2 Thực Trạng Hoạt Động Thị Trường Bất Động Sản Hà Nội.

52



Đến Hiến pháp 1980 đã đặt một nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối

với đất đai. Lần đầu tiên tại Việt Nam, Hiến pháp 1980 tuyên bố “đất đai

thuộc sở hữu toàn dân”. Hiến pháp 1959 giới hạn đất đai thuộc sở hữu toàn

dân chỉ là đất hoang, thì Hiến pháp 1980 đã mở rộng giới hạn này ra toàn bộ

qũy đất trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc sở hữu toàn dân. Hiến pháp 1980

phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa theo

cơ chế kế hoạch hóa tập trung, xóa bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xóa

bỏ hình thức sở hữu của nông dân về đất đai, không có chế độ sở hữu đất ở

gắn với sở hữu nhà ở đối với cá nhân, tư nhân… như đã từng có trước 1980.

Hiến pháp 1980 không thừa nhận chế độ sở hữu tập thể về đất đai nên

Nhà nước đã dễ dàng chuyển toàn bộ qũy đất thuộc sở hữu tập thể thành qũy

đất thuộc sở hữu toàn dân để giao cho hộ nông dân.

Tại đô thị, đất ở thuộc các căn nhà không do Nhà nước sở hữu được xây

dựng và sử dụng trước 1980 thì Nhà nước không quốc hữu hóa. Hiến pháp

1980 (điều 20) chỉ quy định việc “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo

quy định chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm.

Những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và

hưởng kết qủa lao động của mình theo quy định của pháp luật”

Trước khi công cuộc đổi mới được tiến hành chính thức năm 1986,

những khiếm khuyết của cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã bộc lộ rõ trên

nhiều lĩnh vực đặc biệt là chính sách ruộng đất. Chỉ thị 100 của Ban bí thư

(13/11/1981) đã tạo căn cứ chính trị quan trọng cho việc thực hiện rộng trong

toàn quốc việc giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định, lâu dài.

Luật đất đai 1987 (khoản 4 điều 9) có quy định việc giao đất của Nhà

nước, nhưng theo luật này giao đất là một loại công việc của thuộc chức năng

quản lý của Nhà nước chứ không phải là một hoạt động của thị trường.



53



Sau khi Bộ Chính trị ra Nghị quyết 10 (ngày 5/4/1988) về đổi mới quản

lý kinh tế nông nghiệp, vấn đề quyền sử dụng đất của hộ nông dân dần dần

được hình thành.

Về nhà ở: Nhà ở được hiến pháp nước ta công nhận là loại đa sở hữu,

trong đó có nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Chế

độ sở hữu về nhà ở rất rõ ràng nên việc mua bán, chuyển nhượng loại tài sản

này trên thị trường không bị pháp luật ngăn cấm. Tuy nhiên, do nhà ở luôn

luôn gắn liền với đất ở, nên thị trường nhà ở bị chi phối bởi thị trường đất ở,

trong khi đất ở lại thuộc sở hữu toàn dân. Vì vậy, về mặt pháp lý, người chủ

nhà phải có hai loại giấy sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Nếu chủ nhà

không (hoặc chưa) có đủ 2 loại giấy đó thì việc chuyển nhượng hợp pháp ngôi

nhà đó sẽ rất khó khăn.

Luật đất đai năm 1987 cho phép mua bán nhà, những tài sản khác gắn

liền với đất và được quyền sử dụng đất có ngôi nhà, tài sản đó. Tiếp đến, Pháp

lệnh Nhà ở năm 1991 (điều 13) cho phép “Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bất

kỳ từ nguồn nào đều do các tổ chức kinh doanh nhà ở của Nhà nước quản lý

kinh doanh theo quy định của Hội đồng bộ trưởng”, đến quyết định 118/TTg

ngày 27/11/1992 bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở và thực hiện chế độ đưa tiền

nhà ở vào tiền lương, đã tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường BĐS

nhà ở.

