2 Một số giải pháp phát triển thị trường Bất động sản Hà Nội.

106



thông thoáng, khuyến khích các tổ chức tham gia đầu tư xây dựng và kinh

doanh BĐS. Đảm bảo sự công bằng giữa các thành phần tham gia hoạt động

trên thị trường, cần hạch toán giá trị của BĐS vào tổng giá trị tài sản của các

doanh nghiệp cổ phần hóa. Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo

nguyên tắc cạnh tranh, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quan Nhà nước vào vụ

việc cụ thể, có cơ chế khuyến khích sử dụng các loại chuyên gia thị trường

BĐS.

 Đổi mới hệ thống thuế, phí và lệ phí theo hướng tinh giản các khoản

thu, trên cơ sở xác định rõ ý nghĩa kinh tế của từng khoản thu: xây dựng hệ

thống thuế, phí phù hợp để điều tiết các khoản thu nhập bất hợp lý, đồng thời

phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường và khuyến khích sử

dụng có hiệu qủa BĐS. Giảm mức lệ phí chuyển quyền sử dụng đất, nhà ở để

khuyến khích các giao dịch chính quy trên thị trường. Hiện nay, để có được

giấy chứng nhận, ngoài tiền sử dụng đất (theo quy định), mức lệ phí chuyển

nhượng hiện nay là khá cao, mang tính chất là thuế nhiều hơn là phí. Đặc biệt

sau khi thành phố ban hành khung giá đất mới cao hơn từ 5 - 10 lần so với

khung giá cũ, thì mức phí 2% của giá trị BĐS góp phần cản trở các giao dịch

chính thức. Trên thực tế có nhiều nơi thành phố đã cấp xong giấy chứng nhận

nhưng người dân không đến nhận do mức thuế, phí đóng góp qúa cao dẫn đến

việc giao dịch phi chính thức trên thị trường, khi đó Nhà nước sẽ không thu

được thuế, phí, và cũng không kiểm soát được những giao dịch này.

 Nghiên cứu ban hành thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng BĐS

đất đai, nhà ở thay thế thuế chuyển quyền sử dụng đất hiện nay. Thuế chuyển

quyền sử dụng đất, nhà ở hiện nay đang được tính chung cho tất cả mọi đối

tượng, nhưng đối với việc đầu cơ BĐS thì mức thuế này lại là thấp. Vì vậy,

cần thay thế thuế chuyển quyền sử dụng đất thành thuế thu nhập từ chuyển



107



quyền sử dụng đất. Căn cứ tính thuế là thuế suất và thu nhập do chuyển

nhượng quyền sử dụng đất mà có (thu nhập chịu thuế). Cụ thể:

- Thu nhập chịu thuế: được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử

dụng đất trừ chi phí để có quyền sử dụng đất (giá vốn). Giá chuyển nhượng để

tính thuế không được thấp hơn mức giá quy định của Nhà nước. Chi phí để có

quyền sử dụng đất bao gồm: giá trị đất do Nhà nước giao (nếu là đất do Nhà

nước giao mới hoặc đất đang sử dụng được hợp thức hóa và cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất), giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất gần đây nhất

(nếu là đất nhận chuyển nhượng từ người khác) và các chi phí chủ sử dụng bỏ

ra để cải thiện, xây dựng trên đất.

- Thuế suất: Áp dụng thuế suất lũy tiến từng phần để điều tiết thu nhập

khi chuyển quyền sử dụng đất. Mức thuế suất được áp dụng tương đương với

mức thuế thu nhập từ các loại hình kinh doanh khác, đồng thời sẽ áp dụng

mức thuế cao hơn nếu chuyển nhượng mảnh đất trong vòng 5 năm (tính từ

thời điểm chuyển nhượng trước đó).

Việc ban hành thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất thay thế thuế

chuyển quyền sử dụng đất sẽ có tác dụng: Khuyến khích các bên giao dịch kê

khai trung thực giá mua bán thực tế (vì ảnh hưởng đến lần chuyển nhượng

tiếp theo). Đảm bảo việc thu thuế tính đúng, tính đủ, chống đầu cơ BĐS. Góp

phần làm giảm bớt sự thiếu công bằng về nghĩa vụ tài chính đối với các

trường hợp được hưởng lợi khác nhau từ việc phát triển kinh tế - xã hội, từ

công tác quy hoạch và đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước.

