Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.11 MB, 122 trang )
46
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
2.1 Tổng quan về điều kiện tự nhiên, kinh tế, chính trị - xã hội của Hà Nội.
2.1.1 Điều kiện tự nhiên:
Hà Nội nằm hai bên bờ sông Hồng, giữa vùng đồng bằng Bắc Bộ trù
phú, với vị trí và địa thế đẹp, thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng phía
Bắc.
Hà Nội nằm ở vĩ độ bắc: 20o 53' đến 21o 23'; kinh độ đông: 105o 44' đến
106o02'. Giáp với năm tỉnh: Thái Nguyên ở phía bắc, Bắc Ninh và Hưng Yên
ở phía đông và đông nam, Hà Tây và Vĩnh phúc ở phía nam và phía tây.
Diện tích tự nhiên: 920,97 km2. Chiều dài nhất từ phía bắc xuống phía
nam là hơn 50 km, Chỗ rộng nhất từ tây sang đông 30 km. Phần lớn diện tích
Hà Nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng với độ cao trung bình
từ 15 đến 20m so với mặt nước biển, thấp nhất thuộc xã Gia Thụy (Gia Lâm)
cao 12m so với mặt nước biển. Cao nhất là núi Chân Chim (Sóc Sơn): 462 m.
Dạng địa hình chủ yếu của Hà Nội là đồng bằng được bồi đắp bởi các
dòng sông với các bãi bồi đại, bãi bồi cao và các bậc thềm. Xen giữa các bãi
bồi đại và bồi cao còn có các vùng trũng với các hồ, đầm (dấu vết của các
lòng sông cổ).
Hà Nội là thành phố gắn liền với những dòng sông, trong đó sông Hồng
là lớn nhất, chảy qua Hà Nội dài khoảng 30 km. Ngoài ra, trong địa phận Hà
Nội còn có sông Tô Lịch, sông Kim Ngưu, sông Nhuệ và sông Cà Lồ.
Khí hậu Hà Nội là khí hậu nhiệt đới gió mùa ẩm, mùa hè nóng mưa
nhiều, mùa đông lạnh mưa ít. Nằm trong vùng nhiệt đới, Hà Nội quanh năm
tiếp nhận được lượng bức xạ mặt trời dồi dào và có nhiệt độ cao. Do chịu ảnh
hưởng của biển, Hà Nội có độ ẩm và lượng mưa khá lớn. Trung bình hàng
năm, nhiệt độ không khí là 23,6oC, độ ẩm 79%, lượng mưa 1.245 mm. Mỗi
47
năm có khoảng 114 ngày mưa. Hà Nội có đủ 4 mùa xuân, hạ, thu, đông. Nhiệt
độ thấp nhất là 2,7oC (tháng 1/1955), cao nhất là 42,8oC (tháng 5/1926).
2.1.2 Điều kiện kinh tế, chính trị - xã hội:
Thủ đô Hà Nội là trung tâm đầu não chính trị, hành chính quốc gia, trung
tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục của cả nước; là nơi đặt trụ sở của các
cơ quan trung ương của Đảng và Nhà nước, các tổ chức chính trị - xã hội, các
cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế và là nơi diễn ra các hoạt động
đối nội, đối ngoại quan trọng của đất nước.
Với hơn 100 viện nghiên cứu ở cả hai trung tâm Khoa học tự nhiên và
Khoa học xã hội & nhân văn quốc gia, ở các học viện và các bộ, các ngành,
Hà Nội là nơi hội tụ nhân tài của cả nước. Phần lớn các chuyên gia đầu ngành
đang công tác, nghiên cứu khoa học và giảng dạy ở thủ đô. Có thể nói, đây là
nguồn tài nguyên qúy giá, một lợi thế nhất trong cả nước về nhu cầu hợp tác
khoa học kỹ thuật với các nước và các địa phương khác trong cả nước.
Hà Nội là trung tâm lớn về kinh tế và giao dịch quốc tế, là động lực của
vùng trọng điểm kinh tế phía Bắc. Vai trò của Hà Nội trong vùng kinh tế
trọng điểm Bắc Bộ và trong nền kinh tế quốc dân ngày một nâng cao. GDP
năm 2004 của thành phố chiếm 8,43% GDP cả nước.
Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu chủ yếu cả nƣớc và một số thành phố năm 2004.