Thị trường BĐS trước 1993:

Cũng như đất khu dân cư nông thôn, đất ở đô thị trước Hiến pháp 1980

bao gồm nhiều chủ sở hữu: sở hữu Nhà nước (đất thuộc các diện tích nhà ở do

Nhà nước sở hữu), sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân (đất thuộc các diện tích nhà

ở do cá nhân sở hữu), sở hữu cộng đồng. Mặc dù Nhà nước chưa có văn bản

pháp luật về giao dịch BĐS, nhưng nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ



54



tục cho các giao dịch mua bán thuê mướn BĐS, vẫn thu lệ phí trước bạ khi

đăng ký quyền sở hữu nhà, đất.

Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm

việc mua bán đất đai, nên việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền

sử dụng đất cũng không được thực hiện và giao cho khu vực kinh tế nhà

nước, kinh tế hợp tác xã. Quan hệ giao dịch mua bán đất đai, thuê mướn đất

đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 không được thừa nhận.

Tại đô thị, đất ở thuộc các căn nhà không do Nhà nước sở hữu được xây

dựng và sử dụng từ trước 1980 thì Nhà nước không quốc hữu hóa, không

trưng mua, hoặc trưng dụng, hoặc trưng thu, (theo tinh thần điều 20 Hiến

pháp 1980) mà được tiếp tục sử dụng.

Sau khi Nhà nước thực hiện việc giao đất theo Hiến pháp 1980, những

người có quyền sử dụng đất sau khi nhận đất đã ngấm ngầm hình thành một

số giao dịch với những người đang cần có đất để sử dụng.

Từ năm 1980, về cơ bản, tại đô thị Nhà nước không còn đất công để giao

hoặc cho các hộ gia đình thuê để làm nhà. Cùng với việc Nhà nước chủ

trương rút khỏi vai trò người sản xuất chính (sau khi tiến hành đổi mới năm

1986) đã tạo ra một lượng nhu cầu nhà ở không được đáp ứng, những quy

định chính thức để xin được giấy phép lại quá ngặt nghèo. Nhu cầu sử dụng

đất phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế, xây dựng và sản xuất công

nghiệp, dịch vụ… thuộc các thành phần kinh tế ngày một gia tăng, phát sinh

nhu cầu giao dịch về đất đai. Các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước (DNNN)

tự động giao đất thuộc quyền sử dụng của mình cho gia đình cán bộ công

nhân viên chức trong đơn vị xây nhà để ở. Tình trạng này làm xuất hiện hàng

loạt các khu dân cư tập trung không có trong quy hoạch xây dựng và phát

triển đô thị. Các khu tập trung dân cư kiểu này nhanh chóng lan tỏa một cách

tự phát ra khắp địa bàn đô thị, biến những diện tích đất nông nghiệp nằm



55



trong thành phố và vùng ven đô thành những khoảnh đất làm nhà ở, điển hình

như đất nông nghiệp thuộc Quận Ba Đình.

Luật đất đai năm 1987 cho phép mua bán nhà, những tài sản khác gắn

liền với đất và được quyền sử dụng đất có ngôi nhà, tài sản đó. Do đó, hình

thức giao dịch phổ biến là mua bán nhà, tài sản gắn với đất, thực chất là mua

bán đất đai ngầm không được pháp luật quy định. Giao dịch mua bán chủ yếu

là viết tay giấy cam kết mua, bán nhà, một số trường hợp có xác nhận của

phường, xã. Hiện tượng tự chuyển đất nông nghiệp thành đất ở, phân phối đất

không đúng thẩm quyền diễn ra phổ biến.

Theo thống kê năm 1989, 51% hộ gia đình ở thành phố Hà Nội sống

trong các căn hộ thuộc sở hữu nhà nước. Diện tích bình quân của mỗi người

dân Hà Nội là 5,8 m2, 39% các hộ gia đình Hà Nội sống dưới mức 4 m2/người

và 7% hộ sống dưới mức 2m2/người. Trong khi đó ở TP. Hồ Chí Minh

11m2/người. [31]

Tiếp đến là Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 ra đời cho phép nhà ở các tổ chức

kinh doanh nhà ở của Nhà nước quản lý kinh doanh theo quy định, quyết định

118/TTg ngày 27/11/1992 bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở và thực hiện chế độ

đưa tiền nhà ở vào tiền lương, đã làm cho các giao dịch BĐS nhà ở trên thị

trường Hà Nội, thực chất là giao dịch mua bán đất đai ngầm, diễn ra sôi động

vào những năm từ 1991 đến 1993.