Đối với thành phố:

 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu BĐS trên cơ sở chấp nhận những sai sót và hệ qủa do buông lỏng quản lý

trong những năm qua. Tổ chức hệ thống đăng ký, theo dõi những biến động

về đất đai, BĐS. Để thị trường BĐS thật sự đi đúng hướng, thật sự thành kênh



108



huy động vốn có hiệu qủa cần phải tăng cường phát triển thị trường BĐS

chính thức dựa trên cơ sở BĐS hàng hóa đủ điều kiện pháp lý ngày càng tăng.

Để làm được điều này thì cần thiết phải thực hiện việc cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, đây là cơ sở quan trọng để quản lý đất đai và cũng được

xem là biện pháp lâu dài để có thể làm lành mạnh hóa thị trường BĐS.

Giảm bớt những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

để tạo điều kiện thuận lợi cho những mảnh đất không tranh chấp được cấp cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế, nếu Nhà nước không cấp

giấy chứng nhận thì họ sẽ giao dịch ngầm làm cho Nhà nước thất thu thuế mà

thị trường thì mất ổn định. Theo đánh giá của nhiều cơ quan chức năng,

khoảng 70% giao dịch BĐS hiện nay là giao dịch ngầm, người dân tự giao

dịch với nhau không thông qua Nhà nước, mặc dù họ biết việc này là bất hợp

pháp. Đây là nguồn hàng hóa lớn nhưng chưa đủ điều kiện tham gia thị

trường.

 Công tác quy hoạch phải được nhận thức là một trong những vấn đề

hàng đầu trong việc phát triển, ổn định thị trường BĐS và đáp ứng được nhu

cầu về đất đai cho kinh doanh BĐS ngày càng tăng. Quy hoạch tổng thể thành

phố, quận huyện cần được phổ biến công khai, minh bạch để mọi người biết

và tuân thủ. Đồng thời, có cơ chế để những công dân và tổ chức có lợi ích và

trách nhiệm trong vùng quy hoạch được tham gia thiết thực trong việc xây

dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch. Cần khắc phục tình trạng nhiều khu

dân cư chỉ lập quy hoạch rồi phân lô bán đất, dẫn đến tình trạng mua bán đầu

cơ đất đai và xây dựng trái phép tràn lan, không đảm bảo yêu cầu tối thiểu về

hạ tầng kỹ thuật, gây mất mỹ quan đô thị và ô nhiễm môi trường. Tăng cường

củng cố chức năng quản lý và thanh tra việc tuân thủ quy hoạch, có biện pháp

kiên quyết trong cưỡng chế.



109



 Chủ động tham gia điều tiết thị trường bằng việc tăng nguồn cung

BĐS theo hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo nhu cầu của thị

trường. Có các biện pháp ngăn chặn việc sử dụng lãng phí, kém hiệu qủa qũy

đất tại các cơ quan, DNNN đã kéo dài; Đối với những diện tích sử dụng

không đúng mục đích, để hoang hóa cần thu hồi lại. Đối với những diện tích

đã sử dụng đúng mục đích thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất.

 Chấm dứt cơ chế bao cấp đối với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng

các KCN, khu chế xuất cũng như chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp

kinh doanh BĐS nhà ở thương mại.



3.2.2 Phát triển BĐS hàng hóa.

Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định, cần phải có giải

pháp phát triển và tạo lập BĐS hàng hóa. BĐS hàng hóa cho thị trường trước

hết phụ thuộc vào khả năng cung về đất hàng hóa. Hiện tại đất hàng hóa cho

sản xuất, kinh doanh chưa được tạo lập đầy đủ, kịp thời nên việc tạo lập các

BĐS trên đất để đáp ứng nhu cầu của người sử dụng trực tiếp gặp nhiều khó

khăn. Trong khi qúa trình tạo lập đất hàng hóa rất phức tạp, tốn nhiều chi phí,

gồm nhiều công đoạn và có sự tham gia của nhiều bên với các lợi ích khác

nhau. Để phát triển BĐS hàng hóa, tăng lượng cung ra thị trường cần có các

giải pháp sau:

 Công khai quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy định rõ và đơn

giản hóa các chính sách khuyến khích đối với các loại dự án đầu tư.

 Thống nhất mặt bằng chính sách đối với tất cả các đối tượng tham gia

tạo lập BĐS, áp dụng cơ chế thống nhất về các chính sách hỗ trợ, khuyến

khích. Hoàn thiện công tác đấu thầu, tránh tình trạng độc quyền. Doanh



110



nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được bình đẳng trong việc dự thầu các

gói thầu và kinh doanh BĐS.

