2 Hoạt Động Của Thị Trường Bất Động Sản.

23



Xuất phát từ những đặc điểm của mình, các BĐS hàng hóa đều đòi hỏi

phải được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây cũng phải có quy hoạch, xây

dựng nhà ở, nhà máy cũng phải theo quy hoạch đã được xác định. Để đáp ứng

đòi hỏi tiên quyết này, chỉ có những ai có vốn liếng, chuyên môn… mới đảm

nhận được việc tạo lập và cung ứng BĐS hàng hóa cho xã hội.

Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, do không có thị trường BĐS

nên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Trong nền kinh tế này

xuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng hoạt động theo kế hoạch của nhà

nước, sản phẩm BĐS được tạo lập phần lớn thuộc quyền sở hữu nhà nước.

Nhà ở trong xã hội là do Nhà nước phân phối (chỉ trong phạm vi hẹp), hoặc

do nhân dân tự xây dựng dưới các hình thức ngắn hạn. Sự thiếu vắng các

doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nền kinh tế kế hoạch tập trung đã chẳng

những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại BĐS hàng hóa mà còn

làm cho hiệu qủa sử dụng các loại tài sản BĐS (đặc biệt là đất đai) chỉ đạt ở

mức độ thấp kém, bị lãng phí ở mức độ cao. Riêng các đô thị do không có sự

tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS nên bộ mặt kiến

trúc bị chắp vá, manh mún, luôn không thực hiện được mục tiêu đề ra trong

các kế hoạch phát triển đô thị.

Trong phạm vi thị trường địa ốc, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bao

quát một phạm vi khá rộng, không chỉ có doanh nghiệp san ủi tạo lập mặt

bằng, mà còn có doanh nghiệp xây dựng hệ thống cấp và thoát nước, doanh

nghiệp làm đường và trạm điện, xây dựng nhà và các công trình kiến trúc

khác. Ngay cả những tổ chức lập quy hoạch, làm kiến trúc cũng dần dần được

tổ chức theo các loại hình kinh doanh thích hợp.

Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong qúa trình cạnh tranh trên thị

trường sẽ có một bộ phận bị thải loại, số còn lại sẽ có một bộ phận lớn mạnh

lên thành những doanh nghiệp lớn. Những đại doanh nghiệp này không chỉ là



24



lớn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS mà thường là lớn so với các doanh nghiệp

lớn khác trong nền kinh tế.

+ Các tổ chức trung gian:

Hoạt động của thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán

BĐS, mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. Do BĐS là

loại tài sản không di dời được, có giá trị cao nên việc mua - bán phải trải qua

một qúa trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua – bán các tài sản khác.

Ở những trường hợp đơn giản, người mua và người bán trực tiếp giao dịch và

thỏa thuận với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, người bán

BĐS có khi cần phải được quảng cáo, người mua có khi cần phải được tư

vấn… Từ những yêu cầu đó, thị trường BĐS ngày càng xuất hiện thêm nhiều

tổ chức đứng ra làm cầu nối giữa người mua và người bán BĐS, trong đó nổi

lên là:

- Các tổ chức thông tin, đặc biệt là các tổ chức báo chí, phát thanh,

truyền hình, thương mại điện tử … cung cấp các thông tin về hàng hóa, giá cả

BĐS…

- Các tổ chức tư vấn BĐS giúp bên mua, bên bán BĐS hiểu biết các vấn

đề về pháp lý BĐS, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một qúa

trình mua – bán BĐS…

- Các tổ chức môi giới BĐS không chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà

còn tiến thêm trong việc trực tiếp đảm nhận việc tiếp cận với bên mua hoặc

bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các

căn cứ cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng. Các

tổ chức tài chính tín dụng đảm nhận việc thanh toán giữa các bên, khi cần có

thể cho bên này vay để thanh toán cho bên kia. Những tổ chức này tuy không

cần thiết đối với những giao dịch nhỏ, lẻ về BĐS, nhưng sẽ không thể thiếu



25



đối với việc mua – bán những BĐS có giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia

mà người dân có thói quen ít dùng tiền mặt trong giao dịch mua bán.