Như vậy, giai đoạn trước năm 1993, các chính sách để thị trường BĐS

hoạt động còn rất hạn chế, việc mua bán đất đai không được thừa nhận về mặt

pháp lý. Giao dịch trên thị trường BĐS, sau khi có Luật đất đai 1987, chủ yếu

là giao dịch mua bán nhà ở nhưng thực tế là giao dịch mua bán đất đai ngầm

do pháp luật chưa thừa nhận việc giao dịch mua bán đất. Giai đoạn này, thị

trường BĐS Hà Nội mới manh nha hình thành dưới hình thức giao dịch nhà ở.

2.2.2 Giai đoạn từ 1993 đến nay



56



Bối cảnh:

Hiến pháp 1992 (điều 18) ghi “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá

nhân sử dụng lâu dài” là một bước tiến theo hướng thị trường so với Hiến

pháp 1980 và sau một số năm thi hành Luật đất đai 1987.

Theo điều 1 và 2 của Điều khoản chung về Luật đất đai năm 1993 thì đất

đai là tài sản của toàn dân. Tuy nhiên, theo điều 3: “các hộ gia đình hoặc cá

nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thừa kế quyền sử dụng đất, và thế chấp đất đó với các tổ chức kinh tế và cá

nhân Việt Nam”. Hơn nữa điều 73 và 74 có ghi: “việc chuyển nhượng quyền

sử dụng đất phải tuân theo các quy định của pháp luật” đã tạo cơ sở pháp lý

cho sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS. [32]

Luật đất đai 1993 còn bổ sung: Nhà nước không chỉ có quyền giao đất và

thu hồi đất, mà còn được quyền cho thuê đất. Với quyền này, diện người được

sử dụng đất đã được mở rộng khá lớn, bao gồm không chỉ những tổ chức, cá

nhân được giao đất mà cả những tổ chức, cá nhân thuê đất. Điều quan trọng là

người sử dụng trong diện thuê đất lại chủ yếu là các tổ chức, cá nhân ở đô thị.

Quyết định 33/TTg ngày 5/2/1993 về chuyển các đơn vị quản lý cho thuê

nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thành các doanh nghiệp Nhà nước để tổ chức

kinh doanh qũy nhà ở Nhà nước. Tiếp theo đó, Nghị định 60/CP và Nghị định

61/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu sử dụng đất ở

tại đô thị, về mua bán và kinh doanh nhà ở, đã xác định chủ trương bán nhà

của Nhà nước cho các hộ đang ở thuê, cho phép bán nhà và quyền sử dụng đất

có ngôi nhà đó. Điều 7 Nghị định 61-CP có ghi: “Giá đất khi chuyển quyền sử

dụng do ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá đất do Nhà

nước quy định và căn cứ vào vị trí của đất ở và tầng nhà”. Năm 1995 thực

hiện việc bán nhà theo Nghị định 61, đồng thời cũng là thời điểm Hà Nội

cùng với cả nước thực hiện được việc xóa bao cấp về nhà ở.



57



Đến Luật đất đai năm 1998 (sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 1993) được bổ

sung nội dung chuyển quyền sử dụng đất được xác định đầy đủ như hiện nay,

bao gồm: Chuyển đổi quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

thừa kế, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất…

Luật đất đai 1998 (điều 1) còn đánh dấu một bước tiến nữa về mặt giao

đất theo hướng thị trường khi quy định 2 hình thức giao đất là “giao đất

không thu tiền sử dụng đất” và “giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Đây là lần

đầu tiên đất đai được tiền tệ hóa, dù ở mức rất khiêm tốn.

Thị trường BĐS:

Sau khi Hiến pháp 1992 được ban hành, Nhà nước thực hiện việc cho

thuê đất thì số người có quyền sử dụng đất tăng lên và những người cần có

những giao dịch về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất

cũng tăng lên.