Toàn
quốc
Chỉ tiêu
Hà Nội
TP
HCM
Hải
Phòng
Đà
Nẵng
100
8,43
21,85
3,46
2,64
7,69
11,12
11,6
11,39
13,26
ĐVT
nghìn
Dân số trung bình
82.069,8 3.082,8 6.063,0 1.772,5 763,3
người
LĐ đang làm việc trong nghìn
4.141,9 504,8
133,2
111,4
…
khu vực Nhà nước
người
Tỷ
GDP (tính theo giá 1994)
362.092 30.526 79.121 12.521,5 9.564,4
đồng
Tỷ trọng
%
Tốc độ tăng GDP
%
48
GDP bình quân đầu
người (giá hiện hành)
Tr.đ
Số máy điện thoại/100dân Cái
8,69
18,2
21,7
10,01
12,5
…
35,4
…
14,6
14,6
Nguồn: Niên giám thống kê thành phố Hà Nội năm 2004.
Trong nhiều năm gần đây, kinh tế thành phố duy trì được tốc độ tăng
trưởng cao và khá ổn định, cao hơn so với mức bình quân chung của cả nước.
Hạ tầng kỹ thuật được tăng cường, thành phố từng bước được cải tạo và xây
dựng theo hướng hiện đại. Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân đã có
bước cải thiện rõ rệt. Nếu như năm 2000 GDP đầu người của thành phố đạt
11,4 triệu đồng, thì đến năm 2004 đạt 18,2 triệu đồng, gấp 1,6 lần. Vốn đầu tư
năm xã hội/đầu người năm 2004 gấp 1,62 lần so với năm 2000, số máy điện
thoại/100 dân gấp 2 lần…
Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu chủ yếu các năm 2000 - 2004.
Chỉ tiêu
Dân số trung bình
Tỷ lệ tăng dân số
Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên
GDP đầu người (giá hiện
hành)
Tốc độ tăng
Vốn đầu tư xã hội/đầu người
Vốn đầu tư cơ sở hạ tầng địa
phương/đầu người
Số máy điện thoại/100 dân
ĐVT
Nghìn
người
%o
2000
2001
2002
2003
2004
2756,3 2839,4 2926,6 3007,5 3082,8
25,41
30,15
30,71
27,64
25,04
%o
10,87
10,79
10,56
12,47
12,21
Tr.đ
11,4
12,6
14,3
16,3
18,2
10,53
13,49
13,99
11,66
%
-
1.000 đ 5.597 6.381,6 7.580,5 8.298,3 9.082,7
1.000 đ
278,1
292,9
450,3
498,4
531,6
Cái
17,1
21,3
24,5
29,4
35,4
Nguồn: Niên giám thống kê thành phố Hà Nội năm 2004.
49
Với diện tích bằng 0,28% diện tích đất của cả nước. Tính tới nay Hà Nội
gồm 9 quận nội thành chiếm 19,4% diện tích và 62,5% dân số thành phố, 5
huyện ngoại thành chiếm 80,6% diện tích và 37,5% dân số.
Mật độ dân Hà Nội cao gần gấp 12 lần so với mức trung bình của cả
nước, gần gấp đôi mật độ dân số của vùng đồng bằng sông Hồng và là thành
phố có mật độ dân cao nhất cả nước. Mật độ dân cư Hà Nội toàn thành năm
2004 là 3.386 người/km2, dân cư phân bố không đều giữa các lãnh thổ hành
chính và giữa các vùng sinh thái; mật độ trung bình nội thành 10.910
người/km2, ở ngoại thành là 1.573 người/km2. Sự tăng dân số của Hà Nội chủ
yếu do tăng cơ học.
Bảng 2.3: Diện tích - dân số - đơn vị hành chính Hà Nội đến 31/12/2004
Đơn vị
Diện tích
Dân số
Mật độ dân
(km2) (1000người) (người/km2)