- Các tổ chức định giá BĐS được hình thành và hoạt động tại các vùng

có thị trường BĐS hoạt động mạnh. Các tổ chức này triển khai các hoạt động

thống kê về giá cả BĐS (trong vùng), đưa ra những căn cứ khoa học để dự

báo giá cả BĐS (trong vùng), công bố giá cả BĐS (trong vùng) để làm cơ sở

cho các giao dịch mua – bán BĐS trên địa bàn. Giá cả do tổ chức này công bố

tuy không có giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được

đảm bảo bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để

đàm phán trước khi đi tới các quyết định thỏa thuận cuối cùng. Với chức năng

của mình, các tổ chức định giá BĐS đã phát hiện ra nhiều trường hợp “rửa

tiền” qua việc mua, bán BĐS với giá qúa rẻ hoặc giá quá đắt so với mức giá

do các tổ chức này công bố.

+ Nhà nước:

Tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với hoạt

động của thị trườngBĐS. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn

khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS. Đồng thời nhà nước cũng

thực hiện các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị

trường BĐS phát triển, thực hiện quản lý giám sát, cung cấp hệ thống thông

tin về BĐS. Bên cạnh đó Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao

dịch trên thị trường BĐS. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS

được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch

cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, đồng thời thông qua việc quản

lý thị trường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung, cầu và giá cả. Ngoà i ra,

nhà nước còn tham gia giao dịch trên thị trường như các chủ thể khác nhằm

đáp ứng nhu cầu về BĐS.

1.2.2 Cung – cầu trên thị trƣờng bất động sản.



26



+ Cầu BĐS:

Cầu BĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng các loại BĐS

trong xã hội. Nhu cầu sở hữu BĐS có khi không xuất phát từ nhu cầu sử dụng

phần vật chất BĐS mà xuất phát từ mục tiêu kinh doanh BĐS (Ví dụ mua,

xây dựng nhà, đất không phải để ở mà để thay thế cho việc gửi tiền vào ngân

hàng). Nhu cầu sở hữu BĐS thể hiện ở việc người chủ sở hữu tiến hành việc

xây dựng, tạo lập BĐS mới hoặc mua BĐS đã được tạo lập, xây dựng sẵn.

Nhu cầu sử dụng BĐS chủ yếu lại là nhu cầu sử dụng phần vật chất của

BĐS, chẳng hạn sử dụng đất ruộng để trồng trọt, sử dụng đất ở để xây nhà, sử

dụng văn phòng để làm địa điểm giao dịch… Do đó người có nhu cầu sử dụng

BĐS không nhất thiết phải đồng thời là người sở hữu BĐS. Trên thực tế, để

đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS, người sử dụng thường thực hiện việc thuê

BĐS từ những người sở hữu BĐS hoặc người sử dụng BĐS đi thuê lại BĐS,

tức là đi thuê từ người đã thuê (với điều kiện người thuê trước chưa sử dụng

hết thời gian thuê BĐS).

Việc xác định nhu cầu BĐS trong thời kỳ ngắn hạn, trung hạn và dài hạn

là rất phức tạp, phụ thuộc vào nhiều yếu tố không ổn định như: Tỷ lệ tăng dân

số, nhu cầu cải thiện nhà ở, sự mở mang của các hoạt động sản xuất nông

nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, các ngành kinh doanh BĐS, tỷ lệ khu vực dân

cư có khả năng thanh toán…

Đối với nhiều loại BĐS, chẳng hạn như BĐS nhà ở, số lượng cầu còn

phụ thuộc vào một số nhân tố khác:

- Thu nhập: Nếu thu nhập tăng lên, thì ở mỗi mức giá số lượng cầu tăng

lên, và ngược lại.

- Giá cả hàng hóa có thể thay thế: Số lượng cầu về một loại BĐS hàng

hóa có quan hệ tỷ lệ thuận với giá cả hàng hóa thay thế. Ví dụ: nếu giá nhà để

bán tăng cao thì cầu về nhà cho thuê sẽ tăng lên.