Việc Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân thuê đất hoặc nhận giao đất có

thu tiền đã làm cho các giao dịch về đất giữa Nhà nước và người sử dụng dần

dần mang tính chất thị trường. Thị trường này có đặc điểm là bên cung chỉ có

Nhà nước, bên cầu lại là hàng triệu người đó là những tổ chức, cá nhân cần có

đất để ở, để sản xuất kinh doanh… và thị trường này đã tạo ra nhiều tổ chức,

cá nhân có quyền sử dụng đất mặc dù không phải là những người có quyền sở

hữu đối với diện tích đất được sử dụng. Từ đó, thị trường thứ cấp cũng tất yếu

hình thành, ra đời và hoạt động, đó là thị trường của những giao dịch (mua

bán, trao đổi…) giữa những người có quyền sử dụng đất với những người cần

đất để sử dụng.

Trên thị trường thứ cấp này, bên cung không còn là Nhà nước nữa; cả

bên cung và bên cầu đều là những tổ chức, cá nhân trong xã hội; giao dịch

giữa họ là giao dịch dân sự. Thị trường ngầm của những giao dịch này ngày



58



càng gia tăng, gây tác động nhiều chiều đến kinh tế - xã hội. Đòi hỏi Nhà

nước phải thừa nhận về mặt pháp lý giao dịch trên thị trường này.

Như trên đã nói, sau khi Luật đất đai ra đời cho phép người sử dụng đất

được quyền chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 chỉ mới

đưa ra được một số quy định ban đầu về việc chuyển quyền này, chủ yếu áp

dụng trong phạm vi đất được Nhà nước giao. Phải đến Luật đất đai 1998 , nội

dung về chuyển quyền sử dụng đất mới được xác định đầy đủ như hiện nay.

Điều này đã góp phần tạo nên thói quen, tập quán giao dịch phi chính quy của

người dân trên thị trường BĐS: theo ước tính có đến 70% giao dịch trên thị

trường là phi chính quy, không được đăng ký và nằm ngoài sự kiểm soát của

Nhà nước; 30% các giao dịch BĐS được đăng ký với Nhà nước chủ yếu do

các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chính sự nghiệp, DNNN cho

thuê đất, các công ty kinh doanh phát triển nhà….

2.2.2.1 Các chủ thể tham gia thị trường

Sau khi luật đất đai năm 1993 được ban hành và nghị định 61/CP về mua

bán và kinh doanh nhà ở thì các tổ chức, cá nhân tham gia thị trường ngày

càng đa dạng. Đến nay, trên thị trường BĐS Hà Nội đã có hầu hết các loại

hình tổ chức của thị trường BĐS tham gia:

- Nhóm các tổ chức, doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh và phát triển

nhà, kết cấu hạ tầng.

- Nhóm các tổ chức trung gian, môi giới, định giá, tư vấn pháp luật về đất

đai, thông tin BĐS. Các công ty trong và ngoài nước làm dịch vụ quản lý

BĐS. (Loại hình này mới xuất hiện ở Hà Nội, Công ty CB Richard Ellis được

thuê quản lý tòa nhà Vincom)

- Nhóm các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước cho vay đầu tư phát

triển nhà hoặc nhận thế chấp BĐS để cho vay vốn kinh doanh, ngân hàng nhà,

ngân hàng phát triển nhà



59



- Các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu mua, bán, môi giới BĐS, đất đai.

- Qũy đầu tư phát triển thành phố Hà Nội, được thành lập trên cơ sở tổ

chức lại qũy phát triển nhà ở thành phố Hà Nội với số vốn khoảng 1.000 tỷ

đồng. Qũy này hoạt động không vì mục tiêu lợi nhuận mà là đòn bẩy hỗ trợ

cho việc phát triển nhà ở theo quy hoạch và các dự án đầu tư phục vụ phát

triển kinh tế - xã hội của thủ đô. Được thành lập với tư cách là một “qũy đặc

biệt của thành phố”. Qũy hạch toán theo phương pháp hạch toán tiền mặt do

vậy không thể phân biệt giữa một khoản tín dụng cấp ra với một khoản chi

tiêu ngân sách (một khoản cho không). Các khoản vay thời gian qua cấp trực

tiếp cho các công ty xây dựng nhà nước, kết qủa là chi phí công việc thực

hiện không xuất phát từ quy trình đấu thầu. Hiện nay kinh phí qũy đang tập

trung tạo nguồn vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo lập BĐS không phải là

hàng hóa.

