướng đô thị hóa. Bộ Tài nguyên đất Trung quốc đã ban hành thông tư

về tăng cường quản lý nhà ở nông thôn (11/2004), trong đó quy định mỗi hộ

nông dân chỉ có một nhà ở theo tiêu chuẩn diện tích quy định của tỉnh, thành

phố. Nếu hộ đó bán, cho thuê hoặc tặng ngôi nhà ở của mình cho người khác

thì chính quyền địa phương sẽ không phê duyệt cấp đất xây dựng nhà khác.

Thông tư cũng quy định nghiêm cấm thị dân đến nông thôn mua đất làm nhà

rồi chuyển nhượng cho người khác.

Đất làm nhà ở nông thôn phải phù hợp với quy hoạch. Ở những vùng

thuộc quy hoạch đô thị hóa thì hình thành các tiểu khu để tránh sau này lên

thành phố sẽ xảy ra tình trạng “thôn trong thành phố”, phải di chuyển lần thứ

hai. Ở những vùng không thuộc quy hoạch đô thị hóa thì xây dựng tập trung

thành những làng mới có các điều kiện về giáo dục, y tế, văn hóa và các điều

kiện khác. [53]

Hồng Kông: Đã áp dụng chính sách bắt buộc các chủ thuê đất phải trả tiền

ngay một lần cho toàn bộ giá trị hợp đồng mà không thu hàng năm, như vậy

sẽ thu được ngay khoản tiền lớn để phát triển hạ tầng và giảm công sức cũng

như thất thoát khi thu hàng năm. Đây là nguồn vốn quan trọng đối với tài

chính đô thị Hông Kông, trong đó một phần được dùng để đầu tư phát triển

nhà ở.

1.3.4 Một số vấn đề rút ra.

 Thị trường BĐS ở giai đoạn phát triển thấp thì phần lớn do người mua và

người bán trực tiếp giao dịch với nhau. Khi thị trường phát triển ở những trình

độ cao hơn thì giao dịch giữa người mua và người bán trên thị trường qua

những loại hình trung gian chiếm tỷ lệ cao. Hầu hết những giao dịch này có



45



đăng ký, thông tin trên thị trường công khai minh bạch, dễ tiếp cận. Qua đó

Nhà nước sẽ có được những biện pháp để điều tiết thị trường.

 Sử dụng hợp lý công cụ thuế trên thị trường BĐS sẽ rất hữu ích trong

việc điều tiết thu nhập thực tế trong giao dịch BĐS, đảm bảo sự công bằng

giữa các đối tượng nắm giữ, chuyển dịch đất đai thông qua việc áp dụng thuế

trị giá đất tăng thêm hay thuế thu nhập. Đồng thời, phân biệt rõ việc áp dụng

thuế đối với mục đích mua bán BĐS nhằm kiếm lời hay để phát triển sản xuất

hay kinh doanh trên BĐS đó, cụ thể là thời gian giữa hai lần chuyển nhượng

dài thì thuế thấp, còn thời gian ngắn phải chịu mức thuế cao.

 Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong việc quản lý và điều tiết thị

trường BĐS. Trong việc phát triển đô thị, nhà nước phải có cơ chế, chính sách

riêng phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh đặc thù của mỗi nước nhằm khắc phục

tình trạng đầu tư không đồng bộ, thiếu quy hoạch, nâng cao hiệu qủa sử dụng

đất đai, phát triển đa dạng các loại hàng hóa như nhà ở giá rẻ, đảm bảo mọi

người dân có nhà ở …

 Chế độ sở hữu đất rõ ràng, quản lý sử dụng đất chặt chẽ (Singapore) đã

ngăn chặn được việc đầu cơ BĐS và giá BĐS không biến động nhiều để có

thể ảnh hưởng xấu đến phát triển kinh tế. Một trong những nguyên nhân nữa

để thị trường BĐS phát triển ổn định là ý thức tuân thủ pháp luật của người

dân và cả cơ quan hành pháp rất cao trong việc quản lý và sử dụng đất.



46



CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI



2.1 Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị - xã hội của Hà Nội.

2.1.1 Điều kiện tự nhiên:

Hà Nội nằm hai bên bờ sông Hồng, giữa vùng đồng bằng Bắc Bộ trù

phú, với vị trí và địa thế đẹp, thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng phía

Bắc.

Hà Nội nằm ở vĩ độ bắc: 20o 53' đến 21o 23'; kinh độ đông: 105o 44' đến

106o02'. Giáp với năm tỉnh: Thái Nguyên ở phía bắc, Bắc Ninh và Hưng Yên

ở phía đông và đông nam, Hà Tây và Vĩnh phúc ở phía nam và phía tây.

Diện tích tự nhiên: 920,97 km2. Chiều dài nhất từ phía bắc xuống phía

nam là hơn 50 km, Chỗ rộng nhất từ tây sang đông 30 km. Phần lớn diện tích

Hà Nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng với độ cao trung bình

từ 15 đến 20m so với mặt nước biển, thấp nhất thuộc xã Gia Thụy (Gia Lâm)

cao 12m so với mặt nước biển. Cao nhất là núi Chân Chim (Sóc Sơn): 462 m.

Dạng địa hình chủ yếu của Hà Nội là đồng bằng được bồi đắp bởi các

dòng sông với các bãi bồi đại, bãi bồi cao và các bậc thềm. Xen giữa các bãi

bồi đại và bồi cao còn có các vùng trũng với các hồ, đầm (dấu vết của các

lòng sông cổ).

Hà Nội là thành phố gắn liền với những dòng sông, trong đó sông Hồng

là lớn nhất, chảy qua Hà Nội dài khoảng 30 km. Ngoài ra, trong địa phận Hà

Nội còn có sông Tô Lịch, sông Kim Ngưu, sông Nhuệ và sông Cà Lồ.

Khí hậu Hà Nội là khí hậu nhiệt đới gió mùa ẩm, mùa hè nóng mưa

nhiều, mùa đông lạnh mưa ít. Nằm trong vùng nhiệt đới, Hà Nội quanh năm

tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời dồi dào và có nhiệt độ cao. Do chịu ảnh

hưởng của biển, Hà Nội có độ ẩm và lượng mưa khá lớn. Trung bình hàng

năm, nhiệt độ không khí là 23,6oC, độ ẩm 79%, lượng mưa 1.245 mm. Mỗi