27



- Dự báo về tương lai: Nếu dự báo lạc quan về triển vọng phát triển kinh

tế thì nhu cầu về BĐS (nhà ở) sẽ tăng …

- Chính sách của Chính phủ liên quan đến BĐS: Các chính sách về thuế,

quy hoạch, đất đai… có tác động mạnh đến cầu BĐS.

+ Cung BĐS

Cung BĐS phản ứng chậm hơn so với cầu do cần nhiều thời gian để tạo

lập và cung cấp BĐS hàng hóa ra thị trường. Cung BĐS có quan hệ tỷ lệ

thuận với giá cả BĐS trên thị trường.

Cũng như cầu, có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung:

- Giá thành khai phát, xây dựng BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi

nhuận của nhà đầu tư, do đó, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số

lượng cung. Giá thành cao, thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của các

ngân hàng, tình hình lạm phát… nếu chi phí cho lãi suất ngân hàng giảm thì

đường cung dịch chuyển sang phải.

- Chính sách của Chính phủ: Nếu tăng giá đất hoặc tăng thuế thì cung sẽ

giảm, dịch chuyển sang trái.

- Dự báo tương lai: Nếu người kinh doanh hoặc các tổ chức dự báo giá

BĐS sắp tới sẽ tăng thì họ sẽ giữ lại BĐS, cung sẽ giảm.

+ Quan hệ cung – cầu:

Giá cả

đơn vị

BĐS

Po

P2

P1



P

So

S1



E

E2

Do



E1

D1



0



Q

Q1



Qo



Q2



28



Như hình trên, đường cung và cầu BĐS cắt nhau tại E là điểm cân bằng.

Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và

đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo.

Chẳng hạn lãi suất ngân hàng tăng, giả định cung giữ nguyên So, làm

cho chi phí của việc nắm giữ BĐS tại mỗi mức giá tăng, đường cầu dịch sang

trái từ Do đến D1, điểm cân bằng mới sẽ là E1 với giá BĐS giảm từ Po xuống

P1, lượng BĐS giao dịch trên thị trường giảm từ Qo xuống Q1.

Ngược lại, nếu chính phủ giảm giá đất hoặc giảm thuế đối với BĐS, giả

định cầu giữ nguyên Do, sẽ làm cho giá thành BĐS giảm, tại mỗi mức giá

trước đây lượng cung trên thị trường sẽ tăng lên, đường cung dịch chuyển

sang phải từ So đến S 1, điểm cân bằng mới sẽ là E2, với mức giá BĐS giảm từ

Po xuống P2 lượng BĐS giao dịch trên thị trường tăng từ Qo lên Q2.

1.2.3 Giá cả bất động sản

Mỗi một BĐS hàng hóa đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức

giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một

ngôi nhà được xây thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có

giá trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên giá trị của BĐS

hàng hóa còn tùy thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn

hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần

so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ đóng băng, giá lại hạ xuống, nhiều

khi còn thấp hơn lúc bình thường.

Giá cả BĐS phụ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – cầu trên thị

trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy lên cao. Ngược lại, khi

cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả BĐS

còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác trong đó có những yếu tố xuất phát từ

những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh

không lành mạnh”… và có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà



29



nước như đầu tư của nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư

(đường giao thông, cấp và thoát nước, điện…), Nhà nước tăng hoặc miễn

giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, nhà nước áp dụng việc

bán đấu giá tài sản BĐS thuộc quyền sở hữu của nhà nước, Nhà nước quy

định chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…, những yếu tố bắt nguồn

từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông

để lại, không thích ở nhà chung cư, muốn có nhà nằm trên trục đường giao

thông lớn, khu dân cư…v.v.

Nhìn chung, khi không bị những yếu tố thái qúa chi phối, giá cả BĐS

thường được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị những động

thái phát triển của một nền kinh tế. Khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng

thì giá BĐS có xu hướng tăng lên. Mặt khác, khi giá BĐS tăng lên (lành

mạnh, không do đầu cơ) thì nền kinh tế có thêm một tín hiệu về tăng trưởng,

phát triển.