Đơn vị hành chính
Phường,
Thị trấn
xã
Toàn thành
920,97
3118,2
3.386
224
5
Nội thành
178,78
1950,5
10.910
125
0
1
Quận Ba Đình
9,25
228,5
24.703
12
-
2
Quận Tây Hồ
24,00
106,7
4.446
8
-
3
Quận Hoàn Kiếm
5,29
179,4
33.913
18
-
10,09
308,3
30.555
20
-
4
Quận Hai Bà
Trưng
5
Quận Đống Đa
9,96
369,6
37.108
21
-
6
Quận Thanh Xuân
9,11
193,2
21.207
11
-
7
Quận Cầu Giấy
12,04
165
13.704
7
-
8
Quận Hoàng Mai
39,51
221
5.594
14
-
9
Quận Long Biên
59,53
178,8
3.004
14
-
50
Ngoại thành
742,19
1.167,7
1573
99
5
10
Huyện Sóc Sơn
306,51
261,8
854
25
1
11
Huyện Đông Anh
182,30
283,0
1.552
23
1
12
Huyện Gia Lâm
114,79
208,4
1.815
21
1
13
Huyện Từ Liêm
75,32
253,3
3.363
15
1
14
Huyện Thanh Trì
63,27
161,2
2.548
15
1
Nguồn: Niên giám thống kê thành phố Hà Nội năm 2004
51
2.2 Thực Trạng Hoạt Động Thị Trƣờng Bất Động Sản Hà Nội.
2.2.1 Giai đoạn trƣớc 1993
Bối cảnh:
Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc nhiều loại
chủ sở hữu. Thị trường đất đai hoạt động và trở thành bộ phận trọng yếu của
thị trường BĐS. Ở nước ta, Hiến pháp 1946 không đặt đất đai thuộc sở hữu
toàn dân. Đến Hiến pháp 1959 (Điều 12) xác định ruộng đất thuộc sở hữu của
nông dân, đất hoang thuộc sở hữu toàn dân. Khi tiến hành hợp tác hóa nông
nghiệp, nông dân được vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, dần
dần hình thành sở hữu tập thể về ruộng đất. Cho tới khi phong trào hợp tác
hóa nông nghiệp được đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng được tập
thể hóa đã chiếm tuyệt đại bộ phận tổng qũy ruộng đất của nông dân (miền
Bắc).
Những cuộc cải cách ruộng đất tại miền Bắc vào những năm đầu của
thập kỷ 1950, cuộc tập thể hóa nông nghiệp vào những năm từ cuối thập kỷ
1950 đến những năm 1960, 1970 đã có những chuyển biến to lớn.
Trong khi đó, các loại đất khác, đặc biệt là đất ở (thổ cư) tại khu vực đô
thị và nông thôn đều không có động thái mới gì về mặt luật pháp ở tầm Hiến
pháp cho đến những năm 1979. Theo đó nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì đất
ở của ngôi nhà đó đương nhiên cũng thuộc sở hữu Nhà nước; nếu nhà ở do
cha ông để lại thì đất ở của ngôi nhà đó và nhà ở đều thuộc sở hữu của người
thừa kế theo quy định của Luật thừa kế. Nghĩa là, cho đến năm 1979, theo
Hiến pháp năm 1959, chỉ đất hoang mới là loại đất thuộc sở hữu toàn dân, còn
các loại đất khác có thể thuộc nhiều loại chủ sở hữu khác nhau. Trong bối
cảnh đó, quyền sử dụng đất không có nhiều ý nghĩa do nhiều loại thị trường
không hoạt động, kể cả thị trường BĐS, đặc biệt là khi cơ chế kế hoạch hóa
tập trung đang vận hành.
52
Đến Hiến pháp 1980 đã đặt một nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối
với đất đai. Lần đầu tiên tại Việt Nam, Hiến pháp 1980 tuyên bố “đất đai
thuộc sở hữu toàn dân”. Hiến pháp 1959 giới hạn đất đai thuộc sở hữu toàn
dân chỉ là đất hoang, thì Hiến pháp 1980 đã mở rộng giới hạn này ra toàn bộ
qũy đất trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc sở hữu toàn dân. Hiến pháp 1980
phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa theo
cơ chế kế hoạch hóa tập trung, xóa bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xóa
bỏ hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế độ sở hữu đất ở
gắn với sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tư nhân… như đã từng có trước 1980.
Hiến pháp 1980 không thừa nhận chế độ sở hữu tập thể về đất đai nên
Nhà nước đã dễ dàng chuyển toàn bộ qũy đất thuộc sở hữu tập thể thành qũy
đất thuộc sở hữu toàn dân để giao cho hộ nông dân.
Tại đô thị, đất ở thuộc các căn nhà không do Nhà nước sở hữu được xây
dựng và sử dụng trước 1980 thì Nhà nước không quốc hữu hóa. Hiến pháp
1980 (điều 20) chỉ quy định việc “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy định chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm.
Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và
hưởng kết qủa lao động của mình theo quy định của pháp luật”
Trước khi công cuộc đổi mới được tiến hành chính thức năm 1986,
những khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã bộc lộ rõ trên
nhiều lĩnh vực đặc biệt là chính sách ruộng đất. Chỉ thị 100 của Ban bí thư
(13/11/1981) đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong
toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài.
Luật đất đai 1987 (khoản 4 điều 9) có quy định việc giao đất của Nhà
nước, nhưng theo luật này giao đất là một loại công việc của thuộc chức năng
quản lý của Nhà nước chứ không phải là một hoạt động của thị trường.