 Tách chức năng công ích khỏi chức năng kinh doanh đối với các

DNNN. Nhà nước chịu trách nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

và giao đất đã có hạ tầng cho các bên kinh doanh và sử dụng theo phương

thức đấu giá.

 Tập trung đáp ứng nhu cầu di dời các cơ quan, doanh nghiệp, nhà dân.

Hiện nay qúa trình hiện đại hóa đô thị đòi hỏi phải di dời hàng loạt nhà dân,

cơ quan, doanh nghiệp (đặc biệt là những doanh nghiệp gây ô nhiễm môi

trường) từ nội thành ra các vùng xung quanh (theo quy hoạch). Trong qúa

trình di dời kết hợp với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,

sẽ tạo ra một lượng đất hàng hóa trong nội thành cho trung tâm thương mại,

văn phòng... Đồng thời, góp phần nâng cao hiệu qủa sử dụng đất ở các vùng

ven, ngoại thành và đảm bảo những yêu cầu kiến trúc đối với đô thị.

 Đối với BĐS nhà ở:

- Tăng lượng cung hàng hóa về BĐS nhà ở, nhà cho thuê, trả góp, nhà

cho người có thu nhập thấp để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung

cầu, góp phần thực hiện chính sách xã hội. Theo kinh nghiệm của các nước đi

trước thì nhà cho thuê và nhà trả góp là 2 hình thức phù hợp phục vụ nhu cầu

của đối tượng thu nhập thấp. Nhưng hiện tại Hà Nội chỉ mới trích một phần ít

ỏi tiền ngân sách thí điểm xây dựng loại nhà này, các nhà đầu tư chưa nhìn

thấy lợi nhuận nên chưa mặn mà. Ngoài ra họ không đầu tư do chúng ta đang

không có hành lang pháp lý cho thị trường nhà loại này hoạt động. Không có

gì đảm bảo người mua nhà trả góp sẽ trả dần theo cam kết, người thuê nhà

thanh toán tiền nhà đúng hạn.

Thành phố cần phải huy động sức mạnh tổng hợp của nhiều thành phần

kinh tế cho chương trình phát triển nhà ở cho người lao động. Có cơ chế ưu



111



đãi đối với những doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này. Cơ chế bán và

cho thuê nhà theo nguyên tắc không bao cấp về giá thuê, thuê mua, mỗi hộ gia

đình chỉ được hỗ trợ một lần, đảm bảo chủ đầu tư thu hồi vốn đã đầu tư.

Đối với việc bán nhà theo nghị định 61: Để đảm bảo công bằng, cần

thống nhất chế độ thu tiền sử dụng đất và giữ theo giá cũ nhằm khuyến khích

người ở thuê, mua nhà (đa số là cán bộ công nhân viên chức Nhà nước có thu

nhập chủ yếu từ lương) nhằm đáp ứng phần nào nhu cầu về nhà ở, tránh gây

sự xáo trộn và khiếu kiện trong dân.

Việc phát triển đa dạng BĐS hàng hóa còn tạo điều kiện thuận lợi cho

nhiều thành phần được phép và có thể tham gia hoạt động của thị trường như

người thu nhập thấp, các tổ chức trung gian …

- Nâng cao chất lượng BĐS hàng hóa hiện có trên thị trường bằng việc

phát triển cơ sở hạ tầng xung quanh, chuyên nghiệp hóa công tác quản lý.

Nhìn chung các chủ đầu tư Việt Nam hiện nay chưa đánh giá được đúng

mức tầm quan trọng của công việc quản lý tòa nhà văn phòng và nhà ở. Khi

thị trường đã đến điểm bão hòa các nhà đầu tư thứ cấp khó có thể kiếm lời,

lúc đó lợi nhuận của họ phải phụ thuộc vào giá trị gia tăng của BĐS phát sinh

từ vị trí của khu đất và những tiện ích mà nó cung cấp. Đa số các dự án ở Hà

Nội hiện nay chỉ thực hiện theo hình thức 2 chiều, nghĩa là chỉ một khối kiến

trúc với một mục đích đơn thuần để ở hay làm văn phòng, chưa tạo ra một

cộng đồng sống. Những dự án 3 chiều sẽ kết hợp những tiện nghi cửa hàng,

văn phòng, khu vui chơi giải trí như bể bơi, nhà hàng, trung tâm thương

mại…trong cùng một dự án sẽ làm giá trị BĐS đó tăng, bởi nó trở thành một

tiểu cộng đồng mà mọi người cảm thấy ưa thích. Đây là xu hướng khá phổ

biến ở nước ngoài mà các nhà đầu tư có thể áp dụng. Các nhà đầu tư thứ cấp

có thể kiếm lời từ việc cho thuê lại với giá cao.