Cũng giống như các hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS được hình

thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về BĐS trên thị trường. Tuy nhiên BĐS

hàng hóa là hàng hóa đặc biệt, giá cả BĐS không chỉ phản ánh bản thân giá trị

của BĐS mà còn phản ánh lợi thế về vị trí, địa hình, địa mạo và các tài sản tạo

lập cơ sở hạ tầng trên đất. Do đó giá cả BĐS có một số đặc trưng riêng. Cơ sở

để hình thành giá cả BĐS là mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương

đối và mức cầu của người mua.

So với giá cả hàng hóa thông thường khác, giá cả BĐS có đặc trưng sau:

- Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và giá công trình trên đất.

- Tính khu vực

- Giao dịch BĐS thực chất là giao dịch quyền lợi mà BĐS đó mang lại,

quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau.



30



- Giá cả BĐS được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc

chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của BĐS, còn phụ thuộc vào

tính cá biệt của người mua và người bán.

- Trong dài hạn giá cả BĐS luôn có khuynh hướng tăng lên vì đất đai là

tài nguyên có hạn.

Nếu chia theo công dụng của BĐS, có các loại giá sau:

- Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán

- Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê

- Giá thế chấp, dùng để thế chấp (vay tiền…)

- Giá đền bù, áp dụng khi giải phóng mặt bằng, khi Chính phủ cần huy

động BĐS…

- Giá khởi điểm đấu giá

- Giá dùng cho mục đích đầu tư

- Giá dùng để bảo hiểm

- Giá tính thuế

- Giá thành BĐS

Giá thành BĐS là cơ sở quan trọng để nhà đầu tư xác định giá bán hợp

lý, dự tính lợi nhuận, tăng cường khả năng cạnh tranh…

Giá thành BĐS bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây

dựng công trình cho đến khi tiêu thụ xong, bao gồm các chi phí: chi phí đất

đai (mua quyền sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng…), chi phí chuẩn bị

xây dựng (quy hoạch…), nghiên cứu khả thi, khảo sát địa chất, thiết kế, chi

phí xây dựng, chi phí quản lý của doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ…

1.2.4 Quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS

Để thị trường BĐS hoạt động có hiệu qủa, một mặt, nhà nước phải tạo

điều kiện cần thiết để thị trường thể hiện vai trò trong việc phân bổ và sử

dụng hợp lý tài nguyên đất đai và đáp ứng các nhu cầu về BĐS hàng hóa với



31



giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp. Mặt khác, Nhà nước phải có sự can thiệp

nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ cần thiết cho những đối

tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp, người nghèo.





Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường



Khung pháp lý về BĐS luôn là vấn đề được quan tâm đầu tiên để thị

trường BĐS có thể hoạt động được. Một là, tạo lập khung pháp lý bao gồm

việc định rõ cấu trúc sở hữu (sở hữu công, sở hữu cộng đồng, gia đình, công

ty, các tổ chức, cơ quan nhà nước…) các bên có quyền tham gia vào các hoạt

động thị trường, quyền hạn và nghĩa vụ của từng bên (quyền sở hữu, hưởng

hoa lợi, thế chấp, phát mại…), quy trình mua bán, cơ chế thanh toán, cơ chế

giải quyết tranh chấp, vai trò của các cơ quan nhà nước; hai là, làm cho khung

pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường, cạnh tranh, công khai, có cơ

chế xử lý tranh chấp hiệu qủa, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan nhà nước

vào vụ việc cụ thể.





Xây dựng hệ thống quản lý BĐS, quy hoạch xây dựng, quy



hoạch sử dụng đất.

Nhà nước hình thành một hệ thống quản lý BĐS hiệu quả và đáng tin cậy

nhằm (1) xác định rõ ai là người hưởng các quyền, (2) xác định rõ những

quyền được cho phép và (3) xác định rõ ranh giới của BĐS.

Cần phải có các năng lực thể chế để cung cấp những chứng cứ chính xác,

có giá trị pháp lý, không tốn kém và dễ tiếp cận cho các chủ sở hữu BĐS.

Hình thành cơ quan đăng ký BĐS nhằm lưu giữ hồ sơ của chủ sở hữu BĐS và

bảo đảm quyền sở hữu BĐS cho chủ sở hữu; cơ quan địa chính tiến hành việc

xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, bao gồm các loại thông tin như bản đồ

địa chính, dữ liệu địa chính, địa chỉ BĐS, tình hình sử dụng BĐS, tính chất và

thời hạn của quyền sở hữu BĐS, các công trình xây dựng, giá tính thuế. Các

thông tin này có thể được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau.