- Trung tâm phát triển qũy đất thành phố, được thành lập tháng 1/2005.

Trung tâm có chức năng giúp UBND thành phố chuẩn bị qũy đất phục vụ cho

các dự án phát triển công trình công cộng, các khu đô thị, KCN, khu chế xuất.

Trung tâm trực tiếp thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ tái và định cư thu hồi

đất theo quy hoạch, kế hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Lập phương án tổng thể

về bồi thường, giải phóng mặt bằng, trình UBND thành phố phê duyệt. Tổ

chức đấu giá quyền sử dụng đất, đưa những vùng đất có hệ số sử dụng đất

thấp, sử dụng lãng phí… sử dụng hiệu qủa, phù hợp với quy hoạch.

Tuy nhiên, các loại hình tổ chức này chưa phát huy được vai trò thúc đẩy

thị trường phát triển một cách lành mạnh. Các tổ chức trung gian mới chỉ đơn

thuần là môi giới nhà đất giữa người mua và người bán, thành lập một cách tự

phát và nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nước.

Công việc thẩm định, định giá BĐS trên thị trường hiện nay chủ yếu do

các cơ quan Nhà nước thực hiện, đối tượng có nhu cầu chủ yếu là những đơn



60



vị Nhà nước, thẩm định, định giá cho nhiều mục đích khác nhau: mua bán,

góp vốn, cổ phần hóa … Gần đây một số tổ chức, trung tâm môi giới xây

dựng thêm chức năng này nhưng mới chỉ dừng lại ở hình thức do năng lực

hạn chế của những tổ chức này và người dân chưa có thói quen định giá trong

giao dịch BĐS.

Các tổ chức tài chính tham gia hoạt động trên thị trường BĐS đang ở

mức rất khiêm tốn, do năng lực tài chính hạn chế và những quy định ràng

buộc trong việc cho vay.

2.2.2.2 Cung – cầu và giá cả

Cùng với việc thừa nhận những giao dịch về BĐS và sự tăng trưởng cao

của nền kinh tế trong nhiều năm, thị trường BĐS Hà Nội đã thực sự sôi động,

các giao dịch diễn ra khắp nơi, hàng loạt các tổ chức, doanh nghiệp trong và

ngoài nước được thành lập và đi vào hoạt động cung cấp cho thị trường một

khối lượng lớn BĐS hàng hóa.

 Nguồn cung trên thị trường bao gồm:

- Doanh nghiệp kinh doanh & phát triển nhà đất: là loại hình công ty chủ

yếu kinh doanh phát triển nhà theo các dự án.

- Doanh nghiệp kinh doanh nhà (chuyên mua bán và cho thuê nhà)

- Doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng: loại hình doanh

nghiệp này chuyên xây dựng, kinh doanh BĐS trong các lĩnh vực như văn

phòng cho thuê, trung tâm thương mại, nhà xưởng, KCN…

- Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu bán nhà, trang trại, đất ở, đất nông

nghiệp..

- Trung tâm phát triển qũy đất thành phố. Trung tâm mới được thành lập

và đi vào hoạt động đầu năm 2005, chuyên khai thác những vùng đất chưa sử

dụng hoặc hiệu qủa sử dụng thấp , bán đấu giá ra thị trường.

 Nhu cầu trên thị trường gồm có:



61



- Nhóm các cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu về nhà, đất: nhu cầu để ở,

sản xuất kinh doanh…

- Nhóm các tổ chức, doanh nghiệp có nhu cầu về nhà đất: Doanh nghiệp

kinh doanh nhà, đất, các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ

tầng, các doanh nghiệp phải di dời vị trí, các doanh nghiệp thành lập mới.