112



Mô hình quản lý chủ yếu ở Việt Nam hiện nay là chủ đầu tư thường kiêm

luôn công tác quản lý tòa nhà hay khu đô thị. Mô hình này không duy trì được

chất lượng và danh tiếng tòa nhà một cách bền vững bằng các công ty quản lý

chuyên nghiệp. Trên thế giới, việc thuê các nhà quản lý chuyên nghiệp để

quản lý các BĐS như các tòa nhà văn phòng cho thuê, các khu chung cư, các

khu thương mại… là xu hướng phát triển BĐS phổ biến, nhưng thị trường

BĐS Hà Nội còn rất ít được áp dụng (Tòa nhà Vincom thuê công ty CB

Richard Ellis quản lý).

3.2.3 Hoàn chỉnh hệ thống thông tin

Hoàn chỉnh hệ thống thông tin theo hướng dễ tiếp cận, minh bạch nhằm

giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu qủa hoạt động của thị trường và có thể giảm

nguy cơ nền kinh tế “bong bóng” do đầu cơ qúa mức vào BĐS.

 Thông tin về BĐS phải được công bố công khai tại văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất các địa phương, công khai trên mạng Internet, mọi hồ

sơ chuyển nhượng phải được công khai cho người dân biết. Để người dân có

thể xem bất kỳ một thửa đất nào, ai đang dùng, thời điển chuyển nhượng khi

nào, ai chuyển nhượng, ai có bao nhiêu BĐS… người dân có thể biết rõ hoạt

động thật sự của thị trường BĐS. Thủ tục mua nhà cũng phải minh bạch, đối

tượng nào được mua giá ưu đãi những khu chung cư được Nhà nước giao đất

không thu tiền, khu nào Nhà nước hỗ trợ cho người ngèo, thu nhập thấp…

 Ban hành các quy định về việc cung cấp các thông tin cho thị trường

BĐS: Loại đất phải công bố thông tin rộng rãi, loại thông tin khi có yêu cầu,

cơ quan cung cấp và chịu trách nhiệm về thông tin khi có yêu cầu, mức thu lệ

phí cung cấp… nhằm phục vụ cho nhu cầu quản lý của Nhà nước và nhu cầu

tiếp cận thị trường BĐS của các tổ chức, cá nhân trong xã hội.

3.2.4 Phát triển hệ thống tài chính BĐS



113



Tài chính BĐS có tầm quan trọng đặc biệt đối với thị trường BĐS, thông

qua đó các nguồn vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp được huy động cho đầu tư

và kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, hiện nay thị trường này còn chưa phát triển,

do vậy chưa hỗ trợ tích cực cho thị trường BĐS phát triển. Trong thời gian tới

cần:

 Xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp để các ngân hàng có đủ điều

kiện, khả năng tham gia vào việc đầu tư, cho vay vốn trên thị trường BĐS.

Nghiên cứu hình thức phù hợp thu hút vốn đầu tư trực tiếp từ dân cư và các tổ

chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS thông qua thị trường chứng

khoán.

 Tiếp tục hoàn thiện và bổ sung chính sách nhằm thu hút vốn đầu tư từ

bên ngoài, trong đó có vấn đề từng bước mở rộng sự tham gia của người nước

ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia vào thị trường này.

 Nâng cao hiệu qủa hoạt động của Qũy đầu tư phát triển thành phố, đa

dạng hóa các tổ chức tài chính và có cơ chế để các tổ chức này tham gia thị

trường BĐS dưới các hình thức như “qũy tiết kiệm mua nhà, xây nhà, thuê

nhà”. Tạo kinh phí cho qũy từ các nguồn như: trích một phần ngân sách, đóng

góp từ các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước, người lao động đóng góp

một tỷ lệ nhất định… Qũy có nhiệm vụ hỗ trợ cho người đóng góp, người thu

nhập thấp vay ưu đãi mua - thuê nhà, hỗ trợ lãi suất cho các doanh nghiệp

cung cấp BĐS hàng hóa nhà ở giá rẻ…

3.2.5 Phát triển các tổ chức trung gian, đào tạo chuyên gia cho thị trƣờng.

 Phát triển các tổ chức trung gian theo hướng đa dạng các loại hình

kinh doanh. Các tổ chức này có nhiệm vụ: đăng ký, theo dõi biến động, cung

cấp thông tin, định giá BĐS, tư vấn cho các nhà đầu tư, tuyên truyền pháp luật

có liên quan đến BĐS… Các tổ chức trung gian gồm có: Các tổ chức thông

tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ (hồ sơ BĐS). Các BĐS đều phải