32



Một hệ thống quản lý BĐS có hiệu lực sẽ mang lợi ích:

- Tăng cường tần suất và đảm bảo an toàn cho các giao dịch trên thị

trường.

- Hỗ trợ việc thu thuế và định giá BĐS.

- Tăng khả năng tiếp cận tới các thông tin về thị trường BĐS.

- Tăng cường quy mô cũng như sự an toàn của việc thế chấp BĐS

- Bảo vệ đất công

- Giảm tranh chấp đất đai

- Cải thiện quy hoạch và phát triển kết cấu hạ tầng.

- Cải thiện công tác thống kê.

Quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất là một nhiệm vụ của nhà

nước, nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Thông

qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, nhà nước thực hiện

ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, bảo vệ môi sinh, môi trường, điều

chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng… ngăn chặn những tiêu cực trong việc

sử dụng đất đai và trong xây dựng hình thành các BĐS. Trên cơ sở quy hoạch

xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, các ngành, các địa phương, các tổ chức, hộ

gia đình cá nhân được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất triển khai thực

hiện phát triển BĐS phù hợp với quy hoạch và quy chuẩn xây dựng. Như vậy,

bằng việc thực hiện quy hoạch đã phân bố các BĐS phù hợp với sự phát triển

kinh tế – xã hội và phân bố dân cư của từng địa phương và trong phạm vi cả

nước, hình thành sự phân bố thị trường BĐS.





Thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch có khả



năng tiếp cận đối với mọi đối tượng.

Các thông tin cơ bản về thị trường BĐS bao gồm: Thông tin về quy

hoạch; thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ (hồ sơ BĐS); thông tin

về giá cả.



33



Thông tin về quy hoạch: quy hoạch sử dụng đất thường do các cấp chính

quyền đảm nhận có sự tham gia bắt buộc của cộng đồng dân cư. Quy hoạch

sau khi được cơ quan có thẩm quyền thông qua sẽ có tính pháp lý bắt buộc và

không thể tùy tiện thay đổi. Mục đích sử dụng đất được xác định trong quy

hoạch hướng dẫn xây dựng (quy hoạch không gian). Ở đây có quy định các

loại đất như đất công nghiệp, đất dịch vụ, đất ở, đất nông, lâm nghiệp…

Thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký hồ sơ BĐS: Để thị trường hoạt

động có hiệu qủa, mọi BĐS đều phải đăng ký và lập thành địa bạ. Việc lập

bản đồ địa chính và địa bạ do cơ quan có chức năng đảm nhiệm. Trong địa bạ

ghi rõ: mô tả tài sản, chủ sở hữu, các quyền năng, những hạn chế và nghĩa vụ

tồn đọng liên quan đến tài sản… Mọi người tham gia thị trường đều có quyền

tiếp cận thông tin này. Việc thay đổi các chi tiết trong địa bạ thường tốn nhiều

thời gian. Hồ sơ địa bạ thông thường được lưu lại cơ quan tư pháp.

Các thông tin về giá cả: giá trên thị trường BĐS rất quan trọng, song rất

phức tạp, người tiêu dùng cần có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tư vấn.

Ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, trước đây giá cả đất đai đều

do nhà nước điều tiết cho đến khoảng những năm 1960. Sau khi việc điều tiết

giá cả bị hủy nhằm làm cho thị trường BĐS trở nên thông thoáng hơn, thì các

tổ chức dưới dạng hội đồng giám định giá cả BĐS được hình thành. Đây là cơ

quan độc lập, thông thường, thành viên là các kiến trúc sư, kỹ sư địa chính,

thương gia BĐS, những người có chuyên môn và có kinh nghiệm hoạt động

trong thị trường này. Chức năng của tổ chức này gồm:

- Thống kê các giá cả mua bán

- Xác định giá định hướng

- Cung cấp thông tin giá cả cho thị trường

- Thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá

- Xác định giá cụ thể