Thông thường, hàng hóa trên thị trường BĐS thường được phân chia làm

hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, công trình trên

đất…). Tuy nhiên, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại

diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, giao dịch BĐS có yếu tố đất

đai chỉ là giao dịch quyền sử dụng đất. Nhà ở, và các công trình khác có thể

thuộc sở hữu tư nhân. Nếu chia theo tính chất của giao dịch BĐS thì có thị

trường mua bán BĐS (bao gồm cả mua quyền sử dụng đất) và thị trường cho

thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh BĐS.

Thị trường BĐS Hà Nội mới chỉ trong giai đoạn sơ khai nhưng nạn đầu

cơ đã đẩy giá BĐS lên cao, gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp có nhu

cầu mặt bằng sản xuất kinh doanh và những người có nhu cầu cải thiện chỗ

ở.

Nhà xưởng, khu công nghiệp:

Cùng với những chính sách ưu đãi và cơ sở hạ tầng được cải thiện, nâng

cấp, các KCN đã thu hút được nhiều dự án đầu tư trong nước, đặc biệt là dự

án đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn quan trọng cho đầu tư phát triển kinh tế xã hội thành phố. Đến nay, sau 10 năm xây dựng và phát triển, Hà Nội có 6

KCN tập trung với diện tích quy hoạch gần 1.000ha (hiện nay 630 ha) và 16

KCN vừa và nhỏ (năm 2004). Dự kiến trong giai đoạn 2006 - 2010, Hà Nội sẽ

đầu tư xây dựng thêm 2 KCN tập trung mới, đồng thời phát triển thêm các dự

án KCN vừa & nhỏ, đưa tổng số lên 30 KCN vừa & nhỏ.[35]



62



Tuy nhiên, giao dịch thuê đất sản xuất của các KCN trên thị trường hiện

nay chủ yếu diễn ra đối với các KCN vừa và nhỏ. Các KCN tập trung với tổng

diện tích 638 ha, nhưng diện tích thuê đất mới đạt 163 ha (chiếm 26%) [48].

Trong khi các khu (cụm) công nghiệp vừa & nhỏ được thành lập sau nhưng

nhu cầu thuê đất gấp nhiều lần diện tích hiện có. Phản ánh về thực trạng thiếu

đất ở các KCN để sản xuất kinh doanh, Tạp chí “Bất động sản Nhà đất Việt

Nam'' số 8/2004 có đăng bài “Doanh nghiệp tư nhân vẫn đói đất công

nghiệp”, có đoạn viết: “Có chỗ trong các khu công nghiệp tập trung trên địa

bàn TP. Hà Nội là chuyện không tưởng đối với nhiều DN tư nhân, nhất là DN

vừa và nhỏ. Theo Hiệp hội Công thương Hà Nội, KCN Sài Đồng B đã hết chỗ,

còn tại KCN Thăng Long (KCN Sumitomo), DN phải thuê đất với giá 77

USD/m2 trong thời gian thuê 49 năm, trả tiền một lần, chưa kể các chi phí

khác phải trả hàng năm như quản lý KCN, phí dịch vụ … Các KCN vừa và

nhỏ được xây dựng những năm gần đây cũng chỉ có thể giải quyết được mặt

bằng sản xuất cho trên dưới 100 DN, trong khi hàng năm Hà Nội có khoảng

6.000 DN mới được thành lập; trong đó trên 1.000 DN có nhu cầu về mặt

bằng sản xuất…” [35].

Thực trạng thiếu đất cho sản xuất kinh doanh của các DN do một số

nguyên nhân:

- Mặc dù đã có quy hoạch nhưng quyết định thành lập các KCN nào

trước, KCN nào sau chưa có tiêu chí cụ thể mang tính khoa học, phát triển các

KCN trong thời gian qua vẫn còn mang tính tự phát.

- Hầu hết các KCN vừa và nhỏ nằm ở vị trí thuận lợi, được thành phố hỗ

trợ một phần kinh phí để phát triển cơ sở hạ tầng, và quan trọng hơn là giá cả

thuê đất chỉ bằng khoảng 1/3 so với các KCN tập trung (bình quân 1,5 và 0,5

USD/năm/m2). Ngoài ra, các KCN tập trung chủ yếu nhằm vào nhóm khách

hàng là các doanh nghiệp sản xuất nước ngoài, doanh nghiệp lớn, vì vậy phụ