114



đăng ký thông qua hệ thống địa bạ, việc lập bản đồ địa chính và địa bạ do các

cơ quan có chức năng đảm nhiệm. Các tổ chức định giá hoạt động theo các

chuẩn mực, nguyên tắc nhất định. Các chuyên gia được cấp thẻ thẩm định

viên về giá; Các tổ chức môi giới tự do, hoặc có tổ chức. Để được công nhận

là môi giới chuyên nghiệp trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp là điều

kiện bắt buộc và phải hoạt động theo quy định (điều lệ) cụ thể của Nhà nước,

chịu sự kiểm toán độc lập…

 Có kế hoạch, chương trình đào tạo cụ thể và phù hợp với yêu cầu của

chuyên gia về các loại nghiệp vụ của thị trường BĐS. Các nghiệp vụ thị

trường BĐS rất đa dạng gồm các nghiệp cụ về mua bán BĐS, tư vấn, đánh

giá, môi giới, công chứng, bảo hiểm… Hoạt động của các chuyên gia cần

được quản lý chặt chẽ qua việc cấp thẻ và được tạo thuận lợi cho việc cập

nhật kiến thức, thông tin, nhất là đối với môi giới tự do.



115



KẾT LUẬN

Thực hiện chính sách đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định

hướng XHCN, thị trường bất động sản Hà Nội đã bước đầu được hình thành

và đi vào hoạt động, góp phần vào việc đáp ứng các nhu cầu về bất động sản,

đất đai được sử dụng hiệu qủa hơn và trở thành một trong những nguồn lực

cho đầu tư phát triển.

Tuy nhiên, về cơ bản thị trường BĐS Hà Nội vẫn còn sơ khai và bộc lộ

nhiều khiếm khuyết, tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế và việc cải

thiện điều kiện sống của người dân. Những tồn tại chủ yếu là:

- Vai trò quản lý của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường còn

nhiều yếu kém, làm cho quan hệ cung cầu trên thị trường luôn rơi vào tình

trạng căng thẳng giả tạo, hạn chế hoạt động của thị trường chính quy.

- Hàng hóa trên thị trường BĐS phát triển mất cân đối, chủng loại đơn

điệu, chưa đáp ứng được nhu cầu đa dạng của thị trường. Việc đầu cơ diễn ra

khắp nơi đã đẩy giá cả tăng cao, gây khó khăn cho người tiêu dùng.

- Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS về cơ bản là không đầy đủ, khó

tiếp cận và thiếu minh bạch. Tồn tại sự bất bình đẳng giữa những đối tượng có

nhu cầu trong việc tiếp cận hệ thống thông tin về BĐS đã góp phần cho việc

đầu cơ trên thị trường.

- Các tổ chức tài chính chưa thực sự tham gia hoạt động trên thị trường

do những quy định ràng buộc và hạn chế về tiềm lực tài chính.

- Các loại hình tổ chức trung gian hoạt động chỉ đơn thuần là môi giới

nhà đất giữa người mua và người bán, chưa cung cấp được thông tin liên quan

về BĐS. Chưa có đội ngũ chuyên gia có nghiệp vụ về thị trường BĐS.

Để khắc phục những tồn tại và hạn chế, nâng cao hiệu qủa hoạt động của

thị trường BĐS, thành phố cần thực hiện một số giải pháp sau:



116



- Một là nâng cao vai trò quản lý của nhà nước, hỗ trợ và cung cấp hàng

hóa ra thị trường, đồng thời đổi mới hệ thống thuế, phí theo hướng khuyến

khích các giao dịch chính quy trên thị trường.

- Hai là tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh theo hướng:

phát triển đa dạng các loại BĐS hàng hóa; đổi mới hệ thống thông tin theo

hướng minh bạch, dễ tiếp cận; có cơ chế, chính sách cho hệ thống tài chính

tham gia vào thị trường; phát triển các tổ chức trung gian và đào tạo chuyên

gia cho thị trường BĐS.

Với một hệ thống giải pháp đồng bộ và cương quyết, thị trường BĐS

Hà Nội sẽ phát triển góp phần nâng cao hiệu qủa sử dụng nguồn lực BĐS,

phục vụ cho qúa trình phát triển kinh tế xã hội của thủ đô.